John Emmus Davis (2011)
Entrevistado por Steve Dubb, Director de Investigación, abril de 2011
John Emmeus Davis ha participado en el desarrollo de fideicomisos de terrenos comunitarios desde principios de la década de 1980. Fue uno de los socios fundadores de Burlington Associates in Community Development en 1993, una cooperativa de consultoría que presta asistencia a organizaciones sin ánimo de lucro y gobiernos municipales en el diseño y la evaluación de políticas, programas y proyectos de promoción de viviendas asequibles de forma permanente. Anteriormente fue director de vivienda y coordinador de la Comunidad Empresarial de la ciudad de Burlington, Vermont. También ha trabajado como organizador comunitario y director ejecutivo de organizaciones sin ánimo de lucro en la región de los Apalaches, al este de Tennessee. Forma parte del profesorado y del consejo de la Academia Nacional de CLT y actualmente es decano de la Academia. Es autor de numerosos libros, artículos y manuales de formación centrados en los fideicomisos de terrenos comunitarios y otras formas de vivienda de reventa restringida ocupada por el propietario (el más reciente, la edición de The Community Land Trust Reader, publicado en 2010 por el Lincoln Institute of Land Policy).
¿Cómo empezaste a colaborar con los fideicomisos de tierras comunitarias (CLT)?
Fui estudiante de posgrado en Cornell. Mis estudios se centraban en el desarrollo comunitario y la planificación urbana y regional. Había llegado a la escuela de posgrado como estudiante mayor. Llevaba seis años fuera de la escuela trabajando como organizadora comunitaria en el este de Tennessee. Viviendo en los Apalaches, me había sensibilizado con lo que ocurría cuando las comunidades no controlaban la tierra, ya que la mayor parte era de propiedad absentista, y las empresas carboneras y madereras controlaban la mayor parte de los recursos terrestres. Por tanto, cuando llegué a Cornell, ya me interesaba la relación entre la tenencia de la tierra y el desarrollo comunitario. O, como demostraron los Apalaches, la conexión entre la falta de control local sobre la tierra y la falta de desarrollo local.
Mientras estaba en la facultad de planificación, hice unas prácticas en HUD [Housing and Urban Development], que me permitieron trabajar en una organización de servicios de vivienda que rehabilitaba viviendas ruinosas y promovía la propiedad de la vivienda en un barrio afroamericano de bajos ingresos situado en las afueras del centro de la ciudad. Vi cómo esta organización sin ánimo de lucro transformaba un barrio desinvertido. Desde todos los puntos de vista, fue un éxito del desarrollo comunitario: mejoró la calidad de los edificios, disminuyó la tasa de delincuencia y aumentó la inversión privada. Pero otra parte de esta transformación tuvo menos éxito, pues también contribuimos a aburguesar el barrio y a desplazar a personas que llevaban mucho tiempo viviendo en él.
Relacioné esa experiencia en un barrio urbano con mi trabajo en los Apalaches rurales y me dije que tenía que haber una forma mejor de hacer desarrollo comunitario. Empecé a buscar modelos alternativos de tenencia de la tierra y la vivienda que pudieran promover el desarrollo sin desplazamiento. En Cornell, organizan la escuela de posgrado por campos, no por departamentos. Yo estaba en Sociología del Desarrollo, un campo a caballo entre la sociología, la planificación, el desarrollo económico y las ciencias políticas. El presidente de mi comité doctoral era un profesor llamado Chuck Geisler. Es un sociólogo con un interés especial en la planificación del uso del suelo y el desarrollo comunitario. Chuck Geisler me presentó a Chuck Matthei, antiguo director ejecutivo del Instituto de Economía Comunitaria (ICE). Así fue como conocí el fideicomiso de tierras comunitarias como posible solución a los problemas de tenencia de la tierra con los que estaba luchando. Cuando terminé el doctorado, empecé a trabajar para el ICE. Fui representante de campo del ICE en Cincinnati y acabé escribiendo mi tesis sobre la historia y la transformación del barrio afroamericano del West End de Cincinnati. Aquello se convirtió en la base de mi primer libro, Contested Ground, que examinaba la gentrificación, la desinversión, la reinversión y los esfuerzos de las bases para conseguir el control comunitario del suelo y la vivienda en un barrio afroamericano.
¿Cuáles son, en tu opinión, los principales beneficios que aportan los fideicomisos de terrenos comunitarios? ¿Cuáles son los principales beneficios en las ciudades de mercado fuerte? ¿Qué beneficios aportan los fideicomisos comunitarios de terrenos en las ciudades de mercado débil?
Durante años, la gente creyó que la principal ventaja de las CLT era preservar la asequibilidad en los mercados calientes. El modelo había demostrado su eficacia para bloquear la inversión pública en viviendas asequibles, locales comerciales u oficinas en cualquier zona en la que se invirtiera dinero público para crear viviendas asequibles o crear puestos de trabajo. Si inviertes dinero público, el problema es cómo preservas la asequibilidad de la vivienda que has subvencionado; o cómo mantienes el acceso asequible al espacio comercial. La respuesta que da el CLT es que bloqueas esas subvenciones. En un mercado caliente, siempre hay presiones para eliminar la asequibilidad y privatizar la inversión pública. Las CLT evitan que eso ocurra. Evitan la pérdida de asequibilidad cuando los mercados inmobiliarios están calientes.
Sin embargo, desde la caída del mercado de la vivienda en 2006, también hemos descubierto que las comunidades de propietarios y otras formas de propiedad compartida de la vivienda son igualmente eficaces en los mercados fríos. Las principales ventajas de la CLT en los mercados fríos son proteger el estado, la calidad y el mantenimiento de los edificios del terreno arrendado e intervenir en casos de morosidad hipotecaria para proteger la seguridad de la tenencia y evitar la ejecución hipotecaria.
La expresión abreviada que utilizamos a veces en el movimiento de fideicomisos de terrenos comunitarios es “administración anticíclica”, es decir, proporcionar protección especial durante los momentos turbulentos del ciclo económico, cuando las viviendas y los propietarios corren mayor riesgo. La mayoría de los programas de vivienda y desarrollo comunitario de Estados Unidos se han diseñado como si no existiera el ciclo económico. Para lo que son especialmente buenos los fideicomisos de terrenos comunitarios es para evitar la pérdida de viviendas, propietarios e inversión pública tanto en la parte alta como en la baja del ciclo económico. Nos oponemos a las amenazas y peligros que una economía fluctuante impone a las personas con ingresos bajos y moderados.
Un término que has ayudado a popularizar para describir cómo funcionan los fideicomisos de terrenos es “propiedad de vivienda de capital compartido”. ¿Qué significa este término y cómo afecta esta forma de vivienda al comprador medio?
Propiedad de vivienda de capital compartido es un término que se acuñó en 2006 como parte de un proyecto de investigación patrocinado por el Instituto Nacional de la Vivienda. Este proyecto se montó para examinar la prevalencia y el rendimiento de diversas formas de vivienda de propiedad restringida a la reventa, siendo los principales ejemplos los fideicomisos de terrenos comunitarios, las casas y condominios restringidos por escrituras y las cooperativas de capital limitado. El comité asesor que NHI reunió para supervisar este proyecto quería un término genérico que describiera estos modelos y mecanismos de viviendas ocupadas por sus propietarios con restricciones de reventa como un único sector, en el que las características organizativas y operativas comunes a todas estas formas alternativas de propiedad de la vivienda fueran más importantes que las características que distinguen a un modelo de otro.
Nuestra definición de trabajo ha evolucionado algo desde 2006, año en que NHI publicó los resultados de su investigación en un manual titulado Shared Equity Homeownership. Hoy en día se hace más hincapié en cómo funcionan estos modelos, especialmente en el periodo posterior a la venta de la vivienda, en contraposición a un enfoque anterior centrado en cómo se estructuran estos modelos. Mi propia definición, expuesta recientemente en un artículo publicado en el ABA Journal of Affordable Housing and Community Development Law, es que la propiedad de vivienda de capital compartido es “un término genérico para varias formas de vivienda de reventa restringida, ocupada por el propietario, en la que los derechos, responsabilidades, riesgos y recompensas de la propiedad se comparten entre un hogar con ingresos elegibles que compra la vivienda por un precio inferior al del mercado y un administrador organizativo que protege la asequibilidad, calidad y seguridad de esa vivienda mucho después de su compra”.
Por tanto, el reparto del patrimonio neto es algo más que el mero reparto de los beneficios de la reventa de la vivienda. También compartes muchos de los palos del paquete de derechos. En una vivienda convencional a precio de mercado, un único propietario tiene todos (o casi todos) los derechos, responsabilidades, riesgos y beneficios. En una vivienda de capital compartido, desatamos ese haz y reasignamos esos palos entre el propietario individual y una organización que permanece en ese cuadro durante muchos años. En el caso del fideicomiso comunitario de la tierra, ese administrador organizativo es una corporación sin ánimo de lucro con miembros de la comunidad y un consejo elegido popularmente. Algunas de las responsabilidades y muchos de los riesgos de ser propietario de una vivienda recaen en la fundación comunitaria del suelo y no sólo en el propietario.
Sin embargo, ¿cómo se reparte la recaudación posterior?
En todos los casos, existe un límite máximo en cuanto al capital que un propietario de una vivienda CLT puede retirar en la reventa. Esto permite a la comunidad de propietarios recomprar la vivienda a un precio inferior al del mercado. A continuación, la CLT se da la vuelta y revende esa misma vivienda a un precio que pueda permitirse otra familia con ingresos bajos o moderados. Las CLT de todo el país utilizan muchas fórmulas de reventa diferentes para fijar ese límite y determinar cuánto capital ganará un propietario cuando se mude de su casa CLT. Como mínimo, según la mayoría de las fórmulas, la propietaria recuperará el pago inicial, la parte amortizada de su hipoteca y un crédito por las mejoras de capital que haya hecho después de comprar la vivienda, además de un rendimiento de su inversión original, que puede ser mucho o poco, según la fórmula.
En Burlington (Vermont), donde vivo, el Champlain Housing Trust utiliza una fórmula de reventa por la que los propietarios recuperan el pago inicial y el capital que hayan pagado por su hipoteca. Reciben un crédito por las mejoras de capital que hayan realizado y obtienen el 25% de la revalorización de la vivienda entre el momento de la compra y el de la reventa. Por término medio, al cabo de cinco años y medio, un propietario revenderá una vivienda CHT y se irá con entre 12.000 y 15.000 dólares más, además de la entrada que aportó originalmente al acuerdo; al menos eso es lo que ha ocurrido en Burlington en los últimos 27 años.
Si consideras la compra de una vivienda CHT puramente como un vehículo de inversión, podemos afirmar con seguridad que es una inversión mejor que poner tu dinero en una cuenta de ahorros o incluso en la bolsa. En Burlington, los 233 propietarios que han revendido una vivienda CHT han obtenido, por término medio, una TIR anualizada del 31% [internal rate of return], según un estudio reciente del Urban Institute, titulado Balancing Affordability and Opportunity. Ese mismo estudio halló una TIR del 39% en un programa CLT de Duluth, Minnesota, y una TIR del 22% en un programa CLT de Boulder, Colorado.
Por tanto, como inversión financiera directa, comprar una vivienda CLT es un buen negocio. Por supuesto, no es tan buen negocio como el que podrías conseguir si dispusieras de los medios para comprar una vivienda a precio de mercado sin las restricciones, y resulta que te encuentras en un mercado inmobiliario fuerte. Una vivienda CLT es una opción de tenencia intermedia entre ser inquilino, donde no obtienes ninguna rentabilidad, y una vivienda a precio de mercado, donde obtienes todas las ganancias inesperadas que podría otorgar un mercado en alza.
Uno de los papeles que has desempeñado en el movimiento de los fideicomisos de tierras comunitarias es el de historiador informal. Para quienes no estén familiarizados con los orígenes del CLT, ¿puedes destacar algunas de las fuerzas clave que impulsaron la aparición del movimiento?
Las raíces del movimiento son antiguas y profundas, aunque el modelo actual sea relativamente nuevo. El primer fondo comunitario de tierras de Estados Unidos, New Communities Inc, se creó en 1969. Sin embargo, las raíces del modelo se remontan mucho más atrás. La forma en que los fideicomisos de terrenos comunitarios tratan la propiedad, con una parte propietaria del terreno y otra parte propietaria de las mejoras estructurales del terreno, es un enfoque de la tenencia de la tierra que tiene sus raíces en las Ciudades Jardín de Inglaterra, las cooperativas agrícolas de Israel (kibbutzim, moshavim) que se ubican en terrenos arrendados al Fondo Nacional Judío, y el Movimiento Gramdan de la India. Todos ellos son ejemplos de comunidades residenciales y comerciales planificadas en terrenos arrendados.
Las raíces del compromiso del fondo comunitario de tierras de ser una organización abierta a los miembros, con un consejo de administración en el que estén representados muchos intereses, se encuentran en el movimiento estadounidense por los derechos civiles. Todos los líderes del primer fondo comunitario de tierras surgieron del movimiento por los derechos civiles. Slater King, primo hermano de Martin Luther Kind, fue presidente del Movimiento de Albany. También fue el primer presidente de New Communities, Inc. Cuando murió trágicamente en un accidente de automóvil, la presidencia de New Communities pasó a Charles Sherrod. El reverendo Sherrod había sido organizador de campo del SNCC [Student Nonviolent Coordinating Committee] y más tarde fundó el Proyecto del Suroeste de Georgia.
Otra pieza importante de la historia del primer CLT fue la conexión con Koinoina Farms, situada a las afueras de Albany, Georgia. En el apogeo del movimiento por los derechos civiles, esta comunidad era un oasis de armonía racial, donde blancos y negros dirigían una granja cooperativa que estaba siendo atacada por el KKK. Tenían dificultades para comprar maquinaria agrícola o vender sus productos agrícolas a las empresas locales. Slater King y Charles Sherrod eran sin duda conscientes del trabajo que se realizaba en Koinoina y lo apoyaban. Bob Swann, otra persona implicada en la creación de Nuevas Comunidades y un hombre que llegó a ser uno de los fundadores del movimiento de fideicomisos de tierras comunitarias, era el presidente de Amigos de Koinoina, una organización nacional que ayudó a recaudar dinero para la granja y a vender sus pacanas y otros productos agrícolas. Swann también estaba presente cuando Clarence Jordan y Millard Fuller empezaron a sentar las bases de Hábitat para la Humanidad. De hecho, es justo señalar a la Granja Koinoina como semillero tanto del movimiento de fideicomiso de tierras comunitarias como de Hábitat para la Humanidad.
¿Puedes hablarnos del impacto de los fideicomisos de tierras comunitarias en las tasas de ejecución hipotecaria?
La Red Nacional de Fideicomisos de Terrenos Comunitarios ha estado vigilando de cerca y midiendo las ejecuciones hipotecarias durante los últimos años. La Red dispone ahora de una investigación muy sólida, que documenta una tasa de morosidad y de ejecuciones hipotecarias entre los propietarios de viviendas de fideicomisos de tierras comunitarias que es minúscula; de hecho, la tasa de ejecuciones hipotecarias entre los propietarios de viviendas de fideicomisos de tierras comunitarias es muchas veces inferior a la tasa nacional de ejecuciones hipotecarias comunicada por la Asociación de Banqueros Hipotecarios para viviendas a precio de mercado. En la última encuesta de la Red, las CLT de todo el país registraron un índice de ejecuciones hipotecarias de sólo el 0,56% a finales de 2009. En comparación con las tasas de ejecución hipotecaria registradas por la MBA, del 3,31% entre los propietarios de viviendas con hipotecas preferentes y del 15,58% entre los propietarios de viviendas con hipotecas de alto riesgo. Lo que hace aún más impresionante el rendimiento superior documentado por la Red Nacional de CLT es que las CLT atienden a hogares mucho más pobres que la mayoría de los titulares de hipotecas del estudio de ejecuciones hipotecarias de la MBA.
En Burlington, el fideicomiso de tierras comunitarias de esta localidad ha impulsado a casi 650 hogares con bajos ingresos a la propiedad de la vivienda en los últimos 27 años, mientras que sólo ha sufrido nueve ejecuciones hipotecarias. Y el Fideicomiso de Vivienda de Champlain nunca ha perdido terrenos ni viviendas por una ejecución hipotecaria. Incluso en esos nueve casos en los que el fideicomiso de terrenos no pudo evitar la ejecución hipotecaria, CHT pudo proteger los activos y mantener tanto los terrenos como las viviendas en su cartera. Es una pauta de éxito que repiten los CLT de todo el país.
¿Por qué son más bajas las tasas de ejecución hipotecaria de las comunidades de propietarios?
Comienza antes de que vendamos la vivienda. Nos preparamos y educamos mucho a los posibles compradores para que sólo compren viviendas que puedan permitirse. La comunidad de propietarios también impone un control sobre las posibles hipotecas para impedir los préstamos abusivos y evitar que las personas lleguen a acuerdos financieros que las pongan en peligro. Los fideicomisos de terrenos comunitarios también incorporan tres derechos importantes en las hipotecas de las viviendas CLT. En primer lugar, la comunidad de propietarios quiere que se le notifique si se produce un impago hipotecario. En segundo lugar, la comunidad de propietarios quiere tener derecho a intervenir en una situación de impago y a subsanar el impago en nombre del propietario de la vivienda si éste no puede hacerlo por sí mismo. En tercer lugar, si a pesar de esta intervención, la comunidad de propietarios no puede evitar la ejecución hipotecaria, la comunidad de propietarios quiere tener el primer derecho a comprar la vivienda para evitar la ejecución hipotecaria, lo que compensaría al prestamista y evitaría la pérdida del terreno y de la vivienda de la cartera de la CLT. Por último, la mayoría de los fideicomisos de terrenos comunitarios, después de vender una vivienda, mantienen una relación continuada con el propietario. No nos limitamos a vender una casa, hacerle una foto al propietario, darle la mano y desearle buena suerte. En palabras de Connie Chavez, directora ejecutiva del Sawmill Community Land Trust de Albuquerque, “somos el promotor que no desaparece”.
Como la comunidad de propietarios no desaparece, al tiempo que mantiene una relación con sus propietarios y reserva un tercio de los puestos de su consejo de administración a personas que vivan en sus terrenos, es más probable que los propietarios notifiquen a la CLT cuando tengan problemas. No lo ocultan. Acuden a nosotros, así que sabemos si se están retrasando en sus finanzas. Además, las CLT cobran una cuota de arrendamiento por el uso de sus terrenos. Normalmente, lo primero que hace un propietario que tiene problemas económicos es dejar de pagar el canon de arrendamiento del CLT. Tenemos incorporado un sistema de alerta temprana que nos indica cuándo un propietario está en apuros. Eso permite a una CLT trabajar con los propietarios antes de que se endeuden más, de que se retrasen más en sus pagos. Eso permite a una CLT intervenir en una fase temprana para garantizar que los problemas a corto plazo no desemboquen en una ejecución hipotecaria. Si juntamos todo eso, creo que los CLT tienen tasas de ejecución hipotecaria mucho más bajas que las que experimentan los prestatarios del mercado normal de propiedad de viviendas.
Llevas con Burlington Associates desde 1993, tiempo durante el cual tú y tus socios habéis ayudado a más de 100 fideicomisos de terrenos comunitarios en todo el país. ¿Qué tendencias has observado en el movimiento CLT?
La primera tendencia es el fuerte crecimiento. A principios de la década de 1980 sólo había una docena de fideicomisos de tierras comunitarias; hoy hay más de 240. La proliferación de fideicomisos comunitarios de tierras es bastante sorprendente, junto con su dispersión por todo Estados Unidos. Ahora tenemos CLT en 45 estados y en el Distrito de Columbia. También hay fideicomisos de tierras comunitarias en Puerto Rico. Así pues, la primera tendencia que he observado es el crecimiento: más CLT, más dispersos por el paisaje, junto con un número cada vez mayor de CLT con una importante cartera de terrenos y edificios bajo su administración.
En segundo lugar, los fondos comunitarios de terrenos están diversificando sus líneas de negocio. Al principio, la mayoría de las CLT se centraban en la vivienda, sobre todo la ocupada por el propietario. Ahora, los fideicomisos de terrenos comunitarios desarrollan y gestionan muchos tipos y tenencias de viviendas diferentes, como cooperativas de capital limitado, condominios, viviendas de alquiler, parques de casas móviles, OSR y refugios para personas sin hogar. Además, algunas comunidades de propietarios hacen mucho más que construir viviendas, o no construyen ninguna. Hay CLT que se centran en la agricultura urbana, los parques de barrio, el desarrollo orientado al tránsito, la creación de empleo, el espacio de oficinas o las instalaciones de servicios para los barrios del centro de la ciudad. También están diversificando sus asociaciones estratégicas, colaborando más estrechamente que nunca con CDC, iglesias, organizaciones Neighbor-Works, filiales de Hábitat para la Humanidad y tanto jardineros urbanos como conservacionistas rurales.
Una tercera tendencia es la regionalización. Hace 30 años -incluso hace 20- casi todos los fondos comunitarios de tierras trabajaban en un único barrio o en una única ciudad pequeña. Hoy tenemos fideicomisos comunitarios de terrenos que abarcan varios barrios, toda una ciudad o todo un condado o región metropolitana. En un par de estados más pequeños, como Delaware y Rhode Island, tenemos CLT que abarcan todo el estado. Por tanto, estamos asistiendo a una tendencia de CLT que están creando áreas de servicio mucho mayores que en los primeros años del movimiento.
Otra tendencia que estamos observando podría describirse como municipalización. Cada vez hay más fideicomisos de tierras comunitarias que fueron iniciados o apoyados por gobiernos municipales o comarcales. Hace veinte o treinta años, casi todos los CLT se creaban como organizaciones de base que surgían de luchas locales para promover el desarrollo, evitar el aburguesamiento, impedir el desplazamiento, potenciar un barrio de bajos ingresos. Hoy en día sigue habiendo muchos fideicomisos de terrenos comunitarios que empiezan así. Pero cada vez hay más CLT en los que el gobierno local ha ayudado a planificarlos, a crearlos. Si te fijas en los nuevos fideicomisos comunitarios de terrenos de hoy en día, muchos tienen una conexión municipal.
¿Una tendencia que has destacado es el creciente papel de los gobiernos municipales en el apoyo al desarrollo de fideicomisos de tierras comunitarias? ¿A qué se debe ese interés y cómo están funcionando?
Los gobiernos de ciudades y condados se han interesado por los fondos comunitarios de suelo, ante todo, porque los municipios están destinando subvenciones por unidad cada vez mayores a ayudar a las personas con rentas más bajas a convertirse en propietarios de viviendas. Los funcionarios públicos prudentes no quieren que esas subvenciones se pierdan en una época de escasez fiscal. Independientemente de que la política de una ciudad se incline hacia la izquierda o la derecha, existe el deseo de asegurarse de que cualquier inversión pública permanezca en un proyecto y no se pierda. El principal interés en las CLT por parte de ciudades y condados ha surgido de una nueva preocupación por la retención de las subvenciones, una prioridad para mantener la inversión pública.
En segundo lugar, a los funcionarios municipales les interesa asegurarse de que no se pierdan las viviendas asequibles producidas como resultado de la zonificación de inclusión, la zonificación de incentivos y programas similares. Cuando el gobierno da a un promotor una concesión normativa o exige la provisión de viviendas asequibles como condición para la aprobación de la zonificación, las ciudades quieren ver que esas viviendas siguen siendo asequibles durante más de 5, 10 ó 20 años. Los fideicomisos de terrenos comunitarios son una forma eficaz de hacerlo, tanto si la vivienda es de alquiler como en propiedad.
Recientemente, el creciente interés municipal por el DOT [transit oriented development] ha atraído a toda una nueva serie de funcionarios públicos hacia el modelo de fideicomiso de terrenos comunitarios. Si de verdad te interesa preservar una mezcla de usos y una mezcla de ingresos en una zona de reurbanización que rodea una nueva parada de tránsito, la única forma de conseguirlo es tener algún tipo de control a largo plazo sobre el terreno y los edificios. De lo contrario, en muy poco tiempo, sólo los usos más elevados y las rentas más altas llegarán a dominar esa zona, desplazando a todo lo demás. Los fideicomisos de terrenos comunitarios son un complemento perfecto del DOT: un vehículo para perpetuar un compromiso de equidad social junto a una inversión pública considerable en ferrocarril ligero, crecimiento inteligente, parques públicos y otras infraestructuras.
¿Funcionan los fideicomisos de terrenos patrocinados por la ciudad? ¿Tenemos ya suficientes datos para saberlo?
Tenemos mucha información sobre CLT en ciudades pequeñas y medianas. Allí tenemos un historial de éxito y sostenibilidad. Algunos de los esfuerzos en ciudades más grandes son demasiado nuevos o no se han probado para poder afirmarlo con seguridad. Chicago, Irvine (California), Atlanta, Sarasota (Florida) son ejemplos de ciudades que están dedicando importantes recursos a la creación de fideicomisos de terrenos comunitarios, pero es demasiado pronto para saber cuál será su éxito a largo plazo. La escala es muy diferente. En Chicago, si añades 200 unidades de vivienda asequible permanente tienes un efecto mucho menor que en una ciudad más pequeña como Duluth, Minnesota. Así que es difícil medir todavía el impacto y el éxito.
El caso más interesante que se está desarrollando en estos momentos es el de Atlanta, donde está en marcha el mayor proyecto de reurbanización urbana de Estados Unidos. El Beltline de Atlanta se comprometió desde sus inicios a evitar los desplazamientos como parte de este enorme TOD [transit-oriented development]. La Asociación Beltline, bajo la dirección de una mujer dinámica y con conciencia social llamada Valarie Wilson, ha desempeñado un papel estelar apoyando el desarrollo de un “servidor central”, el Atlanta Land Trust Collaborative, que sembrará y apoyará el desarrollo de una serie de fideicomisos de terrenos comunitarios basados en el vecindario a lo largo de los 22 kilómetros del corredor de ferrocarril ligero del Beltline. La Colaboración y los CLT locales se están poniendo en marcha para garantizar que los residentes con ingresos bajos y moderados participen en los beneficios de la inversión de la ciudad en TOD y no sufran las cargas del desplazamiento. Es demasiado pronto para saber cómo resultará, pero es digno de mención y muy impresionante que la gente de Atlanta haya planificado el éxito. Han intentado prever las externalidades negativas y las desigualdades sociales que suelen derivarse de una inversión pública masiva en “renovación urbana”. Han incorporado la equidad social a su planificación desde el primer día.
¿Puedes hablarnos un poco de los esfuerzos realizados en Nueva Orleans para crear redes locales de fideicomisos de terrenos comunitarios interconectados?
En Nueva Orleans hay un doble esfuerzo. En el Lower Ninth Ward, se hace hincapié en el uso de un CLT para la vivienda, donde una organización existente, la Neighborhood Empowerment Network Association (NENA), patrocina un programa de fideicomiso de terrenos. También existe un esfuerzo en toda la ciudad, el Crescent City Community Land Trust, que se creó para apoyar a la NENA, pero también para apoyar a los fideicomisos de terrenos comunitarios en barrios de toda Nueva Orleans. El CLT de Crescent City se centra no sólo en la producción y conservación de viviendas asequibles, sino también en la reurbanización de corredores comerciales y distritos comerciales de barrios menos prósperos.
¿Puedes describir el esfuerzo realizado en Cleveland, Ohio, para desarrollar cooperativas en propiedades de fideicomisos de tierras comunitarias?
No debemos olvidar que existen dos iniciativas de CLT en Cleveland. La Community Land Trust of Greater Cleveland, antes Cuyahoga CLT, existe desde hace diez años y desarrolla y gestiona viviendas de reventa restringida ocupadas por sus propietarios. Una segunda iniciativa de CLT ha surgido más recientemente, junto con la planificación integral de la reurbanización de Greater University Circle. En este último caso, se ha tomado la decisión de crear un fideicomiso comunitario de terrenos como corporación subsidiaria anidada dentro de la Corporación Cooperativa Evergreen. El CLT no será una corporación autónoma independiente.
Creo que esta idea de anidar una fundación comunitaria del suelo dentro de una estructura cooperativa tiene potencial para reproducirse en otros lugares. Los tres elementos de Cleveland que me parecen más interesantes e innovadores son (1) la integración de la CLT en un grupo de empresas cooperativas, (2) la conexión de la CLT con la planificación de la reurbanización de Greater University Circle, y (3) el énfasis de la CLT en la creación de empleo y los problemas de la mano de obra como primera prioridad. Puede que más adelante se dedique a la vivienda, pero la CLT de Evergreen se centrará inicialmente en reunir y conservar terrenos para empresas de propiedad y gestión cooperativas, empresas que creen puestos de trabajo para los residentes de un barrio de bajos ingresos. Creo que esto ampliará los límites de la CLT y proporcionará nuevos modelos y mejores prácticas que podrán reproducirse y servirán de inspiración a los fideicomisos de terrenos comunitarios de todo el país. Es un trío bastante asombroso: un fondo comunitario del suelo en una estructura anidada de cooperativas, vinculado explícitamente a un plan de reurbanización urbana muy amplio, centrado en la creación de empleo. Se trata de innovaciones punteras de las que pueden aprender los fideicomisos de tierras comunitarias de todo el país, por lo que estoy muy entusiasmado.
En los últimos años ha habido un movimiento creciente para que ciudades y condados creen bancos de tierras con el fin de planificar públicamente la reutilización productiva de los terrenos baldíos. ¿Cómo se relacionan los fideicomisos de terrenos comunitarios con estas entidades de propiedad pública?
Hay algunas cosas que los bancos municipales de terrenos hacen muy bien: adquirir propiedades abandonadas, terrenos contaminados y edificios en ruinas; limpiar los títulos de propiedad; remediar las toxinas del suelo; demoler los edificios en ruinas; y preparar esos terrenos para su reurbanización. Lo que no hacen tan bien es mantener la responsabilidad ante los residentes de los barrios locales en los que adquieren terrenos; averiguar qué debe ocurrir con los terrenos después de que se haya limpiado el título de propiedad y se hayan mitigado los problemas; y preservar la asequibilidad, el estado y la seguridad de las viviendas y otros edificios que se construyan en terrenos saneados después de que salgan del banco de terrenos. Estas últimas actividades son las que una CLT realiza especialmente bien. Parece que aquí existe la posibilidad de una asociación en la que el banco público de tierras adquiera, mantenga y mejore las tierras y luego las transfiera a una fundación comunitaria de tierras, que actuará como administradora a largo plazo de las tierras y de los edificios que se construyan en ellas.
Nuestro historial en Estados Unidos con las agencias de renovación urbana, las autoridades de reurbanización y los bancos públicos de terrenos no es muy bueno en lo que respecta a la cuestión de qué ocurre con los terrenos una vez que salen del inventario de los bancos de terrenos. La mayoría de los bancos de terrenos están diseñados para conservar los terrenos durante no más de cinco años y volver a ponerlos en el mercado. En la mayoría de los bancos de terrenos, esos terrenos se venden al precio más alto; por tanto, gran parte de esos terrenos se pierden para viviendas asequibles, empresas comunitarias y desarrollo equitativo. Para incorporar al sistema tanto la responsabilidad como la administración a largo plazo, no basta con un banco de terrenos.
Lo que está ocurriendo en Atlanta es una asociación en evolución entre el Banco de Tierras de la Ciudad de Atlanta-Condado de Fulton y la Atlanta Land Trust Collaborative. Sé que en Cleveland se ha hablado de negociar allí algo similar para el Evergreen CLT, pero no creo que esa conversación esté tan avanzada como en Atlanta.
¿Cuánta subvención se necesita para que los fideicomisos de tierras comunitarias funcionen de forma sostenible?
Hay que distinguir entre el apoyo externo a la administración y el apoyo externo al desarrollo. Los fideicomisos de terrenos comunitarios se fijan el objetivo de construir una cartera de tamaño suficiente para generar internamente ingresos suficientes para cubrir el coste de la administración, es decir, para pagar a su personal y cubrir sus costes operativos de supervisión de la asequibilidad, el estado y la seguridad de los edificios de los terrenos del fideicomiso de terrenos. Hasta que un fondo comunitario de bienes raíces no llega al punto de haber construido una cartera considerable, depende totalmente de las subvenciones públicas y privadas para ayudar a pagar sus gastos de funcionamiento. Sin embargo, incluso cuando un fondo comunitario de bienes raíces más grande, con una cartera de 100, 200 o 300 unidades, sea capaz de cubrir los costes de administración, nunca llegará a un punto en el que pueda acumular un superávit suficiente para desarrollar su siguiente proyecto. Las CLT siempre dependerán del capital público y de las aportaciones privadas para incorporar terrenos a sus carteras y para reducir el precio de la vivienda hasta un punto que puedan permitirse las personas con ingresos bajos y moderados. Así que existe la posibilidad de sostenibilidad y autosuficiencia en el lado de la administración, pero esto es imposible en el lado del desarrollo.
No hay nada en la fundación comunitaria de terrenos que haga que sea menos caro para una CLT reunir terrenos y desarrollar viviendas asequibles que para cualquier otra persona. El terreno cuesta lo que cuesta y un dos por cuatro para la construcción cuesta lo que cuesta. Y las personas con bajos ingresos siempre serán demasiado pobres para comprar una vivienda sin mucha ayuda. Así funciona el mundo. Si las personas con ingresos bajos y moderados pudieran convertirse en propietarios de una vivienda sin ayuda pública, no habría necesidad de programas de ayuda a la propiedad financiados con fondos públicos. Al principio de la Gran Depresión, la tasa de propietarios de vivienda en Estados Unidos era del 45%. Sin la intervención del gobierno, nuestra tasa de propiedad de vivienda seguiría siendo del 45%, en lugar de acercarse al 67%.
No existe la vivienda “asequible”. Sólo existe la vivienda subvencionada, en la que los dólares públicos, los poderes públicos o los gastos fiscales públicos han contribuido a poner un bien caro al alcance de las personas con precios fuera del mercado. Eso es cierto si eres una persona de clase media que se beneficia de los préstamos a bajo interés de una agencia estatal de financiación de la vivienda y de la política fiscal que favorece a los propietarios de viviendas, o un hogar con bajos ingresos que obtiene ayudas para el alquiler. Hay viviendas subvencionadas para tres cuartas partes de la población. Sólo que algunas subvenciones públicas son más evidentes y políticamente vulnerables que otras.
La mayor subvención pública que tenemos en Estados Unidos es la deducibilidad de los intereses hipotecarios. Se trata de una subvención federal de 130.000 millones de dólares al año para los propietarios de viviendas, la mayor parte de la cual se la embolsan los propietarios más ricos, empequeñeciendo la cantidad total de dinero que el HUD [Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EEUU] distribuye cada año para todos los demás programas de vivienda asequible y desarrollo comunitario juntos.
¿Existen formas concretas de cambiar la política pública -a nivel local, estatal o federal- para apoyar mejor a los fideicomisos de terrenos comunitarios? ¿Qué cambios recomendarías?
Gran parte del dinero del que han dependido los fondos inmobiliarios comunitarios para su crecimiento procede de programas federales, como CDBG [Community Development Block Grants], HOME [HOME Investment Partnerships Program], NSP [Neighborhood Stabilization Program], programas de climatización, y del mercado secundario: Fannie Mae y Freddie Mac. Todos esos programas están actualmente en el punto de mira del Partido Republicano.
¿Qué necesitan los fondos comunitarios de tierras? Necesitan la financiación pública de la que han dependido para crecer y sobrevivir. No hay nada mágico en los fideicomisos de tierras comunitarias. Necesitan capital si quieren proporcionar viviendas asequibles e instalaciones comunitarias a personas demasiado pobres para hacerlo por sí mismas. Los CLT pueden endeudarse en el mercado privado. Pero el capital procede principalmente del sector público. Una vez que incorporamos terrenos y viviendas a nuestras carteras, no necesitamos tantas subvenciones adicionales en el futuro. Pero, para empezar, hay que introducir la propiedad en el sistema. La gran necesidad es la equidad.
La segunda preocupación en este momento para los fondos comunitarios de tierras o para cualquier promotor de viviendas asequibles son las hipotecas asequibles con criterios de suscripción que no te impidan atender a los compradores de viviendas de bajos ingresos a los que intentas servir. Con el estallido de la burbuja inmobiliaria, las entidades crediticias han endurecido sus criterios de suscripción y han hecho más difícil que nuestra gente obtenga préstamos, aunque tenemos pruebas de que nuestros compradores de viviendas rara vez incumplen sus obligaciones; y cuando lo hacen, estamos ahí para respaldarlos y evitar la ejecución hipotecaria. Sin embargo, los CLT siguen viendo limitados los préstamos a través de las agencias estatales de financiación de la vivienda y las consolidaciones bancarias. Muchas entidades crediticias que han concedido préstamos a fideicomisos de terrenos comunitarios en el pasado se han fusionado con bancos más grandes que no conocen tanto el modelo.
La tercera área que vamos a tener que abordar son los impuestos locales sobre la propiedad, para que los impuestos se alineen con el valor de reventa de la vivienda. Es difícil entrar aquí en muchos detalles, porque se trata de un problema que es una colcha de retazos, que difiere de un estado a otro y de una ciudad a otra.
Una cuarta área problemática para nosotros es la FHA [Federal Housing Administration]. El movimiento de fideicomisos de terrenos comunitarios ha estado negociando con la FHA durante cinco administraciones presidenciales, intentando conseguir algunos cambios en las normas de la FHA para facilitar a los prestamistas el uso del seguro y los productos de la FHA para financiar viviendas CLT de reventa restringida. Seguimos intentando conseguir estos cambios, aunque creo que por fin estamos cerca de dar con la clave. Creo que esta administración va a cambiar por fin el programa de la FHA para facilitar la obtención de préstamos de la FHA para viviendas con restricciones de reventa, eliminando una importante barrera que ha estado plagando a las CLT durante muchos años.
¿Puedes hablarnos del papel desempeñado por la Red Nacional de Fideicomisos de Tierras Comunitarias en la expansión del movimiento?
Pues bien, la National Community Land Trust Network funciona como una especie de asociación comercial de CLT en Estados Unidos. Es una organización de miembros gobernada por las propias CLT. Está concebida para proporcionar defensa y apoyo, asistencia técnica y formación a sus miembros. La Red 11 ha tomado la iniciativa en las negociaciones con el HUD y la FHA, intentando modificar las normas de esta última. La Red también ha ayudado a construir el movimiento de las CLT forjando alianzas estratégicas con otros intermediarios nacionales como NeighborWorks America, Habitat for Humanity International y Cornerstone Partnership.
Uno de los programas más antiguos y amplios de la Red es la Academia CLT. La academia es un programa autónomo bajo el paraguas de la Red, con un estatus semiautónomo y su propio consejo. La Academia es el brazo de formación e investigación de la Red. Tiene dos departamentos: uno que se centra en desarrollar cursos, seminarios, formaciones y seminarios web para elevar el nivel de la práctica en todo el campo, y otro departamento que se centra en la investigación y las publicaciones. Este último departamento supervisa el estudio anual sobre ejecuciones hipotecarias y recientemente ha elaborado un nuevo manual técnico y un modelo de contrato de arrendamiento de terrenos. También participa en la recopilación de las mejores prácticas, evaluando lo que funciona bien y lo que no funciona tan bien en el mundo de los CLT. Esas “mejores prácticas” se lanzan al departamento de planes de estudios, y acaban convirtiéndose en el contenido de futuras formaciones.
¿Cuáles son, en tu opinión, los retos u oportunidades más importantes a los que se enfrentan actualmente los fondos comunitarios de tierras a medida que el movimiento se expande y se diversifica?
Uno de los puntos fuertes del modelo CLT es su versatilidad en las formas en que se estructura, funciona y aplica. Pero un modelo tan plástico y maleable corre el riesgo de convertirse en todo para todos. Existe la tentación de recortar los elementos clave del modelo que te resulten políticamente engorrosos. Existe el riesgo de diluir los valores fundamentales del modelo hasta el punto de que ya no sea justo llamarlo fondo comunitario de tierras. La versatilidad tiene su fuerza, pero siempre existe el riesgo de dilución: modificas o eliminas tantas características y valores esenciales que las piezas ya no encajan para alcanzar los objetivos de justicia social y desarrollo económico que te habías propuesto.
Siempre ha habido una tensión en la evolución de este modelo. No quieres ser tan purista que no permitas la flexibilidad y la variación. Al mismo tiempo, no quieres ser tan permisivo, tan laissez faire como para llamar a cualquier cosa fundación comunitaria de la tierra sólo porque resulta que contiene una pequeña parte o dos de todo el paquete. Hoy en día no es raro encontrar a personas procedentes del mundo de la administración, la banca o los negocios que dicen: “Me gusta mucho el arrendamiento de terrenos, la retención de subvenciones y la asequibilidad permanente, pero estos elementos democráticos que vienen con el CLT son un poco demasiado desordenados”. Lo que dicen, por supuesto, es que la democracia ralentiza las cosas. La democracia estorba. ¿Por qué no quitas la “C” de Community Land Trust?
Pero en este movimiento creemos que hay razones prácticas, morales y políticas para la forma en que está estructurado el CLT “clásico”. Puedes modificar esa estructura. Puedes adaptarla a las condiciones, prioridades y necesidades locales. Pero no puedes simplemente eliminar elementos esenciales de organización, propiedad u operativos sin dañar gravemente el propio modelo.
¿Cuáles son, en tu opinión, las prioridades más importantes para el movimiento en los próximos 5-10 años? ¿Qué esperas ver?
Me gustaría que aumentara el número de fideicomisos de tierras comunitarias. Me gustaría ver un aumento de la escala de los fideicomisos de tierras comunitarias individuales. Y me gustaría que se avanzara más para garantizar la sostenibilidad de las organizaciones que hemos creado. Cualquier objetivo para el movimiento de CLT tendría que incluir estos tres: número, escala, sostenibilidad.
Se trata de un objetivo al que aspiran no sólo los CLT de Estados Unidos, sino también los de otros países. Hay vigorosos movimientos de CLT en marcha en Australia e Inglaterra. Se están poniendo en marcha CLT en Bélgica y Canadá. Me han invitado a todos estos países en los últimos años, y he hablado con organizadores de CLT muy inteligentes que están aplicando el modelo y modificándolo de formas maravillosas. Es posible que el movimiento CLT de EEUU pronto aprenda tanto de ellos como ellos están aprendiendo de nosotros.
Otra esperanza que tengo para el movimiento CLT aquí en EEUU es que sigamos prestando especial atención a la diversidad racial, asegurándonos de que las comunidades de color están incluidas en todo lo que hacemos. En la gobernanza del movimiento, en las formaciones que impartimos, en la prioridad que damos a la asignación de los recursos de la Red, debemos asegurarnos de que no se deja de lado a las comunidades de color. Tanto la Academia como la Red prestan actualmente especial atención a la aplicación de los fideicomisos de tierras comunitarias a lo que denominamos Tierras Patrimoniales: activos basados en la tierra en comunidades de color en las que el futuro de esa comunidad en ese lugar depende de quién controle la tierra. Si se aparta a las personas de color con ingresos bajos y moderados de unas tierras cada vez más valiosas, entonces, como movimiento, habremos perdido la oportunidad de ofrecer esta poderosa herramienta a las comunidades que corren más peligro. Habremos perdido la oportunidad de ayudar a la gente de color a “tomar partido y poseer la tierra”, en palabras de la Iniciativa Vecinal de Dudley Street, en Roxbury, Massachusetts.
Cuando tienes ciudades universitarias, comunidades suburbanas y comunidades turísticas cada vez más interesadas en los fideicomisos de tierras comunitarias, existe la tentación de desviar recursos en su dirección. Se trata de lugares en los que es algo más fácil urbanizar, lugares en los que cuentas con el respaldo del poder. Hacer viviendas para trabajadores de hospitales o viviendas de inclusión para policías y bomberos en una comunidad acomodada son ejemplos perfectos. No hay nada malo en ello; de hecho, los fideicomisos de tierras comunitarias están teniendo un gran éxito al abrir enclaves acomodados a personas que de otro modo no podrían vivir allí. Pero, al mismo tiempo, no podemos pasar por alto a las personas y los lugares que necesitan un fideicomiso comunitario de la tierra como baluarte contra los poderes fácticos, un baluarte contra las fuerzas económicas que tienden a desplazar a las personas con bajos ingresos, especialmente a las personas de color con bajos ingresos, cada vez que los mercados inmobiliarios se calientan mucho, o se enfrían mucho. Intentamos asegurarnos de que estas comunidades no queden desatendidas.
La CLT surgió del movimiento por los derechos civiles. Si queremos mantenernos fieles a nuestras raíces y valores, debemos seguir dando prioridad a las personas que están fuera de la corriente política y económica dominante. Debemos seguir abrazando lo que la teología de la liberación de otros tiempos denominaba “una opción preferencial por los pobres”. Ese compromiso tiene que ser intencionado. Tiene que ser dirigido. Tiene que ser consciente. Es el terreno moral en el que deben apoyarse las CLT, y del que las CLT deben seguir extrayendo su propósito y vitalidad, en los buenos y en los malos tiempos.