Unterstützung der globalen CLT-Bewegung

Lopez Community Land Trust

Gegründet 1989 (Lopez Island, Washington)

Profil von Rhea Miller (2015)

Sie sagten, es sei nicht möglich – Wohneigentum für Menschen zu schaffen, die weniger als 60 % des Durchschnittseinkommens verdienen – also haben wir uns als Inselbewohner natürlich dazu entschieden! Es geht nichts über eine Herausforderung, aber auch nichts über eine Notwendigkeit.

In bestimmten Teilen der Vereinigten Staaten ist es im Trend, das Land zur Domäne der Reichen zu machen. Auf Lopez Island war in den 1980er Jahren eine ähnliche Denkweise entstanden, die besagte, dass Menschen mit geringerem Einkommen es nicht verdienten, auf dem Land zu leben, geschweige denn, die abgelegene Schönheit einer kleinen Insel vor der Küste des Staates Washington zu genießen. Und der lokale Immobilienmarkt ließ diese Einstellung Wirklichkeit werden. Land wurde im Internet unsichtbar gekauft und verkauft, nachdem die Wall Street Journal veröffentlichte einen Artikel, in dem es heißt, dass die San Juan Islands ein großartiger Ort zum Leben und zum Investieren seien. Spekulative Investitionen trieben die Immobilienpreise in die Höhe, die allein 196 um 1989 % stiegen.

Eine Gruppe von Arbeitern in unseren Dreißigern hat sich zusammengetan, weil wir befürchteten, dass die Aufstockung von Lopez uns aus dem Ort drängen würde, den wir liebten. Bezahlbarer Wohnraum war ein offensichtliches Bedürfnis, aber wir erkannten auch viele andere Herausforderungen an, denen sich unsere kleine ländliche Gemeinde gegenübersieht: wie man Land verwaltet und es verantwortungsvoll behandelt; wie man Möglichkeiten für lokales Unternehmertum schafft; und wie man nachhaltige Landwirtschaft, Heimarbeit und ländliche Forstwirtschaft unterstützt.

Wir haben uns zuerst Co-Housing als mögliche Lösung angesehen und dann Habitat for Humanity und ein paar andere Modelle. Keine schien die Antwort zu sein. Wir brauchten eine flexible Strategie, die eine Vielzahl von Bedürfnissen abdeckt, den Test der Zeit standhält und den schnellen Anstieg der Immobilienpreise übersteht.

Ungefähr zu dieser Zeit war Peter Fisher, ein Bewohner der nahegelegenen Orcas Island, gerade von einem Besuch in Vermont zurückgekehrt, wo er von Community Land Trusts gehört hatte. Er hoffte, einen auf Orcas zu starten. Er teilte, was er über das Modell erfahren hatte, mit Sandy Bishop, einer 33-jährigen Gemeindeaktivistin von Lopez. Sandy war ein starker Verfechter von Empowerment und sozialer Gerechtigkeit, daher klang das Modell sehr ansprechend.

Sie kontaktierte das Institute for Community Economics (ICE) und bat um weitere Informationen. Sie schickten Chuck Collins aus, um mit uns zu sprechen, während er auf einer Tour durch die Westküste war. Wir wurden verkauft. Das Konzept schien sowohl wirtschaftlich solide als auch fest in den Prinzipien der sozialen Gerechtigkeit verankert zu sein. 1989 begannen wir mit der Gründung des Lopez Community Land Trust (LCLT) als gemeinnützige Gesellschaft gemäß 501(c)(3). Sandy Bishop und Rod Morgan spielten Hauptrollen, zusammen mit Ona Blue, Ted Bower, Sue McCullough, Jeff Hewins, Oscar Smaalders, Liz Scranton und Rhea Miller, die alle im ursprünglichen Board of Directors tätig waren.

Der gemeinnützige Zweck von LCLT, wie in unseren Gründungsdokumenten beschrieben, bestand darin, „eine vielfältige, nachhaltige Inselgemeinschaft aufzubauen, insbesondere durch Programme, die hauptsächlich Haushalte mit niedrigem Einkommen unterstützen“. LCLT plante dies durch:

  • Grundstücke treuhänderisch erwerben und halten, um dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu schaffen;
  • Bau von Häusern und Nutzung von Grundstücken auf umweltbewusste und sozial verantwortliche Weise;
  • Bereitstellung eines dauerhaft bezahlbaren Zugangs zu Land für Zwecke wie hochwertiges Wohnen, nachhaltige Land- und Forstwirtschaft, Heimarbeit und Genossenschaften durch dauerhafte Entfernung von Land aus dem spekulativen Markt;
  • Entwicklung und Ausübung verantwortungsbewusster und ökologischer Praktiken, die die natürlichen Eigenschaften des Landes erhalten, schützen und verbessern; und
  • Als Modell für Landverwaltung und Gemeindeentwicklung dienen, indem Informationen, Ressourcen und Fachwissen bereitgestellt werden.

Diese Zwecke sind seit 1989 unverändert geblieben. Ebenso das Servicegebiet der Organisation, das die 29.8 Quadratmeilen von Lopez Island umfasst. Bei so vielen gleichzeitig steigenden Anforderungen und einer Organisation, die noch nie über viele Mitarbeiter verfügte, mussten wir jedoch sorgfältig auswählen, welche Ziele und Projekte verfolgt werden sollen.

LCLTs erste de facto Executive Director Sandy Bishop und unser Projektmanager Rod Morgan arbeiteten ein Jahr lang ohne Bezahlung. Die ersten 2,000 US-Dollar an Zuschussmitteln für LCLT kamen von einer Gruppe katholischer Nonnen und einer presbyterianischen Kirche, die es uns ermöglichten, ein Büro einzurichten. Eine örtliche Versicherungsgesellschaft bot uns sechs Tage die Woche einen Platz an; sie besetzten neulich dasselbe Büro. LCLT erhielt weitere kleine Zuschüsse und Spenden, die das Büro am Laufen hielten.

In den frühen 1990er Jahren war bezahlbarer Wohnraum die größte Krise der Inselbewohner mit niedrigem Einkommen. LCLT erkannte schnell, dass seine einzige Möglichkeit darin bestand, dichte Behausungen zu bauen. Der Traum, jedem Menschen zu eigenen 5 Hektar zu verhelfen, war finanziell nicht realisierbar. Das einzige Land, das richtig in Zonen eingeteilt und (etwas) erschwinglich war, befand sich im Dorf Lopez. Wir fanden ein relativ günstiges XNUMX Hektar großes Grundstück, das jedoch stark mit Pfandrechten belastet war. Es war viel Arbeit nötig, um diese Belastungen zu beseitigen. Ein Anwalt von Evergreen Legal Services meldete sich freiwillig, um zu helfen. Dann weigerte sich die Kanalisation, das Grundstück zu warten, und einige Inselbewohner versuchten, uns aufzuhalten.

Um diesem Widerstand entgegenzuwirken, waren umfangreiche Aufklärung und öffentliches Reden erforderlich. Wichtige Unterstützung kam von einem örtlichen County Commissioner, der die Bedeutung des Baus erschwinglicher Wohnungen für Geringverdiener und Geringverdiener verstand, die bereits auf Lopez lebten und arbeiteten. Aber von anderen Seiten brach der Hass aus. Einige Einheimische hatten Angst vor dem, was sie als „Wohnungen mit niedrigem Einkommen“ bezeichneten – tote Autos im Hof ​​und alte Sofas und Kühlschränke auf der Veranda. Sie befürchteten eine Abwertung ihres eigenen Eigentums. Es gab auch rassistische Kommentare darüber, dass LCLT „diese Leute“ auf die Insel locken würde.

Unter dem Tresen der örtlichen Apotheke wurde eine Petition gegen das Projekt versteckt. Seine Verbreitung geschah im Geheimen. Wir wussten nichts davon, bis ein Freund heimlich gebeten wurde, es zu unterschreiben und dies ablehnte. Ein anderer Bürger, dessen Eigentum an Land grenzte, das LCLT zum Kauf in Erwägung zog, bedrohte das Leben eines der Mitbegründer. Er lud ein in Seattle ansässiges Fernsehnachrichtenteam nach Lopez ein, um LCLT anzuprangern, aber sein Werbegag ging nach hinten los. Er wurde gefilmt, als er eine Zigarre rauchte und üble Sprache ausstieß, ein unattraktives persönliches Erscheinungsbild, wenn er vor dem Hintergrund jüngerer, arbeitender Menschen gezeigt wird, die versuchen, ihren Landsleuten eine Wohnung zu schaffen.

Der erste große Zuschussantrag, den wir für das Haus, das wir in Lopez Village bauen wollten, eingereicht haben, wurde abgelehnt, weil LCLT kein angemessenes Budget hatte. Trotz dieser Ablehnung erhielten wir technische Hilfe vom Washington State Housing Trust Fund. Unser nächster Antrag auf Projektförderung war erfolgreich. 1992 schloss LCLT sein erstes Wohnprojekt ab, sieben freistehende Einfamilienhäuser auf einem Hektar Land im Dorf Lopez. Wir wurden in der vorgestellt New York Times unter der Überschrift „Low-Cost-Häuser auf einer Hochpreisinsel“.

Alle sieben dieser Häuser befanden sich auf von LCLT gepachtetem Land. Die Häuser befanden sich im Besitz und wurden als Wohnungsbaugenossenschaft mit beschränktem Eigenkapital verwaltet. Die meisten Leute, an die LCLT diese neu gebauten Häuser verkaufen wollte, hatten keinen Anspruch auf eine traditionelle Hypothek. Ihr Haushaltseinkommen war zu niedrig oder ihre Kreditwürdigkeit war zu schlecht. Ein Beamter der Washington Mutual Bank schlug LCLT vor, dass die Hausbesitzer eine Genossenschaft gründen sollten – was sie auch taten. Nach dem ersten erfolgreichen Projekt im Lopez Village hat LCLT weiterhin genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaften für jede seiner nachfolgenden Entwicklungen gegründet. Bis heute hat LCLT insgesamt 40 Häuser gebaut, die im Besitz von 6 verschiedenen Genossenschaften und verschiedenen Standorten sind und von diesen verwaltet werden. Neben den 40 Genossenschaftshäusern verwaltet LCLT zwei Mietwohnungen und einige Gewerbeimmobilien.

Die Pächter der ersten sieben von LCLT gebauten Häuser waren typisch für die Bevölkerung, der LCLT weiterhin dient. Es waren Singles, Paare, Eltern und Kinder. Dazu gehörten ein Bezirksangestellter, eine Musikerin/Kellnerin, ein Museumskurator, eine Masseurin und Mutter von drei Kindern, eine berufstätige Mutter, ein Ältester mit festem Einkommen und eine alleinstehende berufstätige Frau. Sie hatten auf der Insel ohne sichere Wohnung gelebt, also hatten sie nichts zu verlieren, wenn sie sich in diese ungewohnte Form des Wohnens kauften: Häuser in Genossenschaftsbesitz auf gepachtetem Land. Tatsächlich war der Älteste, der eines der ersten Häuser von LCLT kaufte, im vergangenen Jahr sieben Mal umgezogen.

In der Zeit, als LCLT sein erstes Projekt plante und entwickelte, gab es im Vorstand von LCLT beträchtliche Fluktuation. Fast der gesamte Vorstand wechselte innerhalb des ersten Jahres. Menschen mit der notwendigen Vision, um die Organisation zu gründen, waren nicht unbedingt die gleichen Menschen, die daran arbeiten wollten, Projekte zu verwirklichen. Im dritten Jahr hatte sich der Vorstand stabilisiert.

Ein weiterer Übergang fand innerhalb der De-facto-Mitarbeiter von LCLT statt. Am Morgen der Landnutzungsanhörung, die den Weg für unser erstes Projekt in Lopez Village ebnete, starb unser Projektmanager Rod Morgan an den Folgen von AIDS. Sandy Bishop, die bereits als Executive Director von LCLT tätig war, übernahm auch die Aufgaben des Projektmanagements. Sie leitete die Organisation bis 1996, als sie sich sechs Jahre beurlaubte, um ihr eigenes Haus zu bauen und als private Beraterin für andere gemeindebasierte Organisationen Projekte zu leiten. Sie kehrte 2001 als Executive Director von LCLT zurück und führt diese Position bis heute fort.

Der Vorstand von LCLT ist in drei Kategorien unterteilt: ansässige Eigenheimbesitzer/Pächter; Personen, die ein eher öffentliches Segment repräsentieren – wie Schulleiter, Gemeindeunternehmen, Schulbehörde; und Anwohner, die die größere Gemeinschaft repräsentieren. LCLT versucht, ein Gleichgewicht zwischen den Mitgliedern zu wahren, die in jeder der drei Kategorien tätig sind. Unsere Satzung sieht einen Vorstand mit einer Größe von 5-9 Direktoren vor.

LCLT hat eine stimmberechtigte Mitgliederzahl von etwa 200. Personen werden auf der Jahresversammlung von LCLT im ersten Quartal eines jeden Jahres in den Vorstand gewählt. Sie werden entweder vom Plenum oder vom bestehenden Vorstand nominiert. Wenn in der Zwischenzeit eine Vakanz eintritt, ernennt der Vorstand eine Person, die diesen Sitz besetzt, bis eine Wahl stattfinden kann, woraufhin diese Person von den Mitgliedern des LCLT entweder angenommen oder abgelehnt (selten abgelehnt) wird.

LCLT bindet die Menschen, die in seinen Häusern leben, und die größere Lopez-Gemeinde durch „Spaß-Sammeln“ sowie Fundraising ein. Zum Beispiel hat LCLT ein jährliches Ernteessen, das ein lokales Lebensmittel-Potluck ist. Im Durchschnitt nehmen 200 Personen teil und es werden Preise für die beste Präsentation und die beste Verwendung lokaler Lebensmittel verliehen. Community-Mitglieder wenden sich an wohlhabendere Menschen, die auf die Insel ziehen, und laden sie ein, Mitglied des Board of Directors zu werden. Dies trägt dazu bei, Stereotypen der Art von Menschen zu bekämpfen, die von LCLT bedient werden. Anderes Engagement geschieht, indem von zukünftigen Hausbesitzern verlangt wird, während des Baus Schweißkapital beizutragen, was dazu beiträgt, ihr Selbstwertgefühl aufzubauen, sie auf die Hauswartung vorzubereiten und eine tiefere Wertschätzung durch die größere Gemeinschaft zu schaffen.

Das Motto der Organisation lautet „Unleashing the Power of Community“. Für LCLT bedeutete dies, eine wichtige Rolle bei anderen Aspekten der Gemeindeentwicklung zu spielen, nicht nur bei bezahlbarem Wohnraum. LCLT sieht nun beispielsweise bezahlbaren Wohnraum als Inkubator für kleine Unternehmen. Viele neue Unternehmen auf Lopez sind aus Leuten entstanden, die in LCLT-Wohnungen leben. LCLT hat auf der Insel auch die Führung in den Bereichen nachhaltige Landwirtschaft, erneuerbare Energien und Netto-Null-Bau übernommen, einschließlich zweier Praktikantenprogramme, die seit über 20 Jahren erfolgreich sind.

Unser Praktikum in der nachhaltigen Landwirtschaft bietet lokalen Landwirten zusätzliche Feldarbeiter und Unterstützung bei der Unterbringung dieser Arbeiter. Landwirtschaftliche Fähigkeiten, Lebenskompetenzen und Gemeinschaftssinn werden so der nächsten Generation vermittelt. LCLT wählt nur Landwirte für die Teilnahme an diesem Programm aus, die neben Praktikanten unterrichten und arbeiten können und an den Aufbau einer nachhaltigen Gemeinschaft glauben. Unsere Baupraktikanten helfen LCLT bei Bauprojekten für bezahlbaren Wohnraum mit Arbeitskräften und geben LCLT Einblicke in die Jugend von heute. Wir vermitteln Baufertigkeiten on the job.

Insgesamt sind die Bewohner von Lopez Island eine alternde Gemeinschaft. Die Praktikantenprogramme von LCLT haben dazu beigetragen, mehr jungen Menschen eine Grundlage und Ermutigung zu bieten, hier ihr Zuhause zu finden. Einige haben ihr eigenes Unternehmen gegründet, geheiratet und gründen Familien. Einige sind in eine der Wohnungsgenossenschaften von LCLT gezogen. Die meisten Praktikanten bemerken ihr wachsendes Gefühl, zum ersten Mal in ihrem Leben Teil einer Gemeinschaft zu sein. Unser Praktikantenprogramm erfüllt wie der Rest unserer Arbeit einen der Gründungszwecke von LCLT: Als Modell für Landverwaltung und Gemeindeentwicklung dienen, indem Informationen, Ressourcen und Fachwissen bereitgestellt werden.

 Um mehr über den Lopez Community Land Trust in Vergangenheit und Gegenwart zu erfahren: