Establecido en 1988 (Boston, Massachusetts)
Narrativa aportada por John Emmeus Davis, editada por Harry Smith (2015)
Vecinos Dudley Inc. (DNI) es el nombre que se le da al fideicomiso de tierras comunitarias formado en 1988 para servir al área de Roxbury / North Dorchester de Boston, Massachusetts. DNI fue una consecuencia de años de organización de base y planificación participativa por parte de Iniciativa del vecindario de Dudley Street (DSNI). Estas dos organizaciones permanecen estrechamente entrelazadas hoy, compartiendo personal, recursos y un paraguas corporativo. Más importante aún, comparten una misión y visión de revitalización integral del vecindario en la que la propiedad comunitaria de la tierra y el empoderamiento comunitario de los residentes del área van de la mano.
Ubicado a menos de dos millas del centro de Boston, el área de Dudley de Roxbury / North Dorchester es un vecindario trilingüe de más de 25,000 residentes afroamericanos, latinoamericanos, caboverdianos y blancos que hablan inglés, español y criollo caboverdiano.
La población de Dudley se encuentra entre las más pobres y jóvenes de Boston. Los residentes actualmente tienen un ingreso per cápita promedio de $ 12,332. Aproximadamente el 27% de la población del área se encuentra por debajo de la línea de pobreza federal. La tasa de desempleo ronda el 13.6%. Un tercio de la población tiene 19 años o menos; dos tercios tiene 35 años o menos. Las familias con niños representan casi la mitad de los hogares de Dudley, un porcentaje que es dos veces más alto que Boston en su conjunto.
En la década de 1980, Dudley tenía una asombrosa cantidad de terrenos baldíos: un total de 1300 parcelas, lo que representa el 21% de todo el vecindario. Esto fue una consecuencia de casi tres décadas de desinversión, línea roja, abandono, renovación urbana mal planificada e incendios provocados con fines de lucro. El vecindario se había convertido en un vertedero ilegal de basura de toda la ciudad y el estado. En la oscuridad de la noche y a plena luz del día, los camiones llegaban al vecindario y depositaban en los lotes baldíos del vecindario autos viejos, refrigeradores viejos, carne podrida, químicos tóxicos y escombros de los sitios de construcción.
En 1984, la Fundación Riley, una de las fundaciones más grandes de Massachusetts, decidió enfocarse en la revitalización de Dudley después de recorrer las secciones más deterioradas del vecindario con Nelson Merced, director de La Alianza Hispana y Melvyn Colon, director de Nuestra Comunidad. Corporación de Desarrollo. Se creó el “Grupo Asesor Dudley”, integrado principalmente por corporaciones de desarrollo comunitario y organizaciones de servicios sociales que trabajan en el área. El 15 de octubre de 1984, con la asistencia de 22 personas, el grupo votó por unanimidad para establecer una nueva organización. Tres meses después, se le dio el nombre de "Iniciativa de vecindario de Dudley Street".
Cuando los grandes planes previstos por esta nueva iniciativa se presentaron por primera vez al vecindario, sin embargo, "se desató el infierno", como lo describió más tarde una de las personas que copresidía esa reunión de implementación, Bill Slotnik. Los residentes del vecindario como Che Madyun, Earl Coleman y Fadilah Muhammad cuestionaron la afirmación del panel de que esto sería una iniciativa de, por y para la comunidad. "¿Cuántos de ustedes viven en este vecindario?" se les preguntó. Cuando solo se levantó una mano, hubo una airada demanda por parte de la sala de que los residentes controlaran el proceso de planificación y la organización misma.
Esto provocó una reconsideración fundamental de los supuestos detrás de DSNI, lo que obligó al Grupo Asesor de Dudley a volver a la mesa de dibujo. La Fundación Riley y las organizaciones sin fines de lucro que habían respaldado el enfoque original aceptaron rápidamente la demanda de control residente. Inmediatamente comenzaron a tejer este principio en los estatutos que se estaban redactando para la nueva organización. Una junta directiva de 31 miembros (luego ampliada a 35 miembros) tendría una mayoría residente. Se garantizaría una representación mínima para cada una de las cuatro culturas principales del vecindario: afroamericana, caboverdiana, latina y blanca.
La elección de la junta directiva inaugural ocurrió el 27 de abril de 1985. Asistieron más de 100 personas, ocupando los primeros bancos de la Iglesia de San Patricio. Una vez que la junta fue elegida y se sentó, Fadilah Muhammad y Nelson Merced fueron seleccionados para servir como los primeros copresidentes de DSNI. Al año siguiente, la junta aprobó por unanimidad una nueva lista de funcionarios. Che Madyun se convirtió en presidente de DSNI. Melvyn Colon se convirtió en vicepresidente.
DSNI contrató a su primer director ejecutivo en 1986, Peter Medoff. Anteriormente había trabajado como organizador de inquilinos en la ciudad de Nueva York y se había desempeñado como director de Citizens Research Education Network en Hartford, Connecticut. Ganó el trabajo en DSNI porque enfatizó la necesidad de que la organización comunitaria y el empoderamiento de la comunidad estén en el centro de los planes de la nueva organización para la revitalización física, social y económica del vecindario. Ese énfasis ha continuado hasta el día de hoy.
En 1987, después de un proceso intensivo de planificación participativa de abajo hacia arriba, DSNI completó y adoptó El plan de revitalización integral del vecindario de Dudley Street. Estableció un plan para la reconstrucción del vecindario, acompañado de un compromiso general con el desarrollo sin desplazamiento.
Dos años más tarde, DSNI hizo historia al convertirse en la primera y única organización comunitaria en los Estados Unidos en ganar el poder del dominio eminente. DSNI había comenzado a reunir los fondos para implementar su Plan de Revitalización Integral, incluida la promesa de una inversión relacionada con el programa de $ 2 millones de la Fundación Ford, pero los propietarios ausentes de las parcelas vacías del vecindario se mostraron reacios a vender sus tierras a DSNI. Habían captado el olor de los beneficios potenciales en el aire. La ciudad de Boston estaba en proceso de reconstruir la línea del metro en el borde occidental del vecindario, una inversión masiva en infraestructura pública. Los especuladores privados tomaron nota y comenzaron a comprar terrenos en el vecindario.
"Take a Stand, Own the Land" fue el botón de campaña que los líderes de DSNI distribuyeron por todo el vecindario mientras presionaban al alcalde Flynn y a la Autoridad de Reurbanización de Boston (BRA) para obtener el poder que DSNI necesitaría para ensamblar sitios contiguos que fueran lo suficientemente grandes para construir la vivienda asequible contemplada en el Plan de Revitalización Integral. Estaban pidiendo el derecho legal de obligar a los propietarios ausentes de terrenos baldíos en la parte central del vecindario, el “Triángulo Dudley”, a vender sus terrenos por un precio justo a DSNI. El 10 de noviembre de 1989, la junta de BRA votó por unanimidad para otorgar el poder de dominio eminente a DSNI.
Pero no era exactamente DSNI quien ejercería este poder, o se aferraría a la tierra que se iba a adquirir. Siguiendo el consejo de su abogado, David Abromowitz, que fue puesto a disposición de forma gratuita por una de las firmas de abogados más prestigiosas de Boston, Goulston-Storrs, DSNI había establecido una corporación subsidiaria en 1988, Dudley Neighbors Inc. Estructurada y operada como una comunidad fideicomiso de tierras, DNI se creó no solo para ejercer el poder de dominio eminente y adquirir tierras en el Triángulo de Dudley; también se estableció para conservar la propiedad para siempre, manteniendo la tierra en fideicomiso para las generaciones presentes y futuras.
Al aferrarse a la tierra, y al emplear arrendamientos de tierra a largo plazo para controlar el uso y la reventa de lo que se construyó en su tierra, DNI se posicionó para ser el administrador permanente de viviendas asequibles, espacios comerciales, invernaderos y otros edificios que, con el tiempo, se construirían en sus parcelas. El objetivo, en todos los casos, era mantener la asequibilidad de estos edificios para siempre, mientras se evitaba su ejecución hipotecaria durante las recesiones de la economía local.
Como señaló más tarde Paul Yelder, el primer director de Dudley Neighbors Inc., la tierra de propiedad comunitaria iba a ser un antídoto para el "dilema fundamental del desarrollo comunitario", ¿cómo evitar desplazar a las mismas personas a las que está tratando de ayudar? o, en palabras de Paul, "¿cómo se mejora un vecindario, pero aún así hacerlo accesible, asequible?"
En medio de la lucha por ganar el poder del dominio eminente de BRA, Peter Medoff renunció como director ejecutivo de DSNI. Más de 50 personas solicitaron el puesto. La persona finalmente contratada fue Gus Newport, quien se había desempeñado como alcalde de Berkeley, California de 1979 a 1986. Fue la elección unánime de la junta de DSNI, incorporándose al personal en diciembre de 1988.
Desde el principio, DSNI definió su misión como algo más que ladrillos y cemento. Al comenzar una nueva década, DSNI adoptó el lema “Construyendo casas y también personas”, destacando su compromiso con una holístico acercamiento a la revitalización de Dudley. Se consideró que la organización comunitaria era tan importante como la construcción de casas, parques y áreas de juego. El desarrollo de servicios y actividades para los jóvenes del vecindario se consideró tan importante como encontrar trabajo para los adultos del vecindario.
Hasta la fecha, casi todas las parcelas de tierra de propiedad pública en el Triángulo de Dudley se han transferido a DNI y se han transformado en 225 viviendas de alta calidad y permanentemente asequibles, incluidas casas ocupadas por sus propietarios, cooperativas y alquileres sin fines de lucro. Las parcelas bajo el control de DNI también se han utilizado para centros comunitarios, Dudley Town Common, una granja e invernadero comunitarios, y parques, áreas de juego y jardines del vecindario.
Mientras tanto, DSNI ha centrado su atención en tres áreas estratégicas: desarrollo económico sostenible, empoderamiento de la comunidad y oportunidades y desarrollo para los jóvenes. Más recientemente, DSNI y DNI se han centrado en sembrar y apoyar el uso ampliado del modelo de fideicomiso de tierras comunitarias en Boston. El personal ha brindado apoyo al recién creado Chinatown Community Land Trust y ha convocado a la Red CLT del Gran Boston. Este último está diseñado para reunir a CLT existentes, CLT emergentes y otras organizaciones comunitarias que realizan viviendas asequibles o agricultura urbana con el propósito de compartir información y recursos.
Para obtener más información sobre DSNI y Dudley Neighbors Inc., pasados y presentes:
- Sitio web de DSNI
- Jake Blumgart, "La solución para siempre de la vivienda. " Ciudad siguiente (Agosto 10, 2015).
- Entrevista de BNN News sobre la iniciativa del vecindario de Dudley Street, Agosto de 2012 (video de YouTube)
- Penn Loh, "Cómo un vecindario de Boston detuvo la gentrificación en sus pistas", ¡SÍ! Revista (Invierno 2015)
- Peter Medoff y Holly Sklar, Calles de esperanza (Boston: South End Press, 1994)
- Leah Mahan y Mark Lipman, Holding Ground: El renacimiento de Dudley Street. (Video de 1996 distribuido por Películas de New Day, Hohokus, Nueva Jersey).
- Leah Mahan y Mark Lipman, Ganando terreno. Video distribuido por Películas de New Day, Hohokus, Nueva Jersey. (Video de 2012 distribuido por Películas de New Day, Hohokus, Nueva Jersey).
- James Meehan, "Reinventar el sector inmobiliario: el fideicomiso comunitario de tierras como invención social en viviendas asequibles", Revista de ciencias sociales aplicadas20: 1-21 (2013)
- Holly Sklar, "No hay ejecuciones hipotecarias aquí". Yes Magazine (Invierno 2009)