Fondo Comunitario de Tierras de Albany

Fundada en 1987 (Albany, Nueva York)

Perfil aportado por Kirby White (2015)

El Albany Community Land Trust se puso en marcha en la década de 1980 gracias a los esfuerzos de United Tenants of Albany (UTA), cuyo personal se había interesado por los modelos de desarrollo y financiación comunitarios promovidos por el Institute for Community Economics (ICE). Entre 1984 y 1985, con la asistencia técnica de Kirby White, miembro del personal del ICE y residente en el Distrito Capital, y con el duro trabajo de un comité organizador diverso, se creó el Fondo de Préstamos Comunitarios del Distrito Capital (ahora Fondo de Préstamos Comunitarios de la Región Capital). Una vez que el fondo de préstamos estuvo en marcha, la UTA dirigió su atención al otro modelo que el ICE estaba promoviendo activamente: el fideicomiso comunitario de tierras.

La UTA reunió un Comité Organizador de CLT, aprovechando sus numerosos contactos con residentes en los barrios de bajos ingresos de Albany. La mayoría de los miembros del comité vivían en los barrios de bajos ingresos de Arbor Hill y West Hill, principalmente afroamericanos. Así que se acordó que, aunque el CLT podría llegar a trabajar en cualquier lugar de Albany, sus primeros esfuerzos se concentrarían en esos barrios. También se acordó que la misión de la CLT sería crear oportunidades de propiedad de vivienda asequible de forma permanente, ya que la mayoría de los residentes de esos barrios habían sido inquilinos de toda la vida. Se asumió que esta misión incluiría mejorar la calidad de la vivienda y las condiciones del barrio. La Albany Community Land Trust (ACLT) se constituyó formalmente en 1987.

En aquel momento ya existían en Albany otras organizaciones de vivienda sin ánimo de lucro, entre ellas organizaciones vecinales que atendían a Arbor Hill y West Hill respectivamente, y que recibían ayuda económica del programa estatal de “Preservación de Barrios” y de los programas de vivienda de la ciudad financiados a través del CDBG. Al principio del proceso de organización, los fundadores de ACLT se pusieron en contacto con estas organizaciones para decirles que no querían competir con ellas por la financiación pública ni por el apoyo vecinal, pero que sí querían cooperar con ellas para preservar la asequibilidad de los proyectos de viviendas subvencionadas que estas organizaciones existentes estaban desarrollando.

El recién llegado, respaldado por la UTA, fue recibido con amistoso interés por estas organizaciones ya establecidas. Se acordó que, al menos en teoría, podría tener sentido algún tipo de cooperación, y se animó a los miembros más jóvenes del personal de las dos organizaciones sin ánimo de lucro existentes a que se ofrecieran voluntarios para la CLT de Albany. Algunos de ellos lo hicieron, aportando a la incipiente CLT una experiencia útil con los programas de desarrollo de viviendas de la ciudad y el estado, así como un interés entusiasta por probar un nuevo modelo. Uno de estos jóvenes empleados, Bob Radliff, acabaría convirtiéndose en director ejecutivo de la CLT de Albany (y más tarde aún sería director ejecutivo del Fondo de Préstamos Comunitarios del Distrito Capital). Los fundadores de la Albany CLT también se reunieron con funcionarios municipales para presentarles el modelo de fideicomiso de terrenos comunitarios y dejar claro que esperaban poder trabajar con la ciudad. De nuevo, hubo un interés amistoso y una invitación a “mostrarnos lo que podéis hacer”, pero no hubo ninguna promesa inmediata de apoyo financiero.

Las viviendas de los dos barrios desinvertidos a los que se dirigió ACLT estaban, en general, en mal estado, pero los precios eran bajos y era posible encontrar viviendas unifamiliares, así como casas de dos y tres familias, estructuralmente sólidas y que no requerían una costosa rehabilitación. La nueva junta directiva formó un Comité de Adquisición, que incluía a residentes del barrio y a personas con experiencia en rehabilitación de viviendas, para que trabajara con el empleado a tiempo parcial de ACLT (al que inicialmente pagaba la UTA). Un agente inmobiliario amigo accedió a compartir los listados de la MLS de los barrios y a mostrar al comité las propiedades en las que estuvieran interesados. Las viviendas seleccionadas se compraron entonces con préstamos a 3 años del ICE y del nuevo Fondo Comunitario de Préstamos, que cubrían el 100% del precio de compra.

También se formó un Comité de Selección de Residentes. En este comité había personal de Inquilinos Unidos y otros representantes de la comunidad, de modo que disponía de los contactos necesarios para identificar a las familias deseosas de hacerse con el control de sus propias viviendas y dispuestas a mudarse a las casas del ACLT en cuanto el nuevo CLT hubiera adquirido la titularidad y realizado las reparaciones esenciales. Los nuevos residentes no habían sido precalificados para las hipotecas antes de mudarse, y la mayoría de ellos no podrían calificar a menos que se les diera más tiempo y asistencia. El resultado fue una especie de programa ad hoc de alquiler con opción a compra que no se había pensado del todo pero que parecía la única forma posible de seguir adelante

Los primeros residentes del CLT fueron Bill y Phosia Rowe, que en realidad podrían haber tenido derecho a una hipoteca, ya que Bill acababa de jubilarse de una larga carrera en la Oficina Estatal de Servicios Generales y la pareja tenía unos ingresos de jubilación modestos pero estables. Pero Bill murió repentinamente de un ataque al corazón poco después de mudarse, dejando a Phosia con unos ingresos muy limitados. ACLT consiguió refinanciar la vivienda con un préstamo de particulares interesados en condiciones benéficas que permitieron fijar la cuota mensual de Phosia al CLT en un nivel asequible. Phosia decidió no asumir las responsabilidades desconocidas de ser propietaria de una vivienda y permaneció como inquilina segura en su casa de ACLT durante el resto de su vida. Tras su muerte, ACLT alquiló su casa a otra familia.

Phosia no fue la única supuesta inquilina de alquiler con opción a compra que se convirtió en inquilina permanente de una vivienda del ACLT. Algunos acabaron comprando sus casas, firmando un contrato de arrendamiento de 99 años por el terreno que había debajo de ellas, pero otros no pudieron comprarlas o simplemente decidieron no hacerlo. ACLT optó por no obligar a estos inquilinos a marcharse, y el Fondo Comunitario de Préstamos accedió a ampliar su financiación para esas viviendas como propiedades de alquiler. La realidad era que para muchos de estos residentes el objetivo no era acumular patrimonio mediante la propiedad, sino tener el tipo de seguridad a largo plazo que el arrendamiento convencional no ofrecía.

La segunda residente del ACLT, Judy Coleman, que finalmente se convirtió en propietaria de una vivienda del ACLT, dijo que antes de mudarse a su casa del ACLT había vivido en 30 pisos de alquiler a lo largo de su vida. Lo que quería desesperadamente ahora era un lugar donde su familia pudiera “quedarse”.

El resultado de este programa fortuito de “alquiler con opción a compra” para ACLT fue que gran parte de su tiempo se dedicó a responsabilidades de gestión de alquileres (aunque los inquilinos a largo plazo solían cuidar bien de sus casas). El progreso hacia el objetivo original de crear viviendas en propiedad permanentemente asequibles fue lento. Con el tiempo, la organización consiguió acceder a los fondos HOME tanto a través de la ciudad, donde fue reconocida como Organización Comunitaria de Desarrollo de la Vivienda (CHDO), como a través del estado, y pudo utilizar estos fondos para subvencionar la adquisición y rehabilitación de viviendas para su venta a hogares con bajos ingresos. No obstante, la organización pasó apuros en sus primeros años. Luchó por gestionar las propiedades de alquiler que tenía acumuladas; por encontrar personas financiables que quisieran comprar casas en esos barrios problemáticos; por encontrar formas de ayudar a resolver esos problemas; y por encontrar financiación suficiente para pagar al personal que hiciera todas estas cosas y más.

Es probable que la CLT de Albany no hubiera podido seguir funcionando de no haber sido por sus relaciones con tres organizaciones hermanas: el Fondo de Préstamos Comunitarios del Distrito Capital; Inquilinos Unidos de Albany; y la Asociación de Viviendas Asequibles (AHP se formó en 1989, tras una impugnación de la Ley de Reinversión Comunitaria por parte de UTA, para canalizar fondos bancarios hacia hipotecas de viviendas para personas con bajos ingresos). El Fondo Comunitario de Préstamos ha seguido proporcionando financiación de deuda para proyectos de CLT. El codirector de UTA, Roger Markovics, se ha convertido de facto en personal de ACLT (mientras que su esposa, María, la otra codirectora de UTA, ha seguido centrándose en los programas de UTA). AHP ha proporcionado a ACLT formación para la compra de viviendas, servicios inmobiliarios sin ánimo de lucro y espacio de oficinas, y comparte los servicios de Susan Cotner, que ha sido la magistral directora ejecutiva de AHP desde su fundación. Ahora también es Directora Ejecutiva de ACLT. Las relaciones entre estas cuatro organizaciones -la UTA, el Fondo Comunitario de Préstamos, la ACLT y la AHP- se han formalizado ahora mediante su pertenencia a la Alianza para el Desarrollo Comunitario del Distrito Capital.

En los últimos años, se han reformulado los programas de vivienda en propiedad y en alquiler de ACLT. El programa original de “adquisición-rehabilitación” por barrios ha sido sustituido por un programa de “elección del comprador” para toda la ciudad, que utiliza subvenciones estatales y permite a los compradores precalificarse para la compra de las viviendas que elijan entre las disponibles en el mercado de toda la ciudad. ACLT adquiere las viviendas seleccionadas por el comprador con una línea de crédito del Fondo Comunitario de Préstamos y supervisa las reparaciones necesarias antes de revender la casa (y arrendar el terreno) al comprador.

Este enfoque ha supuesto renunciar al esfuerzo anterior de promover la propiedad de la vivienda como estrategia para revitalizar barrios concretos. Sin embargo, el actual programa de alquiler sí sirve a estos barrios con un claro enfoque en proporcionar y mantener viviendas de alquiler seguras a largo plazo, la mayoría de las cuales se encuentran en estos barrios. El programa está ahora atendido por un administrador de propiedades a tiempo completo, que también gestiona propiedades de otros miembros de la Alianza para el Desarrollo Comunitario, incluido el edificio del vivero de empresas en el que tienen su sede el Fondo Comunitario de Préstamos, ACLT y AHP.

Ahora, en su segundo cuarto de siglo, ACLT sigue funcionando con una “estructura tradicional de CLT”. Es una organización de socios con un consejo de administración tripartito. Un tercio del consejo sigue estando formado por propietarios de ACLT. Una parte sustancial del consejo está formada por miembros que tienen una preocupación específica por mejorar las condiciones de los barrios a los que la CLT de Albany se ha dirigido y ha servido desde el principio. Se ha mantenido fiel a su misión fundacional y a su comunidad original.

Para saber más sobre el Albany Community Land Trust (y sus aliados):