Fonds foncier communautaire d’Albany

Établi en 1987 (Albany, New York)

Profil établi par Kirby White (2015)

L’Albany Community Land Trust a été lancé dans les années 1980 grâce aux efforts de United Tenants of Albany (UTA), dont le personnel s’est intéressé aux modèles de développement et de financement communautaires promus par l’Institute for Community Economics (ICE). Entre 1984 et 1985, avec l’assistance technique de Kirby White, membre du personnel de l’ICE et résident du Capital District, et grâce au travail acharné d’un comité d’organisation diversifié, le Capital District Community Loan Fund (aujourd’hui Community Loan Fund of the Capital Region) a été créé. Une fois le fonds de prêt opérationnel, l’UTA s’est intéressée à l’autre modèle que l’ICE promouvait activement, à savoir la fiducie foncière communautaire.

L’UTA a constitué un comité d’organisation du CLT, en s’appuyant sur ses nombreux contacts avec les habitants des quartiers défavorisés d’Albany. La majorité des membres du comité vivaient dans les quartiers à faibles revenus d’Arbor Hill et de West Hill, essentiellement afro-américains. Il a donc été convenu que, bien que le CLT puisse éventuellement travailler n’importe où à Albany, ses premiers efforts seraient concentrés dans ces quartiers. Il a également été convenu que la mission du CLT serait de créer des opportunités d’accession à la propriété à des prix abordables de manière permanente, étant donné que la plupart des résidents de ces quartiers ont été locataires toute leur vie. Il a été supposé que cette mission inclurait l’amélioration de la qualité des logements et des conditions de vie dans les quartiers. L’Albany Community Land Trust (ACLT) a été officiellement constitué en société en 1987.

Un certain nombre d’autres organisations de logement à but non lucratif existaient déjà à Albany à l’époque, y compris des organisations de quartier qui desservaient Arbor Hill et West Hill respectivement, et qui recevaient un soutien financier du programme “Neighborhood Preservation” de l’État et des programmes de logement de la ville financés par le CDBG. Au début du processus d’organisation, les fondateurs de l’ACLT ont contacté ces organisations pour leur dire qu’ils ne voulaient pas leur faire concurrence pour le financement public ou pour le soutien du voisinage, mais qu’ils voulaient coopérer avec elles pour préserver l’accessibilité des projets d’accession à la propriété subventionnée que ces organisations existantes étaient en train de mettre en place.

Le nouveau venu soutenu par l’UTA a été accueilli avec un intérêt amical par ces organisations établies. Il a été convenu que, au moins en théorie, une certaine forme de coopération pourrait avoir du sens, et les jeunes membres du personnel des deux organisations à but non lucratif existantes ont été encouragés à se porter volontaires pour le CLT d’Albany. Certains d’entre eux l’ont fait, apportant au jeune CLT une expérience utile des programmes de développement du logement de la ville et de l’État, ainsi qu’un intérêt enthousiaste pour l’essai d’un nouveau modèle. L’un de ces jeunes collaborateurs, Bob Radliff, allait devenir le directeur exécutif du CLT d’Albany (et plus tard encore, le directeur exécutif du Capital District Community Loan Fund). Les fondateurs du CLT d’Albany ont également rencontré des représentants de la ville pour leur présenter le modèle du community land trust et leur faire comprendre qu’ils espéraient pouvoir travailler avec la ville. Là encore, ils ont manifesté un intérêt amical et une invitation à “nous montrer ce que vous pouvez faire”, mais il n’y a pas eu de promesse immédiate de soutien financier.

Les logements dans les deux quartiers désinvestis ciblés par l’ACLT étaient généralement en mauvais état, mais les prix étaient bas et il était possible de trouver des maisons unifamiliales, ainsi que des maisons à deux ou trois familles, dont la structure était saine et qui ne nécessitaient pas de travaux de réhabilitation coûteux. Un comité d’acquisition, composé de résidents du quartier et de personnes ayant une expérience de la réhabilitation de logements, a été formé par le nouveau conseil d’administration pour travailler avec l’employé à temps partiel de l’ACLT (qui était initialement payé par UTA). Un agent immobilier sympathique a accepté de partager les listes MLS des quartiers et de montrer au comité les propriétés qui l’intéressaient. Les maisons sélectionnées ont ensuite été achetées grâce à des prêts sur trois ans accordés par l’ICE et le nouveau Community Loan Fund, couvrant 100 % du prix d’achat.

Un comité de sélection des résidents a également été créé. Ce comité comprenait des membres du personnel de United Tenants et d’autres représentants de la communauté, de sorte qu’il disposait des contacts nécessaires pour identifier les familles désireuses de prendre le contrôle de leur propre logement et prêtes à emménager dans les logements de l’ACLT dès que le nouveau CLT aurait acquis le titre de propriété et effectué les réparations essentielles. Les nouveaux résidents n’avaient pas été présélectionnés pour un prêt hypothécaire avant d’emménager et la plupart d’entre eux n’auraient pas été en mesure de se qualifier s’ils n’avaient pas bénéficié de plus de temps et d’aide. Il en est résulté une sorte de programme de location-vente ad hoc qui n’avait pas été entièrement réfléchi mais qui semblait être le seul moyen possible d’aller de l’avant

Les premiers résidents du CLT ont été Bill et Phosia Rowe, qui auraient pu prétendre à un prêt hypothécaire, puisque Bill venait de prendre sa retraite après une longue carrière au Bureau des services généraux de l’État et que le couple disposait d’un revenu de retraite modeste mais stable. Mais Bill est décédé subitement d’une crise cardiaque peu après leur emménagement, laissant Phosia avec un revenu extrêmement limité. L’ACLT a réussi à refinancer la maison grâce à un prêt consenti par des personnes concernées, à des conditions charitables qui ont permis de fixer le paiement mensuel de Phosia au CLT à un niveau abordable. Phosia a choisi de ne pas assumer les responsabilités inhabituelles de la propriété et est restée locataire de son logement ACLT jusqu’à la fin de sa vie. Après son décès, sa maison a été louée par l’ACLT à une autre famille.

Phosia n’est pas la seule locataire supposée d’une location-achat à être devenue locataire permanente d’un logement de l’ACLT. Certains ont fini par acheter leur logement, en signant un bail de 99 ans pour le terrain situé sous leur maison, mais d’autres n’ont pas pu acheter ou ont simplement choisi de ne pas le faire. L’ACLT a choisi de ne pas forcer ces locataires à partir – et le Community Loan Fund a accepté d’étendre son financement pour ces maisons en tant que propriétés locatives. En réalité, pour beaucoup de ces résidents, l’objectif n’était pas de se constituer un capital en devenant propriétaire, mais de bénéficier d’une sécurité à long terme que la location conventionnelle n’offrait pas.

La deuxième résidente de l’ACLT, Judy Coleman, qui a fini par devenir propriétaire d’un logement de l’ACLT, a déclaré qu’avant d’emménager dans son logement de l’ACLT, elle avait vécu dans 30 appartements de location au cours de sa vie. Ce qu’elle voulait désespérément, c’était un endroit où sa famille pourrait “rester sur place”.

Le résultat de ce programme de “location-achat” fortuit pour l’ACLT a été qu’une grande partie de son temps a été consacrée à des responsabilités de gestion locative (bien que les locataires à long terme aient eu tendance à bien s’occuper de leur logement). Les progrès vers l’objectif initial de créer des logements abordables en permanence ont été lents. Avec le temps, l’organisation a eu accès aux fonds HOME à la fois par l’intermédiaire de la ville, où elle a été reconnue comme Community Housing Development Organization (CHDO), et par l’État, et a pu utiliser ces fonds pour subventionner l’acquisition et la réhabilitation de logements destinés à être vendus à des ménages à faibles revenus. Néanmoins, l’organisation a connu des difficultés au cours de ses premières années d’existence. Elle s’est efforcée de gérer les immeubles locatifs qu’elle avait accumulés, de trouver des personnes susceptibles d’acheter des logements dans ces quartiers en difficulté, de trouver des moyens de remédier à ces problèmes et de trouver suffisamment de fonds pour rémunérer le personnel chargé de toutes ces tâches et d’autres encore.

Il est probable que le CLT d’Albany n’aurait pas pu continuer à fonctionner sans ses relations avec trois organisations sœurs : le Capital District Community Loan Fund, United Tenants of Albany et l’Affordable Housing Partnership (AHP a été créé en 1989, à la suite d’une contestation de l’UTA au titre du Community Reinvestment Act, pour canaliser les fonds bancaires vers des prêts hypothécaires à l’habitat pour les personnes à faibles revenus). Le Community Loan Fund a continué à fournir des financements par emprunt pour les projets CLT. Le codirecteur de l’UTA, Roger Markovics, est devenu de facto un membre du personnel de l’ACLT (tandis que sa femme, Maria, l’autre codirectrice de l’UTA, a continué à se concentrer sur les programmes de l’UTA). AHP a fourni à l’ACLT une formation à l’accession à la propriété, des services immobiliers à but non lucratif et des bureaux, et partage les services de Susan Cotner, qui a été l’excellente directrice exécutive d’AHP depuis sa création. Elle est désormais également directrice exécutive de l’ACLT. Les relations entre ces quatre organisations – UTA, Community Loan Fund, ACLT et AHP – sont désormais formalisées par leur adhésion à la Community Development Alliance of the Capital District.

Ces dernières années, les programmes d’accession à la propriété et de logement locatif de l’ACLT ont été reformulés. Un programme d’accession à la propriété “buyers choice” à l’échelle de la ville, utilisant des subventions de l’État et permettant aux acheteurs de se préqualifier pour l’achat de logements qu’ils choisissent parmi ceux disponibles sur le marché dans toute la ville, a maintenant remplacé le programme original “acquisition-réhabilitation” basé sur les quartiers. L’ACLT acquiert les maisons sélectionnées par les acheteurs grâce à une ligne de crédit du Community Loan Fund et supervise les réparations nécessaires avant de revendre la maison (et de louer le terrain) à l’acheteur.

Cette approche a impliqué l’abandon des efforts antérieurs visant à promouvoir l’accession à la propriété en tant que stratégie de revitalisation de quartiers spécifiques. Cependant, le programme de location actuel dessert ces quartiers en se concentrant clairement sur la fourniture et le maintien de logements locatifs sûrs à long terme, dont la plupart se trouvent dans ces quartiers. Le programme est désormais géré par un gestionnaire immobilier à temps plein qui gère également les propriétés détenues par d’autres membres de la Community Development Alliance, y compris la pépinière d’entreprises dans laquelle sont basés le Community Loan Fund, l’ACLT et l’AHP.

Maintenant dans son deuxième quart de siècle, l’ACLT continue de fonctionner avec une “structure CLT traditionnelle”. Il s’agit d’une organisation de membres avec un conseil d’administration tripartite. Un tiers du conseil d’administration est composé de propriétaires de l’ACLT. Une grande partie du conseil d’administration est composée de membres qui s’intéressent particulièrement à l’amélioration des conditions dans les quartiers que le CLT d’Albany a ciblés et desservis depuis le tout début. Il est resté fidèle à sa mission fondatrice et à sa communauté d’origine.

Pour en savoir plus sur l’Albany Community Land Trust (et ses alliés) :