Establecido en 1989 (Orcas Island, Washington)
Perfil aportado por Vicki Brems y Lisa Byers (2015)
En la década de 1980, el rápido crecimiento de la población y la escalada de los valores inmobiliarios amenazaron la calidad de vida valorada por los residentes de la isla Orcas. Ubicado a una hora en ferry desde la parte continental del estado de Washington, los isleños se preocuparon por la pérdida de espacios abiertos y la falta de viviendas disponibles que fueran asequibles para los residentes durante todo el año.
Muchas personas trabajaron en busca de soluciones, pero tres personas se destacan por su liderazgo e innovación en el lanzamiento de OPAL Community Land Trust para mantener una comunidad isleña sana y económicamente diversa: Peter Fisher, Penny Sharp Sky y Michael Sky.
Peter Fisher había crecido en Seattle, pero pasó muchos veranos visitando a sus abuelos en la isla durante las décadas de 1960 y 1970. Cuando era adolescente, asistió a la escuela y pasó tiempo con familiares en Noruega. Admiró los valores sociales basados en el consenso de los noruegos y su enfoque de la administración de la tierra, donde cualquiera puede ingresar a tierras de cultivo privadas con la obligación de no dañar nada.
En la década de 1980, Peter, que había decidido hacer de la isla su residencia de tiempo completo, estaba apasionado por proteger los espacios abiertos y crear viviendas asequibles para la comunidad de la isla. En busca de soluciones para fomentar una comunidad insular inclusiva y sostenible, Peter leyó un artículo escrito por Robert Gilman, publicado en la edición de invierno de 1984 de En contexto revista. El artículo se titulaba “La idea de poseer tierras” y describía el modelo de fideicomiso de tierras comunitarias. Posteriormente asistió a dos conferencias CLT nacionales en Atlanta, Georgia (1987) y Stony Point, Nueva York (1988).
Durante ese mismo período, Penny Sharp Sky y Michael Sky, trasplantes recientes a Orcas Island desde el área de Boston MA, estaban trabajando para crear una comunidad terrateniente. Querían algo como el co-alojamiento donde la gente pudiera reunirse para comer y compartir algunas instalaciones comunes. Conocieron a Peter y descubrieron muchos valores y esperanzas compartidos. Casualmente, Michael había leído el mismo artículo que había inspirado a Peter. Penny y Michael también tenían una realidad pragmática similar a la de muchos otros isleños: necesitaban una casa asequible durante todo el año. El mercado de alquiler de la isla era inestable y, a menudo, significaba que los residentes alquilaban casas que carecían de aislamiento o plomería adecuada.
Después de muchas conversaciones, Penny, Michael y Peter convocaron la primera reunión pública en julio de 1988 para hablar sobre la necesidad de crear una nueva organización para, en sus palabras, “proporcionar acceso permanentemente asequible a tierras, hogares y lugares de trabajo para los miembros de la comunidad actuales y futuros en necesidad." Después de meses de reuniones y trabajo de comité, OPAL (Of People And Land) Community Land Trust se incorporó oficialmente en mayo de 1989.
Siguieron tres años de experiencias cercanas a la muerte y triunfos. La organización superó los desacuerdos internos sobre qué terreno comprar, cuándo contratar personal y cómo financiar las operaciones. Los fideicomisarios debatieron si buscar o no fondos de agencias gubernamentales, lo que significaría más restricciones. Por ejemplo, no sería posible financiar una casa común, por lo que las esperanzas de un desarrollo de estilo de vivienda compartida se desvanecerían. Al final, la lucha primordial fue encontrar dinero para comprar terrenos y financiar viviendas para que las viviendas de OPAL fueran asequibles. La única forma de lograrlo era con subvenciones y préstamos financiados por el gobierno.
Se tardó casi un año en obtener la primera subvención: $ 300,000 del Fondo Fiduciario de Vivienda del Estado de Washington, otorgado en abril de 1990. Poco después, OPAL recibió una subvención federal para el desarrollo comunitario de $ 80,000 y se le ofreció un terreno de siete acres en la aldea. de Eastsound a un precio reducido.
Estos fueron logros importantes, pero la organización casi se derrumba debido al problema de las hipotecas asequibles para los posibles propietarios de OPAL: personas trabajadoras y capaces que eran solventes, pero que no podían ganar lo suficiente en la economía local para calificar para préstamos tradicionales para vivienda (luego vinculados al 7.5%). Para que sus pagos fueran asequibles, necesitaban tasas de interés del 3% o menos.
Fred Klein, un arquitecto local y miembro de la Junta de Fideicomisarios de OPAL, propuso postularse al Programa de Préstamos para Viviendas para Agricultores del Departamento de Agricultura de los EE. UU. (Ahora llamado Desarrollo Rural del USDA) para financiamiento de construcción y préstamos hipotecarios, ofreciendo tasas de interés tan bajas como 1%. Pero la solicitud fue ardua, por lo que el grupo resistente de voluntarios solicitó y recibió una subvención del Fondo Fiduciario de Vivienda del Estado de Washington para asistencia técnica.
OPAL utilizó esta subvención para contratar a Mary Burki, quien trabajó con Peter Fisher para preparar una solicitud sólida para el USDA. OPAL recibió fondos del USDA para un proyecto de demostración, lo que permitió a la organización continuar con la construcción de Opal Commons, un nuevo vecindario de 18 viviendas. OPAL se convirtió en el primer fideicomiso de tierras comunitarias en los Estados Unidos en recibir fondos del USDA, y la mayoría de los proyectos posteriores de OPAL han utilizado financiamiento del USDA.
Mientras tanto, después de dos años de trabajo totalmente voluntario, OPAL contrató a su primer personal en 1991: la directora ejecutiva / gerente de proyectos, Jeanne Beck. Luego se contrató a Fred Klein para elaborar planes para el primer vecindario de OPAL, ahora que se había asegurado el financiamiento del USDA. Trabajando en estrecha colaboración con los futuros residentes en la planificación del sitio y el diseño de la casa, e incorporando los comentarios de los vecinos, los líderes de OPAL estaban decididos a evitar la subdivisión de lotes pequeños del desarrollo suburbano típico. Los futuros propietarios valoraban la estética rural y querían cultivar alimentos. Siguieron las pautas de diseño articuladas por Christopher Alexander en Un lenguaje de patrones mantener la privacidad al mismo tiempo que se fomenta la interacción entre vecinos. Como resultado, el diseño reflejaba muchas de las cualidades que Peter Fisher había admirado en Noruega: pequeñas casas agrupadas alrededor de un espacio abierto común y un área de medio acre para cultivar alimentos.
Todos, especialmente los posibles propietarios, tuvieron que hacer concesiones para cumplir con los requisitos y restricciones de las agencias de financiación y mantener las casas asequibles, a pesar de los altos costos de construcción locales. Finalmente, en mayo de 1995, después de un año y medio de trabajo en el lugar, construcción e innumerables grupos de trabajo, y cinco años después de la fundación de OPAL, 18 familias se mudaron a sus nuevos hogares en Comunes de ópalo.
Desde ese primer proyecto, OPAL ha continuado desarrollando más barrios residenciales. Además de las nuevas construcciones, OPAL ha comprado, renovado y revendido casas existentes. En ocasiones, casas enteras se han levantado de sus cimientos y se han trasladado de un sitio a otro en la Isla Orcas. En 2014, OPAL albergaba a casi el 5% de la población de la isla durante todo el año.
El papel de OPAL no termina cuando las casas se construyen o rehabilitan y se venden a hogares elegibles a un precio asequible. En cambio, OPAL continúa sirviendo como administrador a largo plazo para todas sus casas, protegiendo su asequibilidad, previniendo ejecuciones hipotecarias y promoviendo reparaciones regulares. OPAL fue uno de los primeros fideicomisos de tierras comunitarias en establecer reservas de reparación y reemplazo para las viviendas ocupadas por sus propietarios, modelando y compartiendo una “mejor práctica” que otros CLT han comenzado a adoptar.
OPAL ha logrado todo esto con una junta enérgica, una membresía comprometida y generosa, y una plantilla relativamente pequeña que nunca ha superado las seis personas, lo que equivale a cuatro empleados a tiempo completo.
Más allá del impacto considerable que han tenido en la isla Orcas, desarrollando viviendas a precios asequibles para individuos y familias que se suman a la diversidad económica y la vitalidad social de esta comunidad isleña, el personal de OPAL ha desempeñado un papel importante en el movimiento CLT nacional. Lisa Byers, directora ejecutiva de OPAL desde 1996, fue cofundadora de la Red Nacional CLT y fue la primera copresidenta de la división de formación e investigación de la Red, la Academia Nacional CLT. Julie Brunner, miembro del personal de OPAL desde 2002, también formó parte de la junta de la Academia y ha sido una consultora y capacitadora líder para la Red Nacional CLT. En 2014, la Red la honró con el Premio John E. Davis a la beca, en reconocimiento a su enseñanza, entrenamiento y tutoría inspiradores.
La misión y el método de OPAL se han mantenido constantes a lo largo de su historia. Se ha mantenido enfocado en mantener una comunidad isleña sana y económicamente diversa. Ha continuado utilizando la propiedad comunitaria de la tierra y el arrendamiento de terrenos a largo plazo para lograr este objetivo, proporcionando viviendas permanentemente asequibles y educación relacionada y apoyo para los isleños cuyas necesidades de vivienda no están siendo satisfechas por el mercado tradicional. Al mismo tiempo, OPAL se ha esforzado por mantener la "C" en CLT, cultivando una junta directiva sólida, manteniendo una membresía en toda la isla y construyendo una comunidad dentro de cada vecindario que ha desarrollado.
Para obtener más información sobre OPAL Community Land Trust, pasado y presente:
- Fideicomiso de tierras comunitarias OPAL
- Robert Gilman, "La idea de poseer tierras", En contexto, Invierno de 1984.
- Fideicomiso Comunitario de Tierras OPAL, Contando nuestras historias, construyendo hogares, creando comunidad. Eastsound, Washington: OPAL, 1999.
- OPAL comunes, Perfil del proyecto en Asesor de diseño de viviendas asequibles