Sur un terrain d’entente

INTRODUCTION : Sur un terrain d’entente
John Emmeus Davis, Line Algoed et María E. Hernández-Torrales

Les éditeurs du livre expliquent pourquoi ils ont décidé de produire On Common Ground, ce qu’il contient et comment ils espèrent qu’il sera utilisé. Ils reconnaissent la diversité des modes d’organisation, de fonctionnement et d’application des CLT à travers le monde, tout en soulignant les valeurs et les engagements partagés par la plupart des praticiens et des chercheurs en CLT, y compris les 42 contributeurs à ce volume.

CHAPITRE 1 : In Land We Trust : Caractéristiques principales et variantes communes des Community Land Trusts aux États-Unis
John Emmeus Davis

Le paysage mondial des CLT est extrêmement diversifié, même aux États-Unis où le CLT “classique” a été conçu. Les caractéristiques de propriété, d’organisation et de fonctionnement de ce modèle “classique” sont détaillées dans le présent chapitre, ainsi que les variations les plus courantes de chacune d’entre elles. Cinq “causes de variation continue” sont également examinées.

CHAPITRE 2 : La cité-jardin d’hier et d’aujourd’hui
Yves Cabannes et Philip Ross

Cabannes et Ross reviennent sur la cité-jardin, proposée à l’origine par Ebenezer Howard il y a plus de 100 ans, pour s’interroger sur la manière dont sa vision pourrait être mise en œuvre dans un cadre moderne. Selon eux, les fonds fonciers communautaires apportent une réponse partielle, en servant de “véhicule pour assembler progressivement des terrains et mettre en pratique les principes de la cité-jardin – maintenant et non plus tard”.

CHAPITRE 3 : Terrain d’entente : Les terres appartenant à la communauté comme plate-forme pour un développement équitable et durable
John Emmeus Davis

L’expression “terrain d’entente” est un raccourci pour décrire le développement communautaire de logements abordables permanents sur des terrains appartenant à la communauté, la stratégie employée par les fonds fonciers communautaires et d’autres ONG opérant de la même manière. Selon John Emmeus Davis, sur la base d’un terrain d’entente, la propriété et le pouvoir peuvent être répartis équitablement et tout gain d’équité peut être maintenu de manière fiable, en dépit des pressions politiques et des forces du marché qui pourraient autrement éroder ces gains. Il s’agit d’une “réforme non réformiste”, d’une stratégie de transformation visant à promouvoir le développement dans la justice au sein d’une communauté locale – et une justice durable.

CHAPITRE 4 : Plaider en faveur des CLT sur tous les marchés, même les plus froids
Steve King

Les arguments justifiant les CLT ont tendance à se concentrer sur leur efficacité à préserver l’accessibilité et à prévenir les déplacements sur les marchés immobiliers forts où les prix des terrains et des logements augmentent. La plupart des justifications négligent régulièrement les multiples rôles que les CLT peuvent également jouer dans l’amélioration des conditions et l’autonomisation des résidents lorsque les marchés immobiliers sont faibles. Le directeur exécutif de l’Oakland Community Land Trust en Californie s’efforce de corriger ce déséquilibre rhétorique en démontrant l’efficacité anticyclique du CLT sur tous les marchés, qu’ils soient chauds ou froids.

CHAPITRE 5 : Les défis du nouveau venu – la propriété collective
Liz Alden Wily

Dans le monde entier, près de trois milliards de personnes occupent des terres ou utilisent des ressources terrestres (bassins versants, forêts, pâturages, etc.) par le biais de systèmes formels ou informels de propriété collective. Selon le cadre juridique en vigueur dans un pays donné, cette propriété est appelée communale, collective, coutumière, autochtone, indigène ou communautaire. Liz Alden Wily, spécialiste internationale des régimes fonciers, donne un aperçu de la nature et de l’étendue de la propriété collective et explore les raisons pour lesquelles certaines communautés préfèrent obtenir des terres collectivement plutôt que par le biais de droits individuels.

CHAPITRE 6 : Du modèle au mouvement : La croissance des Community Land Trusts aux États-Unis
John Emmeus Davis

Comment un “modèle” expérimental de développement communautaire sur des terrains appartenant à la collectivité est-il passé d’un seul prototype de CLT en 1969, créé par des militants afro-américains dans un coin reculé des États-Unis, à un “mouvement” national de plus de 280 CLT aujourd’hui ? La réponse se trouve dans cinq “facteurs de croissance” : le message, les champions, la performance, la politique et la vigueur hybride. Malgré l’augmentation constante du nombre de CLT et de la taille de leur patrimoine, les caractéristiques clés du modèle et les valeurs fondamentales du mouvement sont précaires. L’avenir pourrait être différent du passé.

CHAPITRE 7 : Origine et évolution des fiducies foncières urbaines au Canada
Susannah Bunce et Joshua Barndt

Le développement des community land trusts au Canada s’est déroulé sur une période de 40 ans en deux phases distinctes. La première génération de CLT canadiens (1980-2012) a soit combiné des terrains appartenant à la collectivité avec des coopératives d’habitation à logements multiples à Toronto et à Montréal, soit favorisé l’accession à la propriété individuelle dans l’ouest et le centre du pays. Plus récemment, une deuxième génération de CLT a vu le jour dans des villes de tout le pays en réponse à la crise croissante du logement abordable, sous la forme d’initiatives communautaires ou sectorielles. Depuis 2017, des CLT plus anciens et plus récents se sont regroupés au sein du Réseau canadien des CLT.

CHAPITRE 8 : Le désordre, c’est bien ! Origines et évolution du mouvement CLT en Angleterre
Stephen Hill, Catherine Harrington et Tom Archer

Les trois auteurs sont rejoints par cinq commentateurs invités pour retracer la trajectoire du développement des CLT en Angleterre, couvrant trois périodes : “Les origines de la pensée et de la pratique des CLT (1986-2008), la consolidation et la croissance (2008-2018) et l’avenir potentiel des CLT (aujourd’hui et au-delà). La conclusion du chapitre aborde la question suivante : “Quel est l’objet réel des CLT ?”

CHAPITRE 9 : Au-delà de l’Angleterre : Origines et évolution du mouvement des Community Land Trust en Europe
Geert De Pauw et Joaquin de Santos

Depuis la création du Brussels Community Land Trust en 2010, l’intérêt pour ce modèle n’a cessé de croître dans toute l’Europe. Ce chapitre fait le point sur l’état actuel du mouvement CLT européen, en examinant les développements CLT en Belgique, en France, aux Pays-Bas, en Allemagne, en Italie, en Suisse, en Espagne, au Portugal, et en Europe centrale et orientale. Bien que l’accent soit mis sur l’Europe, les développements récents en Ecosse et en Irlande sont également abordés. Le chapitre se termine par une description de SHICC (Sustainable Housing for Inclusive and Cohesive Cities), une collaboration transnationale financée par l’Union européenne pour favoriser le développement du CLT.

CHAPITRE 10 : Les régimes fonciers collectifs en Amérique latine et dans les Caraïbes, hier et aujourd’hui
Pierre Arnold, Jerónimo Díaz et Line Algoed

De nombreux militants d’Amérique latine et des Caraïbes considèrent que la propriété foncière collective est un facteur clé de la protection des territoires indigènes, de la promotion de la production sociale de l’habitat et de la consolidation des communautés urbaines. À l’exception du Caño Martin Peña Community Land Trust à San Juan, Porto Rico, le modèle CLT n’a pas encore été largement appliqué dans la région, mais il existe des précurseurs et des équivalents modernes dans les ejidos du Mexique, les territoires communaux de l’Équateur et dans les stratégies de récupération des terres des peuples indigènes en Bolivie, au Brésil et dans plusieurs pays des Caraïbes. Dans les zones urbaines, la propriété coopérative des terres et des logements et la gestion coopérative des réserves municipales extraites du marché se retrouvent dans les Cooperatives de Vivienda por Ayuda Matua en Uruguay et dans diverses luttes et initiatives en Argentine, au Brésil et au Venezuela.

CHAPITRE 11 : L’implantation du CLT en Amérique latine et dans les Caraïbes : origines, réalisations et l’exemple de la preuve du concept du Caño Martín Peña Community Land Trust
María E. Hernández-Torrales, Lyvia Rodríguez Del Valle, Line Algoed, et Karla Torres Sueiro

Le Caño Martin Peña Community Land Trust de San Juan (Porto Rico), lauréat du Prix mondial de l’habitat des Nations Unies en 2016, est devenu une source d’inspiration pour les militants communautaires des pays du Sud qui cherchent un nouveau moyen de régulariser le régime foncier et de sécuriser les habitations des personnes vivant dans des zones d’habitat informel. Ce chapitre examine les origines populaires et la structure organisationnelle de ce CLT pionnier, ainsi que son potentiel pour une utilisation plus large dans d’autres pays.

CHAPITRE 12 : Les fiducies foncières communautaires dans les établissements informels : Adaptation des caractéristiques du CLT Caño Martín Peña de Porto Rico pour lutter contre l’insécurité foncière dans les favelas de Rio de Janeiro, Brésil
Tarcyla Fidalgo Ribeiro, Line Algoed, María E. Hernández-Torrales, Lyvia Rodríguez Del Valle, Alejandro Cotté Morales, et Theresa Williamson

Dans les quartiers informels d’Amérique latine, et plus particulièrement dans les favelas du Brésil, il est urgent de trouver de nouvelles stratégies pour sécuriser la propriété foncière. La précarité juridique du régime foncier dans les favelas a permis des expulsions arbitraires, comme celles qui ont eu lieu à Rio de Janeiro avant la Coupe du monde de football de 2014 et les Jeux olympiques de 2016. L’informalité du régime foncier a également servi d’excuse aux gouvernements pour négliger le développement des infrastructures locales dans les favelas et la fourniture de services publics adéquats. En 2010, Catalytic Communities, une ONG basée à Rio, a commencé à étudier le CLT en tant que stratégie potentielle pour aider les habitants des favelas à rester dans les maisons et les quartiers dans lesquels ils sont financièrement et émotionnellement investis. S’appuyant sur l’expérience du premier CLT en Amérique latine, le Caño Martin Peña Community Land Trust, Catalytic Communities a proposé un cadre juridique et identifié les conditions sociales dans lesquelles il serait possible de développer un CLT dans des quartiers informels tels que les favelas.

CHAPITRE 13 : Une fiducie foncière de bassin versant au Honduras : Profil de la Fondation Eco Verde Sostenible
Kirby White et Nola White

Fondée en 2002, FECOVESCO est une fiducie foncière régionale qui acquiert, gère et protège de manière permanente les sources d’eau et les bassins versants dont dépendent les communautés isolées des montagnes du Honduras. Le contrôle de ces terres riveraines est essentiel pour empêcher les propriétaires absents d’assembler de plus grandes parcelles pour l’exploitation forestière ou le pâturage commercial du bétail, activités qui polluent les cours d’eau dans lesquels les personnes à faible revenu qui vivent à proximité puisent l’eau. FECOVESCO fonctionne à la fois comme une fiducie foncière contrôlée localement, agissant en tant que propriétaire et gestionnaire des terres du bassin versant, et comme une organisation de développement communautaire, construisant et développant des systèmes d’approvisionnement en eau et construisant et réparant des écoles rurales isolées.

CHAPITRE 14 : L’implantation du CLT en Afrique : Leçons tirées des premiers efforts de création de Community Land Trusts au Kenya
Claire Simonneau et Ellen Bassett, avec Emmanuel Midheme

La fiducie foncière communautaire Tanzania-Bondeni est née en réaction à l’échec des politiques antérieures qui avaient tenté d’améliorer les conditions de vie dans les quartiers mal desservis qui s’étaient développés par l’occupation non autorisée et précaire de terrains urbains. Tanzania-Bondeni est un quartier informel de 3 000 personnes situé à la périphérie de Voi, une ville secondaire du Kenya. En 1994, un processus de planification participative mené par les anciens du quartier a abouti à la décision des résidents de longue date de former un CLT. Le processus de création de la fiducie foncière communautaire de Tanzanie-Bondeni est étudié dans le présent chapitre. Les impacts positifs de l’organisation, ses échecs internes et les perspectives de développement plus large des CLT au Kenya et en Afrique sont également examinés.

CHAPITRE 15 : Origines et évolution du modèle CLT en Asie du Sud
Hannah Sholder et Arif Hasan

Le chapitre commence par retracer l’influence des mouvements Bhoodan et Gramdan en Inde sur le modèle CLT aux États-Unis. Shoulder et Hasan donnent ensuite un aperçu du projet pilote d’Orangi (OPP) au Pakistan, un exemple significatif de développement communautaire pour l’amélioration des infrastructures et des logements. S’appuyant sur les leçons tirées du mouvement Gramdan et des programmes de l’OPP, ils concluent en examinant un effort récent d’adaptation du modèle CLT dans les camps Bihari du Bangladesh et suggèrent que le modèle pourrait être un outil utile pour la régularisation de la tenure et l’amélioration du logement dans les établissements informels du sous-continent sud-asiatique.

CHAPITRE 16 : Prendre position, s’approprier la terre : Dudley Neighbors Inc, une fiducie foncière communautaire à Boston, Massachusetts
Harry Smith et Tony Hernandez

Le cri de ralliement d’une campagne lancée par la Dudley Street Neighborhood Initiative en 1989, “Take a Stand, Own the Land”, visait à forcer le transfert de 30 acres de terrains vides et dégradés entre les mains d’une filiale du CLT créée l’année précédente. La moitié appartenait à la ville de Boston et l’autre moitié à des particuliers ou à des entreprises. Le succès de cette campagne populaire est au cœur de l’histoire racontée par Hernandez et Smith, qui décrivent les efforts déployés par DSNI pour construire des logements abordables permanents, bâtir un village urbain et créer un réseau de nouveaux CLT à l’échelle de la ville de Boston.

CHAPITRE 17 : Terres en fidéicommis pour l’agriculture urbaine : Vers un modèle évolutif
Nate Ela et Greg Rosenberg

Les Community land trusts préservent l’accessibilité et protègent la sécurité d’occupation pour les propriétaires et les locataires, mais les CLT ne concernent pas seulement le logement. Ils sont également utilisés pour relever le défi de fournir et de protéger des terres pour l’agriculture urbaine. Ela et Rosenberg citent des exemples de premier plan aux États-Unis, tout en proposant des conseils sur “huit questions stratégiques” que les agriculteurs urbains devraient prendre en compte lorsqu’ils cherchent à obtenir un accès à long terme à la terre. Ils évoquent également le rôle qu’un “serveur central” pourrait jouer dans la sécurisation des terres agricoles et la fourniture de services aux cultivateurs individuels et aux organisations de quartier dans l’ensemble d’une zone métropolitaine.

CHAPITRE 18 : Les meilleures choses de la vie sont toujours abordables : Profil du Champlain Housing Trust, Burlington, Vermont
Brenda M. Torpy

En 1984, l’administration du maire Bernie Sanders a contribué à la création du Burlington Community Land Trust, le premier CLT lancé et soutenu par la municipalité aux États-Unis. Aujourd’hui connu sous le nom de Champlain Housing Trust (CHT), il est devenu le plus grand CLT du pays, avec un portefeuille immobilier de plus de 3 000 unités de logements abordables en permanence et plus de 160 000 pieds carrés d’espaces non résidentiels, répartis sur une zone de service de trois comtés. L’histoire de la CHT est racontée par sa présidente fondatrice, Brenda Torpy, qui est ensuite devenue la plus ancienne directrice exécutive de l’organisation.

CHAPITRE 19 : Gestion de l’immobilier urbain pour un bénéfice communautaire à long terme : profil de l’Urban Land Conservancy à Denver, Colorado
Alan Gottlieb et Aaron Miripol

Créée en 2003 avec une zone de service englobant l’ensemble d’une région métropolitaine, l’Urban Land Conservancy est devenue un acteur majeur de la scène immobilière de Denver. Son succès est dû en grande partie à l’adoption par l’organisation des principales caractéristiques du CLT, notamment la propriété permanente des terrains, la location à long terme des terrains et l’accessibilité permanente des logements et autres bâtiments situés sur ses terrains. Plus que la plupart des CLT aux États-Unis et ailleurs, ULC a tiré parti de la polyvalence du modèle pour aller au-delà de l’accession à la propriété – et au-delà du logement. ULC a soutenu le développement de plus de 1000 unités de logements locatifs multifamiliaux, tout en aidant à développer 700 000 pieds carrés d’espace non résidentiel pour des partenaires à but non lucratif. Il a récemment incubé le Elevation CLT, une nouvelle organisation qui (contrairement à ULC) se concentrera sur le développement et la gestion de logements occupés par leur propriétaire et soumis à des restrictions de revente.

CHAPITRE 20 : London Community Land Trust : Une histoire de personnes, de pouvoir et de persévérance
Dave Smith

Le directeur exécutif fondateur du plus grand CLT du Royaume-Uni retrace le processus et la politique qui ont présidé à la création du London Community Land Trust. Au centre de cette histoire se trouve une campagne de dix ans menée par le LCLT pour acquérir et convertir un ancien hôpital du NHS en logements abordables. S’appuyant sur cette expérience, qui a finalement été couronnée de succès, il propose trois leçons qui sont “pertinentes pour le mouvement CLT dans le monde entier”.

Chapitre 21 : Du groupe de pression au partenaire gouvernemental : L’histoire du Community Land Trust de Bruxelles
Geert De Pauw et Nele Aernouts

En 2013, le premier community land trust d’Europe a été créé par des activistes du logement à Bruxelles avec le soutien financier de leur gouvernement régional. Geert De Pauw, organisateur et coordinateur du CLT de Bruxelles, et Nele Aernouts, chercheuse et enseignante à la Vrije Universiteit, décrivent le processus de création de ce CLT urbain et l’achèvement de ses premiers projets. Les perspectives et les plans de développement du CLT sont également abordés.

CHAPITRE 22 : Le poids de la patience dans une longue marche vers la justice raciale
Tony Pickett

Les militants afro-américains qui ont créé le CLT moderne voulaient en faire une plateforme pour accroître la prospérité et le pouvoir des personnes de couleur. Des progrès ont été accomplis, mais il reste encore beaucoup à faire. Il s’agit d’un moment historique dans la marche vers la justice raciale, affirme le directeur exécutif du Grounded Solutions Network, qui exige un examen de conscience de la part des CLT aux États-Unis – et ailleurs. Les CLT doivent notamment faire un meilleur travail pour passer à l’échelle supérieure et faire de la place à la prochaine génération d’experts et de dirigeants des CLT, qui doivent être “collectivement diversifiés et intentionnellement représentatifs des communautés qu’ils servent”.

CHAPITRE 23 : Réflexion sur la bioéthique des Community Land Trusts
María E. Hernández-Torrales

Au cours des cinquante dernières années, la bioéthique est devenue l’un des domaines les plus développés de l’étude de l’éthique appliquée. María E. Hernández-Torrales applique les principes généraux de l’analyse bioéthique pour défendre le droit au logement. Elle applique ensuite ces mêmes principes pour soutenir que le CLT est un “modèle éthique” dans la mesure où il garantit un logement sûr, décent et abordable aux individus, tout en prenant en considération les besoins environnementaux, culturels et sociaux de l’ensemble de la communauté.

CHAPITRE 24 : Le contrôle communautaire des terres : Au-delà du Community Land Trust générique
Olivia R. Williams

Au fur et à mesure que le modèle CLT s’est développé et a proliféré aux États-Unis, il s’est éloigné de son objectif initial, selon Olivia Williams. Au lieu d’être un mécanisme de prise de décision collective et de contrôle à long terme par les pauvres, la classe ouvrière et les personnes marginalisées sur le développement des terres, le modèle est de plus en plus perçu et promu principalement comme une stratégie économiquement efficace pour produire des logements abordables. Comment en est-on arrivé là ? Et que peut-on faire maintenant pour que les CLT redeviennent un mouvement de contrôle communautaire de la terre et du logement, un mouvement qui rende des comptes à “ceux qui sont en première ligne des luttes populaires” ?

CHAPITRE 25 : Préserver la générativité urbaine : Le rôle des espaces poreux dans les projets CLT
Verena Lenna

L’architecte et urbaniste Verena Lenna théorise les conditions nécessaires à la promotion et à la préservation des biens communs urbains. Dans son analyse, la richesse commune des villes dépend de la possibilité d’interactions spontanées entre les individus et les communautés, leur permettant de développer des réciprocités, de réagir à des conditions oppressives et de combiner les ressources et l’expertise de manière inédite, générant ainsi des solutions innovantes à des problèmes émergents. S’appuyant sur l’exemple concret du Nid, l’un des premiers projets résidentiels développés par le CLT de Bruxelles, elle affirme que les community land trusts fonctionnent comme des “laboratoires de générativité urbaine”. Ils constituent des espaces poreux dans lesquels diverses collectivités interagissent. Ils produisent des expériences de gouvernance, de nouvelles formes de réciprocité et de collaboration, et des innovations institutionnelles qui abordent une variété de questions, au bénéfice de la ville dans son ensemble.

CHAPITRE 26 : Mieux ensemble : La complexité stimulante et transformatrice de la communauté, de la terre et de la fiducie
John Emmeus Davis

Une fiducie foncière communautaire est un véhicule composé de nombreuses pièces mobiles, un assemblage intelligent de multiples ajustements à la façon dont les terrains sont possédés, les logements sont exploités et un développeur à but non lucratif est organisé. Séparément, chaque innovation constitue une amélioration par rapport à la manière dont le développement communautaire est normalement réalisé. Mais ensemble, elles sont encore meilleures. Plus que la réinvention de la propriété, de l’exploitation et de l’organisation, c’est leur combinaison qui donne au CLT la vitalité, la résilience et le pouvoir de transformer une communauté locale.