Lopez Community Land Trust

Créé en 1989 (Lopez Island, Washington)

Profil établi par Rhea Miller (2015)

Ils ont dit que c’était impossible – offrir des possibilités d’accession à la propriété aux personnes gagnant moins de 60 % du revenu médian – alors, bien sûr, en tant qu’habitants de l’île, nous avons décidé de le faire ! Il n’y a rien de tel qu’un défi, mais il n’y a rien de tel que la nécessité.

Dans certaines régions des États-Unis, il est de bon ton de faire de la vie à la campagne le domaine des riches. Sur l’île de Lopez, un état d’esprit similaire a vu le jour dans les années 1980, selon lequel les personnes à faible revenu ne méritaient pas de vivre en milieu rural, et encore moins de profiter de la beauté isolée d’une petite île au large de la côte de l’État de Washington. Le marché immobilier local a fait de cette attitude une réalité. Des terrains ont commencé à être achetés et vendus à vue sur l’internet, après la publication par le Wall Street Journal d’ un article affirmant que les îles San Juan étaient un endroit idéal pour vivre et investir. Les investissements spéculatifs ont fait grimper les prix de l’immobilier, qui ont augmenté de 196 % au cours de la seule année 1989.

Un groupe de travailleurs trentenaires s’est réuni parce que nous craignions que la montée en puissance de Lopez ne nous oblige à quitter l’endroit même que nous aimions. Le logement abordable était un besoin évident, mais nous avons également reconnu les nombreux autres défis auxquels est confrontée notre petite communauté rurale : comment gérer les terres et les détenir de manière responsable, comment créer des opportunités pour l’entreprenariat local et comment soutenir l’agriculture durable, les industries artisanales et la sylviculture rurale.

Nous avons d’abord envisagé la co-habitation comme solution possible, puis Habitat for Humanity et quelques autres modèles. Aucun ne semblait être la solution. Nous avions besoin d’une stratégie flexible qui puisse répondre à une variété de besoins, résister à l’épreuve du temps et à l’augmentation rapide des prix de l’immobilier.

À la même époque, Peter Fisher, un habitant de l’île voisine d’Orcas, revenait d’une visite dans le Vermont, où il avait entendu parler des fiducies foncières communautaires. Il espérait en créer une sur Orcas. Il a partagé ce qu’il avait appris sur le modèle avec une habitante de l’île de Lopez, Sandy Bishop, une activiste communautaire de 33 ans. Sandy était une fervente partisane de l’autonomisation et de la justice sociale, et le modèle lui paraissait donc très attrayant.

Elle a contacté l’Institute for Community Economics (ICE) et a demandé plus d’informations. Ils ont envoyé Chuck Collins nous parler, alors qu’il était en tournée sur la côte ouest. Nous avons été séduits. Le concept semblait à la fois économiquement sain et fermement ancré dans les principes de la justice sociale. En 1989, nous avons entrepris de créer le Lopez Community Land Trust (LCLT) en tant que société à but non lucratif, 501(c)(3). Sandy Bishop et Rod Morgan ont joué les premiers rôles, rejoints par Ona Blue, Ted Bower, Sue McCullough, Jeff Hewins, Oscar Smaalders, Liz Scranton et Rhea Miller, qui ont tous siégé au premier conseil d’administration.

L’objectif caritatif de LCLT, tel qu’il est décrit dans nos documents fondateurs, est de “construire une communauté insulaire diversifiée et durable, en particulier par le biais de programmes qui soutiennent principalement les ménages à faibles revenus”. LCLT prévoyait d’atteindre cet objectif par les moyens suivants

  • Acquérir et conserver des terrains en fiducie afin de fournir des logements abordables en permanence ;
  • Construire des logements et utiliser des terrains en respectant l’environnement et de manière socialement responsable ;
  • Fournir un accès permanent et abordable à la terre à des fins telles que le logement de qualité, l’agriculture et la sylviculture durables, les industries artisanales et les coopératives, en retirant à jamais la terre du marché spéculatif ;
  • Développer et exercer des pratiques responsables et écologiques qui préservent, protègent et améliorent les attributs naturels de la terre ; et
  • Servir de modèle en matière de gestion des terres et de développement communautaire en fournissant des informations, des ressources et de l’expertise.

Ces objectifs sont restés inchangés depuis 1989. Il en va de même pour la zone de service de l’organisation, qui englobe les 29,8 miles carrés de l’île de Lopez. Cependant, face à la multitude de besoins qui se manifestent en même temps et à une organisation qui n’a jamais eu un personnel nombreux, nous avons dû choisir avec soin les objectifs et les projets que nous poursuivions.

La première directrice exécutive de facto de LCLT, Sandy Bishop, et notre chef de projet, Rod Morgan, ont travaillé un an sans salaire. Les premiers 2 000 dollars de subventions accordés au LCLT proviennent d’un groupe de religieuses catholiques et d’une église presbytérienne, ce qui nous a permis d’ouvrir un bureau. Une compagnie d’assurance locale nous a offert un espace six jours par semaine ; elle occupait le même bureau l’autre jour. LCLT a reçu d’autres petites subventions et dons, qui ont permis de faire fonctionner le bureau.

Au début des années 1990, le logement abordable était la principale crise à laquelle étaient confrontés les habitants à faibles revenus de l’île. LCLT s’est rapidement rendu compte que sa seule option était de construire des logements denses. Le rêve d’aider chaque personne à obtenir son propre terrain de 5 acres n’était pas financièrement réalisable. Le seul terrain correctement zoné et à un prix (plutôt) abordable se trouvait dans le village de Lopez. Nous avons trouvé une parcelle d’un acre relativement bon marché, mais elle était lourdement grevée de privilèges. Il a fallu beaucoup de travail pour supprimer ces charges. Un avocat d’Evergreen Legal Services s’est porté volontaire pour nous aider. Ensuite, le district des égouts a refusé de desservir la propriété et certains habitants de l’île se sont concertés pour nous en empêcher.

Un important travail d’éducation et de sensibilisation a été nécessaire pour contrer cette opposition. Le principal soutien est venu d’un commissaire du comté local qui a compris l’importance de construire des logements à des prix abordables pour les personnes à faibles revenus et à bas salaires qui vivaient et travaillaient déjà à Lopez. Cependant, d’autres parties ont manifesté de la haine. Certains habitants craignaient ce qu’ils considéraient comme des “logements sociaux” – des voitures mortes dans la cour et de vieux canapés et réfrigérateurs sous le porche. Ils craignent une dévaluation de leur propre propriété. Des commentaires racistes ont également été formulés sur le fait que LCLT attirait “ces gens-là” sur l’île.

Une pétition contre le projet a été cachée sous le comptoir de la pharmacie locale. Sa diffusion s’est faite en secret. Nous ne l’avons su que lorsqu’un ami a été subrepticement invité à la signer et qu’il a refusé. Un autre citoyen, dont la propriété jouxtait un terrain que LCLT envisageait d’acheter, a menacé de mort l’un des cofondateurs. Il a invité une équipe de télévision de Seattle à Lopez pour dénoncer LCLT, mais son coup de publicité s’est retourné contre lui. Il a été filmé en train de fumer un cigare et d’utiliser un langage grossier, une apparence personnelle peu attrayante lorsqu’elle est présentée dans le contexte de jeunes travailleurs cherchant à créer des opportunités de logement pour leurs concitoyens de Lopez.

La première grande proposition de subvention que nous avons soumise pour les logements que nous espérions construire à Lopez Village a été rejetée parce que LCLT ne disposait pas d’un budget adéquat. Malgré ce rejet, nous avons reçu une assistance technique du Washington State Housing Trust Fund. Notre proposition suivante de financement de projet a été acceptée. En 1992, LCLT a achevé son premier projet de logement, sept maisons individuelles sur un terrain d’un hectare à Lopez Village. Nous avons fait l’objet d’un article dans le New York Times sous le titre “Low-Cost Houses on a High-Price Island” (Des maisons à bas prix sur une île à prix élevé).

Ces sept maisons étaient situées sur un terrain loué à LCLT. Les maisons étaient détenues et gérées comme une coopérative de logement à participation limitée. La plupart des personnes à qui LCLT voulait vendre ces maisons nouvellement construites ne remplissaient pas les conditions requises pour bénéficier d’un prêt hypothécaire traditionnel. Les revenus de leur ménage étaient trop faibles ou leurs antécédents en matière de crédit étaient trop médiocres. Un responsable de la Washington Mutual Bank a suggéré à LCLT que les propriétaires créent une coopérative, ce qu’ils ont fait. Après ce premier projet réussi à Lopez Village, LCLT a continué à créer des sociétés coopératives de logement pour chacun de ses projets ultérieurs. À ce jour, LCLT a construit un total de 40 maisons, qui sont détenues et gérées par 6 coopératives différentes et sur différents sites. En plus des 40 maisons coopératives, LCLT gère deux appartements locatifs et quelques biens immobiliers commerciaux.

Les locataires des sept premières maisons construites par LCLT étaient représentatifs de la population que LCLT continue de servir. Il s’agissait de célibataires, de couples, de parents et d’enfants. Il s’agissait d’un employé du comté, d’un musicien/serveur, d’un conservateur de musée, d’un massothérapeute et d’une mère de trois enfants, d’une mère qui travaille, d’une personne âgée à revenu fixe et d’une femme célibataire qui travaille. Ils vivaient sur l’île sans logement sûr et n’avaient donc rien à perdre en achetant cette forme de logement peu familière : des maisons appartenant à une coopérative sur un terrain loué. En effet, la personne âgée qui a acheté l’une des premières maisons de LCLT avait déménagé sept fois au cours de l’année précédente.

Le conseil d’administration de LCLT a connu une forte rotation au cours de la période de planification et de développement du premier projet de LCLT. La quasi-totalité du conseil d’administration a changé au cours de la première année. Les personnes qui avaient la vision nécessaire pour lancer l’organisation n’étaient pas nécessairement celles qui voulaient travailler à la réalisation des projets. La troisième année, le conseil d’administration s’est stabilisé.

Une autre transition s’est produite au sein du personnel de fait de LCLT. Le matin de l’audience sur l’utilisation du sol qui a ouvert la voie à notre premier projet dans le village de Lopez, notre chef de projet, Rod Morgan, est décédé des suites de complications liées au sida. Sandy Bishop, qui occupait déjà le poste de directrice exécutive de LCLT, a pris en charge la gestion du projet. Elle a dirigé l’organisation jusqu’en 1996, date à laquelle elle a pris un congé de six ans pour construire sa propre maison et gérer des projets en tant que consultante privée pour d’autres organisations communautaires. Elle est redevenue directrice exécutive de LCLT en 2001 et occupe toujours ce poste aujourd’hui.

Le conseil d’administration de LCLT est divisé en trois catégories : les propriétaires résidents et les détenteurs de baux ; les personnes représentant un segment plus public, comme un directeur d’école, une entreprise communautaire ou un conseil scolaire ; et les résidents locaux qui représentent l’ensemble de la communauté. LCLT s’efforce de maintenir un équilibre entre les membres de chacune des trois catégories. Nos statuts prévoient un conseil d’administration composé de 5 à 9 membres.

LCLT compte environ 200 membres votants. Les membres du conseil d’administration sont élus lors de la réunion annuelle de LCLT au cours du premier trimestre de chaque année. Elles sont soit proposées par l’assemblée, soit nommées par le conseil d’administration en place. Si un poste devient vacant dans l’intervalle, le conseil d’administration nomme une personne pour occuper ce siège jusqu’à ce qu’une élection puisse avoir lieu. Cette personne est alors acceptée ou rejetée (rarement rejetée) par les membres de LCLT.

LCLT fait participer les personnes qui vivent dans ses logements et l’ensemble de la communauté de Lopez en organisant des activités ludiques et des collectes de fonds. Par exemple, LCLT organise chaque année un “harvest dinner”, un repas-partage de produits locaux. En moyenne, 200 personnes y participent et des prix sont décernés pour la meilleure présentation et la meilleure utilisation des produits locaux. Les membres de la communauté approchent les personnes plus aisées qui s’installent sur l’île et les invitent à devenir membres du conseil d’administration. Cela permet de lutter contre les stéréotypes concernant le type de personnes desservies par LCLT. Une autre forme d’engagement consiste à demander aux futurs propriétaires de contribuer à la construction, ce qui contribue à renforcer leur estime de soi, à les préparer à l’entretien de leur maison et à susciter une appréciation plus profonde de la part de l’ensemble de la communauté.

La devise de l’organisation est “Libérer le pouvoir de la communauté”. Pour LCLT, cela signifie jouer un rôle majeur dans d’autres aspects du développement communautaire, et pas seulement dans le domaine du logement abordable. LCLT considère désormais les logements abordables, par exemple, comme une pépinière de petites entreprises. De nombreuses nouvelles entreprises sur Lopez ont été créées par des personnes vivant dans des logements LCLT. LCLT a également pris l’initiative sur l’île en matière d’agriculture durable, d’énergie renouvelable et de construction nette zéro, notamment grâce à deux programmes de stages qui fonctionnent avec succès depuis plus de 20 ans.

Notre stage en agriculture durable permet aux agriculteurs locaux de bénéficier d’une main d’œuvre supplémentaire sur le terrain et d’une aide pour loger ces travailleurs. Des compétences agricoles, des compétences de vie et un sens de la communauté sont ainsi inculqués à la prochaine génération. Pour participer à ce programme, LCLT choisit uniquement des agriculteurs qui peuvent enseigner et travailler avec les stagiaires, et qui croient en la construction d’une communauté durable. Nos stagiaires en construction aident LCLT en lui fournissant de la main-d’œuvre pendant les projets de construction de logements abordables, tout en lui donnant un aperçu des jeunes d’aujourd’hui. Nous enseignons les techniques de construction sur le terrain.

Dans l’ensemble, les habitants de l’île de Lopez forment une communauté vieillissante. Les programmes de stages de LCLT ont permis de jeter les bases et d’encourager davantage de jeunes à venir s’installer ici. Certains ont créé leur propre entreprise, se sont mariés et élèvent une famille. D’autres ont emménagé dans l’une des coopératives d’habitation de LCLT. La plupart des stagiaires font remarquer qu’ils ont le sentiment croissant de faire partie d’une communauté pour la première fois de leur vie. Notre programme de stages, comme le reste de notre travail, répond à l’un des objectifs fondateurs de LCLT : Servir de modèle en matière de gestion des terres et de développement communautaire en fournissant des informations, des ressources et de l’expertise.

Pour en savoir plus sur le Lopez Community Land Trust, passé et présent :