مقابلة تعاونية للديمقراطية مع جون إيموس ديفيس

شارك John Emmeus Davis في تطوير ائتمانات الأراضي المجتمعية منذ أوائل الثمانينيات. كان أحد الشركاء المؤسسين في Burlington Associates في تنمية المجتمع في عام 1980 ، وهي جمعية تعاونية استشارية تقدم المساعدة للمنظمات غير الربحية والحكومات البلدية في تصميم وتقييم السياسات والبرامج والمشاريع التي تعزز الإسكان الميسور التكلفة بشكل دائم. شغل سابقًا منصب مدير الإسكان ومنسق مجتمع المؤسسات لمدينة بيرلينجتون ، فيرمونت. كما عمل أيضًا كمنظم مجتمعي ومدير تنفيذي غير ربحي في منطقة الأبلاش في شرق تينيسي. وهو عضو في هيئة التدريس ومجلس إدارة أكاديمية CLT الوطنية ويشغل حاليًا منصب عميد الأكاديمية. وهو مؤلف العديد من الكتب والمقالات والأدلة التدريبية التي تركز على صناديق الأراضي المجتمعية وأشكال أخرى من المساكن المقيدة بإعادة البيع والتي يشغلها مالكوها (أحدثها تحرير The Community Land Trust Reader ، الذي نشره معهد لينكولن للأرض في عام 1993. سياسة).

كيف انخرطت في ائتمانات الأراضي المجتمعية (CLTs)؟

كنت طالبة دراسات عليا في جامعة كورنيل. ركزت دراساتي على تنمية المجتمع وتخطيط المدن والمناطق. كنت قد أتيت إلى المدرسة عندما كنت طالبة أكبر سنًا. كنت خارج المدرسة لمدة ست سنوات أعمل كمنظم مجتمعي في شرق تينيسي. عندما كنت أعيش في أبالاتشي ، أصبحت حساسًا لما حدث عندما لم تتحكم المجتمعات في الأرض ، لأن معظمها كان مملوكًا للغائبين ، حيث تسيطر شركات الفحم وشركات الأخشاب على معظم موارد الأرض. بحلول الوقت الذي وصلت فيه إلى كورنيل ، كان لدي بالفعل اهتمام بالصلة بين حيازة الأراضي وتنمية المجتمع. أو ، كما أوضحت أبالاتشي ، العلاقة بين الافتقار إلى السيطرة المحلية على الأرض والافتقار إلى التنمية المحلية.

أثناء تواجدي في مدرسة التخطيط ، حصلت على تدريب HUD [الإسكان والتنمية الحضرية] ، والذي سمح لي بالعمل في منظمة خدمات الإسكان التي كانت تعيد تأهيل المساكن المتداعية وتشجع ملكية المنازل في حي أميركي أفريقي منخفض الدخل على حافة وسط البلد. لقد شاهدت هذه المنظمة غير الربحية تحول حيًا غير مستثمر. بكل المقاييس ، كان هذا نجاحًا في تنمية المجتمع - تحسين جودة المباني ، وخفض معدل الجريمة ، وزيادة الاستثمار الخاص. لكن جزءًا آخر من هذا التحول كان أقل نجاحًا ، لأننا ساعدنا أيضًا في ترميم الحي وتهجير الأشخاص الذين عاشوا في ذلك الحي لفترة طويلة.

لقد ربطت تلك التجربة في حي حضري بعملي في ريف أبالاتشي وقلت لنفسي يجب أن تكون هناك طريقة أفضل للقيام بتنمية المجتمع. بدأت في البحث عن نماذج بديلة لحيازة الأراضي والمساكن التي قد تعزز التنمية دون إزاحة. في كورنيل ، ينظمون كلية الدراسات العليا حسب الحقول وليس الأقسام. كنت في علم اجتماع التنمية ، وهو مجال يمتد عبر الحدود بين علم الاجتماع والتخطيط والتنمية الاقتصادية والعلوم السياسية. كان رئيس لجنة الدكتوراه أستاذًا يُدعى تشاك جيزلر. وهو عالم اجتماع له اهتمام خاص بتخطيط استخدام الأراضي وتنمية المجتمع. قدمني تشاك جيزلر إلى تشاك ماتي ، المدير التنفيذي السابق لمعهد اقتصاديات المجتمع (ICE). هذه هي الطريقة التي تعرفت بها على ثقة أراضي المجتمع كحل ممكن لمشاكل حيازة الأراضي التي كنت أتصارع معها. بعد أن أنهيت عملي في الدكتوراه ، ذهبت للعمل في ICE. كنت ممثلاً ميدانيًا لـ ICE في سينسيناتي وانتهى بي الأمر بكتابة رسالتي حول تاريخ وتحول الحي الأمريكي الأفريقي في ويست إند من سينسيناتي. أصبح هذا هو الأساس لكتابي الأول ، أرض متنازع عليها ، والذي درس التحسين ، وسحب الاستثمار ، وإعادة الاستثمار ، والجهود الشعبية لكسب سيطرة المجتمع على الأرض والإسكان في حي أمريكي من أصل أفريقي.

ما هي في رأيك الفوائد الرئيسية التي توفرها ائتمانات أراضي المجتمع؟ ما هي الفوائد الرئيسية في مدن السوق القوية؟ ما الفوائد التي يوفرها ائتمان أرض المجتمع في مدن السوق الضعيفة؟

لسنوات اعتقد الناس أن الفائدة الرئيسية من CLTs هي الحفاظ على القدرة على تحمل التكاليف في الأسواق الساخنة. وقد أثبت النموذج فعاليته في حصر الاستثمار العام في المساكن الميسورة التكلفة أو المساحات التجارية أو المساحات المكتبية في أي منطقة تُستثمر فيها الأموال العامة لإنشاء مساكن ميسورة التكلفة أو لخلق فرص عمل. إذا كنت تستثمر المال العام ، فالمشكلة هي كيف تحافظ على القدرة على تحمل تكاليف السكن الذي دعمته ؛ أو كيف تحافظ على وصول ميسور إلى المساحات التجارية. الإجابة التي يقدمها قانون القانون الأساسي هي أنك تقفل تلك الإعانات في مكانها. في السوق الساخنة ، توجد دائمًا ضغوط لإزالة القدرة على تحمل التكاليف وخصخصة الاستثمار العام. CLTs تمنع حدوث ذلك. أنها تمنع فقدان القدرة على تحمل التكاليف عندما تكون أسواق العقارات ساخنة.

منذ انهيار سوق الإسكان في عام 2006 ، اكتشفنا أيضًا أن ائتمانات الأراضي المجتمعية وغيرها من أشكال ملكية المنازل المشتركة فعالة بنفس القدر في الأسواق الباردة. تتمثل الفوائد الرئيسية لـ CLT في الأسواق الباردة في حماية حالة المباني الموجودة على الأرض المؤجرة وجودتها وصيانتها والتدخل في حالات التأخر في سداد الرهن العقاري لحماية أمن الحيازة ومنع حبس الرهن.

العبارة المختصرة التي نستخدمها أحيانًا في حركة الثقة في الأراضي المجتمعية هي "الإشراف المعاكس للدورة الاقتصادية" - حيث توفر حماية خاصة خلال تلك الأوقات المضطربة في دورة العمل عندما تكون المنازل وأصحاب المنازل في خطر أكبر. تم تصميم معظم برامج الإسكان والتنمية المجتمعية في الولايات المتحدة كما لو أنه لا توجد دورة عمل. إن ما تجيده ائتمانات الأراضي المجتمعية بشكل خاص هو منع فقدان المنازل ، وأصحاب المنازل ، والاستثمار العام في كل من الجزء العلوي والسفلي من دورة الأعمال. نحن نتصدى للتهديدات والمخاطر التي يفرضها الاقتصاد المتقلب على ذوي الدخل المنخفض والمتوسط.

المصطلح الذي ساعدت في نشره لوصف كيفية عمل صناديق الأراضي هو "ملكية المنازل المشتركة". ما المقصود بالمصطلح وكيف يؤثر هذا النوع من السكن على متوسط ​​مشتري المنزل؟

الملكية المشتركة للمساكن هو مصطلح تمت صياغته في عام 2006 كجزء من مشروع بحثي برعاية المعهد الوطني للإسكان. تم تنفيذ هذا المشروع لدراسة مدى انتشار وأداء مختلف أشكال المساكن المقيدة بإعادة البيع والتي يشغلها مالكوها - والأمثلة الرئيسية هي صناديق الأراضي المجتمعية ، والمنازل والشقق السكنية المقيدة بالسندات ، وتعاونيات الأسهم المحدودة. أرادت اللجنة الاستشارية التي جمعتها NHI معًا للإشراف على هذا المشروع مصطلحًا عامًا يصف هذه النماذج والآليات لإعادة بيع المساكن المقيدة بالمالكين كقطاع واحد ، حيث الميزات التنظيمية والتشغيلية المشتركة بين جميع هذه الأشكال البديلة لملكية المنازل أهم من تلك الميزات التي تميز نموذجًا عن الآخر.

لقد تطور تعريفنا العملي إلى حد ما منذ عام 2006 ، وهو العام الذي نشر فيه NHI نتائج بحثه في دليل بطول كتاب بعنوان Shared Equity Home Ownership. هناك مزيد من التركيز اليوم على كيفية أداء هذه النماذج ، خاصة في الفترة التي تلي بيع المنزل ، على عكس التركيز السابق على كيفية تنظيم هذه النماذج. تعريفي الخاص ، الذي تم طرحه مؤخرًا في مقال نُشر في مجلة ABA للإسكان الميسر وقانون تنمية المجتمع ، هو أن ملكية المنازل المشتركة هي "مصطلح عام لأشكال مختلفة من المساكن المقيدة بإعادة البيع والتي يشغلها مالكوها والتي تكون فيها الحقوق ، يتم تقاسم المسؤوليات والمخاطر ومكافآت الملكية بين الأسرة المؤهلة للدخل والتي تشتري المنزل بسعر أقل من السوق والمسؤول التنظيمي الذي يحمي القدرة على تحمل التكاليف والجودة والأمن لذلك المنزل لفترة طويلة بعد شرائه. "

وبالتالي ، فإن تقاسم حقوق الملكية هو أكثر من مجرد مشاركة العائدات الخلفية على إعادة بيع المنزل. أنت أيضًا تشارك العديد من العصي في حزمة الحقوق. في منزل بسعر السوق التقليدي ، يمتلك المالك الواحد كل (أو كل) الحقوق والمسؤوليات والمخاطر والمكافآت. في منزل الأسهم المشتركة ، نقوم بفك هذه الحزمة وإعادة توزيع تلك العصي بين مالك المنزل الفردي والمؤسسة التي تظل في تلك الصورة لسنوات عديدة. في حالة صندوق أراضي المجتمع ، فإن هذا الوكيل التنظيمي هو مؤسسة غير ربحية مع عضوية مجتمعية ومجلس إدارة منتخب شعبيًا. يتم تحمل بعض المسؤوليات والعديد من مخاطر ملكية المنازل من قبل صندوق أراضي المجتمع بدلاً من مالك المنزل وحده.

فيما يتعلق بتقسيم العائدات الخلفية ، كيف يعمل هذا؟

في كل حالة ، هناك حد أقصى لمقدار الأسهم التي يمكن لمالك منزل CLT إزالتها عند إعادة البيع. هذا يسمح لصندوق أراضي المجتمع بإعادة شراء المنزل بسعر أقل من سعر السوق. ثم يستدير CLT ويعيد بيع نفس المنزل بسعر يمكن لعائلة أخرى منخفضة الدخل أو متوسطة الدخل تحمله. تستخدم CLTs في جميع أنحاء البلاد العديد من صيغ إعادة البيع المختلفة لتعيين هذا السقف ولتحديد مقدار الأسهم التي سيكسبها صاحب المنزل عند الخروج من منزله في CLT. كحد أدنى ، وفقًا لمعظم الصيغ ، سوف يستعيد صاحب المنزل دفعة مقدمة ، والجزء المستهلك من رهنها العقاري ، وائتمانًا لأي تحسينات رأسمالية أجرتها بعد شراء المنزل - بالإضافة إلى عائد على استثمارها الأصلي ، والذي يمكن أن يكون قليلًا أو كثيرًا ، اعتمادًا على الصيغة.

في بيرلينجتون ، فيرمونت ، حيث أعيش ، يستخدم صندوق Champlain Housing Trust معادلة إعادة البيع حيث يسترد أصحاب المنازل الدفعة المقدمة وأيًا كان المبلغ الأساسي الذي دفعوه على رهنهم العقاري. يتلقون ائتمانًا لأي تحسينات رأسمالية قد يكونوا قد أجروها ويكسبون 25 بالمائة من أي تقدير حدث في منازلهم بين وقت الشراء ووقت إعادة البيع. في المتوسط ​​، بعد خمس سنوات ونصف ، سيعيد صاحب المنزل بيع منزل في تلال شيتاجونج ويخرج بمبلغ إضافي قدره 12,000 دولار إلى 15,000 دولار ، بالإضافة إلى الدفعة الأولى التي جلبتها في الأصل للصفقة - على الأقل هذا ما حدث في بيرلينجتون على مدار الـ 27 عامًا الماضية.

إذا نظرت إلى شراء منزل CHT كوسيلة استثمارية بحتة ، يمكننا أن نقول على وجه اليقين أنه استثمار أفضل من وضع أموالك في حساب توفير أو حتى في سوق الأسهم. في بيرلينجتون ، حقق 233 من أصحاب المنازل الذين أعادوا بيع منازلهم في تلال شيتاجونج ، في المتوسط ​​، 31٪ معدل عائد داخلي سنويًا ، وفقًا لدراسة حديثة أجراها المعهد الحضري بعنوان "موازنة القدرة على تحمل التكاليف والفرص". وجدت نفس الدراسة معدل عائد داخلي يبلغ 39٪ في برنامج CLT في Duluth Minnesota و IRR 22٪ في برنامج CLT في بولدر ، كولورادو.

كاستثمار مالي مباشر ، فإن شراء منزل CLT يعد صفقة جيدة جدًا. إنها ليست صفقة جيدة ، بالطبع ، كما يمكن أن تحصل عليها إذا كان لديك ما يكفي من المال لشراء منزل بسعر السوق دون قيود - ويصادف أن تكون في سوق عقارات قوي. منزل CLT هو خيار حيازة بين كونك مستأجرًا ، حيث لا تحصل على عائد ، ومنزل بسعر السوق حيث تحصل على كل المكاسب المفاجئة التي قد يمنحها سوق صاعد.

أحد الأدوار التي لعبتها في حركة ائتمان الأراضي المجتمعية هو دور المؤرخ غير الرسمي. بالنسبة لأولئك الذين ليسوا على دراية بأصول CLT ، هل يمكنك إبراز بعض القوى الرئيسية وراء ظهور الحركة؟

جذور الحركة قديمة وعميقة ، على الرغم من أن نموذج العصر الحديث جديد نسبيًا. تم إنشاء أول صندوق ثقة بأراضي المجتمع في الولايات المتحدة ، New Communities Inc. ، في عام 1969. ومع ذلك ، فإن جذور النموذج تعود إلى أبعد من ذلك بكثير. الطريقة التي تتعامل بها صناديق الأراضي المجتمعية مع الملكية ، حيث يمتلك أحد الأطراف الأرض ويمتلك الطرف الآخر التحسينات الهيكلية على الأرض ، هو نهج لحيازة الأرض متجذر في مدن الحدائق في إنجلترا ، التعاونيات الزراعية في إسرائيل ( kibbutzim، moshavim) التي تقع على أرض مستأجرة من الصندوق القومي اليهودي وحركة جرامدان في الهند. كلها أمثلة لمجتمعات سكنية وتجارية مخطط لها على أرض مستأجرة.

جذور التزام صندوق أراضي المجتمع بكونه منظمة عضوية مفتوحة ، مع مجلس إدارة يتم تمثيل العديد من المصالح فيه ، يمكن العثور عليها في حركة الحقوق المدنية الأمريكية. انبثق قادة أول جماعة ثقة بأرض المجتمع من حركة الحقوق المدنية. سلاتر كينغ ، ابن عم مارتن لوثر كايند ، كان رئيسًا لحركة ألباني. كما أصبح أول رئيس لشركة New Communities، Inc. عندما قُتل بشكل مأساوي في حادث سيارة ، انتقلت رئاسة المجتمعات الجديدة إلى تشارلز شيرود. كان القس شيرود منظمًا ميدانيًا لـ SNCC [لجنة التنسيق الطلابية اللاعنفية] وأسس لاحقًا مشروع جنوب غرب جورجيا.

جزء مهم آخر من تاريخ CLT الأول هو الاتصال بمزارع Koinoina ، الواقعة خارج ألباني ، جورجيا. في ذروة حركة الحقوق المدنية ، كان هذا المجتمع واحة من الانسجام العرقي ، حيث كان البيض والسود يديرون مزرعة تعاونية تعرضت لهجوم من قبل KKK. لقد واجهوا صعوبة في شراء المعدات الزراعية أو بيع منتجاتهم الزراعية للشركات المحلية. كان سلاتر كينج وتشارلز شيرود على دراية ودعمًا للعمل الجاري في كوينوينا. كان بوب سوان ، وهو شخص آخر شارك في إنشاء مجتمعات جديدة ورجل أصبح أحد مؤسسي حركة ثقة أراضي المجتمع ، رئيس أصدقاء كوينوينا ، وهي منظمة وطنية ساعدت في جمع الأموال للمزرعة وبيع جوز البقان والمنتجات الزراعية الأخرى. كان سوان أيضًا في متناول اليد عندما بدأ كلارنس جوردان وميلارد فولر في وضع الأساس لـ Habitat for Humanity. في الواقع ، من الإنصاف الإشارة إلى مزارع كوينوينا كمنبت لكل من حركة الثقة في أراضي المجتمع والموئل من أجل الإنسانية.

هل يمكنك التحدث عن تأثير ائتمانات الأراضي المجتمعية على معدلات الرهن؟

تراقب الشبكة الوطنية لأراضي المجتمعات المحلية عن كثب وقياس حالات حبس الرهن خلال السنوات القليلة الماضية. تمتلك الشبكة الآن بحثًا قويًا للغاية ، يوثق معدل التأخر في السداد ومعدل الرهن بين مالكي منازل الثقة في الأراضي المجتمعية التي تعد ضئيلة ؛ في الواقع ، معدل حبس الرهن بين مالكي منازل CLT أقل بعدة مرات من معدل الرهن الوطني الذي أبلغت عنه جمعية مصرفيي الرهن العقاري للمنازل ذات الأسعار السوقية. في أحدث استطلاع للشبكة ، أبلغت CLTs في جميع أنحاء البلاد عن معدل حبس الرهن بنسبة 56٪ فقط في نهاية عام 2009. هذا بالمقارنة مع معدلات حبس الرهن التي أبلغ عنها ماجستير إدارة الأعمال والتي تبلغ 3.31٪ بين أصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية عالية المخاطر و 15.58٪ بين أصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية عالية المخاطر. . ما يجعل الأداء المتفوق الموثق من قبل National CLT Network أكثر إثارة للإعجاب هو أن CLTs تخدم الأسر التي هي أفقر بكثير من معظم حاملي الرهن العقاري في دراسة الرهن في ماجستير إدارة الأعمال.

في بيرلينجتون ، عزز صندوق الأراضي المجتمعية هنا ما يقرب من 650 أسرة منخفضة الدخل في ملكية المنازل على مدار الـ 27 عامًا الماضية ، في حين لم يكن هناك سوى تسع حالات حبس رهن. ولم يفقد صندوق Champlain Housing Trust أي أرض أو منازل بسبب حبس الرهن. حتى في الحالات التسع التي لم يكن فيها صندوق الأراضي قادرًا على منع حبس الرهن ، كانت تلال تشيتاجونج قادرة على حماية الأصول والحفاظ على كل من الأرض والمنازل في محفظتها. هذا هو نمط النجاح الذي تكراره CLTs في جميع أنحاء البلاد.

لماذا ائتمان أرض المجتمع معدلات الرهن أقل؟

يبدأ قبل أن نبيع المنزل. نقوم بالكثير من التحضير والتعليم مع مشتري المنازل المحتملين بحيث لا يشتري الناس سوى المنازل التي يمكنهم تحمل تكلفتها. يفرض صندوق أراضي المجتمع أيضًا شاشة على الرهون العقارية المحتملة لمنع الإقراض المفترس ولمنع الناس من الدخول في ترتيبات مالية تعرضهم للخطر. تبني صناديق الأراضي المجتمعية أيضًا ثلاثة حقوق مهمة في الرهون العقارية على منازل CLT. أولاً ، يريد صندوق أراضي المجتمع أن يتم إخطاره إذا كان هناك تأخير في سداد الرهن العقاري. ثانيًا ، يريد ائتمان أرض المجتمع الحق في اتخاذ موقف افتراضي وعلاج التقصير نيابة عن مالك المنزل إذا كان صاحب المنزل لا يستطيع القيام بذلك بنفسه. ثالثًا ، إذا كان صندوق أراضي المجتمع غير قادر على منع حبس الرهن على الرغم من هذا التدخل ، فإن صندوق أراضي المجتمع يريد الحق الأول في شراء المنزل من الرهن ، مما يجعل المقرض كاملًا مع منع خسارة الأرض والمنزل من CLT's ملف. أخيرًا ، تحافظ معظم صناديق الأراضي المجتمعية ، بعد بيعها للمنزل ، على علاقة مستمرة مع صاحب المنزل. نحن لا نبيع المنزل فقط ، ونأخذ صورة صاحب المنزل ، ونصافح صاحب المنزل ، ونقول حظًا سعيدًا. في عوالم كوني تشافيز ، المدير التنفيذي لصندوق Sawmill Community Land Trust في البوكيرك ، "نحن المطور الذي لا يذهب بعيدًا."

نظرًا لأن ثقة أراضي المجتمع لا تختفي ، مع الحفاظ أيضًا على علاقة مع أصحاب المنازل وحجز ثلث المقاعد في مجلس إدارتها للأشخاص الذين يعيشون على أراضيها ، فمن المرجح أن يقوم أصحاب المنازل بإخطار CLT عندما يواجهون مشكلة . لا يخفونها. يأتون إلينا ، لذلك نعرف ما إذا كانوا متخلفين في مواردهم المالية. ثم أيضًا ، تفرض CLTs رسوم إيجار مقابل استخدام أراضيهم. عادةً ما يكون أول شيء يفعله صاحب المنزل الذي يعاني من مشاكل مالية هو التوقف عن دفع رسوم إيجار CLT. لدينا نظام إنذار مبكر مدمج يخبرنا عندما يكون صاحب المنزل في محنة. يسمح ذلك لـ CLT بالعمل مع أصحاب المنازل قبل أن يصبحوا أكثر عمقًا في الديون ، وأكثر جدية في التخلف عن سداد مدفوعاتهم. يسمح ذلك لـ CLT بالتدخل في مرحلة مبكرة لضمان أن مشكلة قصيرة المدى لا تؤدي إلى حبس الرهن. ضع كل ذلك معًا وهذا هو السبب في أنني أعتقد أن CLTs لديها معدلات رهن أقل بكثير من تلك التي يعاني منها المقترضون في سوق ملكية المنازل العادية.

لقد كنت مع Burlington Associates منذ عام 1993 ، وخلال هذه الفترة ساعدت أنت وشركاؤك أكثر من 100 من صناديق الأراضي المجتمعية على الصعيد الوطني. ما هي الاتجاهات التي رأيتها في حركة CLT؟

الاتجاه الأول هو النمو الحاد. لم يكن هناك سوى اثني عشر أو نحو ذلك من ائتمانات الأراضي المجتمعية في أوائل الثمانينيات ؛ اليوم ، هناك أكثر من 1980. إن انتشار ائتمانات الأراضي المجتمعية أمر مذهل للغاية ، إلى جانب انتشارها في جميع أنحاء الولايات المتحدة. لدينا الآن CLTs في 240 ولاية ومقاطعة كولومبيا. هناك أيضًا صناديق أراضي مجتمعية في بورتوريكو. لذا فإن الاتجاه الأول الذي رأيته هو النمو: المزيد من CLTs ، المنتشرة على نطاق أوسع عبر المناظر الطبيعية ، جنبًا إلى جنب مع عدد متزايد من CLTs مع مجموعة كبيرة من الأراضي والمباني تحت إشرافها.

ثانيًا ، تعمل صناديق ائتمان الأراضي المجتمعية على تنويع خطوط أعمالها. في الأيام الأولى ، ركزت معظم CLTs على الإسكان ، مع التركيز على المساكن التي يشغلها مالكوها على وجه الخصوص. تعمل صناديق الأراضي المجتمعية الآن على تطوير ورعاية العديد من الأنواع المختلفة ومدد المساكن - بما في ذلك تعاونيات الأسهم المحدودة ، والوحدات السكنية ، والمساكن المستأجرة ، ومتنزهات المنازل المتنقلة ، والعمليات SROs ، وملاجئ المشردين. أيضًا ، تقوم بعض صناديق الأراضي المجتمعية بأكثر من مجرد الإسكان - أو لا تقوم بأي إسكان على الإطلاق. هناك CLTs التي تركز على الزراعة الحضرية ، أو حدائق الأحياء ، أو التنمية الموجهة نحو العبور ، أو خلق فرص العمل ، أو المساحات المكتبية ، أو مرافق الخدمة لأحياء المدينة الداخلية. كما يقومون بتنويع شراكاتهم الاستراتيجية ، والعمل بشكل وثيق أكثر من أي وقت مضى مع مراكز تنمية المجتمع ، والكنائس ، ومنظمات الجيران ، والشركات التابعة لـ Habitat for Humanity ، وكل من البستانيين الحضريين ودعاة الحفاظ على البيئة الريفية.

الاتجاه الثالث هو الأقلمة. قبل ثلاثين عامًا - حتى قبل 20 عامًا - عملت جميع صناديق ائتمان الأراضي المجتمعية تقريبًا في حي واحد أو في بلدة صغيرة واحدة. اليوم ، لدينا صناديق أراضي مجتمعية تمتد على أحياء متعددة ، أو مدينة بأكملها ، أو مقاطعة أو منطقة حضرية بأكملها. في ولايتين صغيرتين ، مثل ديلاوير ورود آيلاند ، لدينا CLTs التي تمتد عبر الولاية بأكملها. وبالتالي ، فإننا نشهد اتجاهًا لـ CLTs التي تقطع مناطق خدمة أكبر بكثير مما حدث في السنوات السابقة للحركة.

هناك اتجاه آخر نشهده يمكن وصفه بالبلدية. هناك عدد متزايد من ائتمانات الأراضي المجتمعية التي بدأتها أو دعمتها حكومات المدينة أو المقاطعة. منذ عشرين أو ثلاثين عامًا ، تم إنشاء كل CLT تقريبًا كمنظمة قاعدية ، من القاعدة إلى القمة ، انبثقت عن النضالات المحلية لتعزيز التنمية ، ومنع التحسين ، ومنع النزوح ، وتمكين الأحياء ذات الدخل المنخفض. لا يزال هناك عدد من صناديق ائتمان الأراضي المجتمعية التي بدأت على هذا النحو اليوم. لكن هناك عددًا متزايدًا من CLTs حيث ساعدت الحكومة المحلية في التخطيط لها وإنشائها. إذا نظرت إلى صناديق الأراضي المجتمعية الجديدة اليوم ، فلدى الكثير منها اتصال محلي.

أحد الاتجاهات التي أبرزتها هو الدور المتنامي لحكومات المدن في دعم تطوير ائتمانات الأراضي المجتمعية؟ لماذا يوجد هذا الاهتمام وكيف يعملون؟

أصبحت حكومات المدن والمقاطعات مهتمة بصناديق الأراضي المجتمعية ، أولاً وقبل كل شيء ، لأن البلديات تضع إعانات أعلى من أي وقت مضى لكل وحدة لمساعدة الأشخاص ذوي الدخل المنخفض على أن يصبحوا أصحاب منازل. لا يريد المسؤولون العموميون الحكيمون أن يروا ضياع هذه الإعانات في وقت الندرة المالية. سواء كانت سياسة المدينة تميل نحو اليسار أو اليمين ، هناك رغبة في التأكد من أن أي استثمار عام يبقى في المشروع ولا يضيع. لقد جاء الاهتمام الرئيسي في المدن والمقاطعات بـ CLTs من اهتمام جديد بالاحتفاظ بالدعم - وهي أولوية لتأمين الاستثمار العام في مكانه.

ثانيًا ، هناك اهتمام من مسؤولي البلدية بالتأكد من عدم ضياع المنازل ذات الأسعار المعقولة التي تم إنتاجها نتيجة لتقسيم المناطق الشمولية وتقسيم المناطق المحفزة والبرامج المماثلة. عندما تمنح الحكومة مطورًا امتيازًا تنظيميًا أو تطلب توفير مساكن ميسورة التكلفة كشرط للموافقة على تقسيم المناطق ، فإن المدن تريد أن ترى أن هذه الوحدات السكنية تظل في متناول اليد لمدة تزيد عن 5 أو 10 أو 20 عامًا. تعتبر ائتمانات الأراضي المجتمعية طريقة فعالة للقيام بذلك ، سواء كان السكن مؤجرًا أم ملكية.

في الآونة الأخيرة ، أدى اهتمام البلديات المتزايد بـ TOD [التنمية الموجهة نحو العبور] إلى جذب مجموعة جديدة كاملة من الموظفين العموميين إلى نموذج ثقة أراضي المجتمع. إذا كنت مهتمًا حقًا بالحفاظ على مزيج من الاستخدامات ومزيج من الدخل في منطقة إعادة التطوير المحيطة بمحطة عبور جديدة ، فإن الطريقة الوحيدة لتحقيق ذلك هي أن يكون لديك نوع من الضوابط طويلة المدى على الأرض والمباني. خلاف ذلك ، في وقت قصير جدًا ، فقط الاستخدامات الأعلى والدخول الأعلى ستهيمن على تلك المنطقة ، مما يؤدي إلى إزاحة كل شيء آخر. تعد ائتمانات أراضي المجتمع مكملاً مثاليًا لـ TOD - وهي وسيلة لإدامة التزام العدالة الاجتماعية جنبًا إلى جنب مع استثمار عام كبير في السكك الحديدية الخفيفة والنمو الذكي والحدائق العامة والبنية التحتية الأخرى.

هل صناديق الأراضي التي ترعاها المدينة تعمل؟ هل لدينا بيانات كافية لم نعرفها بعد؟

لدينا الكثير من المعلومات حول CLTs في المدن الصغيرة والمتوسطة الحجم. هناك ، لدينا سجل حافل بالنجاح والاستدامة. بعض الجهود المبذولة في المدن الكبرى إما جديدة جدًا أو لم يتم اختبارها على وجه اليقين. شيكاغو ، إيرفين (كاليفورنيا) ، أتلانتا ، ساراسوتا (فلوريدا) - كلها أمثلة على المدن التي تضع موارد كبيرة في إنشاء صناديق أراضي مجتمعية - من السابق لأوانه تحديد نجاحها على المدى الطويل. المقياس مختلف جدا. في شيكاغو ، إذا أضفت 200 وحدة سكنية ذات أسعار معقولة بشكل دائم ، فسيكون تأثيرك أقل بكثير مما هو عليه في مدينة أصغر مثل دولوث ، مينيسوتا. لذلك من الصعب قياس الأثر والنجاح حتى الآن.

الحالة الأكثر إثارة للاهتمام التي تتكشف الآن هي في أتلانتا ، حيث يجري تنفيذ أكبر مشروع لإعادة التطوير الحضري في الولايات المتحدة. تعهدت منطقة أتلانتا بيلتلاين منذ أيامها الأولى بمنع النزوح كجزء من هذا التطوير الضخم الموجه نحو العبور (TOD). لعبت شراكة Beltline ، تحت قيادة امرأة ديناميكية واعية اجتماعيًا تُدعى فالاري ويلسون ، دورًا رئيسيًا في دعم تطوير "الخادم المركزي" ، وهو Atlanta Land Trust Collaborative ، والذي سيبذر ويدعم تطوير عدد من صناديق الأراضي المجتمعية في الأحياء على طول ممر السكك الحديدية الخفيفة البالغ طوله 22 ميلًا في خط الحزام. يتم وضع مجموعات CLT التعاونية والمحلية لضمان حصول السكان ذوي الدخل المنخفض والمتوسط ​​على المشاركة في فوائد استثمار المدينة في TOD وعدم معاناتهم من أعباء النزوح. من السابق لأوانه أن نقول كيف ستنتهي ، لكن من الجدير بالملاحظة والمثير للإعجاب أن الناس في أتلانتا قد خططوا لتحقيق النجاح. لقد حاولوا توقع العوامل الخارجية السلبية والتفاوتات الاجتماعية التي تنتج غالبًا عن الاستثمار العام الضخم في "التجديد الحضري". لقد بنوا العدالة الاجتماعية في تخطيطهم منذ اليوم الأول.

هل يمكنك التحدث قليلاً عن الجهود المبذولة في نيو أورلينز لإنشاء شبكات محلية لصناديق الأراضي المجتمعية المترابطة؟

هناك جهد مزدوج في نيو أورلينز. في الحي التاسع السفلي ، هناك تركيز على استخدام CLT للقيام بالإسكان ، حيث ترعى منظمة قائمة ، وهي جمعية شبكة تمكين الجوار (NENA) ، برنامج ائتمان الأراضي. هناك أيضًا جهد على مستوى المدينة ، وهو Crescent City Community Land Trust ، الذي تم إنشاؤه لدعم منطقة الشرق الأدنى وشمال إفريقيا ولكن أيضًا لدعم صناديق الأراضي المجتمعية في الأحياء عبر نيو أورلينز. يركز Crescent City CLT ليس فقط على إنتاج والحفاظ على المساكن ذات الأسعار المعقولة ، ولكن أيضًا على إعادة تطوير الممرات التجارية والمناطق التجارية في الأحياء الأقل ثراءً.

هل يمكنك وصف الجهد المبذول في كليفلاند بولاية أوهايو لتطوير تعاونيات في ملكية أراضي المجتمع؟

لا ينبغي أن ننسى أن هناك جهدين من CLT في كليفلاند. كان Community Land Trust في Greater Cleveland ، المعروف سابقًا باسم Cuyahoga CLT ، موجودًا منذ عشر سنوات ، حيث يقوم بتطوير وإدارة المساكن المقيدة بإعادة البيع والتي يشغلها مالكوها. ظهر جهد CLT ثانٍ مؤخرًا بالتزامن مع التخطيط الشامل لإعادة تطوير دائرة الجامعة الكبرى. في الحالة الأخيرة ، تم اتخاذ القرار لإنشاء ائتمان أرضي للمجتمع كشركة فرعية متداخلة داخل شركة Evergreen Cooperative Corporation. لن تكون CLT شركة قائمة بذاتها ومستقلة.

أعتقد أن فكرة دمج ائتمان أرض المجتمع داخل هيكل تعاوني تنطوي على إمكانية تكرارها في أماكن أخرى. العناصر الثلاثة في كليفلاند التي أجدها أكثر إثارة للاهتمام وابتكارًا هي (1) تكامل CLT في مجموعة من المؤسسات التعاونية ، (2) ارتباط CLT بتخطيط إعادة تطوير دائرة الجامعة الكبرى ، و (3) تركيز CLT على خلق فرص العمل. وقضايا القوى العاملة كأولوية أولى. قد يتفرع إلى إسكان على الطريق ، لكن التركيز الأولي لـ Evergreen CLT سيكون على تجميع وحيازة الأراضي للمؤسسات المملوكة والمدارة بشكل تعاوني ، وهي المؤسسات التي تخلق فرص عمل لسكان الأحياء ذات الدخل المنخفض. أعتقد أن ذلك سيدفع حدود قانون تشريع القانون الدولي ويوفر نماذج جديدة وأفضل الممارسات التي ستكون قابلة للتكرار وملهمة لصناديق الأراضي المجتمعية في جميع أنحاء البلاد. هذا ثلاثي مذهل للغاية: ائتمان أرض المجتمع في بنية متداخلة من التعاونيات ، مرتبطة بشكل صريح بخطة إعادة تطوير حضري كبيرة جدًا ، تركز على خلق فرص العمل. هذه ابتكارات رائدة يمكن أن تتعلم منها صناديق الأراضي المجتمعية في جميع أنحاء البلاد ، لذلك أنا متحمس جدًا لذلك.

كانت هناك حركة متزايدة في السنوات الأخيرة للمدن والمقاطعات لإنشاء بنوك للأراضي للتخطيط العام لإعادة الاستخدام الإنتاجي للأراضي الخالية. كيف ترتبط ائتمانات أراضي المجتمع بهذه الكيانات المملوكة للقطاع العام؟

هناك بعض الأشياء التي تقوم بها بنوك الأراضي البلدية بشكل جيد للغاية: الحصول على ممتلكات مهجورة ، وأراضي ملوثة ، ومباني مهجورة ؛ عنوان المقاصة علاج السموم في التربة. هدم المباني المهجورة. وتجهيز هذه المواقع لإعادة التطوير. ما يفعلونه بشكل أقل جودة هو الحفاظ على المساءلة لسكان الأحياء المحلية التي يكتسبون فيها الأرض ؛ معرفة ما يجب أن يحدث للأرض بعد إزالة حق الملكية وتخفيف المشاكل ؛ والحفاظ على القدرة على تحمل التكاليف وحالة وأمن المساكن والمباني الأخرى المقامة على الأراضي المعالجة بعد مغادرتها بنك الأراضي. هذه الأنشطة الأخيرة هي ما يفعله CLT بشكل جيد. يبدو أن هناك إمكانية للشراكة هنا ، حيث يكتسب بنك الأراضي العام ويحملها ويحسنها ، ثم ينقل تلك الأرض إلى ائتمان أرض المجتمع ، حيث يعمل الأخير كمسؤول طويل الأجل للأرض وأي المباني المقامة على الأرض.

سجلنا في الولايات المتحدة مع وكالات التجديد الحضري ، وسلطات إعادة التطوير ، وبنوك الأراضي العامة ليس جيدًا للغاية عندما يتعلق الأمر بمسألة ما يحدث للأرض بعد أن تترك مخزون بنوك الأراضي. تم تصميم معظم بنوك الأراضي بحيث لا تحتفظ بالأرض لمدة لا تزيد عن خمس سنوات وإعادة تلك الأرض إلى السوق. في معظم البنوك العقارية ، تُباع تلك الأرض بأعلى سعر ؛ لذلك يُفقد جزء كبير من هذه الأرض من أجل الإسكان الميسور التكلفة ، والمؤسسات المجتمعية ، والتنمية العادلة. لبناء كل من المساءلة والإشراف طويل الأجل في النظام ، لا يكفي بنك الأراضي.

ما يحدث في أتلانتا هو شراكة متطورة بين بنك الأراضي بمدينة أتلانتا - فولتون ومؤسسة Atlanta Land Trust Collaborative. أعلم أنه كانت هناك مناقشات في كليفلاند حول شيء مشابه يتم التفاوض عليه هناك من أجل Evergreen CLT ، لكنني لا أعتقد أن المحادثة طويلة كما هي في أتلانتا.

ما مقدار الدعم المطلوب لجعل ائتمانات الأراضي المجتمعية تعمل على أساس مستدام؟

عليك أن تميز بين الدعم الخارجي للإشراف والدعم الخارجي للتنمية. حددت صناديق الأراضي المجتمعية هدفًا لأنفسهم يتمثل في بناء محفظة ذات حجم كافٍ لتوليد إيرادات كافية داخليًا لتغطية تكلفة الإشراف - أي لدفع تكاليف موظفيها وتغطية تكاليف التشغيل الخاصة بهم للإشراف على القدرة على تحمل التكاليف وحالة وأمن المباني على ارض الثقة. وإلى أن يصل ائتمان أرض المجتمع إلى نقطة بناء تلك المحفظة الضخمة ، فإنهم يعتمدون كليًا على الإعانات العامة والخاصة للمساعدة في دفع تكاليف التشغيل الخاصة بهم. حتى عندما يكون ائتمان الأرض المجتمعي الأكبر الذي يحتوي على 100 وحدة أو 200 وحدة أو 300 وحدة قادرًا على تغطية تكلفة الإشراف ، فإنه لن يصل أبدًا إلى نقطة يمكنه فيها بناء فائض كافٍ لتطويره التالي مشروع. ستعتمد CLTs دائمًا على الأسهم العامة والمساهمات الخاصة لجلب الأراضي إلى محافظهم وخفض سعر الإسكان إلى درجة يمكن للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والمتوسط ​​تحمله. لذلك هناك إمكانية للاستدامة والاكتفاء الذاتي من ناحية الإشراف ، لكن هذا مستحيل من جانب التنمية.

لا يوجد شيء في صندوق أراضي المجتمع يجعل الأمر أقل تكلفة بالنسبة لـ CLT لتجميع الأرض وتطوير مساكن ميسورة التكلفة مقارنة بأي شخص آخر. تكلف الأرض ما تكلفه وتكاليف البناء 45 × 45 تكلفتها. وسيكون الأشخاص ذوو الدخل المنخفض دائمًا فقراء للغاية بحيث لا يمكنهم شراء منزل دون الكثير من المساعدة. هذه هي الطريقة التي يعمل بها العالم. إذا كان يمكن للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والمتوسط ​​أن يصبحوا أصحاب منازل دون مساعدة عامة ، فلن تكون هناك حاجة لبرامج مساعدة ملكية المنازل الممولة من القطاع العام. في بداية الكساد الكبير ، كان معدل تملك المنازل في الولايات المتحدة 67 في المائة. بدون تدخل الحكومة ، سيظل معدل ملكية المنازل لدينا XNUMX في المائة ، بدلاً من أن يقترب من XNUMX في المائة.

لا يوجد شيء اسمه الإسكان "الميسور التكلفة". لا يوجد سوى الإسكان المدعوم ، حيث ساعدت الدولارات العامة أو السلطات العامة أو نفقات الضرائب العامة على جلب سلعة باهظة الثمن إلى متناول الناس المسعرين خارج السوق. هذا صحيح إذا كنت شخصًا من الطبقة المتوسطة يستفيد من قروض منخفضة الفائدة من وكالة تمويل الإسكان الحكومية والسياسة الضريبية التي تفضل أصحاب المنازل أو أسرة منخفضة الدخل تحصل على مساعدة الإيجار. هناك سكن مدعوم لثلاثة أرباع السكان. كل ما في الأمر هو أن بعض أشكال الدعم العام أكثر وضوحًا وهشاشة من الناحية السياسية أكثر من غيرها.

أكبر دعم حكومي لدينا في الولايات المتحدة هو خصم فوائد الرهن العقاري. هذا هو إعانة اتحادية تبلغ 130 مليار دولار سنويًا لأصحاب المنازل ، معظمها يحصل عليها أصحاب المنازل الأكثر ثراءً ، مما يقزم المبلغ الإجمالي للأموال التي توزعها HUD [وزارة الإسكان والتنمية الحضرية 10] كل عام لجميع المساكن والمجتمعات الأخرى ذات الأسعار المعقولة برامج التنمية مجتمعة.

هل هناك طرق محددة يمكن من خلالها تغيير السياسة العامة - سواء على المستوى المحلي أو مستوى الولاية أو المستوى الفيدرالي - لدعم ائتمانات الأراضي المجتمعية بشكل أفضل؟ ما هي التغييرات التي تنصحني بها؟

يأتي الكثير من الأموال التي اعتمدتها ائتمانات أراضي المجتمع على نموها من البرامج الفيدرالية ، مثل CDBG [منح تنمية المجتمع] ، و HOME [HOME Investment Partnerships Program] ، و NSP [برنامج تثبيت الجوار] ، وبرامج التجوية ، و السوق الثانوية - فاني ماي وفريدي ماك. كل هذه البرامج موجودة حاليًا في كتلة التقطيع الخاصة بالحزب الجمهوري.

ماذا تحتاج ائتمانات أراضي المجتمع؟ إنهم بحاجة إلى التمويل العام الذي اعتمدوا عليه للنمو والبقاء. لا يوجد شيء سحري حول ائتمانات أراضي المجتمع. إنهم بحاجة إلى المساواة إذا أرادوا توفير مساكن ميسورة التكلفة ومرافق مجتمعية للأشخاص الذين لا يستطيعون فعل ذلك لأنفسهم. يمكن أن تحصل CLTs على ديون في السوق الخاص. لكن الأسهم تأتي في المقام الأول من القطاع العام. بمجرد إدخال الأراضي والمنازل في محافظنا الاستثمارية ، لا نحتاج إلى العديد من الإعانات الإضافية في المستقبل. لكن عليك إدخال الملكية في النظام في المقام الأول. الحاجة الكبيرة هي الإنصاف.

الشاغل الثاني في الوقت الحالي لصناديق الأراضي المجتمعية أو أي مطور إسكان ميسور التكلفة هو الرهون العقارية ذات الأسعار المعقولة مع معايير الاكتتاب التي لا تمنعك من خدمة مشتري المنازل ذوي الدخل المنخفض الذين تحاول خدمتهم. مع انفجار فقاعة الإسكان ، شدد المقرضون قيودهم على الاكتتاب وجعلوا من الصعب على شعبنا الحصول على قروض - على الرغم من أن لدينا أدلة على أن مشتري المساكن لدينا نادراً ما يتخلفون عن السداد ؛ وعندما يفعلون ذلك ، فنحن هناك لدعمهم ومنع حبس الرهن. ومع ذلك ، لا تزال CLTs تبحث في الإقراض المقيد من خلال وكالات تمويل الإسكان الحكومية وعمليات الدمج المصرفية. اندمج العديد من المقرضين الذين أقرضوا صناديق أراضي المجتمع في الماضي مع بنوك أكبر لا تعرف الكثير عن النموذج.

المجال الثالث الذي سيتعين علينا معالجته هو ضرائب الملكية المحلية ، بحيث تتوافق الضرائب مع القيمة المقيدة للمنزل. من الصعب الخوض في الكثير من التفاصيل هنا ، لأنها مشكلة تشبه لحافًا مرقّعًا ، وتختلف بين ولاية وأخرى ومدينة تلو الأخرى.

منطقة المشكلة الرابعة بالنسبة لنا هي إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA). كانت حركة ثقة الأراضي المجتمعية تتفاوض مع قروض إدارة الإسكان الفدرالية من خلال خمس إدارات رئاسية ، في محاولة للحصول على بعض التغييرات على قواعد قروض إدارة الإسكان الفدرالية لتسهيل استخدام المقرضين للتأمين قروض إدارة الإسكان الفدرالية والمنتجات لتمويل المنازل المقيدة بإعادة البيع. ما زلنا نحاول الحصول على هذه التغييرات ، على الرغم من أنني أعتقد أننا اقتربنا من حل المشكلة أخيرًا. أعتقد أن هذه الإدارة ستعمل أخيرًا على تغيير برنامج قروض إدارة الإسكان الفدرالية لتسهيل الحصول على قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية للمنازل المقيدة إعادة البيع ، وإزالة حاجز رئيسي كان يعاني من قروض إدارة الإسكان الفدرالية لسنوات عديدة.

هل يمكنك التحدث عن الدور الذي لعبته شبكة ائتمان أراضي المجتمع الوطني في توسيع الحركة؟

حسنًا ، تعمل شبكة National Community Land Trust Network كرابطة تجارية لـ CLTs في الولايات المتحدة. إنها منظمة عضوية تحكمها CLTs نفسها. وهي مصممة لتوفير المناصرة والدعم والمساعدة الفنية والتدريب لأعضائها. أخذت 11 شبكة زمام المبادرة في التفاوض مع HUD و FHA ، في محاولة لتعديل قواعد هذه الأخيرة. ساعدت الشبكة أيضًا في بناء حركة CLT من خلال إقامة تحالفات إستراتيجية مع وسطاء وطنيين آخرين مثل NeighborWorks America و Habitat for Humanity International و Cornerstone Partnership.

يعد CLT Academy أحد أقدم وأكبر برامج الشبكة. الأكاديمية عبارة عن برنامج معتمد تحت مظلة الشبكة وتتمتع بوضع شبه مستقل ومجلس إداري خاص بها. الأكاديمية هي ذراع التدريب والبحث في الشبكة. لديها قسمان - أحدهما يركز على تطوير الدورات والندوات والدورات التدريبية والندوات عبر الإنترنت لرفع مستوى الممارسة في جميع أنحاء المجال وقسم آخر يركز على البحث والمنشورات. يشرف القسم الأخير على الدراسة السنوية لحجز الرهن وقد أصدر مؤخرًا دليلًا تقنيًا جديدًا ونموذجًا لعقد إيجار أرضي. كما أنها تشارك في جمع أفضل الممارسات وتقييم ما يعمل بشكل جيد وما لا يعمل بشكل جيد في عالم CLTs. ثم يتم إلقاء هذه "أفضل الممارسات" على السياج لقسم المناهج ، لتصبح في النهاية محتوى التدريبات المستقبلية.

ما هي برأيك أهم التحديات أو الفرص التي تواجه ائتمانات أراضي المجتمع اليوم مع توسع الحركة وتصبح أكثر تنوعًا؟

تكمن قوة نموذج CLT في تعدد استخداماته في الطرق التي يتم بها تنظيم وتشغيل وتطبيق CLT. لكن النموذج الذي يتسم بالبلاستيك والطوافة يخاطر بأن يصبح كل شيء لجميع الناس. هناك إغراء لفصل العناصر الأساسية للنموذج التي تجدها فوضوية سياسيًا. هناك خطر يتمثل في إضعاف القيم الأساسية للنموذج إلى الحد الذي قد لا يكون من العدل وصفه به على الإطلاق باسم "ائتمان أرض المجتمع". هناك قوة في التنوع ، ولكن هناك دائمًا خطر التخفيف: يمكنك تعديل أو إزالة العديد من الميزات والقيم الأساسية التي لم تعد القطع تتلاءم معًا لتحقيق أهداف العدالة الاجتماعية والتنمية الاقتصادية التي حددتها لتحقيقها.

كان هناك دائمًا توتر في تطور هذا النموذج. أنت لا تريد أن تكون نقيًا لدرجة أنك لا تسمح بالمرونة والتنوع. في الوقت نفسه ، لا تريد أن تكون متساهلاً للغاية ، لذا يجب عدم التدخل في تسمية أي شيء بائتمان أرض المجتمع لمجرد أنه يحتوي على قطعة صغيرة أو اثنتين من الحزمة بأكملها. ليس من غير المألوف هذه الأيام العثور على أشخاص يأتون من عوالم الحكومة أو البنوك أو الأعمال الذين يقولون ، "أنا حقًا أحب تأجير الأراضي ، والاحتفاظ بالدعم ، والقدرة على تحمل التكاليف بشكل دائم ، ولكن هذه العناصر الديمقراطية التي تأتي مع قانون القوانين والتشريعات تكون فوضوية إلى حد ما . " ما يقولونه ، بالطبع ، هو أن الديمقراطية تبطئ الأمور. الديموقراطية تقف في الطريق. لماذا لا تقوم بإزالة "C" من صندوق أراضي المجتمع؟

لكننا نعتقد في هذه الحركة أن هناك أسبابًا عملية وأخلاقية وسياسية للطريقة التي يتم بها هيكلة CLT "الكلاسيكي". يمكنك تعديل هذا الهيكل. يمكنك تكييفه ليلائم الظروف والأولويات والاحتياجات المحلية. لكن لا يمكنك ببساطة استبعاد العناصر التنظيمية أو الملكية أو التشغيلية الأساسية دون إلحاق ضرر جسيم بالنموذج نفسه.

ما هي الأولويات القصوى للمضي قدمًا في السنوات الخمس إلى العشر القادمة؟ ماذا تأمل أن ترى؟

أود أن أرى زيادة في عدد ائتمانات أراضي المجتمع. أود أن أرى زيادة في حجم ائتمانات الأراضي المجتمعية الفردية. وأود أن أرى المزيد من التقدم المحرز نحو ضمان استدامة المنظمات التي أنشأناها. يجب أن تتضمن أي أهداف لحركة CLT هذه الثلاثة: العدد ، والنطاق ، والاستدامة.

هذا هدف طموح ليس فقط لـ CLTs في الولايات المتحدة ولكن لـ CLTs في بلدان أخرى أيضًا. هناك حركات CLT قوية جارية حاليًا في أستراليا وإنجلترا. هناك CLTs بدأت في بلجيكا وكندا. لقد دُعيت إلى جميع هذه البلدان في السنوات القليلة الماضية ، للتشاور مع منظمي CLT الأذكياء جدًا الذين يطبقون النموذج ويعدلون النموذج بطرق رائعة. قد تتعلم حركة CLT في الولايات المتحدة قريبًا منهم بقدر ما تتعلم منا.

أمل آخر لدي لحركة CLT هنا في الولايات المتحدة هو أننا سنستمر في إيلاء اهتمام خاص للتنوع العرقي ، والتأكد من تضمين المجتمعات الملونة في كل ما نقوم به. في إدارة الحركة ، في التدريبات التي نقوم بها ، في الأولوية التي نعطيها لتخصيص موارد الشبكة ، يجب أن نضمن عدم تجاوز المجتمعات الملونة. تولي كل من الأكاديمية والشبكة حاليًا اهتمامًا خاصًا لتطبيق ائتمانات الأراضي المجتمعية لما نشير إليه باسم أراضي التراث - الأصول القائمة على الأرض في المجتمعات الملونة حيث يعتمد مستقبل ذلك المجتمع في ذلك المكان على من يتحكم في الأرض . إذا تم إبعاد الأشخاص ذوي الدخل المنخفض والمتوسطين من الأراضي ذات القيمة المتزايدة ، فسنكون قد ضيعنا ، كحركة ، فرصة تقديم هذه الأداة القوية للمجتمعات الأكثر تعرضًا للخطر. سنضيع فرصة مساعدة الأشخاص الملونين على "اتخاذ موقف وامتلاك الأرض" ، على حد تعبير مبادرة حي شارع دودلي في روكسبري ، ماساتشوستس.

عندما يكون لديك مدن جامعية ومجتمعات ضواحي ومجتمعات منتجع مهتمة بشكل متزايد بصناديق أراضي المجتمع ، فهناك إغراء لتحويل الموارد في اتجاهها. هذه هي الأماكن التي يكون فيها من الأسهل إلى حد ما القيام بالتنمية ، الأماكن التي تتمتع فيها بدعم القوى - أي. إن القيام بإسكان القوى العاملة للعاملين في المستشفى أو السكن الشامل لرجال الشرطة ورجال الإطفاء في مجتمع غني هي أمثلة مثالية. لا يوجد خطأ في هذا؛ في الواقع ، تحقق ائتمانات الأراضي المجتمعية نجاحًا كبيرًا في فتح جيوب ثرية للأشخاص الذين لا يمكنهم العيش هناك بطريقة أخرى. ولكن ، في الوقت نفسه ، لا يمكننا التغاضي عن الأشخاص والأماكن التي تحتاج إلى ائتمان أرضي مجتمعي كحصن ضد القوى القائمة ، وسد ضد القوى الاقتصادية التي تميل إلى تهجير الأشخاص ذوي الدخل المنخفض ، وخاصة ذوي الدخل المنخفض من السكان. اللون ، عندما تصبح أسواق العقارات شديدة الحرارة - أو شديدة البرودة. نحاول التأكد من عدم إهمال هذه المجتمعات.

انبثق الـ CLT من حركة الحقوق المدنية. إذا أردنا أن نظل أوفياء لجذورنا وقيمنا ، يجب أن نستمر في إعطاء الأولوية للأشخاص الذين هم خارج التيار السياسي والاقتصادي السائد. يجب أن نستمر في تبني ما أشار إليه لاهوت التحرير في يوم سابق بأنه "خيار تفضيلي للفقراء". يجب أن يكون هذا الالتزام مقصودًا. يجب أن يكون موجها. يجب أن تكون واعية. إنه الأساس الأخلاقي الذي يجب أن تقف عليه CLTs - والتي يجب أن تستمر منها CLTs في استخلاص هدفها وحيويتها - في الأوقات الجيدة والسيئة.