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Fideicomiso Comunitario de Tierras de Albany

Establecido en 1987 (Albany, Nueva York)

Perfil aportado por Kirby White (2015)

El Albany Community Land Trust se lanzó en la década de 1980 gracias a los esfuerzos de United Tenants of Albany (UTA), cuyo personal se había interesado en los modelos de desarrollo comunitario y finanzas comunitarias que promueve el Instituto de Economía Comunitaria (ICE). Entre 1984 y 1985, con la asistencia técnica de Kirby White, miembro del personal de ICE y residente del Distrito Capital, y con el arduo trabajo de un comité organizador diverso, se estableció el Fondo de Préstamos Comunitarios del Distrito Capital (ahora el Fondo de Préstamos Comunitarios de la Región Capital). . Una vez que el fondo de préstamos estuvo en funcionamiento, UTA centró su atención en el otro modelo que ICE estaba promoviendo activamente: el fideicomiso de tierras comunitarias.

UTA reunió a un Comité Organizador de CLT, aprovechando sus numerosos contactos con los residentes de los vecindarios de bajos ingresos de Albany. La mayoría de los miembros del comité vivían en los barrios de Arbor Hill y West Hill, principalmente afroamericanos y de bajos ingresos. Entonces se acordó que, aunque el CLT podría funcionar eventualmente en cualquier lugar de Albany, sus primeros esfuerzos se concentrarían en esos vecindarios. También se acordó que la misión de CLT sería crear oportunidades para la propiedad de vivienda permanentemente asequible, ya que la mayoría de los residentes de esos vecindarios habían sido inquilinos de por vida. Se asumió que esta misión incluiría mejorar la calidad de la vivienda y las condiciones del vecindario. El Albany Community Land Trust (ACLT) se incorporó formalmente en 1987.

Varias otras organizaciones de vivienda sin fines de lucro ya existían en Albany en ese momento, incluidas organizaciones con base en el vecindario que prestaron servicios a Arbor Hill y West Hill respectivamente, y que recibieron apoyo financiero del programa estatal "Neighborhood Preservation" y los programas de vivienda de la ciudad financiados a través de CDBG. . Al principio del proceso de organización, los fundadores de la ACLT se acercaron a estas organizaciones para decirles que no querían competir con ellas por fondos públicos o por el apoyo del vecindario, pero que querían cooperar con ellas para preservar la asequibilidad de los proyectos de propiedad de vivienda subsidiada que estos se estaban desarrollando las organizaciones existentes.

El recién llegado respaldado por UTA fue recibido con amistoso interés por estas organizaciones establecidas. Se acordó que, al menos en teoría, algún tipo de cooperación podría tener sentido, y se alentó a los miembros más jóvenes del personal de las dos organizaciones sin fines de lucro existentes a ser voluntarios en el CLT de Albany. Algunos de ellos lo hicieron, aportando a los jóvenes CLT una experiencia útil con los programas de desarrollo de viviendas de la ciudad y el estado, así como un interés entusiasta en probar un nuevo modelo. Uno de estos jóvenes miembros del personal, Bob Radliff, eventualmente se convertiría en el director ejecutivo de Albany CLT (y más tarde se convertiría en director ejecutivo del Fondo de Préstamos Comunitarios del Distrito Capital). Los fundadores de Albany CLT también se reunieron con funcionarios de la ciudad para presentar el modelo de fideicomiso de tierras comunitarias y dejar en claro que esperaban poder trabajar con la ciudad. Nuevamente, hubo un interés amistoso y una invitación a “mostrarnos lo que puede hacer”, pero no hubo una promesa inmediata de apoyo financiero.

La vivienda en los dos vecindarios desinvertidos a los que apuntaba ACLT estaba generalmente en malas condiciones, pero los precios eran bajos y era posible encontrar viviendas unifamiliares, así como viviendas de dos y tres familias, que eran estructuralmente sólidas y no requerían costosos rehabilitación. La nueva junta directiva formó un Comité de Adquisición, que incluía a residentes del vecindario y personas con experiencia en rehabilitación de viviendas, para trabajar con el miembro del personal de tiempo parcial de ACLT (a quien UTA le pagó inicialmente). Un amable agente de bienes raíces acordó compartir los listados de MLS para los vecindarios y mostrar al comité las propiedades en las que estaban interesados. Luego, las viviendas seleccionadas se compraron con préstamos a 3 años de ICE y el nuevo Fondo de Préstamos Comunitarios, que cubrían el 100% del precio de compra.

También se formó un Comité de Selección de Residentes. En este comité se incluyó el personal de United Tenants y otros representantes de la comunidad, para que tuviera los contactos necesarios para identificar a las familias que estaban ansiosas por obtener el control de sus propios hogares y que estaban preparadas para mudarse a los hogares de ACLT tan pronto como el nuevo CLT hubiera adquirido Título y reparaciones esenciales. Los nuevos residentes no habían sido precalificados para hipotecas antes de mudarse, y la mayoría de ellos no podrían calificar a menos que se les diera más tiempo y ayuda. El resultado fue una especie de programa de arrendamiento-compra ad hoc que no se había pensado en su totalidad, pero que parecía la única forma posible de seguir adelante.

Los primeros residentes de CLT fueron Bill y Phosia Rowe, quienes en realidad podrían haber calificado para una hipoteca, ya que Bill acababa de jubilarse de una larga carrera en la Oficina Estatal de Servicios Generales y la pareja tenía unos ingresos de jubilación modestos pero estables. Pero Bill murió repentinamente de un ataque cardíaco poco después de mudarse, dejando a Phosia con unos ingresos extremadamente limitados. ACLT logró refinanciar la vivienda con un préstamo de personas interesadas en condiciones benéficas que permitieron que el pago mensual de Phosia al CLT se estableciera en un nivel asequible. Phosia decidió no asumir las responsabilidades desconocidas de la propiedad de una vivienda y siguió siendo una inquilina segura en su casa de ACLT por el resto de su vida. Después de su muerte, ACLT alquiló su casa a otra familia.

Phosia no fue el único inquilino supuestamente alquilado que se convirtió en inquilino permanente en una casa de ACLT. Algunos compraron sus casas eventualmente, firmando un contrato de arrendamiento de 99 años por la tierra debajo de sus casas, pero algunos no pudieron comprar, o simplemente decidieron no hacerlo. ACLT optó por no obligar a estos inquilinos a irse, y el Fondo de Préstamos Comunitarios acordó extender su financiamiento para esas casas como propiedades de alquiler. La realidad era que para muchos de estos residentes el objetivo no era generar capital a través de la propiedad, sino tener el tipo de seguridad a largo plazo que el arrendamiento convencional no ofrecía.

La segunda residente de ACLT, Judy Coleman, quien eventualmente se convirtió en propietaria de ACLT, dijo que antes de mudarse a su casa de ACLT había vivido en 30 apartamentos de alquiler a lo largo de su vida. Lo que quería desesperadamente ahora era un lugar donde su familia pudiera "quedarse".

El resultado de este programa fortuito de “arrendamiento y compra” para ACLT fue que gran parte de su tiempo se dedicó a las responsabilidades de administración de alquileres (aunque los inquilinos a largo plazo tienden a cuidar bien de sus hogares). El progreso hacia el objetivo original de crear una propiedad de vivienda permanentemente asequible fue lento. Con el tiempo, la organización obtuvo acceso a los fondos de HOME tanto a través de la ciudad, donde fue reconocida como una Organización de Desarrollo de Vivienda Comunitaria (CHDO), como a través del estado, y pudo utilizar estos fondos para subsidiar la adquisición y rehabilitación de viviendas para venta a hogares de bajos ingresos. No obstante, la organización luchó en sus primeros años. Luchó para administrar sus propiedades de alquiler acumuladas; encontrar personas rentables que quisieran comprar viviendas en estos barrios en problemas; para encontrar formas de ayudar a abordar esos problemas; y encontrar fondos suficientes para pagar al personal para que haga todas estas cosas y más.

Es probable que el CLT de Albany no hubiera podido continuar operando si no hubiera sido por sus relaciones con tres organizaciones hermanas: el Fondo de Préstamos Comunitarios del Distrito Capital; Arrendatarios Unidos de Albany; y Affordable Housing Partnership (AHP se formó en 1989, luego de un desafío de la Ley de Reinversión Comunitaria de UTA, para canalizar fondos bancarios hacia hipotecas de viviendas para personas de bajos ingresos). El Fondo de Préstamos Comunitarios ha continuado proporcionando financiamiento de deuda para proyectos CLT. El codirector de UTA, Roger Markovics, se ha convertido de facto en un miembro del personal de ACLT (mientras que su esposa, Maria, la otra codirectora de UTA, ha continuado enfocándose en los programas de UTA). AHP ha brindado a ACLT capacitación para compradores de vivienda, servicios inmobiliarios sin fines de lucro y espacio para oficinas, y comparte los servicios de Susan Cotner, quien ha sido la maestra directora ejecutiva de AHP desde su fundación. Ahora también se desempeña como directora ejecutiva de ACLT. Las relaciones entre estas cuatro organizaciones - UTA, Community Loan Fund, ACLT y AHP - ahora se han formalizado a través de su membresía en la Alianza de Desarrollo Comunitario del Distrito Capital.

En los últimos años, se han reformulado los programas de propiedad de vivienda y viviendas de alquiler de la ACLT. Un programa de propiedad de vivienda de "elección de los compradores" en toda la ciudad, que utiliza subsidios del estado y permite a los compradores de vivienda precalificar para la compra de viviendas que seleccionen entre las disponibles en el mercado en toda la ciudad, ahora ha reemplazado el programa de adquisición de vivienda original basado en el vecindario. programa de rehabilitación ”. ACLT adquiere las casas seleccionadas por el comprador con una línea de crédito del Fondo de préstamos comunitarios y supervisa las reparaciones necesarias antes de revender la casa (y arrendar el terreno) al comprador de la vivienda.

Este enfoque ha significado renunciar al esfuerzo anterior de promover la propiedad de vivienda como una estrategia para revitalizar vecindarios específicos. Sin embargo, el programa de alquiler actual sirve a estos vecindarios con un enfoque claro en proporcionar y mantener viviendas de alquiler seguras a largo plazo, la mayoría de las cuales se encuentran en estos vecindarios. El programa ahora es atendido por un administrador de propiedades a tiempo completo que también administra las propiedades de otros miembros de Community Development Alliance, incluido el edificio de la incubadora de empresas en el que se basan el Community Loan Fund, ACLT y AHP.

Ahora en su segundo cuarto de siglo, ACLT continúa operando con una "estructura CLT tradicional". Es una organización de miembros con una junta directiva tripartita. Un tercio de la junta sigue estando compuesto por propietarios de viviendas de ACLT. Una parte sustancial de la junta está formada por miembros que tienen una preocupación específica por mejorar las condiciones en los vecindarios a los que el CLT de Albany se ha enfocado y atendido desde el principio. Se ha mantenido fiel a su misión fundadora y su comunidad original.

Para obtener más información sobre Albany Community Land Trust (y sus aliados):