مركز ابتكار CLT سابقًا

صندوق OPAL Community Land Trust

تأسست عام 1989 (جزيرة أوركاس ، واشنطن)

الملف الشخصي ساهم به فيكي بريمز وليزا بايرز (2015)

في الثمانينيات ، هدد النمو السكاني السريع وتصاعد قيم العقارات جودة الحياة التي يقدرها سكان جزيرة أوركاس. يقع على بعد ساعة واحدة بالعبّارة من البر الرئيسي لولاية واشنطن ، وأصبح سكان الجزر قلقين بشأن فقدان المساحات المفتوحة ونقص المساكن المتاحة بأسعار معقولة للسكان على مدار العام.

عمل الكثير من الناس على إيجاد حلول ، ومع ذلك فقد برز ثلاثة أفراد لقيادتهم وابتكارهم في إطلاق OPAL Community Land Trust للحفاظ على مجتمع جزيرة صحي ومتنوع اقتصاديًا: بيتر فيشر ، وبيني شارب سكاي ، ومايكل سكاي.

نشأ بيتر فيشر في سياتل ، لكنه أمضى العديد من الصيف في زيارة أجداده على الجزيرة خلال الستينيات والسبعينيات. عندما كان مراهقًا ، التحق بالمدرسة وقضى بعض الوقت مع أقاربه في النرويج. لقد أعجب بالقيم الاجتماعية القائمة على الإجماع للنرويجيين ونهجهم في الإشراف على الأراضي ، حيث يمكن لأي شخص دخول الأراضي الزراعية الخاصة مع الالتزام بعدم إلحاق الضرر بأي شيء.

في الثمانينيات ، كان بيتر - الذي قرر جعل الجزيرة مكان إقامته الكامل - مدفوعًا بشغف لحماية المساحات المفتوحة وإنشاء مساكن ميسورة التكلفة لمجتمع الجزيرة. بحثًا عن حلول لتعزيز مجتمع جزيرة شامل ومستدام ، قرأ بيتر مقالًا كتبه روبرت جيلمان ، نُشر في طبعة شتاء 1980 من في سياق مجلة. كان عنوان المقال "فكرة امتلاك الأرض" ووصف نموذج ائتمان أرض المجتمع. وفي وقت لاحق ، حضر مؤتمرين وطنيين من CLT في أتلانتا ، جورجيا (1987) وستوني بوينت ، نيويورك (1988).

خلال تلك الفترة نفسها ، كانت بيني شارب سكاي ومايكل سكاي - عمليات زرع حديثة إلى جزيرة أوركاس من منطقة بوسطن ماساتشوستس - تعمل على إنشاء مجتمع تم إنزاله. لقد أرادوا شيئًا مثل السكن المشترك حيث يمكن للناس التجمع معًا لتناول الوجبات ومشاركة بعض المرافق المشتركة. لقد التقوا ببيتر واكتشفوا العديد من القيم والآمال المشتركة. بالصدفة ، قرأ مايكل نفس المقالة التي ألهمت بيتر. كان لدى بيني ومايكل أيضًا واقع عملي مشابه للعديد من سكان الجزر الآخرين: لقد احتاجوا إلى منزل ميسور التكلفة على مدار العام. كان سوق الإيجار في الجزيرة غير مستقر ، وغالبًا ما كان يعني أن السكان كانوا يستأجرون منازل تفتقر إلى العزل أو السباكة الكافية.

بعد العديد من المحادثات ، عقد بيني ومايكل وبيتر أول اجتماع عام في تموز (يوليو) 1988 للحديث عن الحاجة إلى إنشاء منظمة جديدة من أجل "توفير وصول دائم وبأسعار معقولة إلى الأراضي والمنازل وأماكن العمل لأعضاء المجتمع الحاليين والمستقبليين بحاجة." بعد شهور من الاجتماعات وعمل اللجان ، تم تأسيس صندوق OPAL (من الأفراد والأراضي) Community Land Trust رسميًا في مايو 1989.

تبع ذلك ثلاث سنوات من تجارب الاقتراب من الموت والانتصارات. نجحت المنظمة في التغلب على الخلافات الداخلية حول الأراضي التي يجب شراؤها ، ومتى يتم تعيين الموظفين ، وكيفية تمويل العمليات. ناقش الأمناء ما إذا كانوا سيواصلون التمويل من الوكالات الحكومية أم لا ، وهو ما قد يعني المزيد من القيود. على سبيل المثال ، لن يكون من الممكن تمويل منزل مشترك ، لذلك ستتبدد الآمال في تطوير على غرار الإسكان المشترك. في النهاية ، كان الصراع المهيمن هو العثور على المال لشراء الأراضي وتمويل الإسكان بحيث تكون منازل أوبال في متناول الجميع. الطريقة الوحيدة لتحقيق ذلك كانت من خلال المنح والقروض التي تمولها الحكومة.

استغرق الأمر ما يقرب من عام للحصول على المنحة الأولى: 300,000 دولار من الصندوق الاستئماني للإسكان بولاية واشنطن ، الذي مُنح في أبريل 1990. بعد فترة وجيزة ، تلقت أوبال منحة بلوك تنمية المجتمع الفيدرالية بمبلغ 80,000 ألف دولار وعرضت على قطعة أرض مساحتها سبعة أفدنة في القرية من Eastsound بسعر مخفض.

كانت هذه إنجازات كبيرة ، لكن المنظمة كادت أن تتعثر بسبب مشكلة الرهون العقارية الميسورة لمالكي المنازل المحتملين في أوبال - الأشخاص المجتهدون وذوو الجدارة الائتمانية ، لكنهم لم يتمكنوا من كسب ما يكفي في الاقتصاد المحلي للتأهل للحصول على قروض الإسكان التقليدية (ثم ربطوا) بنسبة 7.5٪). لجعل مدفوعاتهم ميسورة التكلفة ، كانوا بحاجة إلى معدلات فائدة تبلغ 3 ٪ أو أقل.

اقترح فريد كلاين ، مهندس معماري محلي وعضو في مجلس أمناء أوبال ، التقدم بطلب إلى برنامج قرض السكن للمزارعين التابع لوزارة الزراعة الأمريكية (يسمى الآن وزارة الزراعة الأمريكية للتنمية الريفية) لتمويل البناء وقروض الرهن العقاري ، مع تقديم أسعار فائدة منخفضة تصل إلى 1٪. لكن الطلب كان شاقًا ، لذلك تقدمت المجموعة القوية من المتطوعين بطلب للحصول على منحة من الصندوق الاستئماني للإسكان بولاية واشنطن للحصول على المساعدة الفنية وحصلوا على هذه المنحة.

استخدمت أوبال هذه المنحة لتوظيف ماري بوركي ، التي عملت مع بيتر فيشر لإعداد طلب قوي إلى وزارة الزراعة الأمريكية. حصلت OPAL على أموال من وزارة الزراعة الأمريكية لمشروع توضيحي ، مما مكن المنظمة من المضي قدمًا في بناء Opal Commons ، وهو حي جديد يضم 18 منزلاً. أصبحت أوبال أول ائتمان أرضي مجتمعي في الولايات المتحدة يتلقى تمويلًا من وزارة الزراعة الأمريكية ، وقد استخدمت معظم مشاريع أوبال اللاحقة تمويل وزارة الزراعة الأمريكية.

في غضون ذلك ، وبعد عامين من العمل التطوعي بالكامل ، عينت أوبال أول موظفيها في عام 1991: المديرة التنفيذية / مديرة المشروع ، جين بيك. ثم تم التعاقد مع فريد كلاين لوضع خطط للحي الأول لأوبال ، والآن بعد أن تم تأمين تمويل وزارة الزراعة الأمريكية. من خلال العمل عن كثب مع المقيمين في المستقبل في تخطيط الموقع وتصميم المنزل ، ودمج ردود الفعل من الجيران ، كان قادة أوبال مصممين على تجنب التقسيم الجزئي الصغير لتطوير الضواحي النموذجي. كان أصحاب المنازل في المستقبل يقدرون الجمالية الريفية ويريدون زراعة الطعام. لقد اتبعوا إرشادات التصميم التي أوضحها كريستوفر ألكسندر في لغة نمط للاحتفاظ بالخصوصية مع تعزيز التفاعل بين الجيران أيضًا. ونتيجة لذلك ، عكس التصميم العديد من الصفات التي أعجب بها بيتر فيشر في النرويج: منازل صغيرة تتجمع حول مساحة مفتوحة مشتركة ومساحة نصف فدان لزراعة الطعام.

كان على الجميع ، وخاصة أصحاب المنازل المحتملين ، تقديم تنازلات من أجل تلبية متطلبات وقيود وكالات التمويل والحفاظ على أسعار المنازل ، على الرغم من ارتفاع تكاليف البناء المحلية. أخيرًا ، في مايو 1995 ، بعد عام ونصف من العمل في الموقع ، والبناء ، وعدد لا يحصى من حفلات العمل - وبعد خمس سنوات من تأسيس أوبال - انتقلت 18 عائلة إلى منازلهم الجديدة في أوبال كومونس.

منذ ذلك المشروع الأول ، استمرت أوبال في تطوير المزيد من الأحياء السكنية. بالإضافة إلى البناء الجديد ، قامت أوبال بشراء وتجديد وإعادة بيع المنازل القائمة. في بعض الأحيان ، رفعت منازل بأكملها عن أساساتها وانتقلت من موقع في جزيرة أوركاس إلى موقع آخر. اعتبارًا من عام 2014 ، كانت أوبال تؤوي ما يقرب من 5 ٪ من سكان الجزيرة على مدار العام.

لا ينتهي دور أوبال عندما يتم بناء المنازل أو إعادة تأهيلها وبيعها للأسر المؤهلة بأسعار معقولة. وبدلاً من ذلك ، تواصل أوبال العمل كمضيفة طويلة الأجل لجميع منازلها ، وتحمي قدرتها على تحمل التكاليف ، وتمنع حبس الرهن العقاري ، وتعزز الإصلاحات المنتظمة. كانت أوبال واحدة من أوائل صناديق الأراضي المجتمعية التي قامت بإنشاء احتياطيات إصلاح واستبدال للمساكن التي يشغلها مالكوها ، ونمذجة ومشاركة "أفضل الممارسات" التي بدأت مجموعات CLT الأخرى في تبنيها.

لقد أنجزت أوبال كل هذا من خلال لوحة نشطة ، وعضوية نشطة وسخية ، وطاقم عمل صغير نسبيًا لم يتجاوز عددهم ستة أشخاص ، ويعملون بما يعادل أربعة موظفين بدوام كامل.

بالإضافة إلى التأثير الكبير الذي أحدثوه على جزيرة Orcas ، حيث قاموا بتطوير مساكن بأسعار معقولة للأفراد والعائلات الذين يضيفون إلى التنوع الاقتصادي والحيوية الاجتماعية لمجتمع الجزيرة هذا ، لعب موظفو OPAL أدوارًا مهمة في حركة CLT الوطنية. كانت ليزا بايرز ، المديرة التنفيذية لـ OPAL منذ عام 1996 ، أحد مؤسسي شبكة National CLT Network وشغلت منصب الرئيس المشارك الأول لقسم التدريب والبحث في الشبكة ، أكاديمية CLT الوطنية. جولي برونر ، عضوة في طاقم أوبال منذ عام 2002 ، خدمت أيضًا في مجلس إدارة الأكاديمية وكانت مستشارة ومدربة رائدة لشبكة CLT الوطنية. في عام 2014 كرمتها الشبكة بـ جائزة جون إي ديفيس للمنح الدراسية، تقديراً لتعليمها وتدريبها وتوجيهها الملهم.

ظلت مهمة وطريقة أوبال ثابتة طوال تاريخها. وظلت تركز على الحفاظ على مجتمع جزيرة صحي ومتنوع اقتصاديًا. وواصلت استخدام الملكية المجتمعية للأراضي والتأجير طويل الأجل للأرض لتحقيق هذا الهدف ، وتوفير منازل بأسعار معقولة بشكل دائم وما يتصل بها من تعليم ودعم لسكان الجزر الذين لا تلبي السوق التقليدية احتياجاتهم السكنية. في الوقت نفسه ، سعت أوبال إلى الحفاظ على "C" في CLT ، وتنمية مجلس إدارة قوي ، والحفاظ على عضوية على مستوى الجزيرة ، وبناء مجتمع داخل كل حي طورته

لمعرفة المزيد عن OPAL Community Land Trust ، في الماضي والحاضر:

  • صندوق OPAL Community Land Trust
  • روبرت جيلمان ، "فكرة امتلاك الأرض ،" في سياق، شتاء ، 1984.
  • صندوق OPAL Community Land Trust ، رواية قصصنا ، بناء المنازل ، إنشاء المجتمع. إيست ساوند ، واشنطن: أوبال ، 1999.
  • أوبال كومونس، ملف تعريف المشروع بتنسيق مستشار تصميم المساكن الميسرة