Unterstützung der globalen CLT-Bewegung

Albany Community Land Trust

Gegründet 1987 (Albany, New York)

Profil beigetragen von Kirby White (2015)

Der Albany Community Land Trust wurde in den 1980er Jahren durch die Bemühungen von United Tenants of Albany (UTA) ins Leben gerufen, deren Mitarbeiter sich für die vom Institute for Community Economics (ICE) geförderten Gemeindeentwicklungs- und Gemeindefinanzierungsmodelle interessierten. Zwischen 1984 und 1985 wurde mit technischer Unterstützung von Kirby White, ICE-Mitarbeiter und Einwohner des Capital District, und mit der harten Arbeit eines vielfältigen Organisationskomitees der Capital District Community Loan Fund (jetzt der Community Loan Fund der Capital Region) gegründet . Nachdem der Kreditfonds in Betrieb war, wandte sich UTA dem anderen Modell zu, das ICE aktiv förderte – dem Community Land Trust.

UTA hat ein CLT-Organisationskomitee zusammengestellt, das auf seine vielen Kontakte mit Einwohnern in Albanys Vierteln mit niedrigem Einkommen zurückgreift. Die Mehrheit der Ausschussmitglieder lebte in den überwiegend afroamerikanischen, einkommensschwachen Vierteln Arbor Hill und West Hill. So wurde vereinbart, dass die CLT zwar irgendwann überall in Albany arbeiten könnte, sich aber ihre ersten Bemühungen auf diese Viertel konzentrieren würden. Es wurde auch vereinbart, dass die Aufgabe des CLT darin bestehen sollte, Möglichkeiten für dauerhaft bezahlbares Wohneigentum zu schaffen, da die meisten Bewohner dieser Stadtteile lebenslange Mieter waren. Es wurde davon ausgegangen, dass diese Mission die Verbesserung der Wohnqualität und der Nachbarschaftsbedingungen umfassen würde. Der Albany Community Land Trust (ACLT) wurde 1987 offiziell gegründet.

Zu dieser Zeit gab es in Albany bereits eine Reihe anderer gemeinnütziger Wohnungsbauorganisationen, darunter nachbarschaftsbasierte Organisationen, die Arbor Hill bzw . Zu Beginn des Organisationsprozesses wandten sich die Gründer von ACLT an diese Organisationen, um ihnen mitzuteilen, dass sie nicht mit ihnen um öffentliche Finanzierung oder Nachbarschaftshilfe konkurrieren wollten, sondern mit ihnen zusammenarbeiten wollten, um die Erschwinglichkeit der subventionierten Wohneigentumsprojekte zu erhalten bestehende Organisationen entwickelten sich.

Der von der UTA unterstützte Newcomer wurde von diesen etablierten Organisationen mit freundlichem Interesse aufgenommen. Man war sich einig, dass eine Kooperation zumindest theoretisch sinnvoll sein könnte, und jüngere Mitarbeiter der beiden bestehenden gemeinnützigen Organisationen wurden ermutigt, sich ehrenamtlich für das Albany CLT zu engagieren. Einige von ihnen taten dies und brachten dem jungen CLT nützliche Erfahrungen mit städtischen und staatlichen Wohnungsbauprogrammen sowie ein begeistertes Interesse daran, ein neues Modell auszuprobieren. Einer dieser jungen Mitarbeiter, Bob Radliff, wurde schließlich Executive Director von Albany CLT (und später noch Executive Director des Capital District Community Loan Fund). Die Gründer von Albany CLT trafen sich auch mit Stadtbeamten, um das Modell des Community Land Trust vorzustellen und deutlich zu machen, dass sie hofften, mit der Stadt zusammenarbeiten zu können. Wieder gab es freundliches Interesse und die Aufforderung, „uns zu zeigen, was man kann“, aber keine sofortige Zusage einer finanziellen Unterstützung.

Das Wohnen in den beiden desinvestierten Wohnvierteln, die von ACLT anvisiert wurden, war im Allgemeinen in einem schlechten Zustand, aber die Preise waren niedrig und es war möglich, Einfamilienhäuser sowie Zwei- und Dreifamilienhäuser zu finden, die strukturell solide waren und nicht teuer waren Rehabilitation. Ein Akquisitionsausschuss, der Anwohner aus der Nachbarschaft und Menschen mit Erfahrung in der Wohnungsrehabilitation umfasst, wurde vom neuen Vorstand gebildet, um mit der Teilzeitkraft von ACLT (die ursprünglich von UTA bezahlt wurde) zusammenzuarbeiten. Ein befreundeter Makler erklärte sich bereit, MLS-Inserate für die Nachbarschaften zu teilen und den Komitee-Eigenschaften zu zeigen, an denen sie interessiert waren. Ausgewählte Häuser wurden dann mit 3-Jahres-Darlehen von ICE und dem neuen Community Loan Fund gekauft, die 100 % des Kaufpreises abdeckten.

Außerdem wurde eine Auswahlkommission für die Einwohnerinnen und Einwohner gebildet. Zu diesem Komitee gehörten Mitarbeiter von United Tenants und andere Gemeindevertreter – damit es über die notwendigen Kontakte verfügte, um Familien zu identifizieren, die die Kontrolle über ihr eigenes Zuhause erlangen wollten und bereit waren, in ACLT-Häuser umzuziehen, sobald das neue CLT erworben wurde Titel und führte notwendige Reparaturen durch. Die neuen Bewohner waren vor ihrem Einzug nicht für Hypotheken präqualifiziert worden, und die meisten von ihnen würden sich nicht qualifizieren, wenn sie nicht mehr Zeit und Unterstützung erhielten. Das Ergebnis war eine Art Ad-hoc-Leasing-Kauf-Programm, das nicht ganz durchdacht war, aber der einzig mögliche Weg schien, um voranzukommen

Die ersten Bewohner des CLT waren Bill und Phosia Rowe, die sich möglicherweise tatsächlich für eine Hypothek qualifiziert hatten, da Bill gerade eine lange Karriere beim State Office of General Services hinter sich hatte und das Paar ein bescheidenes, aber stabiles Renteneinkommen hatte. Aber Bill starb plötzlich an einem Herzinfarkt, kurz nachdem sie eingezogen waren, was Phosia mit einem äußerst begrenzten Einkommen zurückließ. ACLT gelang es, das Haus mit einem Darlehen von betroffenen Personen zu wohltätigen Bedingungen zu refinanzieren, wodurch die monatliche Zahlung von Phosia an das CLT auf einem erschwinglichen Niveau festgelegt werden konnte. Phosia entschied sich, die ungewohnte Verantwortung des Eigenheims nicht zu übernehmen und blieb für den Rest ihres Lebens eine sichere Mieterin in ihrem ACLT-Haus. Nach ihrem Tod wurde ihr Haus von ACLT an eine andere Familie vermietet.

Phosia war nicht die einzige vermeintliche Mietkaufmieterin, die zu einem Dauermieter in einem ACLT-Haus wurde. Einige kauften schließlich ihre Häuser und schlossen einen 99-jährigen Pachtvertrag für das Land unter ihren Häusern ab, aber einige konnten es nicht kaufen oder wollten es einfach nicht. ACLT entschied sich dafür, diese Mieter nicht zum Verlassen zu zwingen – und der Community Loan Fund stimmte zu, seine Finanzierung für diese Häuser als Mietobjekte zu verlängern. Die Realität war, dass für viele dieser Bewohner das Ziel nicht darin bestand, Eigenkapital durch Eigentum aufzubauen, sondern eine langfristige Sicherheit zu haben, die konventionelles Mieten nicht bot.

Die zweite Bewohnerin von ACLT, Judy Coleman, die schließlich ACLT-Hausbesitzerin wurde, sagte, dass sie vor dem Einzug in ihr ACLT-Haus im Laufe ihres Lebens in 30 Mietwohnungen gelebt habe. Was sie jetzt unbedingt wollte, war ein Ort, an dem ihre Familie „an Ort und Stelle bleiben“ konnte.

Das Ergebnis dieses zufälligen „Lease-Purchase“-Programms für ACLT war, dass ein Großteil seiner Zeit mit der Mietverwaltung in Anspruch genommen wurde (obwohl Langzeitmieter dazu neigten, sich gut um ihre Häuser zu kümmern). Das ursprüngliche Ziel, dauerhaft bezahlbares Wohneigentum zu schaffen, kam nur langsam voran. Mit der Zeit erhielt die Organisation sowohl über die Stadt, wo sie als Community Housing Development Organization (CHDO) anerkannt wurde, als auch über den Staat Zugang zu HOME-Mitteln und konnte mit diesen Mitteln den Erwerb und die Sanierung von Wohnungen für Verkauf an einkommensschwache Haushalte. Dennoch kämpfte die Organisation in ihren Anfangsjahren. Es hatte Mühe, seine angesammelten Mietobjekte zu verwalten; um bankfähige Leute zu finden, die in diesen unruhigen Vierteln Häuser kaufen wollten; Wege zu finden, um diese Probleme anzugehen; und genügend Mittel zu finden, um Personal für all diese Dinge und mehr zu bezahlen.

Es ist wahrscheinlich, dass die Albany CLT ohne ihre Beziehungen zu drei Schwesterorganisationen nicht in der Lage gewesen wäre, ihren Betrieb fortzusetzen: dem Capital District Community Loan Fund; Vereinigte Mieter von Albany; und die Affordable Housing Partnership (AHP wurde 1989 gegründet, nachdem die UTA einen Community Reinvestment Act herausgefordert hatte, um Bankgelder in Hypotheken für Eigenheime für Menschen mit niedrigem Einkommen zu lenken). Der Gemeinschaftsdarlehensfonds stellt weiterhin Fremdfinanzierungen für CLT-Projekte bereit. Der Co-Direktor von UTA, Roger Markovics, ist de facto ein Mitarbeiter des ACLT geworden (während seine Frau Maria, die andere Co-Direktorin von UTA, sich weiterhin auf UTA-Programme konzentriert). AHP hat ACLT Schulungen für Eigenheimkäufer, gemeinnützige Immobiliendienste und Büroräume zur Verfügung gestellt und teilt sich die Dienste von Susan Cotner, die seit ihrer Gründung die meisterhafte Geschäftsführerin von AHP ist. Sie ist jetzt auch als Executive Director von ACLT tätig. Die Beziehungen zwischen diesen vier Organisationen – UTA, Community Loan Fund, ACLT und AHP – wurden nun durch ihre Mitgliedschaft in der Community Development Alliance des Capital District formalisiert.

In den letzten Jahren wurden die Wohneigentums- und Mietwohnungsprogramme von ACLT neu formuliert. Ein stadtweites „Buyers Choice“-Eigenheimprogramm, das staatliche Subventionen nutzt und es Eigenheimkäufern ermöglicht, sich für den Kauf von Häusern zu qualifizieren, die sie aus den auf dem Markt verfügbaren Häusern in der ganzen Stadt auswählen, hat jetzt die ursprüngliche viertelbasierte „Akquisitions- Reha“-Programm. ACLT erwirbt die vom Käufer ausgewählten Häuser mit einer Kreditlinie aus dem Community Loan Fund und überwacht die notwendigen Reparaturen, bevor das Haus an den Käufer weiterverkauft (und das Land verpachtet) wird.

Dieser Ansatz hat dazu geführt, dass die früheren Bemühungen um die Förderung von Wohneigentum als Strategie zur Wiederbelebung bestimmter Stadtteile aufgegeben wurden. Das aktuelle Mietprogramm dient jedoch diesen Quartieren mit einem klaren Fokus auf die Bereitstellung und den Erhalt von sicheren Langzeitmietwohnungen, die sich größtenteils in diesen Quartieren befinden. Das Programm wird jetzt von einem Vollzeit-Immobilienverwalter betreut, der auch Immobilien verwaltet, die von anderen Mitgliedern der Community Development Alliance gehalten werden, einschließlich des Gründerzentrumsgebäudes, in dem der Community Loan Fund, ACLT und AHP ansässig sind.

Jetzt im zweiten Vierteljahrhundert arbeitet ACLT weiterhin mit einer „traditionellen CLT-Struktur“. Es handelt sich um eine Mitgliederorganisation mit einem dreigliedrigen Vorstand. Ein Drittel des Vorstands besteht weiterhin aus ACLT-Hausbesitzern. Ein wesentlicher Teil des Vorstandes besteht aus Mitgliedern, die ein besonderes Anliegen haben, die Bedingungen in den Stadtteilen zu verbessern, die Albany CLT von Anfang an anvisiert und betreut hat. Sie ist ihrem Gründungsauftrag und ihrer ursprünglichen Gemeinschaft treu geblieben.

Um mehr über den Albany Community Land Trust (und seine Verbündeten) zu erfahren: