Fondo Comunitario de Tierras OPAL
Fundada en 1989 (Isla de Orcas, Washington)
Perfil aportado por Vicki Brems y Lisa Byers (2015)
En la década de 1980, el rápido crecimiento de la población y la escalada de los valores inmobiliarios amenazaron la calidad de vida valorada por los residentes de la isla de Orcas. Situada a una hora en ferry del continente del estado de Washington, los isleños empezaron a preocuparse por la pérdida de espacios abiertos y la falta de viviendas asequibles para los residentes de todo el año.
Mucha gente trabajó para encontrar soluciones, pero tres personas destacan por su liderazgo e innovación en el lanzamiento de OPAL Community Land Trust para mantener una comunidad isleña sana y económicamente diversa: Peter Fisher, Penny Sharp Sky y Michael Sky.
Peter Fisher había crecido en Seattle, pero pasó muchos veranos visitando a sus abuelos en la isla durante las décadas de 1960 y 1970. De adolescente, fue a la escuela y pasó tiempo con parientes en Noruega. Admiraba los valores sociales basados en el consenso de los noruegos y su enfoque de la administración de la tierra, donde cualquiera puede entrar en tierras de cultivo privadas con la obligación de no dañar nada.
En la década de 1980, Peter -que había decidido hacer de la isla su residencia a tiempo completo- se sentía apasionadamente impulsado a proteger los espacios abiertos y a crear viviendas asequibles para la comunidad isleña. Buscando soluciones para fomentar una comunidad isleña integradora y sostenible, Peter leyó un artículo escrito por Robert Gilman, publicado en la edición de invierno de 1984 de la revista In Context. El artículo se titulaba “La idea de poseer tierras” y describía el modelo de fideicomiso de tierras comunitarias. Más tarde asistió a dos conferencias nacionales sobre CLT en Atlanta, Georgia (1987) y Stony Point, Nueva York (1988).
Durante ese mismo periodo, Penny Sharp Sky y Michael Sky -recién trasladados a la isla de Orcas desde la zona de Boston MA- estaban trabajando en la creación de una comunidad de aterrizaje. Querían algo parecido a una covivienda donde la gente pudiera reunirse para comer y compartir algunas instalaciones comunes. Conocieron a Peter y descubrieron que compartían muchos valores y esperanzas. Casualmente Michael había leído el mismo artículo que había inspirado a Peter. Penny y Michael también tenían una realidad pragmática similar a la de muchos otros isleños: necesitaban una vivienda asequible para todo el año. El mercado de alquiler de la isla era inestable, y a menudo significaba que los residentes alquilaban viviendas que carecían de aislamiento o fontanería adecuada.
Tras muchas conversaciones, Penny, Michael y Peter convocaron la primera reunión pública en julio de 1988 para hablar de la necesidad de crear una nueva organización que, en sus palabras, “proporcionara acceso asequible permanente a terrenos, viviendas y lugares de trabajo a los miembros actuales y futuros de la comunidad que lo necesitaran”. Tras meses de reuniones y trabajo en comité, OPAL (Of People And Land) Community Land Trust se constituyó oficialmente en mayo de 1989.
Siguieron tres años de experiencias cercanas a la muerte y de triunfos. La organización superó desacuerdos internos sobre qué terreno comprar, cuándo contratar personal y cómo financiar las operaciones. Los fideicomisarios debatieron si buscar o no financiación de organismos gubernamentales, lo que supondría más restricciones. Por ejemplo, no sería posible financiar una casa comunal, por lo que se desvanecerían las esperanzas de un desarrollo al estilo de las viviendas compartidas. Al final, la lucha primordial era encontrar dinero para comprar terrenos y financiar viviendas, de modo que las casas del OPAL fueran asequibles. La única forma de conseguirlo era mediante subvenciones y préstamos financiados por el gobierno.
Se tardó casi un año en obtener la primera subvención: 300.000 dólares del Fondo Fiduciario para la Vivienda del Estado de Washington, concedidos en abril de 1990. Poco después, OPAL recibió una subvención federal Community Development Block Grant de 80.000 $ y se le ofreció un terreno de siete acres en el pueblo de Eastsound a un precio reducido.
Fueron logros importantes, pero la organización estuvo a punto de fracasar por el problema de las hipotecas asequibles para los futuros propietarios de OPAL: personas trabajadoras y capaces, solventes, pero que no podían ganar lo suficiente en la economía local para acceder a los préstamos tradicionales para la vivienda (entonces fijados en el 7,5%). Para que sus pagos fueran asequibles, necesitaban tipos de interés del 3% o menos.
Fred Klein, arquitecto local y miembro del Consejo de Administración del OPAL, propuso solicitar al Programa de Préstamos para Viviendas de Agricultores del Departamento de Agricultura de EEUU (ahora llamado Desarrollo Rural del USDA) financiación para la construcción y préstamos hipotecarios, que ofrecían tipos de interés tan bajos como el 1%. Pero la solicitud era ardua, así que el esforzado grupo de voluntarios solicitó y obtuvo una subvención del Fondo Fiduciario de Vivienda del Estado de Washington para asistencia técnica.
OPAL utilizó esta subvención para contratar a Mary Burki, que trabajó con Peter Fisher para preparar una sólida solicitud al USDA. OPAL recibió fondos del USDA para un proyecto de demostración, lo que permitió a la organización proceder a la construcción de Opal Commons, un nuevo barrio de 18 viviendas. OPAL se convirtió en el primer fondo comunitario de tierras de Estados Unidos en recibir financiación del USDA, y la mayoría de los proyectos posteriores de OPAL han utilizado financiación del USDA.
Mientras tanto, tras dos años de trabajo totalmente voluntario, OPAL contrató a su primera empleada en 1991: la directora ejecutiva/gestora de proyectos, Jeanne Beck. Entonces se contrató a Fred Klein para que elaborara los planos del primer barrio de OPAL, una vez conseguida la financiación del USDA. Trabajando en estrecha colaboración con los futuros residentes en la planificación del emplazamiento y el diseño de las casas, e incorporando las opiniones de los vecinos, los dirigentes de OPAL estaban decididos a evitar la subdivisión en pequeñas parcelas del típico desarrollo suburbano. Los futuros propietarios valoraban la estética rural y querían cultivar alimentos. Siguieron las directrices de diseño articuladas por Christopher Alexander en A Pattern Language para conservar la intimidad y al mismo tiempo fomentar la interacción entre los vecinos. Como resultado, el diseño reflejaba muchas de las cualidades que Peter Fisher había admirado en Noruega: casas pequeñas agrupadas en torno a un espacio abierto común y una zona de medio acre para cultivar alimentos.
Todos, especialmente los futuros propietarios, tuvieron que hacer concesiones para cumplir los requisitos y restricciones de los organismos de financiación y para que las casas siguieran siendo asequibles, a pesar de los elevados costes locales de construcción. Finalmente, en mayo de 1995, tras un año y medio de obras, construcción e innumerables fiestas de trabajo -y cinco años después de la fundación de OPAL-, 18 familias se mudaron a sus nuevos hogares en Opal Commons.
Desde aquel primer proyecto, OPAL ha seguido desarrollando más barrios residenciales. Además de nuevas construcciones, OPAL ha comprado, renovado y revendido casas existentes. En ocasiones, se han levantado casas enteras de sus cimientos para trasladarlas de un lugar a otro de la isla de Orcas. En 2014, OPAL alojaba a casi el 5% de la población anual de la isla.
El papel del OPAL no termina cuando las viviendas se construyen o rehabilitan y se venden a hogares que cumplen los requisitos por un precio asequible. Por el contrario, el OPAL sigue actuando como administrador a largo plazo de todas sus viviendas, protegiendo su asequibilidad, evitando ejecuciones hipotecarias y promoviendo reparaciones periódicas. OPAL fue uno de los primeros fideicomisos de terrenos comunitarios en establecer reservas de reparación y sustitución para sus viviendas ocupadas por sus propietarios, modelando y compartiendo una “mejor práctica” que otros CLT han empezado a adoptar.
El OPAL ha logrado todo esto con una junta enérgica, unos miembros comprometidos y generosos, y una plantilla relativamente pequeña que nunca ha superado las seis personas, trabajando el equivalente a cuatro empleados a tiempo completo.
Más allá del considerable impacto que han tenido en la isla de Orcas, desarrollando viviendas a precios asequibles para personas y familias que contribuyen a la diversidad económica y la vitalidad social de esta comunidad isleña, el personal de OPAL ha desempeñado papeles significativos en el movimiento nacional de CLT. Lisa Byers, directora ejecutiva de OPAL desde 1996, fue cofundadora de la Red Nacional de CLT y ocupó el cargo de primera copresidenta de la división de formación e investigación de la Red, la Academia Nacional de CLT. Julie Brunner, miembro del personal del OPAL desde 2002, también formó parte del consejo de la Academia y ha sido una destacada consultora y formadora de la Red Nacional de CLT. En 2014, la Red la honró con el Premio John E. Davis a la Beca, en reconocimiento a su inspiradora labor docente, de formación y de tutoría.
La misión y el método del OPAL han permanecido constantes a lo largo de su historia. Ha seguido centrándose en mantener una comunidad isleña sana y económicamente diversa. Ha seguido utilizando la propiedad comunitaria del suelo y el arrendamiento de terrenos a largo plazo para lograr este objetivo, proporcionando viviendas asequibles de forma permanente y la educación y el apoyo correspondientes a los isleños cuyas necesidades de vivienda no satisface el mercado tradicional. Al mismo tiempo, OPAL se ha esforzado por mantener la “C” en CLT, cultivando una junta fuerte, manteniendo una membresía en toda la isla y construyendo comunidad en cada barrio que ha desarrollado.
Para saber más sobre el Fondo Comunitario de Tierras OPAL, pasado y presente:
- Fondo Comunitario de Tierras OPAL
- Robert Gilman, “La idea de poseer tierras”, En Contexto, invierno de 1984.
- OPAL Community Land Trust, Contando Nuestras Historias, Construyendo Hogares, Creando Comunidad. Eastsound, WA: OPAL, 1999.
- OPAL Commons, perfil de proyecto en Asesor de Diseño de Vivienda Asequible