OPAL Community Land Trust

Gegründet 1989 (Orcas Island, Washington)

Profil von Vicki Brems und Lisa Byers (2015)

In den 1980er Jahren bedrohten das schnelle Bevölkerungswachstum und die steigenden Immobilienwerte die von den Bewohnern von Orcas Island geschätzte Lebensqualität. Eine Stunde mit der Fähre vom Festland des Staates Washington entfernt gelegen, machten sich die Inselbewohner Sorgen über den Verlust von Freiflächen und den Mangel an verfügbarem Wohnraum, der für die Bewohner das ganze Jahr über erschwinglich war.

Viele Menschen haben an Lösungen gearbeitet, aber drei Personen zeichnen sich durch ihre Führungsrolle und Innovation bei der Gründung des OPAL Community Land Trust aus, um eine gesunde und wirtschaftlich vielfältige Inselgemeinschaft zu erhalten: Peter Fisher, Penny Sharp Sky und Michael Sky.

Peter Fisher war in Seattle aufgewachsen, verbrachte aber in den 1960er und 1970er Jahren viele Sommer damit, seine Großeltern auf der Insel zu besuchen. Als Teenager besuchte er die Schule und verbrachte Zeit bei Verwandten in Norwegen. Er bewunderte die konsensbasierten sozialen Werte der Norweger und ihren Ansatz zur Landverwaltung, bei der jeder privates Ackerland betreten kann, mit der Verpflichtung, nichts zu schaden.

In den 1980er Jahren war Peter – der beschlossen hatte, die Insel zu seinem Vollzeitwohnsitz zu machen – leidenschaftlich daran interessiert, den Freiraum zu schützen und bezahlbaren Wohnraum für die Inselgemeinde zu schaffen. Auf der Suche nach Lösungen zur Förderung einer integrativen und nachhaltigen Inselgemeinschaft las Peter einen Artikel von Robert Gilman, der in der Winterausgabe 1984 von . veröffentlicht wurde Im Zusammenhang Zeitschrift. Der Artikel trug den Titel „Die Idee des Landbesitzes“ und beschrieb das Modell des Community Land Trust. Später nahm er an zwei nationalen CLT-Konferenzen in Atlanta, Georgia (1987) und Stony Point, New York (1988) teil.

Im selben Zeitraum arbeiteten Penny Sharp Sky und Michael Sky – die kürzlich aus der Gegend von Boston, MA nach Orcas Island verpflanzt wurden – an der Schaffung einer Landgemeinde. Sie wollten so etwas wie Wohngemeinschaften, in denen sich die Leute zum Essen versammeln und einige gemeinsame Einrichtungen teilen können. Sie trafen Peter und entdeckten viele gemeinsame Werte und Hoffnungen. Zufällig hatte Michael denselben Artikel gelesen, der Peter inspiriert hatte. Penny und Michael hatten auch eine pragmatische Realität, ähnlich wie viele andere Inselbewohner: Sie brauchten ein bezahlbares Zuhause für das ganze Jahr. Der Mietmarkt der Insel war instabil und bedeutete oft, dass die Bewohner Häuser mieteten, die weder isoliert noch ausreichend saniert waren.

Nach vielen Gesprächen beriefen Penny, Michael und Peter im Juli 1988 die erste öffentliche Versammlung ein, um über die Notwendigkeit zu sprechen, eine neue Organisation zu gründen, um in ihren Worten „den gegenwärtigen und zukünftigen Gemeindemitgliedern dauerhaft bezahlbaren Zugang zu Land, Wohnungen und Arbeitsplätzen zu bieten“. in Not.“ Nach monatelangen Sitzungen und Ausschussarbeit wurde der OPAL (Of People And Land) Community Land Trust im Mai 1989 offiziell gegründet.

Es folgten drei Jahre Nahtoderfahrungen und Triumphe. Die Organisation überstand interne Meinungsverschiedenheiten darüber, welches Land gekauft werden sollte, wann Personal eingestellt werden sollte und wie der Betrieb finanziert werden sollte. Die Treuhänder debattierten, ob die Finanzierung durch Regierungsbehörden erfolgen sollte oder nicht, was weitere Einschränkungen bedeuten würde. So wäre beispielsweise die Finanzierung eines Gemeinschaftshauses nicht möglich, sodass die Hoffnungen auf eine Wohnbausiedlung zunichte gemacht würden. Am Ende ging es vor allem darum, Geld zu finden, um Land zu kaufen und Wohnungen zu finanzieren, damit die Wohnungen von OPAL bezahlbar werden. Der einzige Weg, dies zu erreichen, waren staatlich finanzierte Zuschüsse und Kredite.

Es dauerte fast ein Jahr, um den ersten Zuschuss zu erhalten: 300,000 US-Dollar vom Washington State Housing Trust Fund, der im April 1990 vergeben wurde. Kurz darauf erhielt OPAL einen Bundeszuschuss in Höhe von 80,000 US-Dollar und erhielt ein XNUMX Hektar großes Stück Land im Dorf von Eastsound zu einem reduzierten Preis.

Dies waren große Errungenschaften, aber die Organisation scheiterte beinahe an dem Problem erschwinglicher Hypotheken für die potenziellen Eigenheimbesitzer von OPAL – hart arbeitende, fähige Menschen, die kreditwürdig waren, aber in der lokalen Wirtschaft nicht genug verdienen konnten, um sich für traditionelle Wohnungsbaudarlehen zu qualifizieren (dann gebunden bei 7.5%. Um ihre Zahlungen bezahlbar zu machen, brauchten sie Zinssätze von 3% oder weniger.

Fred Klein, ein lokaler Architekt und Mitglied des Kuratoriums von OPAL, schlug vor, beim Farmers Home Loan Program des US-Landwirtschaftsministeriums (jetzt USDA Rural Development) Baufinanzierungen und Hypothekendarlehen mit Zinssätzen von nur 1% zu beantragen. Aber der Antrag war mühsam, und so beantragte die robuste Gruppe von Freiwilligen einen Zuschuss vom Housing Trust Fund des Staates Washington für technische Hilfe.

OPAL nutzte diesen Zuschuss, um Mary Burki einzustellen, die mit Peter Fisher zusammenarbeitete, um eine aussagekräftige Bewerbung beim USDA vorzubereiten. OPAL erhielt vom USDA Gelder für ein Demonstrationsprojekt, das es der Organisation ermöglichte, mit dem Bau von Opal Commons, einem neuen Viertel mit 18 Häusern, fortzufahren. OPAL war der erste Community Land Trust in den Vereinigten Staaten, der Mittel vom USDA erhielt, und die meisten nachfolgenden Projekte von OPAL haben USDA-Finanzierung in Anspruch genommen.

Inzwischen, nach zwei Jahren ehrenamtlicher Arbeit, stellte OPAL 1991 seine ersten Mitarbeiter ein: Geschäftsführerin/Projektleiterin Jeanne Beck. Fred Klein wurde dann beauftragt, Pläne für die erste Nachbarschaft von OPAL zu erstellen, nachdem die USDA-Finanzierung gesichert war. In enger Zusammenarbeit mit zukünftigen Bewohnern bei der Standortplanung und Hausgestaltung und unter Einbeziehung des Feedbacks von Nachbarn waren die Führungskräfte von OPAL entschlossen, die Unterteilung in kleine Grundstücke einer typischen Vorstadtbebauung zu vermeiden. Zukünftige Hausbesitzer legten Wert auf eine ländliche Ästhetik und wollten Nahrungsmittel anbauen. Sie folgten den Designrichtlinien von Christopher Alexander in Eine Mustersprache um die Privatsphäre zu wahren und gleichzeitig die Interaktion zwischen den Nachbarn zu fördern. Infolgedessen spiegelte das Design viele der Qualitäten wider, die Peter Fisher in Norwegen bewundert hatte: kleine Häuser, die sich um einen gemeinsamen offenen Raum gruppierten, und eine Fläche von einem halben Hektar für den Anbau von Nahrungsmitteln.

Alle, insbesondere die angehenden Eigenheimbesitzer, mussten Kompromisse eingehen, um den Auflagen und Restriktionen der Fördergeber gerecht zu werden und die Häuser trotz hoher örtlicher Baukosten bezahlbar zu halten. Im Mai 1995 zogen schließlich nach eineinhalb Jahren Baustellen-, Bau- und unzähligen Arbeitsgemeinschaften – und fünf Jahre nach der Gründung der OPAL – 18 Familien ihr neues Zuhause in Opal Commons.

Seit diesem ersten Projekt hat OPAL weitere Wohnquartiere entwickelt. Neben Neubauten hat OPAL bestehende Häuser gekauft, renoviert und weiterverkauft. Gelegentlich wurden ganze Häuser von ihren Fundamenten abgehoben und von einem Standort auf Orcas Island zum anderen verlegt. Ab 2014 beherbergte OPAL fast 5 % der ganzjährigen Bevölkerung der Insel.

Die Rolle von OPAL endet nicht, wenn Häuser gebaut oder saniert und zu einem erschwinglichen Preis an berechtigte Haushalte verkauft werden. Stattdessen dient OPAL weiterhin als langfristiger Verwalter für alle seine Häuser, schützt deren Erschwinglichkeit, verhindert Zwangsvollstreckungen und fördert regelmäßige Reparaturen. OPAL war einer der ersten kommunalen Land-Trusts, der Reparatur- und Ersatzreserven für seine selbstgenutzten Wohnungen eingerichtet hat, indem er eine „beste Praxis“ modelliert und teilt, die andere CLTs übernommen haben.

All dies hat OPAL mit einem tatkräftigen Vorstand, einer engagierten und großzügigen Mitgliedschaft und einer relativ kleinen Belegschaft von nie mehr als sechs Personen erreicht, die vier Vollzeitmitarbeitern entspricht.

Abgesehen von der beträchtlichen Wirkung, die sie auf Orcas Island hatten, indem sie erschwinglichen Wohnraum für Einzelpersonen und Familien entwickelt haben, die zur wirtschaftlichen Vielfalt und sozialen Vitalität dieser Inselgemeinde beitragen, haben die Mitarbeiter von OPAL eine bedeutende Rolle in der nationalen CLT-Bewegung gespielt. Lisa Byers, seit 1996 geschäftsführende Direktorin von OPAL, war Mitbegründerin des National CLT Network und war die erste Co-Vorsitzende der Trainings- und Forschungsabteilung des Netzwerks, der National CLT Academy. Julie Brunner, seit 2002 Mitarbeiterin von OPAL, war auch im Vorstand der Akademie tätig und eine führende Beraterin und Trainerin für das Nationale CLT-Netzwerk. 2014 ehrte das Netzwerk sie mit dem John E. Davis Award für Stipendium, in Anerkennung ihres inspirierenden Lehrens, Coachings und Mentorings.

Die Mission und Methode von OPAL sind während seiner gesamten Geschichte konstant geblieben. Es hat sich weiterhin darauf konzentriert, eine gesunde und wirtschaftlich vielfältige Inselgemeinschaft zu erhalten. Um dieses Ziel zu erreichen, nutzt es weiterhin gemeinschaftliches Eigentum an Land und langfristige Pachtverträge, indem es dauerhaft erschwingliche Wohnungen und damit verbundene Bildung und Unterstützung für Inselbewohner bietet, deren Wohnungsbedarf auf dem traditionellen Markt nicht gedeckt wird. Gleichzeitig hat sich OPAL bemüht, das „C“ in CLT zu erhalten, einen starken Vorstand zu pflegen, eine inselweite Mitgliedschaft aufrechtzuerhalten und eine Gemeinschaft in jeder von ihr entwickelten Nachbarschaft aufzubauen

Um mehr über den OPAL Community Land Trust in Vergangenheit und Gegenwart zu erfahren:

• OPAL Community Land Trust
• Robert Gilman, „Die Idee des Landbesitzes“, Im Zusammenhang, Winter, 1984.
• OPAL Community Land Trust, Unsere Geschichten erzählen, Häuser bauen, Gemeinschaft schaffen. Eastsound, WA: OPAL, 1999.
• OPAL-Commons, Projektprofil in Berater für bezahlbares Wohnen