Unterstützung der globalen CLT-Bewegung

Democracy Collaborative Interview von John Emmeus Davis

John Davis

John Emmeus Davis ist seit den frühen 1980er Jahren an der Entwicklung von Community Land Trusts beteiligt. 1993 war er einer der Gründungspartner von Burlington Associates in Community Development, einer Beratungskooperative, die gemeinnützige Organisationen und Kommunalverwaltungen bei der Gestaltung und Bewertung von Richtlinien, Programmen und Projekten zur Förderung dauerhaft bezahlbaren Wohnraums unterstützt. Zuvor war er als Housing Director und Enterprise Community Coordinator für die Stadt Burlington, Vermont, tätig. Er hat auch als Gemeindeorganisator und gemeinnütziger Geschäftsführer in der Appalachen-Region Ost-Tennessee gearbeitet. Er gehört der Fakultät und dem Vorstand der National CLT Academy an und ist derzeit Dekan der Academy. Er ist Autor vieler Bücher, Artikel und Schulungshandbücher, die sich auf Community Land Trusts und andere Formen von Eigentumswohnungen mit Wiederverkaufsbeschränkung konzentrieren (zuletzt herausgegeben von The Community Land Trust Reader, veröffentlicht im Jahr 2010 vom Lincoln Institute of Land Politik).

Wie sind Sie zu Community Land Trusts (CLTs) gekommen?

Ich war Doktorand bei Cornell. Meine Studienschwerpunkte waren Gemeindeentwicklung sowie Stadt- und Regionalplanung. Ich war als älterer Student zur Graduiertenschule gekommen. Ich hatte sechs Jahre lang die Schule verlassen und als Gemeindeorganisator in East Tennessee gearbeitet. Als ich in Appalachia lebte, war ich sensibel geworden für das, was passierte, als die Gemeinden das Land nicht kontrollierten, da das meiste davon in abwesendem Besitz war und Kohleunternehmen und Holzunternehmen die meisten Landressourcen kontrollierten. Als ich in Cornell ankam, interessierte ich mich daher bereits für den Zusammenhang zwischen Landbesitz und Gemeindeentwicklung. Oder, wie Appalachia gezeigt hat, den Zusammenhang zwischen der fehlenden lokalen Kontrolle über Land und der fehlenden lokalen Entwicklung.

Während ich in der Planungsschule war, hatte ich ein HUD-Praktikum (Housing and Urban Development), das es mir ermöglichte, bei einer Wohnungsbaugesellschaft zu arbeiten, die baufällige Wohnungen saniert und Wohneigentum in einem einkommensschwächeren afroamerikanischen Viertel am Rande des Innenstadt. Ich habe gesehen, wie diese gemeinnützige Organisation eine desinvestierte Nachbarschaft umgestaltet hat. Dies war in jeder Hinsicht ein Erfolg der Gemeindeentwicklung – Verbesserung der Gebäudequalität, Senkung der Kriminalitätsrate, Erhöhung der privaten Investitionen. Aber ein anderer Teil dieser Transformation war weniger erfolgreich, denn wir haben auch dazu beigetragen, das Viertel aufzuwerten und Menschen zu vertreiben, die lange in diesem Viertel gelebt hatten.

Ich habe diese Erfahrung in einer städtischen Nachbarschaft mit meiner Arbeit in den ländlichen Appalachen verknüpft und mir gesagt, dass es einen besseren Weg geben muss, um die Gemeindeentwicklung zu betreiben. Ich begann, nach alternativen Modellen für Land- und Wohnungseigentum zu suchen, die eine Entwicklung ohne Vertreibung fördern könnten. Bei Cornell organisieren sie die Graduiertenschule nach Fachgebieten, nicht nach Abteilungen. Ich war in der Entwicklungssoziologie, einem Gebiet, das die Grenzen zwischen Soziologie, Planung, Wirtschaftsentwicklung und Politikwissenschaft überschreitet. Der Vorsitzende meines Promotionsausschusses war ein Professor namens Chuck Geisler. Er ist Soziologe mit besonderem Interesse an Landnutzungsplanung und Gemeindeentwicklung. Chuck Geisler stellte mir Chuck Matthei vor, den ehemaligen Geschäftsführer des Institute for Community Economics (ICE). Auf diese Weise wurde ich dem Community Land Trust als mögliche Lösung für die Probleme des Landbesitzes ausgesetzt, mit denen ich zu kämpfen hatte. Nach meiner Promotion ging ich zum ICE. Ich war Außendienstmitarbeiter von ICE in Cincinnati und schrieb schließlich meine Dissertation über die Geschichte und den Wandel der afroamerikanischen Nachbarschaft im West End von Cincinnati. Dies wurde die Grundlage für mein erstes Buch, Contested Ground, das Gentrifizierung, Desinvestition, Reinvestition und Bemühungen der Basis untersuchte, um die Kontrolle der Gemeinschaft über Land und Wohnungen in einem afroamerikanischen Viertel zu erlangen.

Was sind Ihrer Meinung nach die wichtigsten Vorteile, die Community Land Trusts bieten? Was sind die Hauptvorteile in starken Marktstädten? Welche Vorteile bietet der Community Land Trust in schwachen Marktstädten?

Jahrelang glaubten die Leute, dass der Hauptvorteil von CLTs darin besteht, die Erschwinglichkeit in heißen Märkten zu bewahren. Das Modell hatte seine Wirksamkeit bewiesen, indem es öffentliche Investitionen in bezahlbaren Wohnraum, Gewerbeflächen oder Büroflächen in allen Bereichen festlegte, in denen öffentliche Gelder investiert wurden, um bezahlbaren Wohnraum oder Arbeitsplätze zu schaffen. Wenn Sie öffentliche Gelder investieren, besteht das Problem darin, wie Sie die Bezahlbarkeit des von Ihnen geförderten Wohnraums erhalten; oder wie erhalten Sie bezahlbaren Zugang zu Gewerbeflächen. Die Antwort des CLT ist, dass Sie diese Subventionen sperren. Auf einem heißen Markt besteht immer der Druck, die Erschwinglichkeit zu beseitigen und die öffentlichen Investitionen zu privatisieren. CLTs verhindern das. Sie verhindern den Verlust der Erschwinglichkeit, wenn die Immobilienmärkte heiß sind.

Seit dem Zusammenbruch des Wohnungsmarktes im Jahr 2006 haben wir jedoch auch festgestellt, dass Community Land Trusts und andere Formen des geteilten Eigenheimbesitzes in kalten Märkten gleichermaßen effektiv sind. Die Hauptvorteile des CLT in kalten Märkten bestehen darin, den Zustand, die Qualität und die Instandhaltung der Gebäude auf dem gepachteten Grundstück zu schützen und bei Hypothekenausfällen einzugreifen, um die Sicherheit der Besitzverhältnisse zu gewährleisten und eine Zwangsvollstreckung zu verhindern.

Die Abkürzung, die wir in der Community Land Trust-Bewegung manchmal verwenden, ist „antizyklische Verwaltung“ – ein besonderer Schutz in diesen turbulenten Zeiten im Geschäftszyklus, in denen Eigenheime und Hausbesitzer am stärksten gefährdet sind. Die meisten Wohnungs- und Gemeindeentwicklungsprogramme in den Vereinigten Staaten sind so konzipiert, als gäbe es keinen Konjunkturzyklus. Was Community Land Trusts besonders gut können, ist, den Verlust von Häusern, Eigenheimbesitzern und öffentlichen Investitionen sowohl am oberen als auch am unteren Ende des Konjunkturzyklus zu verhindern. Wir begegnen den Bedrohungen und Gefahren, die eine schwankende Wirtschaft für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen darstellt.

Ein Begriff, den Sie populär gemacht haben, um die Funktionsweise von Land Trusts zu beschreiben, ist „Shared Equity Home Ownership“. Was ist unter dem Begriff zu verstehen und wie wirkt sich diese Wohnform auf den durchschnittlichen Eigenheimkäufer aus?

Shared Equity Home Ownership war ein Begriff, der 2006 im Rahmen eines vom National Housing Institute geförderten Forschungsprojekts geprägt wurde. Dieses Projekt wurde ins Leben gerufen, um die Verbreitung und Leistung verschiedener Formen von Eigentumswohnungen mit Wiederverkaufsbeschränkung zu untersuchen – die wichtigsten Beispiele sind Community Land Trusts, urkundenbeschränkte Häuser und Eigentumswohnungen sowie Genossenschaften mit beschränktem Eigenkapital. Der Beratungsausschuss, den NHI zur Überwachung dieses Projekts einberufen hat, wollte einen Oberbegriff, der diese Modelle und Mechanismen des auf den Wiederverkauf beschränkten Wohneigentums als einen einzigen Sektor beschreibt, in dem organisatorische und betriebliche Merkmale all diesen alternativen Wohneigentumsformen gemeinsam sind wichtiger sind als die Merkmale, die ein Modell vom anderen unterscheiden.

Unsere Arbeitsdefinition hat sich seit 2006, dem Jahr, in dem NHI die Ergebnisse seiner Recherchen in einem Buch mit dem Titel Shared Equity Homeownership veröffentlichte, etwas weiterentwickelt. Heute liegt der Schwerpunkt mehr auf der Leistungsfähigkeit dieser Modelle, insbesondere in der Zeit nach dem Verkauf eines Eigenheims, im Gegensatz zu einer früheren Fokussierung auf die Struktur dieser Modelle. Meine eigene Definition, die kürzlich in einem im ABA Journal of Affordable Housing and Community Development Law veröffentlichten Artikel vorgebracht wurde, lautet, dass geteiltes Wohneigentum „ein Oberbegriff für verschiedene Formen von Eigentumswohnungen mit beschränkter Weiterveräußerung ist, bei denen die Rechte, Verantwortlichkeiten, Risiken und Vorteile des Eigentums werden zwischen einem einkommensberechtigten Haushalt, der das Haus zu einem unter dem Marktpreis liegenden Preis kauft, und einem organisatorischen Verwalter geteilt, der die Erschwinglichkeit, Qualität und Sicherheit dieses Hauses noch lange nach dem Kauf schützt.

Die Aufteilung des Eigenkapitals ist daher mehr als nur die Aufteilung der Backend-Erlöse aus dem Weiterverkauf des Eigenheims. Sie teilen sich auch viele der Sticks im Rechtebündel. Bei einem herkömmlichen Haus zum Marktpreis hält ein einzelner Eigentümer alle (oder fast alle) Rechte, Pflichten, Risiken und Chancen. In einem Shared-Equity-Haus lösen wir dieses Bündel und verteilen diese Stöcke zwischen dem einzelnen Hausbesitzer und einer Organisation, die viele Jahre in diesem Bild bleibt. Im Fall des Community Land Trust ist dieser Organisationsverwalter eine gemeinnützige Körperschaft mit einer Gemeindemitgliedschaft und einem vom Volk gewählten Vorstand. Einige der Verantwortlichkeiten und viele der Risiken des Eigenheims werden von der Gemeindelandtreuhänderschaft getragen und nicht vom Eigenheimbesitzer allein.

Doch wie funktioniert das im Hinblick auf die Aufteilung der Backend-Erlöse?

In jedem Fall gibt es eine Obergrenze dafür, wie viel Eigenkapital ein CLT-Hausbesitzer beim Wiederverkauf entfernen kann. Dies ermöglicht es dem Gemeindegrundstück, das Haus zu einem unter dem Marktpreis liegenden Preis zurückzukaufen. Das CLT dreht sich dann um und verkauft dasselbe Haus zu einem Preis, den sich eine andere Familie mit niedrigem oder mittlerem Einkommen leisten kann. CLTs im ganzen Land verwenden viele verschiedene Weiterverkaufsformeln, um diese Obergrenze festzulegen und zu bestimmen, wie viel Eigenkapital ein Hausbesitzer verdienen wird, wenn er aus seinem CLT-Haus auszieht. Nach den meisten Formeln erhält die Hausbesitzerin mindestens ihre Anzahlung, den amortisierten Teil ihrer Hypothek und eine Gutschrift für alle Kapitalverbesserungen, die sie nach dem Kauf des Hauses vorgenommen hat – plus eine Rendite auf ihre ursprüngliche Investition, die sein kann Je nach Formel ein wenig oder viel.

In Burlington, Vermont, wo ich lebe, verwendet der Champlain Housing Trust eine Wiederverkaufsformel, bei der Hausbesitzer ihre Anzahlung und den Betrag, den sie für ihre Hypothek abbezahlt haben, zurückerhalten. Sie erhalten eine Gutschrift für eventuell vorgenommene Kapitalverbesserungen und erhalten 25 Prozent der Wertsteigerungen, die in ihrem Haus zwischen dem Zeitpunkt des Kaufs und dem Zeitpunkt des Wiederverkaufs entstanden sind. Im Durchschnitt wird eine Hausbesitzerin nach fünfeinhalb Jahren ein CHT-Haus weiterverkaufen und mit zusätzlichen 12,000 bis 15,000 US-Dollar über die Anzahlung hinausgehen, die sie ursprünglich für den Deal geleistet hat – zumindest ist das in diesem Jahr passiert Burlington in den letzten 27 Jahren.

Wenn Sie den Kauf eines CHT-Hauses als reines Anlageinstrument betrachten, können wir mit Sicherheit sagen, dass dies eine bessere Investition ist, als Ihr Geld auf einem Sparkonto oder gar an der Börse anzulegen. In Burlington haben die 233 Hausbesitzer, die ein CHT-Haus weiterverkauft haben, laut einer aktuellen Studie des Urban Institute mit dem Titel Balancing Affordability and Opportunity im Durchschnitt einen annualisierten IRR von 31 % erzielt. Dieselbe Studie ergab einen IRR von 39 % bei einem CLT-Programm in Duluth, Minnesota und einen IRR von 22 % bei einem CLT-Programm in Boulder, Colorado.

Als reine Geldanlage ist der Kauf eines CLT-Hauses daher ein ziemlich gutes Geschäft. Es ist natürlich kein so gutes Geschäft, wie Sie es bekommen könnten, wenn Sie das nötige Kleingeld haben, um ein Haus zum Marktpreis ohne Einschränkungen zu kaufen – und Sie befinden sich in einem starken Immobilienmarkt. Ein CLT-Haus ist eine Mietoption zwischen einem Mieter, bei dem Sie keine Rendite erhalten, und einem Haus zu einem marktgerechten Preis, bei dem Sie den gesamten Glücksfall erhalten, den ein steigender Markt bieten könnte.

Eine der Rollen, die Sie in der Community Land Trust-Bewegung gespielt haben, ist die eines informellen Historikers. Können Sie für diejenigen, die mit den Ursprüngen der CLT nicht vertraut sind, einige der Schlüsselkräfte hinter der Entstehung der Bewegung hervorheben?

Die Wurzeln der Bewegung sind alt und tief, obwohl das moderne Modell relativ neu ist. Der erste Community Land Trust in den USA, New Communities Inc., wurde 1969 gegründet. Die Wurzeln des Modells reichen jedoch viel weiter zurück. Die Art und Weise, wie Community Land Trusts das Eigentum behandeln, wobei eine Partei das Land besitzt und eine andere die strukturellen Verbesserungen auf dem Land besitzt, ist ein Ansatz für Landbesitz, der in den Garden Cities of England, den landwirtschaftlichen Genossenschaften in Israel ( Kibbuzim, Moshavim), die sich auf vom Jewish National Fund gepachtetem Land befinden, und der Gramdan-Bewegung in Indien. Alle sind Beispiele für geplante Wohn- und Gewerbegemeinschaften auf gepachteten Grundstücken.

Die Wurzeln des Engagements des Community Land Trust, eine offene Mitgliederorganisation zu sein, mit einem Vorstand, in dem viele Interessen vertreten sind, liegen in der amerikanischen Bürgerrechtsbewegung. Die Führer des ersten Community Land Trust kamen alle aus der Bürgerrechtsbewegung. Slater King, ein Cousin ersten Grades von Martin Luther Kind, war Präsident der Albany-Bewegung. Er wurde auch der erste Präsident von New Communities, Inc. Als er bei einem Autounfall auf tragische Weise ums Leben kam, ging die Präsidentschaft von New Communities an Charles Sherrod über. Rev. Sherrod war Feldorganisator des SNCC [Student Nonviolent Coordinating Committee] und gründete später das Southwest Georgia Project.

Ein weiteres wichtiges Stück in der Geschichte des ersten CLT war die Verbindung zu den Koinoina Farms, die sich etwas außerhalb von Albany, Georgia, befinden. Auf dem Höhepunkt der Bürgerrechtsbewegung war diese Gemeinde eine Oase der Rassenharmonie, in der Weiße und Schwarze eine vom KKK angegriffene Genossenschaft betrieben. Es fiel ihnen schwer, landwirtschaftliche Geräte zu kaufen oder ihre landwirtschaftlichen Produkte an lokale Unternehmen zu verkaufen. Slater King und Charles Sherrod waren sich der Arbeit bei Koinoina sicherlich bewusst und unterstützten sie. Bob Swann, ein anderer, der an der Gründung von New Communities beteiligt war und später einer der Gründer der Community Land Trust Bewegung wurde, war der Vorsitzende von Friends of Koinoina, einer nationalen Organisation, die half, Geld für die Farm zu sammeln und seine Pekannüsse und andere landwirtschaftliche Produkte zu verkaufen. Swann war auch dabei, als Clarence Jordan und Millard Fuller damit begannen, den Grundstein für Habitat for Humanity zu legen. Es ist in der Tat fair, auf Koinoina Farms als Saatbeet sowohl für die Community Land Trust Bewegung als auch für Habitat for Humanity hinzuweisen.

Können Sie über die Auswirkungen von Community Land Trusts auf die Zwangsvollstreckungsquoten sprechen?

Das National Community Land Trust Network hat in den letzten Jahren Zwangsvollstreckungen genau beobachtet und gemessen. Das Netzwerk verfügt nun über sehr solide Recherchen, die eine winzige Kriminalitätsrate und Zwangsvollstreckungsrate unter den Eigentümern von Gemeinschaftsgrundstücken dokumentieren; Tatsächlich ist die Zwangsvollstreckungsrate unter CLT-Hausbesitzern um ein Vielfaches niedriger als die nationale Zwangsvollstreckungsrate, die von der Mortgage Bankers Association für marktgerechte Häuser gemeldet wird. In der jüngsten Umfrage des Netzwerks meldeten CLTs im ganzen Land Ende 56 eine Zwangsvollstreckungsrate von nur 2009%. Dies im Vergleich zu den vom MBA gemeldeten Zwangsvollstreckungsraten von 3.31% bei Hausbesitzern mit erstklassigen Hypotheken und 15.58% bei Hausbesitzern mit Subprime-Hypotheken . Was die vom National CLT Network dokumentierte überlegene Leistung noch beeindruckender macht, ist, dass CLTs Haushalte bedienen, die viel ärmer sind als die meisten Hypothekeninhaber in der Zwangsvollstreckungsstudie des MBA.

In Burlington hat der Community Land Trust hier in den letzten 650 Jahren fast 27 Haushalte mit niedrigem Einkommen zu Eigenheimen geführt, während es nur neun Zwangsvollstreckungen gab. Und der Champlain Housing Trust hat noch nie Land oder Häuser durch eine Zwangsvollstreckung verloren. Selbst in den neun Fällen, in denen der Land Trust die Zwangsvollstreckung nicht verhindern konnte, konnte CHT die Vermögenswerte schützen und sowohl das Land als auch die Häuser in seinem Portfolio behalten. Dieses Erfolgsmuster wird von CLTs im ganzen Land wiederholt.

Warum sind die Zwangsvollstreckungsquoten des Community Land Trust niedriger?

Es beginnt, bevor wir das Haus jemals verkaufen. Wir machen viel Vorbereitung und Ausbildung mit potenziellen Hauskäufern, damit die Leute nur Häuser kaufen, die sie sich leisten können. Der Community Land Trust unterzieht potenzielle Hypotheken auch einer Überprüfung, um Raubkredite zu verhindern und zu verhindern, dass Menschen finanzielle Vereinbarungen eingehen, die sie gefährden. Community Land Trusts bauen auch drei wichtige Rechte an den Hypotheken auf CLT-Häuser ein. Zunächst möchte der Community Land Trust benachrichtigt werden, wenn eine Hypothek ausfällt. Zweitens möchte der Community Land Trust das Recht haben, in eine Ausfallsituation einzutreten und den Ausfall im Namen des Hausbesitzers zu heilen, wenn der Hausbesitzer dies nicht selbst tun kann. Drittens, wenn der Community Land Trust trotz dieser Intervention nicht in der Lage ist, die Zwangsvollstreckung zu verhindern, möchte der Community Land Trust das erste Recht, das Haus aus der Zwangsvollstreckung zu kaufen, wodurch der Kreditgeber vollständig wird und gleichzeitig der Verlust des Landes und des Hauses von den CLTs verhindert wird Portfolio. Schließlich unterhalten die meisten Community Land Trusts, nachdem sie ein Haus verkauft haben, eine kontinuierliche Beziehung zum Hausbesitzer. Wir verkaufen nicht nur ein Haus, machen das Hausbesitzerfoto, schütteln dem Hausbesitzer die Hand und sagen viel Glück. In den Welten von Connie Chavez, Executive Director des Sawmill Community Land Trust in Albuquerque, „sind wir der Entwickler, der nicht verschwindet.“

Da der Community Land Trust nicht verschwindet, während er gleichzeitig eine Beziehung zu seinen Hausbesitzern aufrechterhält und ein Drittel der Sitze im Verwaltungsrat für Menschen reserviert ist, die auf seinem Land leben, ist es wahrscheinlicher, dass Hausbesitzer die CLT benachrichtigen, wenn sie in Schwierigkeiten geraten . Sie verbergen es nicht. Sie kommen zu uns, damit wir wissen, ob sie mit ihren Finanzen im Rückstand sind. Auch dann erheben CLTs eine Pachtgebühr für die Nutzung ihres Landes. Normalerweise ist das erste, was ein Hausbesitzer in finanziellen Schwierigkeiten tut, die Zahlung der CLT-Pachtgebühr einzustellen. Wir verfügen über ein integriertes Frühwarnsystem, das uns mitteilt, wenn ein Hausbesitzer in Not ist. Dies ermöglicht es einem CLT, mit Hausbesitzern zusammenzuarbeiten, bevor sie sich stärker verschulden und ihre Zahlungen stärker in Verzug geraten. So kann ein CLT frühzeitig eingreifen, um kurzfristige Probleme zu vermeiden, die nicht zur Abschottung führen. Wenn man all das zusammenfasst, glaube ich, dass CLTs viel niedrigere Zwangsvollstreckungsquoten haben als Kreditnehmer auf dem regulären Eigenheimmarkt.

Sie sind seit 1993 bei Burlington Associates. Während dieser Zeit haben Sie und Ihre Partner landesweit mehr als 100 Community Land Trusts unterstützt. Welche Trends haben Sie in der CLT-Bewegung gesehen?

Der erste Trend ist ein steiles Wachstum. In den frühen 1980er Jahren gab es nur etwa ein Dutzend Community Land Trusts; heute sind es über 240. Die Verbreitung von Community Land Trusts ist ziemlich auffällig, zusammen mit ihrer Verteilung über die Vereinigten Staaten. Wir haben jetzt CLTs in 45 Bundesstaaten und im District of Columbia. Es gibt auch Community Land Trusts in Puerto Rico. Der erste Trend, den ich gesehen habe, ist also Wachstum: mehr CLTs, die weiter über die Landschaft verstreut sind, zusammen mit einer zunehmenden Anzahl von CLTs mit einem beträchtlichen Portfolio an Grundstücken und Gebäuden unter ihrer Verwaltung.

Zweitens diversifizieren Community Land Trusts ihre Geschäftsbereiche. In der Anfangszeit konzentrierten sich die meisten CLTs auf Wohnen, insbesondere auf Wohneigentum. Jetzt entwickeln und verwalten Community Land Trusts viele verschiedene Arten und Besitztümer von Wohnungen – darunter Genossenschaften mit beschränktem Eigenkapital, Eigentumswohnungen, Mietwohnungen, Wohnmobilparks, SROs und Obdachlosenunterkünfte. Außerdem tun einige Community Land Trusts viel mehr als nur Wohnungsbau – oder sie machen überhaupt keinen Wohnungsbau. Es gibt CLTs, die sich auf urbane Landwirtschaft, Quartiersparks, verkehrsorientierte Entwicklung, Arbeitsplatzschaffung, Büroflächen oder Serviceeinrichtungen für innerstädtische Quartiere konzentrieren. Sie diversifizieren auch ihre strategischen Partnerschaften und arbeiten enger als je zuvor mit CDCs, Kirchen, Neighbor-Works-Organisationen, Habitat for Humanity-Mitgliedsorganisationen und sowohl städtischen Gärtnern als auch ländlichen Naturschützern zusammen.

Ein dritter Trend ist die Regionalisierung. Vor dreißig Jahren – sogar vor 20 Jahren – arbeiteten fast alle Gemeindegrundstücke in einem einzigen Viertel oder in einer einzigen Kleinstadt. Heute haben wir Community Land Trusts, die sich über mehrere Stadtteile, eine ganze Stadt oder einen ganzen Landkreis oder eine Metropolregion erstrecken. In einigen kleineren Bundesstaaten wie Delaware und Rhode Island haben wir CLTs, die den gesamten Bundesstaat umfassen. Wir sehen daher einen Trend von CLTs, die viel größere Servicebereiche herausschneiden, als es in den früheren Jahren der Bewegung der Fall war.

Ein weiterer Trend, den wir beobachten, könnte als Kommunalisierung bezeichnet werden. Es gibt eine wachsende Zahl von Community Land Trusts, die von Stadt- oder Bezirksregierungen initiiert oder unterstützt wurden. Vor zwanzig oder dreißig Jahren wurde fast jede CLT als Basisorganisation von unten nach oben gegründet, die aus lokalen Kämpfen entstand, um Entwicklung zu fördern, Gentrifizierung zu verhindern, Vertreibung zu verhindern und eine einkommensschwache Nachbarschaft zu stärken. Es gibt immer noch eine Reihe von Community Land Trusts, die heute so anfangen. Aber es gibt immer mehr CLTs, bei denen die lokale Regierung mitgeholfen hat, sie zu planen und zu schaffen. Schaut man sich heute neue Gemeindegrundstücke an, so haben viele einen kommunalen Bezug.

Ein Trend, den Sie hervorgehoben haben, ist die wachsende Rolle der Stadtverwaltungen bei der Unterstützung der Entwicklung von Community Land Trusts? Warum gibt es dieses Interesse und wie funktionieren sie?

Stadt- und Bezirksregierungen sind in erster Linie an Gemeindeland-Trusts interessiert, weil die Gemeinden immer höhere Subventionen pro Einheit bereitstellen, um Menschen mit niedrigem Einkommen dabei zu helfen, Eigenheimbesitzer zu werden. Umsichtige Beamte möchten nicht, dass diese Subventionen in Zeiten knapper Finanzmittel verloren gehen. Ob die Politik einer Stadt nach links oder rechts tendiert, es besteht der Wunsch sicherzustellen, dass alle öffentlichen Investitionen in einem Projekt bleiben und nicht verloren gehen. Das Hauptinteresse der Städte und Landkreise an CLTs ist aus der neu entdeckten Sorge um die Beibehaltung von Subventionen entstanden – eine Priorität für die Sicherung der öffentlichen Investitionen.

Zweitens besteht ein Interesse seitens der Kommunalbeamten, sicherzustellen, dass bezahlbare Wohnungen, die als Ergebnis von Inklusionszonen, Anreizzonen und ähnlichen Programmen entstanden sind, nicht verloren gehen. Wenn die Regierung einem Bauträger eine behördliche Konzession erteilt oder die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum als Bedingung für die Baugenehmigung verlangt, möchten die Städte sicherstellen, dass diese Wohneinheiten länger als 5, 10 oder 20 Jahre bezahlbar bleiben. Community Land Trusts sind ein effektiver Weg, dies zu tun, unabhängig davon, ob es sich um Miet- oder Eigentumswohnungen handelt.

In letzter Zeit hat ein wachsendes kommunales Interesse an TOD [transitorientierte Entwicklung] eine ganze Reihe neuer öffentlicher Beamter für das Community Land Trust-Modell angezogen. Wenn Sie wirklich daran interessiert sind, eine Mischung von Nutzungen und Einkommen in einem Sanierungsgebiet rund um eine neue Haltestelle zu erhalten, ist dies nur durch eine langfristige Kontrolle des Grundstücks und der Gebäude möglich. Andernfalls werden in sehr kurzer Zeit nur die höchsten Nutzungen und die höchsten Einkommen diesen Bereich dominieren und alles andere verdrängen. Community Land Trusts sind eine perfekte Ergänzung zu TOD – einem Vehikel für die Aufrechterhaltung eines Engagements für soziale Gerechtigkeit neben einer beträchtlichen öffentlichen Investition in Stadtbahnen, intelligentes Wachstum, öffentliche Parks und andere Infrastruktur.

Funktionieren die von der Stadt gesponserten Land Trusts? Haben wir noch genug Daten, um es zu wissen?

Wir haben viele Informationen über CLTs in kleinen und mittleren Städten. Dort haben wir eine Erfolgsgeschichte und Nachhaltigkeit vorzuweisen. Einige der Bemühungen in größeren Städten sind entweder zu neu oder unerprobt, um mit Sicherheit sagen zu können. Chicago, Irvine (Kalifornien), Atlanta, Sarasota (Florida) – alles Beispiele für Städte, die erhebliche Ressourcen in die Gründung von Community Land Trusts investieren – es ist einfach zu früh, um zu sagen, wie ihr langfristiger Erfolg aussehen wird. Der Maßstab ist so unterschiedlich. Wenn man in Chicago 200 Einheiten dauerhaft bezahlbaren Wohnraums hinzufügt, hat man weit weniger Auswirkungen als in einer kleineren Stadt wie Duluth, Minnesota. Daher ist es bisher nur schwer, die Wirkung und den Erfolg zu messen.

Der interessanteste Fall, der sich derzeit abspielt, ist in Atlanta, wo das größte Stadtumbauprojekt der Vereinigten Staaten im Gange ist. Die Atlanta Beltline hat sich von Anfang an verpflichtet, als Teil dieser massiven TOD [transitorientierte Entwicklung] Vertreibungen zu verhindern. Die Beltline-Partnerschaft unter der Leitung einer dynamischen, sozial bewussten Frau namens Valarie Wilson hat eine Hauptrolle bei der Unterstützung der Entwicklung eines „zentralen Servers“ gespielt, der Atlanta Land Trust Collaborative, die die Entwicklung einer Reihe säen und unterstützen wird von nachbarschaftsbasierten Gemeindeland-Trusts entlang des 22-Meilen-Stadtbahnkorridors der Beltline. Die kollaborativen und lokalen CLTs werden eingerichtet, um sicherzustellen, dass Einwohner mit niedrigem und mittlerem Einkommen an den Vorteilen der Investitionen der Stadt in TOD teilhaben und nicht unter den Lasten der Vertreibung leiden. Es ist zu früh, um zu sagen, wie es ausgehen wird, aber es ist bemerkenswert und sehr beeindruckend, dass die Menschen in Atlanta Erfolg geplant haben. Sie haben versucht, die negativen externen Effekte und sozialen Ungleichheiten zu antizipieren, die oft aus massiven öffentlichen Investitionen in die „Stadterneuerung“ resultieren. Sie haben vom ersten Tag an soziale Gerechtigkeit in ihre Planungen eingebaut.

Können Sie ein wenig über die Bemühungen in New Orleans sprechen, lokale Netzwerke von miteinander verbundenen Community Land Trusts zu schaffen?

In New Orleans gibt es eine doppelte Anstrengung. In der Lower Ninth Ward liegt der Schwerpunkt auf der Nutzung eines CLT für den Wohnungsbau, wo eine bestehende Organisation, die Neighborhood Empowerment Network Association (NENA), ein Land-Trust-Programm sponsert. Es gibt auch eine stadtweite Initiative, den Crescent City Community Land Trust, der zur Unterstützung von NENA, aber auch zur Unterstützung von Community Land Trusts in Stadtteilen von New Orleans gegründet wurde. Der Fokus des Crescent City CLT liegt nicht nur auf der Herstellung und Erhaltung von bezahlbarem Wohnraum, sondern auch auf der Sanierung von Gewerbekorridoren und Gewerbegebieten in weniger wohlhabenden Quartieren.

Können Sie die Bemühungen in Cleveland, Ohio, beschreiben, Genossenschaften auf Gemeinschaftsgrundstücken zu entwickeln?

Wir sollten nicht vergessen, dass es in Cleveland zwei CLT-Bemühungen gibt. Der Community Land Trust of Greater Cleveland, ehemals Cuyahoga CLT, besteht seit zehn Jahren und entwickelt und verwaltet Eigentumswohnungen mit Wiederverkaufsbeschränkung. Eine zweite CLT-Anstrengung ist in jüngerer Zeit in Verbindung mit einer umfassenden Planung für die Neuentwicklung des Greater University Circle entstanden. Im letzteren Fall wurde beschlossen, einen Community Land Trust als Tochtergesellschaft zu gründen, der in die Evergreen Cooperative Corporation eingebettet ist. Die CLT wird kein freistehendes, autonomes Unternehmen sein.

Ich denke, diese Idee, einen gemeinschaftlichen Land-Trust in eine Genossenschaftsstruktur zu verschachteln, birgt das Potenzial, an anderen Orten repliziert zu werden. Die drei Elemente in Cleveland, die ich am interessantesten und innovativsten finde, sind (1) die Integration des CLT in einen Cluster genossenschaftlicher Unternehmen, (2) die Verbindung des CLT mit der Sanierungsplanung des Greater University Circle und (3) die Betonung des CLT auf die Schaffung von Arbeitsplätzen und Arbeitnehmerfragen als seine erste Priorität. Es mag sich in nächster Zeit in den Wohnungsbau verzweigen, aber der anfängliche Fokus des Evergreen CLT wird auf der Ansammlung und dem Besitz von Land für Unternehmen liegen, die sich im Besitz von Genossenschaften befinden und verwaltet werden, Unternehmen, die Arbeitsplätze für Bewohner eines Viertels mit niedrigem Einkommen schaffen. Ich denke, dass dies die Grenzen der CLT verschieben und neue Modelle und bewährte Verfahren bereitstellen wird, die reproduzierbar und inspirierend für Gemeindeland-Trusts im ganzen Land sein werden. Das ist ein ziemlich erstaunliches Trio: ein gemeinschaftlicher Landtrust in einer verschachtelten Struktur von Genossenschaften, der explizit an einen sehr großen Stadtumbauplan gebunden ist, der auf die Schaffung von Arbeitsplätzen ausgerichtet ist. Das sind Spitzeninnovationen, von denen Gemeindeland-Trusts im ganzen Land lernen können, also bin ich ziemlich aufgeregt.

In den letzten Jahren gab es bei Städten und Landkreisen eine wachsende Bewegung, Landbanken zu schaffen, um öffentlich die produktive Wiederverwendung von unbebautem Land zu planen. In welcher Beziehung stehen Community Land Trusts zu diesen öffentlichen Einrichtungen?

Es gibt einige Dinge, die kommunale Landbanken sehr gut machen: den Erwerb von verlassenen Grundstücken, kontaminiertem Land und verlassenen Gebäuden; Clearing-Titel; Sanierung von Giftstoffen im Boden; Abriss verfallener Gebäude; und diese Sites für die Neuentwicklung vorzubereiten. Was sie weniger gut machen, ist die Verantwortung für die Bewohner der lokalen Nachbarschaften, in denen sie Land erwerben, aufrechtzuerhalten; herauszufinden, was mit dem Land passieren soll, nachdem das Eigentum geklärt und die Probleme gemildert wurden; und Erhaltung der Erschwinglichkeit, des Zustands und der Sicherheit von Wohnungen und anderen Gebäuden, die auf sanierten Grundstücken errichtet werden, nachdem sie die Landbank verlassen haben. Diese letzteren Aktivitäten sind es, was ein CLT besonders gut macht. Hier scheint das Potenzial für eine Partnerschaft zu bestehen, bei der die öffentliche Landbank Land erwirbt, hält und verwertet und dieses Land dann an einen Community Land Trust überträgt, wobei letzterer als langfristiger Verwalter des Landes und aller anderen dient Gebäude, die auf dem Land errichtet werden.

Unsere Bilanz in den Vereinigten Staaten bei Stadterneuerungsagenturen, Sanierungsbehörden und öffentlichen Landbanken ist nicht sehr gut, wenn es um die Frage geht, was mit Land passiert, nachdem es das Inventar der Landbanken verlassen hat. Die meisten Landbanken sind so konzipiert, dass sie Land nicht länger als fünf Jahre halten und dieses Land wieder auf den Markt bringen. In den meisten Landbanken wird dieses Land zum höchsten Preis verkauft; Daher geht ein Großteil dieses Landes für bezahlbaren Wohnraum, kommunale Unternehmen und gerechte Entwicklung verloren. Um sowohl Rechenschaftspflicht als auch langfristige Verwaltung in das System einzubauen, reicht eine Landbank nicht aus.

Was in Atlanta geschieht, ist eine sich entwickelnde Partnerschaft zwischen der City of Atlanta-Fulton County Land Bank und der Atlanta Land Trust Collaborative. Ich weiß, dass es in Cleveland Diskussionen darüber gegeben hat, dass dort für die Evergreen CLT etwas Ähnliches verhandelt wird, aber ich glaube, dass diese Gespräche noch nicht so weit fortgeschritten sind wie in Atlanta.

Wie viel Subventionen sind erforderlich, damit Community Land Trusts nachhaltig funktionieren?

Man muss zwischen externer Unterstützung für die Stewardship und externer Unterstützung für die Entwicklung unterscheiden. Community Land Trusts haben sich zum Ziel gesetzt, ein Portfolio von ausreichender Größe aufzubauen, um intern genügend Einnahmen zu generieren, um die Kosten für die Verwaltung zu decken – d die Gebäude auf Land Trust Land. Bis ein Community Land Trust den Punkt erreicht, an dem ein beträchtliches Portfolio aufgebaut wurde, sind sie vollständig auf öffentliche und private Subventionen angewiesen, um ihre Betriebskosten zu decken. Selbst wenn ein größerer Gemeinde-Land-Trust mit einem 100-Einheiten-, 200-Einheiten- oder 300-Einheiten-Portfolio in der Lage ist, die Kosten für die Verwaltung zu decken, wird er jedoch nie einen Punkt erreichen, an dem er einen ausreichenden Überschuss aufbauen kann, um seinen nächsten zu entwickeln Projekt. CLTs werden immer auf öffentliches Eigenkapital und private Beiträge angewiesen sein, um Land in ihre Portfolios zu bringen und den Preis für Wohneigentum auf einen Punkt zu senken, den sich Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen leisten können. Auf der Stewardship-Seite gibt es also Potenzial für Nachhaltigkeit und Autarkie, aber auf der Entwicklungsseite ist dies unmöglich.

Es gibt nichts an dem Community Land Trust, das es für ein CLT billiger macht, Land zu bauen und bezahlbaren Wohnraum zu entwickeln als für jeden anderen. Land kostet, was es kostet, und ein Zwei-mal-Vier für den Bau kostet, was es kostet. Und Menschen mit niedrigem Einkommen werden immer zu arm sein, um ohne viel Hilfe ein Haus zu kaufen. So funktioniert die Welt. Wenn Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen ohne öffentliche Unterstützung Hausbesitzer werden könnten, wären öffentlich finanzierte Wohneigentumsförderungsprogramme nicht erforderlich. Zu Beginn der Weltwirtschaftskrise lag die Wohneigentumsquote in den USA bei 45 Prozent. Ohne das Eingreifen der Regierung würde unsere Wohneigentumsquote immer noch bei 45 Prozent liegen, statt bei knapp 67 Prozent.

„Bezahlbares Wohnen“ gibt es nicht. Es gibt nur subventionierten Wohnungsbau, bei dem öffentliche Gelder, öffentliche Befugnisse oder öffentliche Steuerausgaben dazu beigetragen haben, eine teure Ware in die Reichweite von Menschen zu bringen, die nicht auf dem Markt erhältlich sind. Das trifft zu, wenn Sie eine Mittelschichtsperson sind, die zinsgünstige Darlehen von einer staatlichen Wohnungsbaufinanzierungsagentur und eine Steuerpolitik zugunsten von Eigenheimbesitzern oder einen Haushalt mit geringem Einkommen, der Mietbeihilfen erhält, in Anspruch nimmt. Für drei Viertel der Bevölkerung gibt es geförderten Wohnraum. Es ist nur so, dass einige öffentliche Subventionen offensichtlicher und politisch anfälliger sind als andere.

Die größte öffentliche Subvention, die wir in den Vereinigten Staaten haben, ist die Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen. Das ist ein jährlicher Bundeszuschuss von 130 Milliarden US-Dollar für Hausbesitzer, von dem der größte Teil von den wohlhabendsten Hausbesitzern eingesteckt wird, was die Gesamtsumme des Geldes, das das HUD [US Department of Housing and Urban 10 Development] jedes Jahr für alle anderen erschwinglichen Wohnungen und Gemeinden ausgibt, in den Schatten stellt Entwicklungsprogramme kombiniert.

Gibt es bestimmte Möglichkeiten, wie die öffentliche Ordnung geändert werden könnte – entweder auf lokaler, bundesstaatlicher oder föderaler Ebene –, um die gemeinschaftlichen Land-Trusts besser zu unterstützen? Welche Änderungen würden Sie empfehlen?

Ein Großteil des Geldes, von dem die Land Trusts für ihr Wachstum abhängig waren, stammt aus Bundesprogrammen wie CDBG [Community Development Block Grants], HOME [HOME Investment Partnerships Program], NSP [Neighbourhood Stabilization Program], Weatherization-Programmen und den Sekundärmarkt – Fannie Mae und Freddie Mac. Alle diese Programme befinden sich derzeit auf dem Hackblock der GOP.

Was brauchen Community Land Trusts? Sie brauchen die öffentliche Finanzierung, auf die sie sich verlassen haben, um zu wachsen und zu überleben. Es gibt nichts Magisches an Community Land Trusts. Sie brauchen Gerechtigkeit, um bezahlbaren Wohnraum und Gemeinschaftseinrichtungen für Menschen bereitzustellen, die zu arm sind, um dies selbst zu tun. CLTs können sich auf dem privaten Markt verschulden. Das Eigenkapital kommt aber in erster Linie aus der öffentlichen Hand. Sobald wir Land und Häuser in unser Portfolio aufgenommen haben, brauchen wir nicht mehr so ​​viele zusätzliche Subventionen. Aber Sie müssen die Immobilie erst einmal in das System bringen. Das große Bedürfnis ist Gerechtigkeit.

Das zweite Problem für Gemeindegrundstücke oder Bauträger für erschwinglichen Wohnraum sind derzeit erschwingliche Hypotheken mit versicherungstechnischen Kriterien, die Sie nicht daran hindern, den einkommensschwachen Eigenheimkäufern zu helfen, die Sie bedienen möchten. Mit dem Platzen der Immobilienblase haben die Kreditgeber ihr Underwriting verschärft und es unseren Mitarbeitern schwerer gemacht, Kredite zu bekommen – obwohl wir Beweise dafür haben, dass unsere Eigenheimkäufer selten in Zahlungsverzug geraten; Und wenn sie es tun, sind wir da, um sie zu unterstützen und eine Abschottung zu verhindern. Dennoch prüfen CLTs immer noch eingeschränkte Kreditvergabe durch staatliche Wohnungsbaufinanzierungsagenturen und Bankenkonsolidierungen. Viele Kreditgeber, die in der Vergangenheit an gemeinschaftliche Land-Trusts Kredite vergeben haben, haben sich mit größeren Banken zusammengeschlossen, die nicht so viel über das Modell wissen.

Der dritte Bereich, den wir in Angriff nehmen müssen, sind die lokalen Grundsteuern, damit die Steuern dem Wiederverkaufswert des Eigenheims entsprechen. Es ist schwierig, hier ins Detail zu gehen, weil es sich um ein Problem handelt, das so ein Flickenteppich ist, der sich von Staat zu Staat und von Stadt zu Stadt unterscheidet.

Ein viertes Problemfeld ist für uns die FHA (Bundeswohnungsverwaltung). Die Community Land Trust Bewegung hat mit der FHA über fünf Präsidentschaftsverwaltungen verhandelt und versucht, einige Änderungen der FHA-Regeln durchzusetzen, um es Kreditgebern zu erleichtern, FHA-Versicherungen und -Produkte zur Finanzierung von CLT-Häusern mit Wiederverkaufsbeschränkung zu nutzen. Wir versuchen immer noch, diese Änderungen zu bekommen, obwohl ich denke, dass wir endlich kurz davor sind, die Nuss zu knacken. Ich denke, diese Regierung wird das FHA-Programm endlich ändern, um es einfacher zu machen, FHA-Darlehen für Häuser mit Wiederverkaufsbeschränkung zu erhalten, und eine große Barriere beseitigen, die CLTs seit vielen Jahren heimsucht.

Können Sie über die Rolle sprechen, die das National Community Land Trust Network bei der Ausweitung der Bewegung gespielt hat?

Nun, das National Community Land Trust Network fungiert als eine Art Handelsverband für CLTs in den Vereinigten Staaten. Es ist eine Mitgliederorganisation, die von den CLTs selbst regiert wird. Es soll Interessenvertretung und Unterstützung, technische Unterstützung und Schulung für seine Mitglieder bieten. Das 11. Netzwerk hat die Führung bei den Verhandlungen mit HUD und FHA übernommen, um deren Regeln zu ändern. Das Netzwerk hat auch dazu beigetragen, die CLT-Bewegung aufzubauen, indem es strategische Allianzen mit anderen nationalen Vermittlern wie NeighborWorks America, Habitat for Humanity International und der Cornerstone Partnership schmiedete.

Eines der ältesten und größten Programme des Netzwerks ist die CLT Academy. Die Akademie ist ein gechartertes Programm unter dem Dach des Netzwerks mit einem halbautonomen Status und einem eigenen Vorstand. Die Akademie ist der Ausbildungs- und Forschungsarm des Netzwerks. Es hat zwei Abteilungen – eine, die sich auf die Entwicklung von Kursen, Seminaren, Schulungen und Webinaren konzentriert, um den Standard der Praxis im gesamten Bereich zu erhöhen, und eine andere, die sich auf Forschung und Veröffentlichungen konzentriert. Die letztgenannte Abteilung beaufsichtigt die jährliche Zwangsvollstreckungsstudie und hat vor kurzem ein neues technisches Handbuch und ein Musterpachtvertrag erstellt. Es ist auch daran beteiligt, Best Practices zu sammeln und zu bewerten, was in der Welt der CLTs gut funktioniert und was nicht so gut funktioniert. Diese „Best Practices“ werden dann über den Zaun in die Lehrplanabteilung geworfen und werden schließlich zum Inhalt für zukünftige Schulungen.

Was sind Ihrer Meinung nach die wichtigsten Herausforderungen oder Chancen, denen sich Gemeindeland-Trusts heute gegenübersehen, wenn sich die Bewegung ausdehnt und vielfältiger wird?

Eine Stärke des CLT-Modells ist seine Vielseitigkeit in der Art und Weise, wie CLTs strukturiert, betrieben und angewendet werden. Aber ein Modell, das plastisch und formbar ist, läuft Gefahr, für alle Menschen alles zu werden. Es besteht die Versuchung, Schlüsselelemente des Modells, die Sie politisch chaotisch finden, abzuschneiden. Es besteht die Gefahr, dass die Kernwerte des Modells so weit verwässert werden, dass es möglicherweise nicht mehr fair ist, es überhaupt als Community Land Trust zu bezeichnen. Die Stärke liegt in der Vielseitigkeit, aber es besteht immer die Gefahr der Verwässerung: Sie ändern oder entfernen so viele wesentliche Merkmale und Werte, dass die Teile nicht mehr zusammenpassen, um die Ziele der sozialen Gerechtigkeit und der wirtschaftlichen Entwicklung zu erreichen, die Sie sich vorgenommen haben.

Es gab immer eine Spannung in der Entwicklung dieses Modells. Sie wollen nicht so puristisch sein, dass Sie keine Flexibilität und Variation zulassen. Gleichzeitig möchten Sie nicht so lax und so laissez-faire sein, dass Sie alles als Community Land Trust bezeichnen, nur weil es zufällig ein oder zwei winzige Teile des Gesamtpakets enthält. Es ist heutzutage nicht ungewöhnlich, Leute aus der Welt der Regierung, des Bankwesens oder der Wirtschaft zu finden, die sagen: „Ich mag Landverpachtung, Subventionsbeibehaltung und dauerhafte Erschwinglichkeit sehr, aber diese demokratischen Elemente, die mit dem CLT einhergehen, sind ein wenig zu chaotisch .“ Was sie sagen, ist natürlich, dass die Demokratie die Dinge verlangsamt. Demokratie steht im Weg. Warum entfernen Sie nicht das „C“ aus dem Community Land Trust?

Aber wir glauben, dass es in dieser Bewegung praktische, moralische und politische Gründe für die Struktur der „klassischen“ CLT gibt. Sie können diese Struktur ändern. Sie können es an die örtlichen Gegebenheiten, Prioritäten und Bedürfnisse anpassen. Sie können jedoch nicht einfach wesentliche organisatorische, eigentumsrechtliche oder betriebliche Elemente abschneiden, ohne dem Modell selbst ernsthaften Schaden zuzufügen.

Was sind Ihrer Meinung nach die höchsten Prioritäten für die Zukunft in den nächsten 5-10 Jahren? Was hoffen Sie zu sehen?

Ich würde mir wünschen, dass die Zahl der Community Land Trusts steigt. Ich würde mir wünschen, dass der Umfang der einzelnen Community Land Trusts wächst. Und ich wünsche mir weitere Fortschritte bei der Sicherung der Nachhaltigkeit der von uns geschaffenen Organisationen. Alle Ziele für die CLT-Bewegung müssten diese drei beinhalten: Anzahl, Umfang, Nachhaltigkeit.

Dies ist ein erstrebenswertes Ziel nicht nur für CLTs in den Vereinigten Staaten, sondern auch für CLTs in anderen Ländern. In Australien und England sind derzeit energische CLT-Bewegungen im Gange. In Belgien und Kanada werden CLTs gestartet. In all diese Länder wurde ich in den letzten Jahren eingeladen, um mich mit sehr klugen CLT-Organisatoren zu beraten, die das Modell anwenden und auf wunderbare Weise modifizieren. Die CLT-Bewegung in den USA könnte bald genauso viel von ihnen lernen wie von uns.

Eine weitere Hoffnung, die ich für die CLT-Bewegung hier in den USA hege, ist, dass wir der Rassenvielfalt weiterhin besondere Aufmerksamkeit schenken und sicherstellen, dass Farbgemeinschaften in alles, was wir tun, einbezogen werden. Bei der Führung der Bewegung, bei den Schulungen, die wir durchführen, bei der Priorität, die wir der Zuteilung der Ressourcen des Netzwerks einräumen, müssen wir sicherstellen, dass Farbgemeinschaften nicht umgangen werden. Sowohl die Akademie als auch das Netzwerk widmen derzeit der Anwendung von Community Land Trusts auf das, was wir als Heritage Lands bezeichnen, besondere Aufmerksamkeit – landbasierte Vermögenswerte in farbigen Gemeinschaften, bei denen die Zukunft dieser Gemeinschaft an diesem Ort davon abhängt, wer das Land kontrolliert . Wenn farbige Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen von zunehmend wertvollem Land entfernt werden, haben wir als Bewegung die Gelegenheit verpasst, dieses mächtige Werkzeug den am stärksten gefährdeten Gemeinschaften zur Verfügung zu stellen. Wir werden die Chance verpasst haben, farbigen Menschen zu helfen, „Position zu beziehen und das Land zu besitzen“, wie es die Dudley Street Neighborhood Initiative in Roxbury, Massachusetts, ausdrückte.

Wenn College-Städte, Vorstadtgemeinden und Ferienorte zunehmend an Gemeindeland-Trusts interessiert sind, besteht die Versuchung, Ressourcen in ihre Richtung zu verschieben. Dies sind Orte, an denen es etwas einfacher ist, die Entwicklung durchzuführen, Orte, an denen Sie die Rückendeckung der Machthaber haben. Die Bereitstellung von Belegschaftswohnungen für Krankenhausangestellte oder integrative Unterkünfte für Polizisten und Feuerwehrleute in einer wohlhabenden Gemeinde sind perfekte Beispiele. Daran ist nichts falsch; Tatsächlich haben Community Land Trusts großen Erfolg darin, wohlhabende Enklaven für Menschen zu öffnen, die sonst nicht dort leben könnten. Aber gleichzeitig können wir Menschen und Orte nicht übersehen, die einen gemeinschaftlichen Land-Trust als Bollwerk gegen die Mächtigen brauchen, ein Bollwerk gegen wirtschaftliche Kräfte, die dazu neigen, Menschen mit niedrigem Einkommen, insbesondere Menschen mit niedrigem Einkommen, zu verdrängen Farbe, wenn es auf den Immobilienmärkten sehr heiß – oder sehr kalt wird. Wir versuchen sicherzustellen, dass diese Gemeinschaften nicht vernachlässigt werden.

Die CLT ist aus der Bürgerrechtsbewegung hervorgegangen. Wenn wir unseren Wurzeln und Werten treu bleiben wollen, müssen wir auch weiterhin Menschen außerhalb des politischen und wirtschaftlichen Mainstreams Vorrang einräumen. Wir müssen weiterhin das annehmen, was die Befreiungstheologie früher als „eine bevorzugte Option für die Armen“ bezeichnet hat. Dieses Engagement muss beabsichtigt sein. Es muss gelenkt werden. Es muss bewusst sein. Es ist die moralische Grundlage, auf der CLTs stehen müssen – und aus der CLT weiterhin ihren Zweck und ihre Vitalität schöpfen müssen – in guten wie in schlechten Zeiten.