Tarifa de propiedad simple

La propiedad con tarifa simple permite que un CLT tenga la mayor cantidad de "palos" en el conjunto de derechos de propiedad y proporciona un alto nivel de seguridad de la tierra, siempre que se cumplan todos los pagos de la hipoteca y las obligaciones fiscales. En las áreas urbanas, los sitios agrícolas a menudo se ubican en lotes baldíos, donde las responsabilidades de propiedad pueden ser impugnadas y la seguridad a largo plazo puede ser incierta. En tales circunstancias, la propiedad de pago simple a menudo se considera la forma más duradera de aislar la tierra de las fuerzas especulativas de los mercados inmobiliarios y asegurar la propiedad para uso comunitario.

Algunos CLT optan por centrarse en la adquisición de tierras mediante la propiedad simple, pero deciden no desarrollar experiencia agrícola interna para el apoyo programático o la producción agrícola directa. Por ejemplo, a principios de la década de 1990, el Fideicomisarios de tierras de la comunidad de Durham en Durham, Carolina del Norte compró una propiedad que incluía un lote pequeño y no conforme que la asociación de vecinos local propugnó para que se convirtiera en un jardín comunitario. Hoy en día, el CLT de Durham continúa teniendo el título del sitio del jardín comunitario, pero la asociación de vecinos administra todas las responsabilidades programáticas y crecientes, incluido el pago de tarifas de servicios públicos.

Un arreglo similar se ve en el invernadero Dudley en Roxbury, MA. Guiado por la opinión de la comunidad, Vecinos de Dudley, Incorporated (DNI) volvió a desarrollar el sitio contaminado de un antiguo garaje de automóviles en un invernadero de 10,000 pies cuadrados que funciona como una granja comercial y un espacio de cultivo comunitario. DNI aseguró la tierra a través de la propiedad simple y arrienda el invernadero por una cantidad nominal a una organización sin fines de lucro basada en alimentos que se encarga de la programación agrícola y el mantenimiento de la estructura del invernadero. Harry Smith, Director de Sostenibilidad y Desarrollo Económico de DNI, destacó los beneficios de este arreglo: “Cultivar alimentos es algo completamente diferente y no buscamos asumir ese papel. Esto va de la mano con nuestra creencia de que debemos hacer las cosas en las que somos buenos y hacerlo bien. Y no deberíamos hacer las cosas en las que no somos buenos ".

Los sitios de agricultura urbana pueden ser costosos de adquirir y mantener en propiedad de pago simple. Algunos CLT han reducido sus costos al integrar la agricultura urbana en proyectos de desarrollo más grandes. los Fideicomiso de tierras comunitarias del área de Madison utilizó esta estrategia en el proyecto Troy Gardens en Madison, Wisconsin. Troy Gardens incorpora diversos usos de la tierra en su sitio de 31 acres. Cinco acres contienen viviendas mixtas de ingresos mixtos, mientras que 26 acres están reservados para un jardín comunitario, una granja agrícola apoyada por la comunidad y áreas de conservación. El CLT del Área de Madison estructuró el proyecto de modo que todo el sitio (incluida la tierra agrícola) fuera elegible para el financiamiento de subsidio federal de HUD.5 Por lo tanto, al combinar los objetivos de vivienda, agricultura y conservación, el CLT del Área de Madison pudo comprar una gran extensión de tierra en un mercado urbano caro y asegurar más del 75% de la tierra para fines agrícolas y de conservación.

Corporación de Vivienda Comunitaria de la Iglesia (CCHC) utilizó un enfoque similar en el desarrollo de Sandywoods Farms en Tiverton, Rhode Island. En 2004, el propietario de una granja de baja intensidad de 174 acres se acercó a la ciudad de Tiverton con la visión de convertir el sitio en una comunidad artística rural. La ciudad llevó el proyecto a CCHC, quien acordó desarrollar el sitio para lograr los objetivos de planificación integral de la ciudad de preservar los espacios abiertos, mantener el carácter rural, crear viviendas asequibles y apoyar a la comunidad artística local. Brigid Ryan, Gerente Senior de Proyectos de CCHC señaló: “No queríamos hacer viviendas solo si la vivienda no es [el] mejor uso para la comunidad en este lugar. Así que adoptamos una visión más amplia y dijimos que esta es una oportunidad. Esta es una gran parcela de tierra; ¿qué podemos hacer con él? Sandywoods Farms utiliza un enfoque de desarrollo agrupado, con 24 lotes de propiedad de vivienda a precio de mercado, junto con 50 unidades de propiedad de vivienda asequible y viviendas de alquiler en 26 acres. Otros 97 acres fueron transferidos a un fideicomiso de tierras de conservación para la conservación ecológica. La superficie restante se destinó a la preservación de tierras de cultivo y la creación de un jardín comunitario, huerto, galerías de arte y una cocina comercial.

Programas de Fideicomiso de tierras comunitarias de aserradero en Albuquerque, Nuevo México, ilustra otro ejemplo de un enfoque de desarrollo integrado. En 1999, Sawmill CLT ganó una licitación de desarrollo de la ciudad de Albuquerque para planificar y reconstruir un sitio de 27 acres, que incluye viviendas asequibles, desarrollo económico y un próximo jardín comunitario. La capacidad de Sawmill CLT para asegurar tierras agrícolas urbanas a través de la propiedad simple se vio reforzada por el apoyo del gobierno para el proyecto de desarrollo integral. En este caso, la ciudad ha conservado la propiedad de la futura parcela de jardín comunitario hasta que el CLT esté listo para desarrollarse.

Si bien un CLT puede utilizar la propiedad de pago simple para asegurar el acceso a la tierra, no se garantiza el uso continuo de la tierra para fines agrícolas. Suponiendo que no se impongan restricciones externas sobre el uso de la tierra, un CLT puede cambiar la programación de la tierra de pago simple de agricultura urbana a otros usos, como la vivienda. En tales situaciones, el proceso de CLT para la toma de decisiones basada en la comunidad es fundamental. Incluso cuando la tierra está restringida a usos agrícolas, como mediante restricciones de escritura, no se garantiza la tenencia segura para los agricultores. El derecho del agricultor individual a cultivar una parcela año tras año no está garantizado mediante el pago de derechos de propiedad simple de la tierra por parte del CLT, sino que depende de las relaciones informales y contractuales entre el CLT y el agricultor. No obstante, la propiedad simple por pago puede ser un acuerdo de tenencia efectivo para que los CLT aseguren la tierra, pero este acuerdo puede no ser práctico dados los costos de adquisición de terrenos urbanos y los costos de tenencia (dependiendo de los impuestos locales sobre la propiedad). Por estas razones, los CLT también han utilizado acuerdos alternativos de tenencia que buscan asegurar la tierra.