Pleno dominio

La propiedad simple permite a un CLT poseer el mayor número de “palos” en el paquete de derechos de propiedad y proporciona un alto nivel de seguridad de la tierra, siempre que se cumplan todos los pagos de la hipoteca y las obligaciones fiscales. En las zonas urbanas, los terrenos agrícolas suelen estar situados en solares baldíos, donde las responsabilidades de propiedad pueden ser objeto de disputa y la seguridad a largo plazo puede ser incierta. En tales circunstancias, la propiedad de pleno dominio suele considerarse la forma más duradera de aislar la tierra de las fuerzas especulativas de los mercados inmobiliarios y asegurar la propiedad para uso comunitario.

Algunos CLT optan por centrarse en la adquisición de terrenos mediante la propiedad de pleno dominio, pero deciden no desarrollar conocimientos agrícolas internos para el apoyo programático o la producción agrícola directa. Por ejemplo, a principios de la década de 1990, la Durham Community Land Trustees de Durham, Carolina del Norte, adquirió una propiedad que incluía un pequeño terreno no conforme que la asociación vecinal local abogó por convertir en un huerto comunitario. En la actualidad, el CLT de Durham sigue teniendo la titularidad del terreno del huerto comunitario, pero la asociación vecinal gestiona todas las responsabilidades programáticas y de cultivo, incluido el pago de las tasas de los servicios públicos.

En el Invernadero Dudley de Roxbury, MA, se observa una disposición similar. Guiados por las aportaciones de la comunidad, Dudley Neighbors, Incorporated (DNI) reconvirtió el solar contaminado de un antiguo garaje de automóviles en un invernadero de 10.000 pies cuadrados que funciona a la vez como granja comercial y espacio de cultivo comunitario. DNI consiguió el terreno mediante la propiedad a título oneroso y alquila el invernadero por una cantidad nominal a una organización sin ánimo de lucro basada en la alimentación que se encarga de la programación agrícola y del mantenimiento de la estructura del invernadero. Harry Smith, Director de Sostenibilidad y Desarrollo Económico de DNI, señaló las ventajas de este acuerdo: “Cultivar alimentos es algo totalmente distinto, y no pretendemos asumir ese papel. Esto va en consonancia con nuestra creencia de que debemos hacer las cosas que se nos dan bien, y hacerlas bien. Y no deberíamos hacer las cosas en las que no somos buenos”.

Los terrenos de agricultura urbana pueden ser caros de adquirir y mantener en propiedad. Algunos CLT han reducido sus costes integrando la agricultura urbana en proyectos de desarrollo de mayor envergadura. El Fideicomiso Comunitario de la Tierra del Área de Madison utilizó esta estrategia en el proyecto Troy Gardens de Madison, Wisconsin. Troy Gardens incorpora diversos usos del suelo en su terreno de 31 acres. Cinco acres contienen viviendas compartidas de ingresos mixtos, mientras que 26 acres se reservan para un huerto comunitario, una granja de agricultura apoyada por la comunidad y zonas de conservación. La CLT del área de Madison estructuró el proyecto de modo que todo el terreno (incluidos los terrenos agrícolas) pudiera optar a la subvención federal del HUD.5 Así, combinando los objetivos de vivienda, agricultura y conservación, la CLT del área de Madison pudo comprar una gran extensión de terreno en un mercado urbano caro y asegurarse más del 75% del terreno para fines agrícolas y de conservación.

Church Community Housing Corporation (CCHC) utilizó un enfoque similar en el desarrollo de Sandywoods Farms en Tiverton, Rhode Island. En 2004, el propietario de una granja de 174 acres de baja intensidad se dirigió al pueblo de Tiverton con la idea de convertir el lugar en una comunidad artística rural. El pueblo llevó el proyecto a CCHC, que aceptó desarrollar el lugar para alcanzar los objetivos de planificación global del pueblo de preservar el espacio abierto, mantener el carácter rural, crear viviendas asequibles y apoyar a la comunidad artística local. Brigid Ryan, Directora de Proyectos de CCHC, señaló: “No queríamos hacer sólo viviendas si las viviendas no son [the] mejor uso para la comunidad en esta ubicación. Así que adoptamos una visión más amplia y dijimos que esto era una oportunidad. Es una parcela enorme, ¿qué podemos hacer con ella? Sandywoods Farms utiliza un enfoque de desarrollo agrupado, con 24 parcelas de viviendas a precio de mercado, junto con 50 unidades de viviendas asequibles y de alquiler en 26 acres. Otros 97 acres se transfirieron a un fondo de conservación de tierras para su conservación ecológica. Los acres restantes se destinaron a la conservación de tierras de cultivo y a la creación de un jardín comunitario, un huerto, galerías de arte y una cocina comercial.

El fideicomiso comunitario de la tierra de Sawmill, en Albuquerque (Nuevo México), ilustra otro ejemplo de enfoque de desarrollo integrado. En 1999, la CLT de Sawmill ganó una licitación de desarrollo de la ciudad de Albuquerque para planificar y reurbanizar un terreno de 27 acres, que incluye viviendas asequibles, desarrollo económico y un próximo huerto comunitario. La capacidad de la CLT de Sawmill para conseguir terrenos de agricultura urbana mediante la propiedad de pleno dominio se vio reforzada por el apoyo gubernamental al proyecto de desarrollo integral. En este caso, la ciudad ha conservado la propiedad de la parcela del futuro huerto comunitario hasta que el CLT esté listo para desarrollarlo.

Aunque una CLT puede utilizar la propiedad de honorarios simples para asegurarse el acceso a la tierra, no está garantizado el uso continuado de la tierra con fines agrícolas. Suponiendo que no se impongan restricciones externas al uso del terreno, una CLT puede cambiar la programación del terreno de pleno dominio de la agricultura urbana a otros usos, como la vivienda. En tales situaciones, el proceso de toma de decisiones basado en la comunidad del CLT es fundamental. Incluso cuando el terreno se limita a usos agrícolas, por ejemplo mediante restricciones en las escrituras, la tenencia segura para los cultivadores no está garantizada. El derecho individual del cultivador a cultivar una parcela año tras año no está garantizado por la propiedad de pleno dominio del CLT sobre la tierra, sino que depende de las relaciones informales y contractuales entre el CLT y el cultivador. No obstante, la propiedad a título oneroso puede ser un régimen de tenencia eficaz para que las CLT se aseguren la tierra, pero este régimen puede resultar poco práctico dados los costes de adquisición de los terrenos urbanos y los costes de tenencia (en función de los impuestos locales sobre la propiedad). Por estos motivos, las CLT también han recurrido a regímenes de tenencia alternativos para asegurarse la tierra.