¿Pueden los CLT desempeñar un papel en la política climática?
La siguiente contribución ha sido escrita por Geert De Pauw, Co-coordinador de Community Land Trust Brussels, como contribución al próximo seminario web sobre “El uso de los CLT para proporcionar renovación energética y asequibilidad permanente a las viviendas existentes”, que se celebrará el 25 de septiembre.
Community Land Trust Brussels (CLTB) es una organización sin ánimo de lucro que desarrolla viviendas asequibles para familias con bajos ingresos en Bruselas con el apoyo del gobierno regional. Como muchas otras CLT de Europa, se centra principalmente en proyectos de nueva construcción. Hasta la fecha, CLTB ha construido algo más de cien viviendas repartidas en seis proyectos de vivienda. El mismo número de viviendas está en construcción. Con ello, CLTB quiere ofrecer una respuesta a la necesidad de más viviendas asequibles en la región.
La construcción nueva (o la renovación profunda de edificios más grandes) ha demostrado ser una buena estrategia para introducir viviendas asequibles en el mercado de una manera relativamente eficaz. Este enfoque también da a CLTB la oportunidad de implicar colectivamente a los futuros residentes en el desarrollo de las viviendas, lo que constituye la base de la construcción comunitaria de nuestra organización.
Sin embargo, cabe cuestionarse la conveniencia a largo plazo de seguir centrándose únicamente en la nueva construcción. Esta opción puede entrar en conflicto con los propios objetivos de sostenibilidad de nuestra organización. Cortar parcelas sin edificar en una región ya densamente construida puede plantear dudas en algunas ocasiones. Debido al cambio climático, la ciudad necesita cada vez más conservar terrenos sin edificar para que desempeñen un papel en la gestión del agua, la refrigeración, la biodiversidad o el ocio. Además, los materiales de construcción necesarios para construir nuevas viviendas son responsables de emitir mucho CO2.
La crisis de la vivienda en Bruselas, la respuesta del gobierno y el enfoque CLT
Además de nuestros propios objetivos de sostenibilidad, con el tiempo también debemos tener en cuenta las nuevas estrategias y políticas gubernamentales que harán cada vez más difícil la nueva construcción en terrenos vírgenes, en una región ya densamente poblada como Bruselas.
Al mismo tiempo, la crisis de la vivienda sigue intensificándose. Cada vez más familias se ven obligadas a abandonar Bruselas porque no pueden encontrar allí una vivienda asequible. Los que se quedan a menudo tienen que contentarse con viviendas demasiado pequeñas, insalubres y caras. De hecho, los gobiernos belga y bruselense han invertido muy poco en vivienda social, dejando a los residentes casi totalmente dependientes del mercado privado, donde los precios no han dejado de subir en los últimos 20 años.
Aunque no se invirtió en vivienda social, el gobierno sí fomentó la propiedad de la vivienda. Mediante diversos instrumentos, ayudó a los hogares modestos a comprar una vivienda. Esto ayudó a muchas familias pobres a tener acceso a la vivienda, hasta que el aumento de los precios lo hizo imposible.
En la actualidad, los propietarios pobres ya existentes también corren el riesgo de tener problemas. Bruselas tiene un parque de viviendas viejo e ineficiente desde el punto de vista energético. Para cumplir sus objetivos climáticos, la Región de Bruselas ha desarrollado una ambiciosa estrategia llamada “Renolution“. Una parte importante de esta estrategia es hacer que las viviendas particulares sean energéticamente eficientes. Para animar a los propietarios a invertir en la renovación de sus viviendas, el Gobierno de Bruselas prevé, entre otras cosas, importantes multas para los morosos. Esto podría tener consecuencias desastrosas. El peligro es que conduzca a una situación en la que sólo los residentes o inversores ricos puedan poseer viviendas en barrios que seguían siendo relativamente asequibles, y que la Región de Bruselas se enfrente a la “gentrificación verde”.
Por todas estas razones, CLTB ha decidido diversificar su enfoque y dedicarse ahora también a la renovación de viviendas privadas. Creemos que los CLT tienen el potencial de dar respuesta, en Bruselas y en otras ciudades europeas, al doble reto de la necesidad de viviendas asequibles de forma permanente y la necesidad de renovar el parque de viviendas existente de forma sostenible y hacerlas eficientes desde el punto de vista energético.
Proyectos piloto y la Asociación Upcycling Trust
Hoy en día, los instrumentos públicos existentes que pretenden animar a los propietarios a renovar sus viviendas y hacerlas eficientes energéticamente no llegan a los propietarios más pobres. Estos propietarios, “ricos en activos, pobres en efectivo”, no tienen medios para financiar las obras en previsión de las subvenciones y tienen dificultades con la administración para pedir las subvenciones. CLTB quiere investigar ahora si es posible elaborar un nuevo instrumento político por el que se ayude a estos propietarios, mediante una orientación muy intensiva y una intervención financiera muy importante. De este modo, pueden aumentar la calidad de su vivienda, cumplir los nuevos requisitos y evitar multas, y recuperar la seguridad de la vivienda. A cambio, su vivienda se convierte en una vivienda CLT, haciéndola asequible para siempre. De hecho, en nuestro modelo el propietario acepta las condiciones típicas del CLT en cuanto a uso y plusvalías cuando se vende la vivienda.
Creemos que un instrumento así sería un complemento importante de los actuales instrumentos gubernamentales de préstamos y subvenciones. Tiene la gran ventaja de ayudar a los más vulnerables y de aportar una solución a la parte del parque inmobiliario donde los problemas son mayores. Además, este planteamiento aumenta la oferta de viviendas asequibles de forma permanente, en una ciudad donde la inmensa mayoría del parque de viviendas está a merced del mercado libre y no regulado. Por si fuera poco, lo hacemos sin recortar suelo no urbanizable.
Para conseguirlo, es importante convencer al gobierno. Para ello, iniciamos un proyecto piloto en Bruselas. Tras un año de trabajo sobre procedimientos y modelos jurídicos, los dos primeros propietarios están a punto de firmar para entrar en el programa.
Al darnos cuenta de que no éramos los únicos que pensábamos así, tomamos la iniciativa de reunir a otros CLT europeos con ideas similares. Junto con nuestros colegas de la ciudad de Lille (Francia), coordinamos ahora el proyecto “Upcycling Trust“, financiado por la UE. Junto con los CLT de Cork (Irlanda), Gante (Bélgica), Lille (Francia) y Rennes (Francia), queremos poner a prueba esta nueva estrategia de upcycling y utilizar un enfoque circular para la renovación. Nuestros CLT pondrán en marcha proyectos piloto en los que se desarrollarán estrategias jurídicas, organizativas, técnicas y financieras, y se renovarán las primeras viviendas. Esto beneficiará a unas 150 familias con bajos ingresos que podrán vivir en estas viviendas, al tiempo que se reduce el impacto medioambiental. Basándonos en las experiencias de los proyectos piloto, e implicando a las autoridades locales y regionales, así como a socios académicos, utilizaremos nuestras conclusiones para desarrollar una nueva política urbana. En un contexto en el que muchas ciudades buscan estrategias para abordar la crisis de la vivienda, reforzar el tejido urbano y alcanzar objetivos climáticos, el modelo de fideicomiso de upcycling ofrece un enfoque innovador y estructural que puede acelerar una transición urbana justa. Dadas las ambiciones climáticas de Europa, creemos que este proyecto financiado por la UE es una oportunidad perfecta para probar el enfoque y preparar su despliegue.
CLTB también quiere probar otros métodos nuevos. Por ejemplo, en septiembre iniciaremos la “autorenovación guiada” de tres viviendas. Esto dará a los futuros propietarios la oportunidad de hacer ellos mismos parte de la renovación de su futura casa, reduciendo así su coste.
Los retos de la ampliación y el futuro de los CLT
Por muy prometedores que sean todos estos nuevos métodos, hoy por hoy todavía están en pañales. Ampliarlos requerirá mucho dinero y tiempo. Desde luego, no son la respuesta definitiva al reto descrito anteriormente de encontrar soluciones a la crisis de la vivienda de forma que perjudiquen lo menos posible al medio ambiente. Por tanto, al mismo tiempo, seguimos comprometidos con la nueva construcción. Preferiríamos hacerlo de una forma más circular, aunque para ello todavía tenemos que buscar soluciones de financiación innovadoras que nos permitan cubrir el coste adicional de esa forma de trabajar.
A pesar de estas limitaciones, creemos firmemente en el potencial del enfoque de Upcycling Trust. Dando a los fideicomisos de la tierra un papel en la política climática y convirtiendo la propiedad privada en propiedad comunitaria no especulativa, se puede reformar estructuralmente parte del mercado de la vivienda. Si se hace a gran escala, esto podría desempeñar un papel fundamental para hacer nuestras ciudades más habitables sin dejar de ser asequibles.