Dudley Neighbors Inc.

Établi en 1988 (Boston, Massachusetts)

Contribution narrative de John Emmeus Davis, éditée par Harry Smith (2015)

Dudley Neighbors Inc. (DNI ) est le nom donné à la fiducie foncière communautaire créée en 1988 pour desservir le quartier de Roxbury/North Dorchester à Boston, dans le Massachusetts. DNI est le fruit de plusieurs années d’organisation et de planification participative de la Dudley Street Neighborhood Initiative (DSNI). Ces deux organisations sont toujours étroitement liées aujourd’hui, partageant du personnel, des ressources et une structure d’entreprise. Plus important encore, elles partagent une mission et une vision de la revitalisation globale du quartier, dans laquelle la propriété communautaire des terres et l’autonomisation des habitants du quartier vont de pair.

Situé à moins de trois kilomètres du centre-ville de Boston, le quartier Dudley de Roxbury/North Dorchester est un quartier trilingue de plus de 25 000 habitants afro-américains, latino-américains, cap-verdiens et blancs parlant l’anglais, l’espagnol et le créole cap-verdien.

La population de Dudley est l’une des plus pauvres et des plus jeunes de Boston. Les résidents ont actuellement un revenu moyen par habitant de 12 332 dollars. Environ 27 % de la population de la région se situe en dessous du seuil de pauvreté fédéral. Le taux de chômage oscille autour de 13,6 %. Un tiers de la population est âgé de 19 ans ou moins ; deux tiers sont âgés de 35 ans ou moins. Les familles avec enfants représentent près de la moitié des ménages de Dudley, un pourcentage deux fois plus élevé que celui de Boston dans son ensemble.

Dans les années 1980, Dudley comptait une quantité stupéfiante de terrains vacants – un total de 1 300 parcelles, représentant 21 % de l’ensemble du quartier. Cette situation était la conséquence de près de trois décennies de désinvestissement, de redlining, d’abandon, de rénovation urbaine mal planifiée et d’incendies criminels à des fins lucratives. Le quartier était devenu une décharge illégale de déchets provenant de toute la ville et de l’État. Au cœur de la nuit et en plein jour, des camions pénètrent dans le quartier et déposent sur les terrains vagues de vieilles voitures, de vieux réfrigérateurs, de la viande avariée, des produits chimiques toxiques et des débris provenant de chantiers de construction.

En 1984, la Fondation Riley, l’une des plus grandes fondations du Massachusetts, a décidé de se concentrer sur la revitalisation de Dudley après avoir visité les sections les plus délabrées du quartier avec Nelson Merced, directeur de La Alianza Hispana et Melvyn Colon, directeur de la Nuestra Comunidad Development Corporation. Le “Dudley Advisory Group” a été créé, composé principalement de sociétés de développement communautaire et d’organisations de services sociaux travaillant dans le quartier. Le 15 octobre 1984, avec 22 personnes présentes, le groupe a voté à l’unanimité en faveur de la création d’une nouvelle organisation. Trois mois plus tard, elle prend le nom de “Dudley Street Neighborhood Initiative”.

Cependant, lorsque les grands projets envisagés par cette nouvelle initiative ont été présentés pour la première fois au quartier, “l’enfer s’est déchaîné”, comme l’a décrit plus tard Bill Slotnik, l’une des personnes qui coprésidait cette réunion de lancement. Des habitants du quartier comme Che Madyun, Earl Coleman et Fadilah Muhammad ont contesté l’affirmation du groupe selon laquelle il s’agissait d’une initiative de la communauté, par la communauté et pour la communauté. “On leur a demandé : “Combien d’entre vous, là-haut, vivent dans ce quartier ? Lorsqu’une seule main s’est levée, l’assistance a réclamé avec colère que les habitants contrôlent le processus de planification et l’organisation elle-même.

Cela a déclenché un réexamen fondamental des hypothèses qui sous-tendent la DSNI, obligeant le groupe consultatif de Dudley à retourner à la planche à dessin. La Fondation Riley et les organisations à but non lucratif qui avaient soutenu l’approche initiale ont rapidement accepté la demande de contrôle des résidents. Ils ont immédiatement commencé à intégrer ce principe dans les statuts de la nouvelle organisation. Le conseil d’administration, composé de 31 membres (plus tard élargi à 35 membres), sera composé d’une majorité de résidents. Une représentation minimale serait garantie pour chacune des quatre grandes cultures du quartier : Afro-américaine, Cap-Verdienne, Latino et Blanche.

L’élection du premier conseil d’administration a eu lieu le 27 avril 1985. Plus de 100 personnes étaient présentes, remplissant les premiers bancs de l’église Saint-Patrick. Une fois le conseil élu et installé, Fadilah Muhammad et Nelson Merced ont été choisis pour être les premiers coprésidents de la DSNI. L’année suivante, le conseil a approuvé à l’unanimité une nouvelle liste de membres du bureau. Che Madyun est devenu le président de la DSNI. Melvyn Colon est devenu vice-président.

La DSNI a engagé son premier directeur exécutif en 1986, Peter Medoff. Il avait auparavant travaillé comme organisateur de locataires à New York et avait été directeur du Citizens Research Education Network à Hartford, dans le Connecticut. Il a obtenu le poste à la DSNI parce qu’il a insisté sur le fait que l’organisation et l’autonomisation des communautés devaient être au centre des plans de la nouvelle organisation pour la revitalisation physique, sociale et économique du quartier. Cet accent a été maintenu jusqu’à aujourd’hui.

En 1987, après un processus intensif de planification participative ascendante, DSNI a achevé et adopté le plan global de revitalisation du quartier de Dudley Street. Ce plan définit un schéma directeur pour la reconstruction du quartier, accompagné d’un engagement général en faveur d’un développement sans déplacement.

Deux ans plus tard, la DSNI est entrée dans l’histoire en devenant la première et la seule organisation communautaire des États-Unis à obtenir le pouvoir du domaine éminent. La DSNI avait commencé à réunir les fonds nécessaires à la mise en œuvre de son plan global de revitalisation, notamment la promesse d’un investissement lié au programme de 2 millions de dollars de la part de la Fondation Ford, mais les propriétaires absents des parcelles vacantes du quartier étaient réticents à vendre leurs terrains à la DSNI. Ils avaient senti l’odeur des profits potentiels dans l’air. La ville de Boston était en train de reconstruire la ligne de métro à l’ouest du quartier, un investissement massif dans l’infrastructure publique. Les spéculateurs privés en avaient pris note et commençaient à acheter des terrains dans le quartier.

“Prendre position, s’approprier le terrain” était le slogan de la campagne que les dirigeants de la DSNI ont distribué dans tout le quartier alors qu’ils faisaient pression sur le maire Flynn et la Boston Redevelopment Authority (BRA) pour obtenir le pouvoir dont la DSNI aurait besoin pour rassembler des sites contigus suffisamment grands pour construire les logements abordables envisagés dans le Comprehensive Revitalization Plan (plan de revitalisation global). Ils demandaient le droit légal d’obliger les propriétaires absents de terrains vacants dans la partie centrale du quartier, le “Dudley Triangle”, à vendre leurs terrains à DSNI pour un prix équitable. Le 10 novembre 1989, le conseil d’administration de la BRA a voté à l’unanimité l’octroi du pouvoir d’expropriation à DSNI.

Mais ce n’est pas exactement la DSNI qui allait exercer ce pouvoir – ou conserver les terres à acquérir. Sur les conseils de son avocat, David Abromowitz, mis à disposition à titre gracieux par l’un des cabinets juridiques les plus prestigieux de Boston, Goulston-Storrs, la DSNI avait créé une filiale en 1988, Dudley Neighbors Inc. Structurée et gérée comme une fiducie foncière communautaire, DNI a été créée non seulement pour exercer le pouvoir d’expropriation et acquérir des terrains dans le triangle de Dudley, mais aussi pour en conserver la propriété à jamais, en gardant les terrains en fiducie pour les générations actuelles et futures.

En conservant le terrain – et en recourant à des baux fonciers de longue durée pour contrôler l’utilisation et la revente de tout ce qui était construit sur son terrain – DNI s’est positionné pour être le gestionnaire permanent de logements abordables, d’espaces commerciaux, de serres et d’autres bâtiments qui, à terme, devaient être construits sur ses parcelles. L’objectif, dans tous les cas, était de maintenir pour toujours le caractère abordable de ces bâtiments, tout en empêchant leur saisie en cas de ralentissement de l’économie locale.

Comme l’a fait remarquer plus tard Paul Yelder, premier directeur de Dudley Neighbors Inc, les terrains appartenant à la communauté devaient être un antidote au “dilemme ultime du développement communautaire”, à savoir comment éviter de déplacer les personnes mêmes que vous essayez d’aider ou, pour reprendre les termes de Paul, “comment améliorer un quartier tout en le rendant accessible et abordable” ?

Au milieu de la lutte pour obtenir le pouvoir d’expropriation de la BRA, Peter Medoff a démissionné de son poste de directeur exécutif de la DSNI. Plus de 50 personnes ont postulé pour le poste. La personne finalement engagée fut Gus Newport, qui avait été maire de Berkeley, en Californie, de 1979 à 1986. Il a été choisi à l’unanimité par le conseil d’administration de la DSNI et a rejoint l’équipe en décembre 1988.

Dès le début, DSNI a défini sa mission comme étant plus que des briques et du mortier. Au début de la nouvelle décennie, DSNI a adopté le slogan “Building Houses and People Too” (Construire des maisons et des gens aussi), soulignant son engagement en faveur d’une approche holistique de la revitalisation de Dudley. L’organisation de la communauté est jugée tout aussi importante que la construction de maisons, de parcs et de terrains de jeux. Le développement de services et d’activités pour les jeunes du quartier a été jugé tout aussi important que la recherche d’emplois pour les adultes du quartier.

À ce jour, la quasi-totalité des parcelles publiques du Dudley Triangle ont été transférées à DNI et transformées en 225 logements de haute qualité, à prix abordable et permanent – y compris des maisons occupées par leurs propriétaires, des coopératives et des locations à but non lucratif. Les parcelles sous le contrôle de DNI ont également été utilisées pour des centres communautaires, le Dudley Town Common, une ferme et une serre communautaires, ainsi que des parcs, des terrains de jeux et des jardins de quartier.

Entre-temps, la DSNI s’est concentrée sur trois domaines stratégiques : le développement économique durable, l’autonomisation des communautés et les opportunités et le développement des jeunes. Plus récemment, la DSNI et la DNI se sont concentrées sur la mise en place et le soutien d’une utilisation élargie du modèle de fiducie foncière communautaire à Boston. Le personnel a apporté son soutien au Chinatown Community Land Trust nouvellement créé et a convoqué le Greater Boston CLT Network. Ce dernier est conçu pour rassembler les CLT existants, les CLT émergents et d’autres organisations communautaires s’occupant de logements abordables ou d’agriculture urbaine dans le but de partager des informations et des ressources.

Pour en savoir plus sur DSNI et Dudley Neighbors Inc. hier et aujourd’hui :

• Site web de la DSNI
• Jake Blumgart, “Housing’s Forever Solution. ” Next City (10 août 2015).
• Interview de BNN News sur la Dudley Street Neighborhood Initiative, août 2012 (vidéo YouTube)
• Penn Loh, “How One Boston Neighborhood Stopped Gentrification in Its Tracks,” (Comment un quartier de Boston a stoppé l’embourgeoisement) LE MAGAZINE YES ! Magazine (Hiver 2015)
• Peter Medoff et Holly Sklar, Streets of Hope (Boston : South End Press, 1994).
• Leah Mahan et Mark Lipman, Holding Ground : The Rebirth of Dudley Street. (1996 Vidéo distribuée par New Day Films, Hohokus, NJ,).
• Leah Mahan et Mark Lipman, Gaining Ground. Vidéo distribuée par New Day Films, Hohokus, NJ. (2012 Vidéo distribuée par New Day Films, Hohokus, NJ).
• James Meehan, “Reinventing Real Estate : The Community Land Trust as a Social Invention in Affordable Housing,” Journal of Applied Social Science20: 1-21 (2013)
• Holly Sklar, “No Foreclosures Here”. Yes Magazine (hiver 2009)