Fondo de Vivienda de Champlain
Fundada en 1984 (Burlington, Vermont)
Perfil aportado por Brenda Torpy (2015)
La Champlain Housing Trust (CHT) nació en una pequeña ciudad con una gran idea: creando un parque de viviendas asequibles de forma permanente, todo el mundo podría tener acceso a una vivienda decente y asequible, independientemente de sus ingresos. Ésta era la gran visión de un gobierno progresista recién elegido, dirigido por el alcalde Bernie Sanders, que llegó al poder en 1981, el mismo año en que Ronald Reagan iniciaba su propia presidencia de dos mandatos.
La Revolución Reagan obligó al gobierno de Sanders a desarrollar soluciones innovadoras para los problemas de vivienda de Burlington, Vermont, en el contexto de la retirada federal de la financiación necesaria para los programas de vivienda asequible y desarrollo comunitario. Igualmente desafiantes fueron los tipos hipotecarios de dos dígitos que prevalecieron durante los primeros años de la década de 1980, la amenaza de aburguesamiento de los barrios obreros tradicionales de Burlington y la prolongada desatención a los problemas de calidad y asequibilidad de la vivienda por parte de los alcaldes anteriores, que habían favorecido el desarrollo comercial del centro y arrasado los barrios de bajos ingresos en nombre de la renovación urbana.
Una piedra angular de la agenda progresista era abrir el ayuntamiento y a todos los ciudadanos -especialmente a los que hasta entonces habían estado excluidos- en las decisiones sobre la planificación de la ciudad y la financiación pública. El modelo CLT descubierto por un concejal del Partido Progresista llamado Terry Bouricius parecía encajar bien. La estructura democrática del modelo y su compromiso con la asequibilidad permanente tenían mucho sentido en una ciudad donde el coste de la vivienda parecía aumentar en cada ciclo económico, donde la falta de aplicación de los códigos y la ausencia de leyes sobre arrendamientos hacían que los inquilinos con rentas bajas estuvieran casi indefensos en el sobrecalentado mercado inmobiliario, y donde el proyecto de desarrollo ribereño adyacente a la zona con rentas más bajas de la ciudad, el Old North End, amenazaba con un mayor aburguesamiento.
Cuando el alcalde Sanders creó la Oficina de Desarrollo Económico y Comunitario (CEDO) en 1982 para ayudar a poner en práctica su agenda progresista, pronto se empezó a trabajar en la creación de un fondo comunitario de terrenos. El CEDO envió a tres empleados a la primera reunión nacional de CLT en Voluntown, Connecticut, organizada por el Instituto de Economía Comunitaria. En esta delegación del CEDO estaban Michael Monte, director de desarrollo comunitario de la ciudad, y Brenda Torpy, directora de vivienda de la ciudad. En la conferencia de Voluntown, conocieron a John Davis, que era proveedor de asistencia técnica en la plantilla del ICE. Unos meses más tarde, el CEDO contrató al ICE para que lo trajera a Burlington con el fin de presentar la idea del CLT a los ciudadanos de Burlington y ver si arraigaba.
El CEDO consideraba que su función principal era implicar a los ciudadanos para que abordaran sus propias necesidades y problemas, y luego apoyarles con financiación y asistencia técnica. Lo mismo ocurrió con la iniciativa CLT. La gente oyó hablar de este nuevo enfoque de la vivienda asequible y lo adoptó rápidamente. Entre los interesados había activistas por los derechos de los inquilinos y líderes vecinales, expertos en vivienda asequible y otros defensores de la justicia social y económica.
El Fondo Comunitario de Tierras de Burlington se constituyó en 1984 tras miles de horas de trabajo voluntario. Reclutados y coordinados por el personal del CEDO, estos voluntarios elaboraron estatutos, desarrollaron políticas y diseñaron estrategias para financiar la organización y producir viviendas. Entre los fundadores del BCLT estaban Howard Dean, futuro gobernador del estado, y Sara Carpenter, futura directora de la Agencia de Financiación de la Vivienda de Vermont. Se eligió el Old North End como primera zona objetivo del BCLT.
Además de la ayuda recibida del personal del CEDO y del empleado del ICE asignado a Burlington en virtud de un contrato del CEDO, la ciudad apoyó el incipiente esfuerzo del CLT con una subvención inicial de 200.000 $ para operaciones, un par de préstamos de un millón de dólares del Fondo de Jubilación de Empleados de Burlington y un fondo común de préstamos negociado con un banco local. Posteriormente, el BCLT recibió financiación municipal regular para sus operaciones y proyectos a través de fondos federales que pasaban por las manos de la ciudad, incluidos los fondos aportados por el programa CDBG y el programa HOME, y de fondos locales desembolsados por el Fondo Fiduciario de la Vivienda de Burlington.
El Burlington Community Land Trust fue el primer CLT con apoyo municipal de Estados Unidos, resultado directo de la adopción generalizada por parte de la ciudad de Burlington de la asequibilidad permanente como la única forma socialmente equitativa y fiscalmente prudente de que el público cree y mantenga viviendas asequibles. Bernie Sanders y su sucesor inmediato, el alcalde Peter Clavelle, fueron defensores declarados de la vivienda desalojada. Ambas administraciones actuaron para codificar este principio en la política municipal y en las ordenanzas municipales. Su objetivo era garantizar que cualquier inversión pública en vivienda asequible se destinara principalmente -incluso exclusivamente- a viviendas que se mantuvieran permanentemente asequibles.
Por tanto, a medida que trabajaban para crear nuevos recursos para el desarrollo de viviendas asequibles, también se esforzaban por garantizar la asequibilidad duradera de cualquier vivienda producida con esos recursos. Este doble compromiso de ampliar la oferta de viviendas y preservar la asequibilidad de las mismas se entretejió en el Fondo Fiduciario de la Vivienda, capitalizado mediante un aumento de un céntimo en el tipo del impuesto sobre bienes inmuebles; la ordenanza de Zonificación Inclusiva, en la que la asequibilidad de todas las unidades de ZI debía preservarse durante 99 años; y las ordenanzas que regulan la conversión de viviendas de alquiler en condominios y la pérdida de viviendas existentes por demolición o conversión a usos comerciales.
La creación de estas leyes requirió la participación activa de muchos de los mismos activistas vecinales y defensores de la vivienda que se habían unido para crear el BCLT en 1984. La junta y el personal del BCLT participaron activamente en todos estos esfuerzos legislativos para ampliar la financiación de viviendas asequibles, así como en varias campañas infructuosas para promulgar ordenanzas que protegieran los derechos de los inquilinos vulnerables, como un impuesto antiespeculación y el desahucio por causa justa.
Siguió habiendo un considerable solapamiento entre el gobierno municipal, el Partido Progresista que había ayudado a elegir a Bernie Sanders, y el BCLT, durante los primeros años de este último. El primer director ejecutivo del BCLT fue Tim McKenzie, un activista vecinal que había contribuido a movilizar el apoyo de los votantes a las primeras campañas de Bernie para la alcaldía, que tuvieron éxito. Gretchen Bailey, ayudante del fiscal municipal que había sido una de las primeras contrataciones de Bernie, realizó gran parte de la investigación jurídica que permitió al BCLT elaborar un contrato de arrendamiento de terrenos compatible con la legislación de Vermont. La primera presidenta de la junta del BCLT fue Brenda Torpy, que siguió ejerciendo como directora de vivienda de la ciudad, hasta que pasó a trabajar en la Agencia de Financiación de la Vivienda de Vermont. La sucedió en el puesto de directora de Vivienda John Davis, el empleado del ICE que había ayudado al CEDO a crear el BCLT.
Aunque Burlington fue el punto de apoyo y el líder del esfuerzo en Vermont para hacer de la asequibilidad permanente la piedra angular de toda la política de vivienda, las condiciones sobrecalentadas del mercado en todo el estado y una administración amistosa en Montpelier, dirigida por la gobernadora Madeline Kunin, ayudaron a los defensores de la vivienda del estado a llamar la atención de la legislatura de Vermont sobre el modelo CLT y otras soluciones progresistas y a incorporar la prioridad de la asequibilidad permanente en un número cada vez mayor de leyes y planes estatales. Vermont empezó a experimentar una oleada de desarrollo especulativo en la década de 1980 que amenazaba su paisaje agrícola tradicional. Los conservacionistas y los defensores de la vivienda se encontraron unidos en su oposición a la amenaza de la especulación del suelo sin restricciones, el desarrollo de lujo y el aburguesamiento. Vermont fue también uno de los estados más afectados por la pérdida de viviendas de alquiler de propiedad privada subvencionadas por el gobierno federal, al expirar las restricciones de asequibilidad de estos proyectos.
Un poderoso resultado de esta convergencia de cuestiones fue la creación de la Junta de Vivienda y Conservación de Vermont (VHCB), financiada por una parte del impuesto de transferencia de la propiedad de Vermont para conservar espacios abiertos, granjas, monumentos históricos y viviendas asequibles. Los destinatarios prioritarios de las subvenciones desembolsadas por la VHCB debían ser una red de organizaciones sin ánimo de lucro dedicadas a la conservación del suelo o a la vivienda asequible, a las que se pediría que administraran estos recursos del suelo de forma permanente. El VHCB ayudó a sostener las operaciones y proyectos de los fideicomisos de tierras comunitarias no sólo en Burlington, sino en todo el estado. De hecho, una nueva cosecha de CLT se convirtió en el principal medio por el que la VHCB intentaba cumplir su misión de vivienda asequible.
El Fideicomiso Comunitario de Tierras de Burlington pudo crecer y prosperar en este entorno político en el que el gobierno abrazó el principio de la asequibilidad permanente y destinó capital a sostener los proyectos residenciales y las organizaciones sin ánimo de lucro que convirtieron ese principio social en palos y ladrillos de nuevas viviendas. El BCLT también se ha beneficiado, junto con otros CLT de Vermont, del inusual grado de cooperación que existe en Vermont entre constructores de viviendas, conservacionistas y preservacionistas. Esta solidaridad ha contribuido a garantizar la financiación continua de la VHCB, principal fuente de capital para las viviendas desarrolladas por el BCLT y por las demás CLT del estado.
La estrategia inmobiliaria fundacional del BCLT tenía dos vertientes: ampliar la propiedad de la vivienda creando un producto/programa de propiedad de la vivienda con restricción de reventa y arrendamiento de terrenos que fuera aceptado por los financiadores públicos, los prestamistas privados y los posibles compradores de viviendas; y mejorar el Old North End, un barrio con un parque de viviendas envejecido que estaba en malas condiciones, pero que estaba perdiendo su asequibilidad para los ciudadanos con rentas más bajas de la ciudad debido a su proximidad al centro de la ciudad, el paseo marítimo y la Universidad de Vermont.
Por lo que respecta a la propiedad de la vivienda, el primer reto fue conseguir la aceptación del modelo CLT y, en particular, su separación del terreno y las mejoras. Este modelo de doble propiedad asustaba a los prestamistas y amedrentaba a los tasadores. A principios de los años 80 había pocos CLT a los que recurrir. Por lo tanto, no había antecedentes que aseguraran a los prestamistas escépticos y a los líderes públicos que, en primer lugar, habría un mercado para las viviendas de capital limitado en terrenos arrendados y, en segundo lugar, que los beneficios superarían los riesgos tanto para los compradores como para los prestamistas. Incluso a Bernie Sanders le preocupaba que esto pudiera ser “propiedad de segunda clase para los trabajadores”.
El BCLT también se enfrentó a la ira de los agentes inmobiliarios privados y los promotores con ánimo de lucro, que se opusieron enérgicamente a la retirada de terrenos y viviendas del mercado especulativo. Algunos de ellos organizaron Propietarios contra el Fondo de Tierras (HALT) para oponerse a un proyecto del BCLT en el que se iban a construir viviendas unifamiliares en terrenos donados. Hicieron piquetes en el Ayuntamiento, cantando “Oh, dame una casa con terreno de mi propiedad”, con la melodía de Home Home On the Range.
Fue un duro recordatorio de que lo que el BCLT se comprometía a hacer suponía una desviación aterradora de lo habitual. El gobierno progresista de Burlington puede haber adoptado la asequibilidad permanente como respuesta necesaria a las desigualdades de un mercado de la vivienda orientado al beneficio y como forma de conservar el valor de la inversión pública en vivienda, pero eso no significaba que el sector privado -o los NIMBYees que rodeaban las viviendas del BCLT- estuvieran dispuestos a hacerlo.
El BCLT buscó ayuda en la Agencia Estatal de Financiación de la Vivienda (VHFA), apelando a su misión pública y ofreciendo una nueva herramienta en un momento de tipos hipotecarios de dos dígitos. Tras muchos titubeos, la VHFA aceptó el modelo CLT, pero sólo a medias. Su solución para conseguir que sus bancos participantes se arriesgaran a esta novedad fue crear una cláusula adicional al contrato de arrendamiento del terreno que diera al banco la opción de quedarse con toda la propiedad (terreno y vivienda) si el BCLT no subsanaba un impago en un plazo determinado. El BCLT aceptó a regañadientes este trato y empezó a relacionarse con banqueros locales que, con el tiempo, se convirtieron en fervientes partidarios del fondo comunitario de terrenos, sobre todo cuando se dieron cuenta de que prácticamente no había ejecuciones hipotecarias entre los propietarios de viviendas con bajos ingresos a los que atendía el BCLT.
La primera vivienda adquirida por el BCLT fue una casa unifamiliar vacía. La había visto una madre soltera, una bibliotecaria auxiliar llamada Kathy Neilson que había asistido por casualidad a un foro público en la biblioteca en el que se presentaba el BCLT. Kathy quería un hogar decente y seguro en el que criar a sus dos hijas y se ofreció voluntaria para ser el “conejillo de indias” del nuevo modelo de tenencia que el BCLT intentaba establecer.
Mientras los fundadores del BCLT seguían preocupándose por todas las estructuras y políticas del nuevo CLT y continuaban negociando con la VHFA la creación de un producto hipotecario para viviendas de reventa restringida en terrenos arrendados, Kathy y sus hijas limpiaron el solar de lo que esperaba que fuera su nuevo hogar. En otoño, dijo a la nueva junta del BCLT: “Corté la hierba todo el verano y ahora estoy rastrillando las hojas, pero no quitaré la nieve a menos que viva allí”.
Impulsados por esta apasionada futura compradora de viviendas, que se estaba impacientando un poco por lo mucho que tardaba en tener un techo bajo el que cobijarse, los dirigentes del BCLT aceleraron sus esfuerzos para cerrar el trato. Todas las piezas encajaron y el BCLT cerró su primera operación en 1985. Kathy Neilson consiguió por fin su casa.
La Agencia de Financiación de la Vivienda de Vermont pasó a crear un producto favorable para los CLT. Desde entonces, ha suscrito más de 80 millones de dólares en hipotecas para viviendas BCLT/CHT. El apoyo de la VHFA introdujo el modelo en todos los bancos que utilizan sus fondos e integró la hipoteca CLT en los préstamos locales. Hasta la fecha, 41 prestamistas distintos han concedido hipotecas a compradores de viviendas BCLT/CHT. La organización tiene ahora una cartera de 540 viviendas y condominios ocupados por sus propietarios (en 2015), además de unas 2100 viviendas en propiedad y gestionadas como viviendas de alquiler o cooperativas.
Otro impulso al programa de propiedad de vivienda del BCLT llegó en 1997, cuando el BCLT se unió a la Red NeighborWorks. Esto permitió al BCLT acceder a los recursos de la Campaña Nacional de Propiedad de Vivienda para los compradores de vivienda del CLT. En aquella época, NeighborWorks no era conocido por su apoyo a la propiedad de vivienda de capital compartido. El BCLT fue una de las voces que ayudaron a cambiar su postura, demostrando que un modelo de propiedad de viviendas como el del BCLT podía tener éxito, ser productivo y muy sostenible.
En cuanto al desarrollo del barrio, el BCLT evolucionó rápidamente más allá de su compromiso inicial contra la gentrificación del Old North End. Al principio, el BCLT había adquirido estratégicamente propiedades multifamiliares en el Old North End para evitar el desplazamiento de inquilinos. El plan inicial era convertir estas propiedades en pequeñas cooperativas de capital limitado, pero finalmente este modelo no tuvo éxito. La mayoría de los residentes preferían un arrendador social a la autogestión y volvieron a una estructura de alquiler tras experimentar durante un tiempo con la propiedad y la gestión de cooperativas. Hoy, las cooperativas supervivientes son las más grandes, en su mayoría cooperativas de capital cero financiadas con Créditos Fiscales para Viviendas de Bajos Ingresos.
En la década de 1990, el BCLT se había resignado a la realidad de poseer una creciente cartera de viviendas de alquiler y había aceptado la necesidad de crear una capacidad interna para ser un buen arrendador social. Al principio, gestionaba un número relativamente pequeño de viviendas de alquiler rehabilitadas y dispersas, principalmente en el Old North End de Burlington. También asumió gradualmente el papel más amplio de desarrollo comunitario en el barrio. A lo largo de la década, el BCLT rehabilitó lugares contaminados y devolvió propiedades abandonadas y deterioradas al uso comunitario, incluidas propiedades residenciales, un parque de bolsillo, un estante de alimentos, un centro comunitario multigeneracional y edificios para oficinas sin ánimo de lucro.
También en esta década, el BCLT amplió su área de servicio más allá de la zona de la ciudad de Burlington para abarcar todo el condado de Chittenden y, más tarde, los tres condados del noroeste de Vermont, ribereños del lago Champlain.
El mayor cambio y el mayor salto del BCLT se produjo en 2005, cuando los dirigentes de otra organización de vivienda sin ánimo de lucro, la Lake Champlain Housing Development Corporation (LCHDC), invitaron al personal y al consejo del BCLT a explorar una alianza más formal y, posiblemente, una fusión. Por aquel entonces, décadas de recortes del HUD y una draconiana destrucción de la red de seguridad social por parte de una sucesión de administraciones federales estaban poniendo en peligro a ambas organizaciones sin ánimo de lucro. Ya no era factible que el LCHDC y el BCLT compartieran un área de servicio relativamente pequeña, de 200.000 personas, y compitieran por una oferta escasa de dólares, locales y apoyo político. El LCHDC poseía una gran cartera de alquiler de 1.200 viviendas. El BCLT tenía una cartera de 700 viviendas, divididas a partes iguales entre alquiler y propiedad. Ninguna de las dos era lo suficientemente grande como para ser realmente sostenible.
Tras casi un año de conversaciones, negociaciones y planificación, las dos organizaciones decidieron fusionarse en una sola. Se eligió al BCLT para que fuera la corporación superviviente debido a su sólida base de miembros, el amplio apoyo de los donantes y la diversidad de programas y fuentes de financiación, incluidos los recursos disponibles a través de la afiliación del BCLT a NeighborWorks. El nombre elegido para la nueva corporación fusionada fue Champlain Housing Trust.
El modelo de afiliación y gobierno de una CLT “clásica” fue adoptado por ambas juntas durante las negociaciones previas a la fusión, pero esa estructura se modificó ligeramente para incorporar el fuerte vínculo de LCHDC con los gobiernos municipales que se habían unido para crear LCHDC en 1984. El Fideicomiso de Vivienda de Champlain ha seguido estructurándose como una organización de miembros con un consejo tripartito. Un tercio de los miembros de la junta directiva son propietarios, inquilinos o miembros de cooperativas que viven en una de las 2.650 viviendas de la cartera de CHT. Un tercio de la junta está formado por representantes de los miembros generales de la CHT: personas que viven en el área de servicio de la CHT y apoyan la misión de la CHT, pero que no viven en una vivienda de la CHT. Un tercio de la junta está formado por funcionarios del sector público, procedentes de diversos gobiernos municipales y organismos regionales del área de servicio de tres condados de la CHT.
La producción, gestión, mantenimiento y administración de la cartera de viviendas permanentemente asequibles de la CHT, en constante expansión, ocupa actualmente a una plantilla de 90 exployees, con sede en Burlington. Esta cartera sirve a la visión de la CHT de proporcionar un continuo diverso de opciones de vivienda para hogares con ingresos bajos y moderados, que van desde albergues para personas sin hogar, viviendas comunitarias con servicios incorporados, alquileres convencionales, cooperativas de capital limitado, condominios de capital limitado, viviendas compartidas y casas de reventa restringida en terrenos arrendados. El personal de la CHT también proporciona una rica mezcla de servicios tanto a propietarios como a inquilinos, para ayudarles a tener éxito en la vivienda que les corresponde y, cuando sea posible, a avanzar por este continuo para conseguir el tipo y la tenencia de vivienda que más les convenga.
La CHT sigue siendo líder en las coaliciones de vivienda de todo el estado de Vermont, y participa activamente en las actividades de la Red Nacional de CLT y otros grupos nacionales que abogan por la legislación y la financiación de la vivienda asequible. En 2009, la CHT recibió el Premio Mundial del Hábitat de las Naciones Unidas para el Norte Global, en reconocimiento a la sostenibilidad fiscal, medioambiental y social del modelo CLT. Esto atrajo la atención internacional y elogió el enfoque distintivo de la CHT respecto a la descomodificación de la vivienda y contribuyó a acelerar la difusión del modelo CLT en otros países, como Australia, Bélgica y el Reino Unido.
Para saber más sobre el Fondo de Vivienda de Champlain, pasado y presente:
- Sitio web de Champlain Housing Trust
- John Emmeus Davis, “La construcción de la ciudad progresista”. Pp. 165-200 en J.E. Davis (ed.), The Affordable City (Filadelfia: Temple University Press, 1994).
- John Emmeus Davis y Alice Stokes, Lands in Trust, Homes That Last, Champlain Housing Trust, 2008.
- Kenneth Tempkin, Brett Theodos y David Price. Shared Equity Homeownership Evaluation: Case Study of Champlain Housing Trust. Washington, DC: Instituto Urbano. 2010.
- Brenda Torpy, ” La solución del Fondo Comunitario de Tierras: El caso del Fideicomiso de Vivienda de Champlain”. Pp. 64-66 en Christopher Niedt y Mark Silver (eds.), Forging a New Housing Policy: Opportunity in the Wake of Crisis (Centro Nacional de Estudios Suburbanos, Universidad de Hofstra, 2010).