Fondo Comunitario de Tierras de López
Fundada en 1989 (Isla Lopez, Washington)
Perfil aportado por Rhea Miller (2015)
Dijeron que no se podía hacer -proporcionar oportunidades de ser propietario de una vivienda a personas que ganaran menos del 60% de los ingresos medios-, así que, por supuesto, como isleños, ¡decidimos hacerlo! No hay nada como un reto, pero tampoco hay nada como la necesidad.
En ciertas partes de Estados Unidos está de moda hacer de la vida en el campo el dominio de los ricos. En la isla de López, en la década de 1980 había surgido una mentalidad similar que decía que las personas con menos ingresos no merecían vivir en el campo, y mucho menos disfrutar de la belleza remota de una pequeña isla de la costa del estado de Washington. Y el mercado inmobiliario local estaba haciendo realidad esa actitud. Empezaron a comprarse y venderse terrenos a la vista en Internet, después de que el Wall Street Journal publicara un artículo en el que afirmaba que las islas San Juan eran un lugar estupendo para vivir e invertir. La inversión especulativa hizo subir los precios de la vivienda, que aumentaron un 196% sólo en 1989.
Un grupo de treintañeros trabajadores nos reunimos porque temíamos que el crecimiento de López nos obligara a abandonar el lugar que amábamos. La vivienda asequible era una necesidad obvia, pero también reconocimos muchos otros retos a los que se enfrentaba nuestra pequeña comunidad rural: cómo administrar la tierra y mantenerla de forma responsable; cómo crear oportunidades para la iniciativa empresarial local; y cómo apoyar la agricultura sostenible, las industrias artesanales y la silvicultura rural.
Primero estudiamos la covivienda como posible solución y luego Hábitat para la Humanidad y un par de modelos más. Ninguno parecía ser la respuesta. Necesitábamos una estrategia flexible que pudiera abordar diversas necesidades, resistir la prueba del tiempo y capear el rápido aumento de los precios inmobiliarios.
Por aquel entonces, Peter Fisher, residente en la cercana isla de Orcas, acababa de regresar de una visita a Vermont, donde había oído hablar de los fideicomisos de tierras comunitarias. Tenía la esperanza de crear uno en Orcas. Compartió lo que había aprendido sobre el modelo con una isleña de López, Sandy Bishop, activista comunitaria de 33 años. Sandy era una firme defensora de la autonomía y la justicia social, por lo que el modelo sonaba muy atractivo.
Se puso en contacto con el Instituto de Economía Comunitaria (ICE) y pidió más información. Enviaron a Chuck Collins a hablar con nosotros, mientras estaba de gira por la costa oeste. Nos convenció. El concepto parecía sólido desde el punto de vista económico y firmemente arraigado en los principios de la justicia social. En 1989, nos pusimos manos a la obra para constituir el Fondo Comunitario de Tierras de López (LCLT) como sociedad 501(c)(3) sin ánimo de lucro. Sandy Bishop y Rod Morgan desempeñaron papeles destacados, a los que se unieron Ona Blue, Ted Bower, Sue McCullough, Jeff Hewins, Oscar Smaalders, Liz Scranton y Rhea Miller, todos ellos miembros del Consejo de Administración original.
La finalidad benéfica del LCLT, tal como se describe en nuestros documentos fundacionales, era “construir una comunidad insular diversa y sostenible, concretamente mediante programas que apoyen principalmente a los hogares con bajos ingresos”. El LCLT se propuso conseguirlo mediante:
- Adquirir y mantener terrenos en fideicomiso para proporcionar viviendas asequibles de forma permanente;
- Construir viviendas y utilizar los terrenos de forma respetuosa con el medio ambiente y socialmente responsable;
- Proporcionar un acceso permanente y asequible a la tierra para fines como la vivienda de calidad, la agricultura y la silvicultura sostenibles, las industrias artesanales y las cooperativas, eliminando para siempre la tierra del mercado especulativo;
- Desarrollar y ejercer prácticas responsables y ecológicas que preserven, protejan y mejoren los atributos naturales de la tierra; y
- Servir de modelo en la custodia del territorio y el desarrollo comunitario proporcionando información, recursos y experiencia.
Estos objetivos no han cambiado desde 1989. También lo ha hecho el área de servicio de la organización, que abarca las 29,8 millas cuadradas de la isla de López. Sin embargo, con tantas necesidades surgiendo a la vez, y con una organización que nunca ha tenido una plantilla numerosa, hemos tenido que elegir cuidadosamente qué fines y proyectos perseguir.
La primera directora ejecutiva de facto del LCLT, Sandy Bishop, y nuestro gestor de proyectos, Rod Morgan, trabajaron un año sin cobrar. Los primeros 2.000 dólares en subvenciones para el LCLT procedieron de un grupo de monjas católicas y de una iglesia presbiteriana, lo que nos permitió montar una oficina. Una compañía de seguros local nos ofreció un espacio seis días a la semana; el otro día ocupaban la misma oficina. El LCLT recibió más pequeñas subvenciones y donativos, que mantuvieron la oficina en funcionamiento.
A principios de la década de 1990, la vivienda asequible era la mayor crisis a la que se enfrentaban los residentes con menos ingresos de la isla. El LCLT se dio cuenta rápidamente de que su única opción era construir viviendas densas. El sueño de ayudar a cada persona a tener sus propios 5 acres no era financieramente factible. El único terreno con una zonificación adecuada y un precio (algo) asequible se encontraba en Lopez Village. Encontramos una parcela de un acre relativamente barata, pero estaba muy gravada. Hubo que trabajar mucho para eliminar esos gravámenes. Un abogado de los Servicios Jurídicos de Evergreen se ofreció a ayudar. Entonces el distrito de alcantarillado se negó a dar servicio a la propiedad y surgió un esfuerzo concertado entre algunos isleños para impedírnoslo.
Para contrarrestar esta oposición fue necesaria una amplia labor educativa y de oratoria. El apoyo clave vino de un comisario local del condado que comprendió la importancia de construir viviendas asequibles para las personas con bajos ingresos y salarios que ya vivían y trabajaban en López. Pero, desde otros sectores, hubo una erupción de odio. Algunos lugareños temían lo que consideraban “viviendas para personas con bajos ingresos”: coches muertos en el patio y viejos sofás y frigoríficos en el porche. Temían una devaluación de su propia propiedad. También se hicieron comentarios racistas sobre que el LCLT atraía a “esa gente” a la isla.
Se escondió una petición contra el proyecto bajo el mostrador de la farmacia local. Se distribuyó en secreto. No lo supimos hasta que a un amigo se le pidió subrepticiamente que la firmara y se negó. Otro ciudadano, cuya propiedad lindaba con terrenos que el LCLT estaba considerando comprar, amenazó de muerte a uno de los cofundadores. Invitó a López a un equipo de noticias de la televisión de Seattle para denunciar al LCLT, pero su ardid publicitario le salió por la culata. Le grabaron fumando un puro y soltando palabrotas, una apariencia personal poco atractiva cuando se le mostraba con el telón de fondo de gente joven y trabajadora que intentaba crear oportunidades de vivienda para sus conciudadanos de López.
La primera propuesta de subvención importante que presentamos para las viviendas que esperábamos construir en Lopez Village fue rechazada porque el LCLT no disponía de un presupuesto adecuado. A pesar de ese rechazo, recibimos asistencia técnica del Fondo Fiduciario para la Vivienda del Estado de Washington. Nuestra siguiente propuesta de financiación del proyecto tuvo éxito. En 1992, el LCLT completó su primer proyecto de viviendas, siete casas unifamiliares aisladas en un acre de terreno en Lopez Village. Aparecimos en el New York Times bajo el titular “Casas de bajo coste en una isla de alto precio”.
Las siete casas estaban situadas en terrenos arrendados a LCLT. Las casas eran propiedad y estaban gestionadas como una cooperativa de viviendas de capital limitado. La mayoría de las personas a las que el LCLT quería vender estas casas recién construidas no cumplían los requisitos para una hipoteca tradicional. Sus ingresos familiares eran demasiado bajos o su historial crediticio demasiado pobre. Un funcionario del Washington Mutual Bank sugirió al LCLT que los propietarios formaran una cooperativa, y así lo hicieron. Tras el éxito del primer proyecto en Lopez Village, el LCLT ha seguido creando cooperativas de viviendas para cada una de sus promociones posteriores. Hasta la fecha, el LCLT ha construido un total de 40 viviendas, que son propiedad y están gestionadas por 6 cooperativas diferentes y en lugares distintos. Además de las 40 viviendas cooperativas, LCLT gestiona dos apartamentos de alquiler y algunos inmuebles comerciales.
Los arrendatarios de las siete primeras casas construidas por el LCLT eran típicos de la población a la que el LCLT ha seguido sirviendo. Eran solteros, parejas, padres e hijos. Entre ellos había un empleado del condado, un músico/camarero, un conservador de museo, una masajista y madre de tres hijos, una madre trabajadora, un anciano con ingresos fijos y una mujer trabajadora soltera. Habían estado viviendo en la isla sin una vivienda segura, así que no tenían nada que perder comprando esta forma desconocida de vivienda: casas de propiedad cooperativa en terrenos arrendados. De hecho, el anciano que compró una de las primeras casas del LCLT se había mudado siete veces durante el año anterior.
Durante el periodo en que el LCLT planificaba y desarrollaba su primer proyecto, se produjo una considerable rotación en su Consejo. Casi toda la Junta cambió durante el primer año. Las personas con la visión necesaria para poner en marcha la organización no eran necesariamente las mismas que querían trabajar para hacer realidad los proyectos. Al tercer año, el Consejo de Administración se había estabilizado.
Se produjo otra transición dentro del personal de facto del LCLT. La mañana de la audiencia sobre el uso del suelo que allanó el camino para nuestro primer proyecto en Lopez Village, nuestro director de proyecto, Rod Morgan, falleció por complicaciones del SIDA. Sandy Bishop, que ya era directora ejecutiva del LCLT, asumió también las tareas de gestión del proyecto. Dirigió la organización hasta 1996, cuando se tomó una excedencia de seis años para construir su propia casa y gestionar proyectos como consultora privada para otras organizaciones comunitarias. Regresó como directora ejecutiva del LCLT en 2001 y continúa en ese puesto en la actualidad.
El Consejo del LCLT se divide en tres categorías: propietarios de viviendas/arrendatarios residentes; personas que representan un segmento más público -como un superintendente escolar, una empresa de la comunidad, un consejo escolar-; y residentes locales que representan a la comunidad en general. El LCLT intenta mantener un equilibrio entre los miembros que sirven en cada una de las tres categorías. Nuestros estatutos permiten un Consejo que oscila entre 5 y 9 consejeros.
El LCLT tiene unos 200 miembros con derecho a voto. Las personas son elegidas para el Consejo en la Reunión Anual de LCLT, durante el primer trimestre de cada año. Son propuestas por el pleno o por el Consejo existente. Si se produce una vacante entretanto, el Consejo nombra a alguien para ocupar ese puesto hasta que puedan celebrarse elecciones, momento en el que esa persona es aceptada o rechazada (rara vez rechazada) por los miembros de LCLT.
El LCLT involucra a las personas que viven en sus viviendas y a la comunidad de López en general a través de “actividades lúdicas” y de la recaudación de fondos. Por ejemplo, el LCLT celebra anualmente una cena de la cosecha, que consiste en una comida local. Asiste una media de 200 personas y se conceden premios a la mejor presentación y al mejor uso de alimentos locales. Los miembros de la comunidad se acercan a las personas más ricas que se trasladan a la isla, invitándolas a formar parte del Consejo de Administración. Esto ayuda a combatir los estereotipos sobre el tipo de personas a las que sirve el LCLT. Otro tipo de compromiso consiste en pedir a los futuros propietarios que contribuyan con sudor durante la construcción, lo que ayuda a fomentar la autoestima, les prepara para el mantenimiento de la casa y crea un aprecio más profundo por parte de la comunidad en general.
El lema de la organización es “Liberar el poder de la comunidad”. Para el LCLT, eso ha significado desempeñar papeles importantes en otros aspectos del desarrollo comunitario, no sólo en la vivienda asequible. El LCLT ve ahora la vivienda asequible, por ejemplo, como una incubadora de pequeñas empresas. Muchas empresas nuevas de López han surgido de personas que vivían en viviendas del LCLT. El LCLT también ha asumido el liderazgo en la isla en agricultura sostenible, energías renovables y construcción neta cero, incluyendo un par de programas de prácticas que han tenido éxito durante más de 20 años.
Nuestras prácticas de agricultura sostenible proporcionan a los agricultores locales mano de obra adicional para el campo y ayuda para alojar a esos trabajadores. De este modo, se inculcan a la próxima generación aptitudes agrícolas, habilidades para la vida y un sentido de comunidad. LCLT sólo elige para participar en este programa a agricultores que puedan enseñar y trabajar junto a los becarios, y que crean en la construcción de una comunidad sostenible. Nuestros becarios de construcción ayudan a LCLT con mano de obra durante los proyectos de construcción de viviendas asequibles, al tiempo que proporcionan a LCLT información sobre los jóvenes de hoy. Enseñamos habilidades de construcción en el trabajo.
En conjunto, los residentes de la isla de López son una comunidad que envejece. Los programas de internos del LCLT han contribuido a sentar las bases y a animar a más jóvenes a fijar aquí su residencia. Algunos han creado sus propios negocios, se han casado y están formando familias. Algunos se han mudado a una de las cooperativas de viviendas del LCLT. La mayoría de los becarios comentan su creciente sensación de formar parte de una comunidad por primera vez en su vida. Nuestro programa de becarios, como el resto de nuestro trabajo, cumple uno de los objetivos fundacionales del LCLT: Servir de modelo en la administración del territorio y el desarrollo comunitario proporcionando información, recursos y experiencia.
Para saber más sobre el Fondo Comunitario de Tierras de López, pasado y presente:
- Sitio web de LCLT
- Vídeo de Lopez Community Land Trust creado para la Cuarta Conferencia Anual sobre Comunidades Prósperas, celebrada en el Instituto Whidbey en marzo de 2015.
- “The Story of the Lopez Island Community Land Trust“, Guía práctica para invertir en una economía regenerativa.