Roz Greenstein (2007)
Ex Investigador Principal y Presidente del Departamento de Desarrollo Económico y Comunitario del Instituto Lincoln de Política Territorial (Cambridge, MA). Entrevistado por Steve Dubb, Investigador Senior Asociado, The Democracy Collaborative, marzo de 2007
¿Podrías empezar describiendo cómo se involucró el Lincoln Land Institute en los fideicomisos de tierras comunitarias? ¿Por qué?
Nuestra misión es difundir las ideas de Henry George, tal y como se exponen en Progreso y Pobreza. Así que nuestro interés por los fideicomisos de tierras comunitarias (CLT) se deriva de ello. Los CLT ilustran algunas de las ideas de Henry George. Como “capitalista radical”, a George le gustaban los mercados competitivos y la propiedad privada; al mismo tiempo, le indignaban moralmente las desigualdades en la riqueza. Al igual que los economistas clásicos, creía que los mercados competitivos eran la mejor institución para asignar los recursos de la sociedad. Sin embargo, consideraba que la tierra era una “mercancía” distinta de las demás que se comercian en la economía. No tenía ningún problema con que los propietarios de capital obtuvieran beneficios de sus propios esfuerzos e inversiones. Sin embargo, se oponía a que los terratenientes obtuvieran beneficios simplemente porque aumentaba la demanda del escaso recurso de la tierra. Entendía que el aumento de la población incrementaría naturalmente la demanda de tierra, haciendo subir los precios. Así pues, junto con su creencia de que los terratenientes privados no debían obtener beneficios del aumento general de la población, no pensaba que los terratenientes debieran obtener beneficios de las acciones del gobierno (por ejemplo, regalando tierras o recibiendo un aumento del valor de la tierra con inversiones en infraestructuras como el ferrocarril). George escribía en una época en la que el gobierno de EEUU regalaba enormes cantidades de tierra a intereses privados).
La investigación y la formación del Instituto Lincoln de Política del Suelo se centran en una amplia gama de políticas del suelo y políticas fiscales relacionadas con el suelo. Nos interesan especialmente las políticas que capturan la parte del valor del suelo creada por la acción pública. El actual impuesto sobre bienes inmuebles es un instrumento fiscal para dicha captación. Las tasas de impacto y las evaluaciones de beneficios son otros instrumentos políticos disponibles. En la medida en que las normativas tradicionales de zonificación limitan los valores de la propiedad, también pueden considerarse un mecanismo para captar los valores del suelo creados públicamente y utilizarlos en beneficio público.
Los CLT son otro mecanismo para captar el valor del suelo creado públicamente para beneficio público. Cuando una propiedad residencial aumenta de precio un 8-10% o más, al año, es el aumento del valor del suelo, no del valor de la casa o de las mejoras, lo que hace que suba el precio. De hecho, las mejoras suelen depreciarse con el tiempo. Es este hecho de la economía del suelo lo que hace que el CLT sea una política lógica y atractiva para ofrecer oportunidades de propiedad de la vivienda a los hogares que han quedado excluidos del mercado de la propiedad de la vivienda. Cuando se divide la propiedad entre el terreno y la casa y el terreno es propiedad de la CLT, el terreno no cambia de manos cuando se vende la casa. Por tanto, el CLT nunca percibe el aumento del valor del terreno. El hogar, sin embargo, recibe los beneficios de vivir en la casa (lo que los economistas llaman “servicios de vivienda”); la seguridad de tenencia que conlleva ser propietario de una casa; la estabilidad y previsibilidad en los pagos mensuales de la vivienda de la financiación hipotecaria típica; el capital invertido en la casa y, en el caso de la mayoría de las CLT, una parte del aumento del valor del terreno. La comunidad se beneficia al recibir la administración a largo plazo de un parque de viviendas perpetuamente asequibles.
¿Cuáles son, en tu opinión, los principales beneficios que aportan los fideicomisos de terrenos comunitarios? ¿Cuáles son los principales beneficios en las ciudades de mercado fuerte? ¿Qué beneficios aportan los fideicomisos comunitarios de terrenos en las ciudades de mercado débil?
Si estás pensando en utilizar una Comunidad de Terrenos como parte de una estrategia de desarrollo comunitario en el sentido más amplio de la palabra “desarrollo comunitario”, en un mercado débil o en un lugar con un valor del suelo más bajo, es mucho más fácil comprar el terreno: es más asequible. En los mercados inmobiliarios cálidos, los CLT se han utilizado para ofrecer oportunidades de propiedad de la vivienda a quienes tienen un precio fuera del mercado tradicional de la propiedad de la vivienda. Los financiadores -el sector público, los donantes privados y las fundaciones que consideran que su misión es ofrecer oportunidades de adquisición de vivienda a quienes han quedado excluidos del mercado tradicional- ven en las CLT un mecanismo para utilizar sus fondos de forma eficiente. A menudo, los programas de propiedad de viviendas permiten al primer propietario captar la plusvalía inmobiliaria cuando vende su casa. Entendemos las Community Land Trusts como una forma de equilibrar estos múltiples intereses.
¿Cuál crees que es el papel adecuado de la vivienda de “capital compartido” en la estrategia de vivienda asequible? ¿Dónde son más apropiados los fideicomisos de terrenos comunitarios y cómo deben relacionarse con las viviendas de alquiler y de pago en propiedad?
En un informe reciente sobre la Vivienda de Capital Compartido, mi colega John Davis habla de la “escalera de la vivienda” y de que hay distintos peldaños en la escalera (por ejemplo, desde el alquiler hasta los acuerdos de capital compartido, como las CLT y las cooperativas de capital limitado). Sin embargo, últimamente le he oído hablar de las opciones de vivienda como un continuo. Creo que eso es útil. Para mí, la escalera implica una jerarquía, con la propiedad de una vivienda de pago en la cima. Sin embargo, probablemente refleje mejor la experiencia de la gente decir que en distintos momentos de nuestra vida tenemos distintas necesidades de vivienda. Creo que el continuo refleja ese pensamiento.
Sin duda creo que, desde una perspectiva política, es razonable preguntarse cuál es el papel adecuado de la propiedad de la vivienda dentro de una estrategia más amplia de vivienda asequible. No creo que todas nuestras necesidades de vivienda puedan satisfacerse con las CLT. Pero creo que la idea de que las CLT ofrecen una opción que puede funcionar para algunas personas, y que es una de las muchas entre las que la gente puede elegir, es bastante sensata.
¿Puedes añadir algo más sobre el impacto de los fideicomisos de tierras en la construcción de la comunidad?
Sabemos que la Community Land Trust como organización, cuando funciona a pleno rendimiento, presta servicios a los hogares de forma distinta a muchos otros promotores o programas de vivienda. Estos servicios incluyen talleres previos a la compra, información sobre el mantenimiento de la vivienda y, dado que la CLT tiene un interés moral y legal en el terreno, ayudan a los propietarios que tienen problemas para cumplir sus obligaciones hipotecarias. Supongo que muchos de los arrendatarios de Community Land Trust son propietarios de primera generación. Así que los CLT imparten mucha formación sobre la propiedad de la vivienda, que requiere ciertas habilidades, conocimientos y experiencia. No naces sabiendo cambiar el filtro de la caldera; tienes que aprenderlo, ese tipo de cosas. El personal y los voluntarios de las CLT afirman que éstas desempeñan un papel importante en la construcción de la comunidad. En la última conferencia nacional de CLT celebrada en Boulder, Colorado (agosto de 2006) hubo más de 300 participantes. Se percibe una amplia y creciente comunidad de profesionales. Creo que la cuestión del papel de los CLT en la construcción de la comunidad sería una importante cuestión de investigación a explorar.
¿Cuánta subvención se necesita para que funcionen los fideicomisos de tierras comunitarias? ¿De dónde suele proceder la financiación? ¿Cómo se compara el nivel de subvención necesario para que funcionen los fideicomisos de terrenos con otras formas de vivienda asequible?
La respuesta, que es molesta, es que depende. Depende del mercado. ¿Cuánto cuesta el terreno? En Cleveland, por ejemplo, el terreno es menos caro que en, digamos, Boulder. Así que en Cleveland la CLT necesita menos dinero para comprar la propiedad. Así que en parte depende de cuál sea el mercado. Otra razón por la que “depende” es que algunas CLT consideran que comprar casas viejas y rehabilitarlas es una forma de aumentar su parque de viviendas a un coste menor. En Duluth, Northern Community Land Trust realiza una cantidad significativa de rehabilitaciones. Crearon una empresa constructora para ayudarles, así que probablemente puedan hacer las cosas de forma un poco más rentable que otros.
El nivel de ingresos al que te diriges es otra razón por la que “depende”. Hay varios CLT que han podido proporcionar viviendas a hogares por debajo del 75% del AMI [area median income]. Sin embargo, cuanto más bajo llegues, más subvenciones necesitarás.
¿De dónde viene el dinero? De dónde ha venido y de dónde es probable que venga son probablemente diferentes. Durante muchos años, los Fideicomisos Comunitarios de Tierras fueron pequeñas organizaciones de base con unas pocas unidades y quizá sin personal remunerado. Mucha pasión, compromiso y energía, pero no producían cientos de unidades al año. Ahora hay una serie de fideicomisos de terrenos de tamaño medio, con un director ejecutivo remunerado y algo de personal; son profesionales de la vivienda y el desarrollo comunitario tan cualificados como es probable que veas en cualquier organización. Y hay un par de CLT bastante grandes.
Existe una nueva tendencia, con ciudades como Irvine, Chicago o varias ciudades de Florida, donde el gobierno municipal ha realizado una inversión en un Fideicomiso Comunitario de la Tierra. La ciudad de Irvine se ha comprometido a invertir 250 millones de dólares en 10 años para construir 10.000 unidades de viviendas de fideicomiso comunitario de tierras. A mí me parece alucinante. Estos CLT municipales tienen una estructura de gobierno diferente a la de los “CLT clásicos”.
Creo que vais a ver más ciudades que consideren los Fideicomisos Comunitarios de Tierras por varias razones. Las ordenanzas de Zonificación Inclusiva -las unidades creadas por la zonificación inclusiva- podrían administrarse en un fondo de tierras. Tengo entendido que las unidades subvencionadas creadas por la zonificación de inclusión pueden “desangrarse” de nuevo en el mercado. Algunos municipios consideran que una consecuencia no deseada de estos programas es que podrían ofrecer ganancias inmobiliarias inesperadas a los propietarios de viviendas incluidas en el programa. Para evitarlo, el municipio debe controlar las refinanciaciones y reventas. En este contexto, algunos municipios ven el Fondo Comunitario de Tierras como un mecanismo para proporcionar esa administración perpetua del terreno y las viviendas. Para muchos municipios, una inversión en una CLT puede ser un uso más eficaz del dinero público.
Otro ejemplo está en Rochester, Minnesota: La Clínica Mayo estaba estudiando un programa de vivienda asistido por el empleador. Utilizando la Fundación del Área de Rochester como vehículo, Mayo aportó 7 millones de dólares y otros empresarios de la zona igualaron esa cantidad, y juntos crearon el First Homes CLT. Creo que es un modelo interesante. A medida que los empresarios, en particular las grandes instituciones como hospitales y universidades, comprenden que su papel en la economía de la ciudad está cambiando. La necesidad de viviendas subvencionadas por los empresarios puede llevar a este tipo de instituciones a pensar en las Community Land Trusts. Así pues, si la pregunta es de dónde pueden sacar dinero las CLT, creo que una CLT puede sacar dinero de donde sea.
¿Existen formas concretas de cambiar la política pública -a nivel local, estatal o federal- para apoyar mejor a los fideicomisos de terrenos comunitarios? ¿Qué cambios recomendarías?
Ahora mismo estamos investigando sobre este tema. Un aspecto que nos parece bastante importante tiene que ver con la valoración de las propiedades a nivel local. Imagina dos casas, una al lado de la otra. Una es de pago único y la otra es una casa de la Comunidad de Propietarios. El propietario de la casa de pago único posee el terreno, la casa y el “potencial de desarrollo”. Es decir, en muchas comunidades la zonificación es tal que el propietario puede ampliar el tamaño de la casa. En el caso de la casa CLT, estos distintos derechos de propiedad están divididos. Es decir, el CLT es propietario del terreno; el propietario, de la casa. El potencial de desarrollo es propiedad del CLT, pero han firmado un contrato que dice que no realizarán ese potencial de desarrollo. ¿Debería evaluarse la casa del CLT como si el propietario tuviera la opción de realizar ese potencial de desarrollo? Creo que resolver este problema sería muy útil.
A menudo, la gente empieza a pensar en formar un fideicomiso comunitario de terrenos en una ciudad emergente de mercado fuerte, donde el aumento del valor de la propiedad y de los impuestos trastorna los barrios y empieza a echar a la gente de sus casas. ¿Existen casos en los que ciudades de mercado débil hayan actuado realmente adelantándose a los especuladores para desarrollar un fideicomiso comunitario de tierras? Si es así, ¿cómo lo hicieron y dónde encontraron la financiación para hacerlo?
El más famoso que me viene a la mente es Dudley Street Neighbors, en Boston. Existen desde hace más de dos décadas. Eso es lo que hicieron. El dilema, por supuesto, es que no sabes de antemano que los precios van a subir y es difícil recaudar dinero para adelantarse a la curva. ¿Cómo escapan las comunidades a este dilema? Lo hacen con liderazgo cívico y visión. Lo hacen cuando los líderes cívicos tienen la suficiente visión para comprender el valor y la necesidad de hacerlo y la voluntad política.
Durante mucho tiempo, el movimiento de fideicomisos de terrenos comunitarios ha sido muy prometedor, pero ha permanecido bastante reducido: unas 6.000 unidades en todo el país. Sin embargo, hoy en día los fideicomisos de terrenos han recibido un nuevo interés tanto por parte de los funcionarios públicos de ciudades como Irvine (California) y Chicago (Illinois), como de las fundaciones. ¿A qué se debe este cambio?
Quizá la gente empiece a entenderlo. Piensa en los eufemismos que utilizamos, como “vivienda asequible”. En Europa lo llaman vivienda social. Cada término que utilizamos se estigmatiza y entonces se nos ocurre uno nuevo. Ahora será vivienda para la mano de obra. Si le dices a la gente que necesitamos viviendas para personas que no se parecen a ti, te dicen que no. Si dices: “Necesitamos viviendas para personas que te sirven, como bomberos, policías y profesores”, entonces la gente está dispuesta a decir que sí.
Para mí, eso nos lleva a la cuestión de la raza. Aunque es difícil hablar de ello, creo que debería salir a la luz. Creo que hay diferencias de opinión al respecto. Hay quien dice que los CLT no son una buena opción para la gente de color porque lo único que se hace es restringir la capacidad de acumulación de riqueza. Algunos dicen que no es más que una versión moderna de la aparcería. Otros creen que nadie debería obtener ganancias inmobiliarias.
En este momento adopto un punto de vista pragmático. La realidad es que el acceso a las ganancias inmobiliarias está desigualmente distribuido y se estructura sistemáticamente en función de la raza y los ingresos. Es un hecho brutal. ¿Qué significa eso aquí? Para mí es relevante el “continuo de la vivienda” del que hemos hablado antes. La Comunidad de Propietarios puede resultar una opción preferible para algunas personas en algunos momentos de su vida. No creo que sea una receta.
¿Cómo abordar entonces el reto que plantea la raza?
No sé si sabemos siquiera cómo hablar del suyo. Nuestra limitada red de seguridad social, cómo financiamos la educación y la jubilación, y quién tiene acceso a ellas, todo ello significa que si renuncias a tu oportunidad de obtener ganancias inmobiliarias es algo muy grave. Una vez que empiezas a desentrañar esto, todo se desentraña.
Mi opinión, sin embargo, es que si planteas la cuestión de cómo podemos controlar nuestros barrios y nuestra comunidad, los Fondos Comunitarios de Tierras pueden ser una herramienta que te ayude a controlar la comunidad. Me inclino más a verlo como parte de una estrategia de desarrollo comunitario que como el todo o el fin. Entonces, si dices que queremos que los Fondos Comunitarios de la Tierra formen parte de nuestro parque comunitario de viviendas asequibles a perpetuidad, y también apoyamos las viviendas de alquiler asequibles, y también estamos dispuestos a convivir con personas que obtienen beneficios inmobiliarios, entonces se convierte en una de las muchas opciones que tiene la gente. Entonces no es que estemos restringiendo a esta clase de personas la posibilidad de obtener ganancias inmobiliarias. Más bien, es que hay cosas en nuestra comunidad a las que obtienes acceso… acceso a servicios de vivienda, acceso a nuestra comunidad, seguridad de tenencia, estabilidad en los pagos de la vivienda. Consigues mucho con ello, quizá no una ganancia inesperada al final, pero consigues otras cosas. Y, para algunos, puede ser una buena opción. Creo que es una conversación importante que debemos mantener.
En el caso de las corporaciones de desarrollo comunitario, no es infrecuente que participen en un proyecto de desarrollo que podría incluir una mezcla de viviendas a precio de mercado y asequibles, con los ingresos de las viviendas a precio de mercado subvencionando las unidades asequibles. ¿Existen ejemplos similares de fideicomisos de terrenos que desarrollen algunos de sus terrenos a precio de mercado para subvencionar de forma cruzada viviendas para personas con ingresos más bajos o para financiar la expansión del fideicomiso de terrenos?
Estoy pensando en el Madison Area Community Land Trust. Han desarrollado viviendas compartidas en terrenos del fideicomiso de tierras y creo que son de ingresos mixtos. Creo que cada vez habrá más de eso debido a los programas de financiación federal. First Homes de Rochester es un ejemplo algo distinto. Las viviendas del Fideicomiso Comunitario de Tierras suelen estar dispersas [disbursed throughout a community]. En Rochester, la forma en que funcionaba allí el Community Land Trust era trabajar en una nueva subdivisión y llegar a un acuerdo con el promotor. Digamos, por ejemplo, que el promotor estaba construyendo 200 unidades, y ellos podían conseguir 20, lo que les rebajaba el precio, comprando al por mayor. Así que en una subdivisión hay viviendas del Fondo Comunitario de Tierras justo al lado de viviendas a precio de mercado.
¿Cuál ha sido el grado de implicación del Instituto Lincoln en la formación y el desarrollo de la Red Nacional de Fideicomisos Comunitarios de Tierras? Aparte de la participación del Lincoln Land Institute, ¿qué otros factores fueron importantes en la formación de la Red Nacional de Fideicomisos Comunitarios de Tierras?
La Red existe desde hace tiempo, 5 ó 6 años. Tengo entendido que el Instituto de Economía Comunitaria creó la Red con la intención de que se convirtiera en una red independiente. Nosotros colaborábamos con el ICE. Les habíamos dado financiación para dos conferencias y habíamos hecho una mesa redonda de investigación con ellos. Además, estábamos investigando y desarrollando formación. Estábamos en ello cuando en 2005 la CIE decidió que tenía que cancelar su conferencia, así que Lincoln aportó financiación para ello.
¿Cuáles son, en tu opinión, los retos u oportunidades más importantes a los que se enfrentan actualmente los fideicomisos de tierras comunitarias? ¿Dónde crees que centrará sus energías la Red Nacional de Fondos Comunitarios de la Tierra en los próximos 5-10 años?
Veo dos retos, o tal vez dos aspectos diferentes de un mismo reto. Si lo ves como un único reto, se trata de tomar algo que está al margen y convertirlo en la corriente dominante.
Si divides la cuestión en dos, una parte -no sé si llamarla raza o diversidad- o quizá sea la cuestión cultural. Elijas el nombre que elijas, estoy viendo que existe un potencial para que los fideicomisos de tierras comunitarias modelen un nuevo tipo de comportamiento político y es un comportamiento que implica tener que equilibrar intereses contrapuestos, no cómo conseguir una victoria para mi bando. Creo que esa es la mayor oportunidad y el mayor reto. Surge con la raza -entre el personal de Community Land Trust, los arrendatarios y los dirigentes-, hay diferencias reales. Aún no hay unidad. Hay mucha conciencia de las diferencias raciales y culturales. Hay mucha buena voluntad e interés por intentar averiguar cómo coexisten estas diferencias. Pero supongo que aún estamos averiguándolo. Supongo que no tenemos muchos modelos buenos para ello. Yo aplaudiría el hecho de que la gente esté intentando averiguarlo.
Creo que la otra cuestión es el futuro del nuevo tipo de Community Land Trusts que van a ser grandes organizaciones patrocinadas por los municipios. Van a aportar más racionalización o un enfoque racional para las viviendas CLT. Eso va a ayudar a aumentar la escala y queda por ver cómo se va a desarrollar la gobernanza.
En cuanto a la National Community Land Trust Network, acaban de hacer una encuesta entre sus miembros. A corto plazo se centrarán en el desarrollo de capacidades. Creo que sería sensato abordar algunas cuestiones políticas. Por ejemplo, está el mercado hipotecario secundario de compra de hipotecas CLT. Ha habido discusiones desde hace tiempo con Fannie Mae, pero no todo está resuelto. Así que creo que en el frente político está eso. En cuanto a la educación, podemos hacer mucho, sobre todo informar a los funcionarios locales sobre las CLT. También hay necesidades de evaluación de programas y de servicios de asociaciones comerciales. Creo que todas ellas son áreas potenciales.