مركز ابتكار CLT سابقًا

صندوق أراضي مجتمع ألباني

تأسست عام 1987 (ألباني ، نيويورك)

الملف الشخصي ساهم به كيربي وايت (2015)

تم إطلاق صندوق Albany Community Land Trust في الثمانينيات من القرن الماضي من خلال جهود United Tenants of Albany (UTA) ، التي أصبح موظفوها مهتمين بتنمية المجتمع ونماذج تمويل المجتمع التي يروج لها معهد اقتصاديات المجتمع (ICE). بين عامي 1980 و 1984 ، بمساعدة فنية من كيربي وايت ، موظف في شركة ICE ومقيم في منطقة العاصمة ، وبفضل العمل الجاد الذي قامت به لجنة تنظيم متنوعة ، تم إنشاء صندوق القرض المجتمعي لمنطقة العاصمة (الآن صندوق القروض المجتمعية لمنطقة العاصمة) . بمجرد إنشاء صندوق القرض وتشغيله ، حولت UTA انتباهها إلى النموذج الآخر الذي كانت شركة ICE تروج له بنشاط - صندوق أراضي المجتمع.

جمعت UTA لجنة تنظيم CLT ، مستفيدة من اتصالاتها العديدة مع السكان في الأحياء ذات الدخل المنخفض في ألباني. عاش غالبية أعضاء اللجنة في الأحياء ذات الدخل المنخفض من الأمريكيين من أصل أفريقي في المقام الأول ، وهي أربور هيل وويست هيل. لذلك تم الاتفاق على أنه على الرغم من أن قانون القانون المحلي قد يعمل في نهاية المطاف في أي مكان في ألباني ، إلا أن جهوده الأولى ستتركز في تلك الأحياء. تم الاتفاق أيضًا على أن مهمة CLT ستكون خلق فرص لملكية المنازل بأسعار معقولة بشكل دائم ، حيث أن معظم سكان تلك الأحياء كانوا مستأجرين مدى الحياة. كان من المفترض أن تشمل هذه المهمة تحسين جودة المساكن وظروف الحي. تأسس صندوق أراضي مجتمع ألباني (ACLT) رسميًا في عام 1987.

كان عدد من منظمات الإسكان غير الربحية الأخرى موجودة بالفعل في ألباني في ذلك الوقت ، بما في ذلك المنظمات القائمة على الأحياء التي خدمت أربور هيل وويست هيل على التوالي ، والتي تلقت دعمًا ماليًا من برنامج "الحفاظ على الجوار" التابع للولاية وبرامج الإسكان بالمدينة الممولة من خلال CDBG . في وقت مبكر من عملية التنظيم ، تواصل مؤسسو ACLT مع هذه المنظمات ليقولوا إنهم لا يريدون التنافس معها للحصول على التمويل العام أو دعم الأحياء ، لكنهم يريدون التعاون معهم للحفاظ على القدرة على تحمل تكاليف مشاريع ملكية المنازل المدعومة هذه. المنظمات القائمة كانت تتطور.

تم استقبال الوافد الجديد المدعوم من UTA باهتمام ودي من قبل هذه المنظمات القائمة. تم الاتفاق على أنه ، من الناحية النظرية على الأقل ، قد يكون نوعًا من التعاون منطقيًا ، وتم تشجيع الموظفين الأصغر سنًا في المنظمتين غير الربحيين الحاليين على التطوع مع Albany CLT. وقد فعل البعض منهم ذلك ، مما أدى إلى تجربة CLT الوليدة مع برامج تطوير الإسكان في المدينة والولاية ، بالإضافة إلى اهتمام متحمس بتجربة نموذج جديد. أحد هؤلاء الموظفين الشباب ، بوب رادليف ، سيصبح في النهاية المدير التنفيذي لـ Albany CLT (وبعد ذلك سيصبح المدير التنفيذي لصندوق قرض المجتمع في منطقة العاصمة). كما التقى مؤسسو Albany CLT بمسؤولي المدينة لتقديم نموذج ائتمان أراضي المجتمع ولتوضيح أنهم يأملون في أن يكونوا قادرين على العمل مع المدينة. مرة أخرى ، كان هناك اهتمام ودود ودعوة "لتظهر لنا ما يمكنك القيام به" ، ولكن لم يكن هناك وعد فوري بالدعم المالي.

كان السكن في الحيين اللذين تم استبعادهما من قبل ACLT في حالة سيئة بشكل عام ، لكن الأسعار كانت منخفضة وكان من الممكن العثور على منازل لعائلة واحدة ، بالإضافة إلى منازل مكونة من شخصين وثلاث أسرة ، كانت سليمة من الناحية الهيكلية ولا تتطلب تكلفة باهظة. إعادة تأهيل. تم تشكيل لجنة الاستحواذ ، بما في ذلك سكان الحي والأشخاص الذين لديهم خبرة في إعادة تأهيل المساكن ، من قبل مجلس الإدارة الجديد للعمل مع موظف بدوام جزئي في ACLT (الذي تم دفع راتبه في البداية من قبل UTA). وافق سمسار عقارات ودود على مشاركة قوائم MLS للأحياء وإظهار ممتلكات اللجنة التي يهتمون بها. ثم تم شراء منازل مختارة بقروض لمدة 3 سنوات من ICE وصندوق قرض المجتمع الجديد ، والتي تغطي 100٪ من سعر الشراء.

كما تم تشكيل لجنة اختيار المقيمين. تم تضمين في هذه اللجنة موظفو United Tenants وممثلو المجتمع الآخرون - بحيث يكون لديها الاتصالات اللازمة لتحديد العائلات التي كانت حريصة على السيطرة على منازلهم والذين كانوا على استعداد للانتقال إلى منازل ACLT بمجرد حصول CLT الجديد. العنوان وإجراء الإصلاحات الأساسية. لم يكن السكان الجدد مؤهلين مسبقًا للحصول على قروض عقارية قبل الانتقال ، ولن يتمكن معظمهم من التأهل إلا إذا تم منحهم مزيدًا من الوقت والمساعدة. كانت النتيجة نوعًا من برنامج شراء الإيجار المخصص الذي لم يتم التفكير فيه بالكامل ولكن بدا أنه الطريقة الوحيدة الممكنة للمضي قدمًا

كان أول سكان CLT هم بيل وفوسيا رو ، الذين ربما يكونون مؤهلين بالفعل للحصول على رهن عقاري ، لأن بيل قد تقاعد للتو من مهنة طويلة مع مكتب الدولة للخدمات العامة وكان للزوجين دخل تقاعد متواضع ولكنه ثابت. لكن بيل مات فجأة بسبب نوبة قلبية بعد فترة وجيزة من انتقالهم ، تاركًا فوسيا مع دخل محدود للغاية. نجحت ACLT في إعادة تمويل المنزل بقرض من الأفراد المعنيين بشروط خيرية سمحت بتحديد مدفوعات Phosia الشهرية إلى CLT بسعر معقول. اختارت فوسيا عدم تحمل المسؤوليات غير المألوفة لملكية المنزل وظلت مستأجرة آمنة في منزلها في ACLT لبقية حياتها. بعد وفاتها ، استأجرت ACLT منزلها لعائلة أخرى.

لم يكن فوسيا هو المستأجر الوحيد المفترض شراء الإيجار الذي أصبح مستأجرًا دائمًا في منزل ACLT. قام البعض بشراء منازلهم في نهاية المطاف ، ودخلوا في عقد إيجار لمدة 99 عامًا للأرض الواقعة أسفل منازلهم ، لكن البعض لم يتمكن من الشراء ، أو اختار ببساطة عدم الشراء. اختارت ACLT عدم إجبار هؤلاء المستأجرين على المغادرة - ووافق صندوق قرض المجتمع على تمديد تمويله لتلك المنازل كممتلكات للإيجار. كانت الحقيقة أنه بالنسبة للعديد من هؤلاء السكان ، لم يكن الهدف هو بناء حقوق الملكية من خلال الملكية ، ولكن الحصول على نوع من الأمان طويل الأجل الذي لا يوفره الإيجار التقليدي.

قالت جودي كولمان ، المقيمة الثانية في ACLT ، التي أصبحت في النهاية مالكة منزل ACLT ، إنها قبل الانتقال إلى منزلها في ACLT كانت تعيش في 30 شقة مستأجرة خلال حياتها. ما أرادته بشدة الآن هو مكان يمكن لعائلتها "البقاء فيه".

كانت نتيجة برنامج "شراء الإيجار" المصادفة هذا لـ ACLT هو أن معظم وقته كان يشغل مسؤوليات إدارة الإيجار (على الرغم من أن المستأجرين على المدى الطويل يميلون إلى الاعتناء بمنازلهم جيدًا). كان التقدم نحو الهدف الأصلي المتمثل في إنشاء ملكية منازل ميسورة التكلفة بطيئًا. بمرور الوقت ، تمكنت المنظمة من الوصول إلى أموال HOME من خلال المدينة ، حيث تم الاعتراف بها كمنظمة تنمية الإسكان المجتمعي (CHDO) ، ومن خلال الدولة ، وتمكنت من استخدام هذه الأموال لدعم اقتناء وإعادة تأهيل المنازل من أجل البيع للأسر ذات الدخل المنخفض. ومع ذلك ، كافحت المنظمة في سنواتها الأولى. كافحت من أجل إدارة ممتلكاتها الإيجارية المتراكمة ؛ للعثور على أشخاص يتمتعون بالتمويل ويرغبون في شراء منازل في هذه الأحياء المضطربة ؛ لإيجاد طرق للمساعدة في معالجة تلك المشاكل ؛ والعثور على تمويل كاف لدفع رواتب الموظفين للقيام بكل هذه الأشياء وأكثر.

من المحتمل ألا يتمكن Albany CLT من مواصلة العمل لولا علاقاته مع ثلاث منظمات شقيقة: صندوق قرض مجتمع منطقة العاصمة ؛ المستأجرين المتحدون في ألباني ؛ وشراكة الإسكان الميسور (تم تشكيل AHP في عام 1989 ، بعد تحدي قانون إعادة الاستثمار المجتمعي من قبل UTA ، لتوجيه الأموال المصرفية إلى قروض الرهن العقاري لذوي الدخل المنخفض). واصل صندوق قروض المجتمع تقديم تمويل الديون لمشاريع CLT. أصبح المدير المشارك لـ UTA ، روجر ماركوفيكس ، موظفًا فعليًا في ACLT (بينما استمرت زوجته ماريا ، المديرة المشاركة الأخرى لـ UTA ، في التركيز على برامج UTA). زودت AHP ACLT بتدريب لمشتري المنازل ، وخدمات عقارية غير ربحية ، ومساحات مكتبية ، وتشارك في خدمات سوزان كوتنر ، التي كانت المدير التنفيذي البارز لـ AHP منذ تأسيسها. تشغل الآن منصب المدير التنفيذي لـ ACLT أيضًا. تم الآن إضفاء الطابع الرسمي على العلاقات بين هذه المنظمات الأربع - UTA ، وصندوق قرض المجتمع ، و ACLT ، و AHP - من خلال عضويتها في تحالف تنمية المجتمع في منطقة العاصمة.

في السنوات الأخيرة ، تمت إعادة صياغة برامج ملكية المنازل والإيجارات الخاصة بـ ACLT. برنامج ملكية المنازل "اختيار المشترين" على مستوى المدينة ، والذي يستخدم الإعانات المقدمة من الدولة ويسمح لمشتري المنازل بالتأهل المسبق لشراء المنازل التي يختارونها من بين تلك المتوفرة في السوق في جميع أنحاء المدينة ، قد حل الآن محل "الاستحواذ- القائم على الحي الأصلي". برنامج إعادة التأهيل ". تستحوذ ACLT على المنازل التي يختارها المشتري بخط ائتمان من صندوق قرض المجتمع وتشرف على الإصلاحات اللازمة قبل إعادة بيع المنزل (وتأجير الأرض) لمشتري المنزل.

هذا النهج يعني التخلي عن الجهود السابقة لتعزيز ملكية المنازل كاستراتيجية لتنشيط أحياء معينة. ومع ذلك ، فإن برنامج الإيجار الحالي يخدم هذه الأحياء مع تركيز واضح على توفير وصيانة مساكن إيجار آمنة طويلة الأجل ، ومعظمها في هذه الأحياء. يتم تقديم البرنامج الآن من قبل مدير عقارات بدوام كامل يدير أيضًا العقارات التي يحتفظ بها أعضاء آخرون في تحالف تنمية المجتمع ، بما في ذلك مبنى حاضنة الأعمال الذي يقع فيه صندوق قروض المجتمع و ACLT و AHP.

الآن في الربع الثاني من القرن ، يواصل ACLT العمل "بهيكل CLT التقليدي". وهي منظمة عضوية ذات مجلس إدارة ثلاثي. لا يزال ثلث مجلس الإدارة مكونًا من مالكي منازل ACLT. يتكون جزء كبير من مجلس الإدارة من أعضاء لديهم اهتمام خاص بتحسين الظروف في الأحياء التي استهدفتها Albany CLT وخدمتها منذ البداية. لقد ظلت وفية لمهمتها التأسيسية ومجتمعها الأصلي.

لمعرفة المزيد عن صندوق أراضي مجتمع ألباني (وحلفائه):