Apoyando el Movimiento CLT Global

Fideicomiso de Vivienda Champlain

Establecido en 1984 (Burlington, Vermont)

Perfil aportado por Brenda Torpy (2015)

Champlain Housing Trust (CHT) nació en una ciudad pequeña con una gran idea: al crear un stock de viviendas permanentemente asequibles, todos podrían tener acceso a una vivienda digna y asequible, independientemente de sus ingresos. Esta fue la gran visión de un gobierno progresista recién electo dirigido por el alcalde Bernie Sanders, quien asumió el cargo en 1981, el mismo año en que Ronald Reagan comenzó su propia presidencia de dos mandatos.

La Revolución Reagan obligó a la administración de Sanders a desarrollar soluciones innovadoras para los problemas de vivienda de Burlington, Vermont, dentro del contexto del retiro federal de los fondos necesarios de los programas de desarrollo comunitario y viviendas asequibles. Igualmente desafiantes fueron las tasas hipotecarias de dos dígitos que prevalecieron a principios de la década de 1980, la gentrificación amenazada de los vecindarios tradicionales de la clase trabajadora de Burlington y la negligencia prolongada de los problemas de calidad y asequibilidad de la vivienda por parte de alcaldes anteriores, que habían favorecido el desarrollo comercial del centro de la ciudad y derribado bajo -Barrios de ingresos en nombre de la renovación urbana.

Una piedra angular de la agenda progresista fue abrir el ayuntamiento y a todos los ciudadanos, especialmente a aquellos que habían sido previamente excluidos, en las decisiones sobre la planificación de la ciudad y la financiación pública. El modelo CLT descubierto por un concejal del Partido Progresista llamado Terry Bouricius parecía encajar bien. La estructura democrática del modelo y su compromiso con la asequibilidad permanente tenían mucho sentido en una ciudad donde los costos de la vivienda parecían aumentar en cada ciclo económico, donde la falta de aplicación del código y la ausencia de una ley de propietarios e inquilinos dejaban a los inquilinos de bajos ingresos casi impotentes. en el mercado de la vivienda sobrecalentado, y donde el proyecto de desarrollo frente al mar adyacente al área de menores ingresos de la ciudad, el Old North End, amenazaba con una mayor gentrificación.

Cuando el alcalde Sanders creó la Oficina de Desarrollo Económico y Comunitario (CEDO) en 1982 para ayudar a implementar su agenda progresista, pronto se puso en marcha el trabajo para establecer un fideicomiso de tierras comunitarias. CEDO envió a tres empleados a la primera reunión nacional de CLT en Voluntown Connecticut, organizada por el Instituto de Economía Comunitaria. Incluidos en esta delegación de CEDO estaban Michael Monte, director de desarrollo comunitario de la ciudad, y Brenda Torpy, directora de vivienda de la ciudad. En la conferencia de Voluntown, conocieron a John Davis, que era un proveedor de asistencia técnica del personal de ICE. Unos meses más tarde, CEDO contrató a ICE para llevarlo a Burlington para presentar la idea de CLT a los ciudadanos de Burlington y ver si echaría raíces.

El CEDO vio su papel principal como involucrar a los ciudadanos para abordar sus propias necesidades y problemas y luego apoyarlos con financiamiento y asistencia técnica. Así fue para el esfuerzo de CLT. La gente se enteró de este nuevo enfoque de vivienda asequible y lo adoptó muy rápidamente. Estos interesados ​​incluyeron activistas por los derechos de los inquilinos y líderes vecinales, expertos en viviendas asequibles y otros defensores de la justicia social y económica.

El Burlington Community Land Trust se incorporó en 1984 después de miles de horas de trabajo voluntario. Reclutados y coordinados por el personal de CEDO, estos voluntarios formaron estatutos, desarrollaron políticas y diseñaron estrategias para financiar la organización y producir viviendas. Entre los incorporadores de BCLT se encontraban Howard Dean, el futuro gobernador del estado, y Sara Carpenter, la futura directora de la Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Vermont. El Old North End fue elegido como el primer área objetivo designada por BCLT.

Además de la asistencia recibida del personal de CEDO y del personal de ICE asignado a Burlington bajo un contrato de CEDO, la ciudad apoyó el esfuerzo de CLT incipiente con una subvención inicial de $ 200,000 para operaciones, un par de préstamos de un millón de dólares del Fondo de Jubilación de Empleados de Burlington y un fondo común de préstamos negociado de un banco local. Posteriormente, el BCLT recibió fondos municipales regulares para sus operaciones y proyectos a través de fondos federales que pasaron por las manos de la ciudad, incluido el dinero proporcionado por el programa CDBG y el programa HOME, y de fondos locales desembolsados ​​por el Fondo Fiduciario de Vivienda de Burlington.

El Burlington Community Land Trust fue el primer CLT con apoyo municipal en los Estados Unidos, un resultado directo de la adopción generalizada de la asequibilidad permanente por parte de la ciudad de Burlington como la única forma socialmente equitativa y fiscalmente prudente para que el público cree y mantenga viviendas asequibles. Bernie Sanders y su sucesor inmediato, el alcalde Peter Clavelle, fueron campeones abiertos de la vivienda desmercantilizada. Ambas administraciones actuaron para codificar este principio en la política municipal y las ordenanzas municipales. Su objetivo era garantizar que cualquier inversión pública en viviendas asequibles se destinara principalmente, incluso exclusivamente, a viviendas que se mantendrían permanentemente asequibles.

Mientras trabajaban para crear nuevos recursos para el desarrollo de viviendas asequibles, por lo tanto, también trabajaron para garantizar la asequibilidad duradera de cualquier vivienda producida con esos recursos. Este doble compromiso de expandir la oferta de viviendas y preservar la asequibilidad de esas viviendas se incorporó al Fondo Fiduciario de Vivienda, capitalizado mediante un aumento de centavo en la tasa de impuestos a la propiedad; la ordenanza de Zonificación Inclusiva, donde la asequibilidad de todas las unidades IZ debía preservarse durante 99 años; y ordenanzas que regulan la conversión de viviendas de alquiler en condominios y la pérdida de viviendas existentes debido a la demolición o conversión a usos comerciales.

La creación de estas leyes requirió la participación activa de muchos de los mismos activistas vecinales y defensores de la vivienda que se habían unido para crear el BCLT en 1984. La junta y el personal del BCLT participaron activamente en todos estos esfuerzos legislativos para ampliar los fondos para viviendas asequibles. , así como varias campañas infructuosas para promulgar ordenanzas para proteger los derechos de los inquilinos vulnerables, incluido un impuesto contra la especulación y el desalojo por causa justa.

Continuó existiendo una superposición considerable entre el gobierno de la ciudad, el Partido Progresista que había ayudado a elegir a Bernie Sanders y el BCLT durante los primeros años de este último. El primer director ejecutivo del BCLT fue Tim McKenzie, un activista vecinal que había ayudado a movilizar el apoyo de los votantes para las primeras campañas exitosas de Bernie para la alcaldía. Gretchen Bailey, una asistente del fiscal municipal que había sido una de las primeras contratadas de Bernie, llevó a cabo gran parte de la investigación legal que permitió al BCLT elaborar un contrato de arrendamiento de terreno compatible con la ley de Vermont. La primera presidenta de la junta de BCLT fue Brenda Torpy, quien continuó sirviendo como directora de vivienda de la ciudad, hasta que se mudó a un trabajo en la Agencia de Financiamiento de Vivienda de Vermont. John Davis, el empleado de ICE que había ayudado a CEDO a establecer el BCLT, le sucedió en el puesto de directora de vivienda.

Aunque Burlington fue el punto de apoyo y el líder del esfuerzo en Vermont para hacer de la asequibilidad permanente la piedra angular de todas las políticas de vivienda, las condiciones de mercado sobrecalentadas en todo el estado y una administración amiga en Montpelier, dirigida por la gobernadora Madeline Kunin, ayudaron a los defensores de la vivienda del estado a traer el modelo CLT y otras soluciones progresistas a la atención de la legislatura de Vermont y para incorporar una prioridad para la asequibilidad permanente en un número creciente de leyes y planes estatales. Vermont comenzó a experimentar una ola de desarrollo especulativo en la década de 1980 que amenazó su paisaje agrícola tradicional. Los conservacionistas y los defensores de la vivienda se encontraron unidos en su oposición a la amenaza de la especulación sin restricciones de la tierra, el desarrollo de lujo y la gentrificación. Vermont también fue uno de los estados más afectados por la pérdida de viviendas de alquiler de propiedad privada y subsidiadas por el gobierno federal, ya que las restricciones de asequibilidad expiraron en estos proyectos.

Un resultado poderoso de esta convergencia de problemas fue la creación de la Junta de Conservación y Vivienda de Vermont (VHCB), financiada con una parte del impuesto de transferencia de propiedad de Vermont para preservar espacios abiertos, granjas, monumentos históricos y viviendas asequibles. Los beneficiarios prioritarios de las subvenciones desembolsadas por VHCB iban a ser una red de organizaciones sin fines de lucro que se dedicaran a la conservación de la tierra o viviendas asequibles que serían llamadas a administrar estos recursos terrestres de forma permanente. VHCB ayudó a sostener las operaciones y proyectos de fideicomisos de tierras comunitarias no solo en Burlington, sino en todo el estado. De hecho, una nueva cosecha de CLT se convirtió en el principal medio por el cual VHCB buscó lograr su misión de vivienda asequible.

El Burlington Community Land Trust pudo crecer y prosperar en este entorno de políticas donde el gobierno adoptó el principio de asequibilidad permanente y dirigió el capital hacia el mantenimiento de los proyectos residenciales y las organizaciones sin fines de lucro que convirtieron ese principio social en los palos y ladrillos de las nuevas viviendas. El BCLT también se ha beneficiado, junto con otros CLT en Vermont, del grado inusual de cooperación que existe en Vermont entre los propietarios de viviendas, los conservacionistas y los conservacionistas. Tal solidaridad ha ayudado a asegurar el financiamiento continuo para VHCB, una fuente primaria de capital para la vivienda desarrollada por el BCLT y por los otros CLT del estado.

La estrategia inmobiliaria fundadora de BCLT fue doble: expandir la propiedad de vivienda mediante la creación de un producto / programa de propiedad de vivienda de tierra arrendada con restricción de reventa que sería aceptado por financiadores públicos, prestamistas privados y posibles compradores de vivienda; y para mejorar Old North End, un vecindario con un parque de viviendas envejecido que estaba en malas condiciones pero que estaba perdiendo su asequibilidad para los ciudadanos de bajos ingresos de la ciudad debido a su proximidad al centro de la ciudad, el paseo marítimo y la Universidad de Vermont.

Por el lado de la propiedad de la vivienda, el primer desafío fue lograr la aceptación del modelo CLT y, en particular, su separación de terrenos y mejoras. Este modelo de doble propiedad asustó a los prestamistas y intimidó a los tasadores. Había algunos otros CLT a los que señalar a principios de la década de 1980. Por lo tanto, no había antecedentes que aseguraran a los prestamistas escépticos y a los líderes públicos que, en primer lugar, habría un mercado para viviendas con garantía limitada sobre terrenos arrendados y, en segundo lugar, que los beneficios superarían los riesgos para los compradores o los prestamistas. Incluso a Bernie Sanders le preocupaba que esto pudiera ser una "propiedad de vivienda de segunda clase para los trabajadores".

El BCLT también enfrentó la ira de los agentes inmobiliarios privados y los desarrolladores con fines de lucro que se opusieron enérgicamente a la eliminación de terrenos y viviendas del mercado especulativo. Algunos de ellos organizaron Homeowners Against the Land Trust (HALT) para oponerse a un proyecto de desarrollo de BCLT en el que se construirían viviendas unifamiliares en terrenos donados. Hicieron piquetes en el Ayuntamiento, cantando “Oh, dame una casa con tierras que me pertenecen”, con la melodía de Home Home On the Range.

Fue un duro recordatorio de que lo que el BCLT se comprometió a hacer era una salida aterradora de los negocios habituales. El gobierno progresista de Burlington puede haber adoptado la asequibilidad permanente como una respuesta necesaria a las desigualdades de un mercado inmobiliario con fines de lucro y como una forma de retener el valor de la inversión pública en vivienda, pero eso no significaba que el sector privado, o el NIMBYees que rodean la vivienda BCLT - estaban listos para hacerlo.

El BCLT buscó ayuda en la Agencia de Financiamiento de la Vivienda (VHFA) del estado, apelando a su misión pública y ofreciendo una nueva herramienta en un momento de tasas hipotecarias de dos dígitos. Después de mucho dobladillo y pesadilla, VHFA aceptó el modelo CLT, pero solo a mitad de camino. Su solución para hacer que sus bancos participantes se arriesgaran a esta nueva cosa fue crear un contrato de arrendamiento adicional al terreno que le dio al banco la opción de tomar la propiedad completa (terreno y casa) si BCLT no solucionaba un incumplimiento en un tiempo específico. El BCLT aceptó a regañadientes este trato y comenzó a interactuar con los banqueros locales que, con el tiempo, se convirtieron en fervientes partidarios del fideicomiso de tierras comunitarias, especialmente cuando se dieron cuenta de que prácticamente no había ejecuciones hipotecarias entre los propietarios de bajos ingresos a los que prestaba servicios el BCLT.

La primera vivienda que compró el BCLT fue una vivienda unifamiliar vacía. Lo había descubierto una madre soltera, una bibliotecaria asistente llamada Kathy Neilson que había asistido a un foro público en la biblioteca para presentar la BCLT. Kathy quería un hogar decente y seguro en el que criar a sus dos hijas y se ofreció como voluntaria para ser el "conejillo de indias" del nuevo modelo de tenencia que el BCLT estaba tratando de establecer.

Mientras los fundadores de BCLT continuaban preocupándose a través de todas las estructuras y políticas para el nuevo CLT y continuaban negociando con VHFA para crear un producto hipotecario para viviendas con restricción de reventa en terrenos arrendados, Kathy y sus hijas limpiaron el sitio de lo que ella esperaba que fuera su nuevo hogar. Para el otoño, le dijo a la nueva junta de BCLT: "Corté el césped todo el verano y ahora estoy rastrillando las hojas, pero no araré la nieve a menos que viva allí".

Aguijoneados por esta apasionada y potencial compradora de vivienda que se estaba impacientando un poco con el tiempo que les tomaba poner un techo sobre su cabeza, los líderes de BCLT aceleraron sus esfuerzos para lograr este acuerdo. Todas las piezas se juntaron y BCLT tuvo su primer cierre en 1985. Kathy Neilson finalmente llegó a casa.

La Agencia de Financiamiento de la Vivienda de Vermont pasó a crear un producto favorable para los CLT. Desde entonces, ha emitido más de $ 80 millones en hipotecas para viviendas BCLT / CHT. El apoyo de VHFA introdujo el modelo a todos los bancos que usan sus fondos e integró la hipoteca CLT en los préstamos locales. Hasta la fecha, 41 prestamistas diferentes han realizado hipotecas a compradores de vivienda BCLT / CHT. La organización ahora tiene una cartera de 540 casas y condominios ocupados por sus propietarios (a partir de 2015), además de aproximadamente 2100 casas que son de propiedad y se administran como viviendas de alquiler o cooperativas.

Otro impulso al programa de propiedad de vivienda de BCLT se produjo en 1997, cuando BCLT se unió a NeighborWorks Network. Esto permitió al BCLT acceder a los recursos de la Campaña Nacional de Propiedad de Vivienda para los compradores de vivienda del CLT. En ese momento, NeighborWorks no era conocido por su apoyo a la propiedad de vivienda con equidad compartida. El BCLT fue una de las voces que ayudó a cambiar su posición al demostrar que un modelo de propiedad de vivienda como el BCLT podía ser exitoso, productivo y altamente sostenible.

En el lado del desarrollo del vecindario de su misión, el BCLT evolucionó rápidamente más allá de su compromiso inicial anti-gentrificación con el Old North End. Al principio, el BCLT había comprado estratégicamente propiedades multifamiliares en Old North End para evitar el desplazamiento de inquilinos. El plan inicial era convertir estas propiedades en pequeñas cooperativas de capital limitado, pero finalmente este modelo no tuvo éxito. La mayoría de los residentes prefirieron un arrendador social a la autogestión y volvieron a una estructura de alquiler después de experimentar durante un tiempo con la propiedad y la administración de cooperativas. Hoy en día, las cooperativas sobrevivientes son las más grandes, en su mayoría cooperativas de capital cero financiadas con créditos fiscales para viviendas de bajos ingresos.

En la década de 1990, el BCLT se había resignado a la realidad de poseer una cartera creciente de viviendas de alquiler y había aceptado la necesidad de construir una capacidad interna para ser un buen propietario social. Al principio, administró un número relativamente pequeño de propiedades de alquiler rehabilitadas en sitios dispersos, principalmente en el Old North End de Burlington. También asumió gradualmente el papel más amplio de desarrollo comunitario en el vecindario. A lo largo de la década, el BCLT reconstruyó los sitios contaminados y devolvió las propiedades abandonadas y arruinadas al uso de la comunidad, incluidas las propiedades residenciales, un parque de bolsillo, una estantería de alimentos, un centro comunitario multigeneracional y edificios para oficinas sin fines de lucro.

También en esta década, el BCLT expandió su área de servicio más allá del área de la ciudad de Burlington para abarcar todo el condado de Chittenden y, más tarde, los tres condados del noroeste de Vermont, bordeando el lago Champlain.

El mayor cambio y el mayor salto de BCLT se produjo en 2005, cuando los líderes de otra organización de vivienda sin fines de lucro, la Corporación de Desarrollo de Vivienda de Lake Champlain (LCHDC), invitaron al personal y a la junta de BCLT a explorar una alianza más formal y, posiblemente, una fusión . En ese momento, décadas de recortes de HUD y una draconiana destrucción de la red de seguridad social por una sucesión de administraciones federales estaban poniendo en riesgo a ambas organizaciones sin fines de lucro. Ya no era factible para LCHDC y BCLT compartir un área de servicio relativamente pequeña de 200,000 personas y competir por un suministro escaso de dólares, sitios y apoyo político. LCHDC poseía una gran cartera de alquiler de 1,200 apartamentos. El BCLT tenía una cartera de 700 viviendas, divididas a partes iguales entre alquiler y propiedad. Ninguno de los dos era lo suficientemente grande como para ser verdaderamente sostenible.

Después de casi un año de conversación, negociación y planificación, las dos organizaciones decidieron fusionarse en una. La BCLT fue elegida para ser la corporación sobreviviente debido a su sólida base de miembros, amplio apoyo de donantes y diversidad de programas y fuentes de financiación, incluidos los recursos disponibles a través de la membresía de BCLT en NeighborWorks. El nombre elegido para la corporación recién fusionada fue Champlain Housing Trust.

El modelo de membresía y gobernanza de un CLT "clásico" fue adoptado por ambas juntas durante las negociaciones previas a la fusión, pero esa estructura se modificó ligeramente para incorporar el fuerte vínculo de la LCHDC con los gobiernos municipales que se habían unido para crear la LCHDC nuevamente en 1984. El Champlain Housing Trust ha seguido estando estructurado como una organización de miembros con una junta tripartita. Un tercio de los directores de la junta directiva son propietarios, inquilinos o miembros de la cooperativa que viven en una de las 2,650 viviendas de la cartera de CHT. Un tercio de la junta está compuesta por representantes de la membresía general de CHT: personas que viven dentro del área de servicio de CHT y apoyan la misión de CHT, pero que no viven en un hogar de CHT. Un tercio de la junta está compuesta por funcionarios del sector público, provenientes de varios gobiernos municipales y organismos regionales dentro del área de servicio de tres condados de CHT.

La producción, administración, mantenimiento y administración de la cartera en constante expansión de CHT de viviendas permanentemente asequibles ocupa actualmente una plantilla de 90 explotados, con sede en Burlington. Este portafolio sirve a la visión de CHT de brindar un continuo diverso de opciones de vivienda para hogares de ingresos bajos y moderados, que van desde refugios para personas sin hogar, casas comunitarias con servicios integrados, alquileres convencionales, cooperativas de capital limitado, condominios de capital limitado, co -viviendas y casas con restricción de reventa en terrenos arrendados. El personal de CHT también brinda una rica combinación de servicios para propietarios e inquilinos por igual para ayudarlos a tener éxito en la vivienda que les pertenece y, cuando sea posible, avanzar a lo largo de este continuo para lograr el tipo y tenencia de vivienda que sea mejor para ellos. .

CHT continúa siendo un líder en coaliciones de vivienda en todo el estado en Vermont, además de estar fuertemente invertido en actividades de la Red Nacional CLT y otros grupos nacionales que abogan por la legislación y la financiación de viviendas asequibles. En 2009, CHT recibió el Premio Mundial del Hábitat de las Naciones Unidas para el Norte Global, que reconoce la sostenibilidad fiscal, ambiental y social del modelo CLT. Esto atrajo la atención y el reconocimiento internacional por el enfoque distintivo de CHT para la desmercantilización de viviendas y ayudó a acelerar la expansión del modelo CLT a otros países, incluidos Australia, Bélgica y el Reino Unido.

Para obtener más información sobre Champlain Housing Trust, pasado y presente: