OPAL Community Land Trust

Créé en 1989 (Orcas Island, Washington)

Profil établi par Vicki Brems et Lisa Byers (2015)

Dans les années 1980, la croissance rapide de la population et l’escalade de la valeur des biens immobiliers ont menacé la qualité de vie appréciée par les habitants de l’île d’Orcas. Située à une heure de ferry du continent de l’État de Washington, l’île s’est inquiétée de la perte d’espaces verts et du manque de logements abordables pour les résidents à l’année.

De nombreuses personnes ont travaillé à la recherche de solutions, mais trois d’entre elles se sont distinguées par leur leadership et leur sens de l’innovation en lançant l’OPAL Community Land Trust pour soutenir une communauté insulaire saine et économiquement diversifiée : Peter Fisher, Penny Sharp Sky et Michael Sky.

Peter Fisher a grandi à Seattle, mais a passé de nombreux étés à rendre visite à ses grands-parents sur l’île dans les années 1960 et 1970. Adolescent, il est allé à l’école et a passé du temps avec des parents en Norvège. Il admire les valeurs sociales des Norvégiens, fondées sur le consensus, et leur approche de la gestion des terres, où chacun peut pénétrer sur des terres agricoles privées à condition de ne rien endommager.

Dans les années 1980, Peter, qui avait décidé de faire de l’île sa résidence permanente, était passionné par la protection des espaces ouverts et la création de logements abordables pour la communauté insulaire. À la recherche de solutions pour favoriser une communauté insulaire inclusive et durable, Peter a lu un article écrit par Robert Gilman, publié dans l’édition de l’hiver 1984 du magazine In Context. Intitulé “The Idea of Owning Land”, cet article décrivait le modèle du community land trust. Plus tard, il a assisté à deux conférences nationales sur les CLT à Atlanta, en Géorgie (1987) et à Stony Point, dans l’État de New York (1988).

À la même époque, Penny Sharp Sky et Michael Sky – qui avaient récemment quitté la région de Boston MA pour s’installer sur l’île d’Orcas – travaillaient à la création d’une communauté d’accueil. Ils voulaient quelque chose qui ressemble à une co-habitation où les gens pourraient se réunir pour les repas et partager des installations communes. Ils ont rencontré Peter et ont découvert qu’ils partageaient beaucoup de valeurs et d’espoirs. Par coïncidence, Michael avait lu l’article qui avait inspiré Peter. Penny et Michael étaient également confrontés à une réalité pragmatique similaire à celle de nombreux autres habitants de l’île : ils avaient besoin d’un logement abordable et utilisable toute l’année. Le marché locatif de l’île était instable, ce qui signifiait souvent que les résidents louaient des maisons dépourvues d’isolation ou de plomberie adéquate.

Après de nombreuses conversations, Penny, Michael et Peter ont organisé la première réunion publique en juillet 1988 pour parler de la nécessité de créer une nouvelle organisation pour, selon leurs termes, “fournir un accès abordable permanent à la terre, aux maisons et aux lieux de travail pour les membres actuels et futurs de la communauté qui sont dans le besoin”. Après des mois de réunions et de travail en comité, OPAL (Of People And Land) Community Land Trust a été officiellement constitué en mai 1989.

Trois années d’expériences presque fatales et de triomphes ont suivi. L’organisation a surmonté des désaccords internes concernant le terrain à acheter, le moment d’engager du personnel et la manière de financer les opérations. Les administrateurs ont débattu de la question de savoir s’il fallait ou non chercher à obtenir un financement auprès d’agences gouvernementales, ce qui impliquerait davantage de restrictions. Par exemple, il ne serait pas possible de financer une maison commune, ce qui réduirait à néant les espoirs d’un développement de type “co-housing”. En fin de compte, la principale difficulté consistait à trouver de l’argent pour acheter des terrains et financer des logements afin que les maisons d’OPAL soient abordables. Le seul moyen d’y parvenir était d’obtenir des subventions et des prêts financés par le gouvernement.

Il a fallu près d’un an pour obtenir la première subvention : 300 000 dollars du Washington State Housing Trust Fund, accordés en avril 1990. Peu après, l’OPAL a reçu une subvention fédérale de 80 000 dollars pour le développement communautaire et s’est vu offrir un terrain de sept acres dans le village d’Eastsound à un prix réduit.

Il s’agit là de réalisations majeures, mais l’organisation a failli sombrer en raison du problème des prêts hypothécaires abordables pour les futurs propriétaires d’OPAL – des gens travailleurs et compétents qui étaient solvables, mais qui ne gagnaient pas assez dans l’économie locale pour pouvoir prétendre à des prêts immobiliers traditionnels (alors fixés à 7,5 %). Pour que leurs paiements soient abordables, il leur fallait des taux d’intérêt inférieurs ou égaux à 3 %.

Fred Klein, architecte local et membre du conseil d’administration de l’OPAL, a proposé de s’adresser au Farmers Home Loan Program du ministère américain de l’agriculture (aujourd’hui appelé USDA Rural Development) pour obtenir un financement de la construction et des prêts hypothécaires, offrant des taux d’intérêt aussi bas que 1 %. La demande étant ardue, le groupe de bénévoles a demandé et obtenu une subvention du Housing Trust Fund de l’État de Washington pour l’assistance technique.

OPAL a utilisé cette subvention pour embaucher Mary Burki, qui a travaillé avec Peter Fisher pour préparer une demande solide auprès de l’USDA. L’OPAL a reçu des fonds de l’USDA pour un projet de démonstration, ce qui a permis à l’organisation de procéder à la construction d’Opal Commons, un nouveau quartier de 18 maisons. L’OPAL est devenue la première fiducie foncière communautaire des États-Unis à recevoir un financement de l’USDA, et la plupart des projets ultérieurs de l’OPAL ont bénéficié d’un financement de l’USDA.

Entre-temps, après deux années de travail entièrement bénévole, l’OPAL a embauché son premier employé en 1991 : Jeanne Beck, directrice exécutive et chef de projet. Fred Klein a ensuite été engagé pour dessiner les plans du premier quartier d’OPAL, maintenant que le financement de l’USDA avait été obtenu. Travaillant en étroite collaboration avec les futurs résidents sur l’aménagement du site et la conception des maisons, et tenant compte des commentaires des voisins, les dirigeants de l’OPAL étaient déterminés à éviter la subdivision en petits lots des lotissements typiques de la banlieue. Les futurs propriétaires appréciaient l’esthétique rurale et voulaient cultiver des produits alimentaires. Ils ont suivi les directives de conception formulées par Christopher Alexander dans A Pattern Language afin de préserver l’intimité tout en favorisant l’interaction entre les voisins. En conséquence, la conception a reflété de nombreuses qualités que Peter Fisher avait admirées en Norvège : de petites maisons regroupées autour d’un espace ouvert commun et une zone d’un demi-acre pour cultiver des produits alimentaires.

Tout le monde, en particulier les futurs propriétaires, a dû faire des compromis pour répondre aux exigences et aux restrictions des organismes de financement et pour que les maisons restent abordables, malgré les coûts élevés de la construction au niveau local. Enfin, en mai 1995, après un an et demi de travaux sur le site, de construction et d’innombrables réunions de travail – et cinq ans après la création d’OPAL – 18 familles ont emménagé dans leurs nouvelles maisons à Opal Commons.

Depuis ce premier projet, OPAL a développé d’autres quartiers résidentiels. Outre les nouvelles constructions, OPAL a acheté, rénové et revendu des maisons existantes. Il est arrivé que des maisons entières soient soulevées de leurs fondations et déplacées d’un site à l’autre sur l’île d’Orcas. En 2014, l’OPAL hébergeait près de 5 % de la population vivant à l’année sur l’île.

Le rôle de l’OPAL ne s’arrête pas au moment où les maisons sont construites ou réhabilitées et vendues aux ménages éligibles à un prix abordable. Au contraire, l’OPAL continue d’assurer la gestion à long terme de toutes ses maisons, en protégeant leur caractère abordable, en empêchant les saisies et en encourageant les réparations régulières. L’OPAL a été l’un des premiers community land trusts à constituer des réserves de réparation et de remplacement pour ses logements occupés par leurs propriétaires, modélisant et partageant une “meilleure pratique” que d’autres CLT ont commencé à adopter.

L’OPAL a accompli tout cela avec un conseil d’administration énergique, des membres engagés et généreux et un personnel relativement restreint qui n’a jamais compté plus de six personnes, soit l’équivalent de quatre employés à temps plein.

Au-delà de l’impact considérable qu’ils ont eu sur l’île d’Orcas, en développant des logements à des prix abordables pour des personnes et des familles qui contribuent à la diversité économique et à la vitalité sociale de cette communauté insulaire, les membres du personnel de l’OPAL ont joué un rôle important dans le mouvement national des CLT. Lisa Byers, directrice exécutive de l’OPAL depuis 1996, a été cofondatrice du National CLT Network et a été la première coprésidente de la division de formation et de recherche du réseau, la National CLT Academy. Julie Brunner, membre du personnel de l’OPAL depuis 2002, a également siégé au conseil d’administration de l’Académie et a été l’une des principales consultantes et formatrices du réseau national CLT. En 2014, le réseau lui a décerné le prix John E. Davis Award for Scholarship, en reconnaissance de son enseignement, de son coaching et de son mentorat inspirants.

La mission et la méthode d’OPAL sont restées constantes tout au long de son histoire. Elles sont restées axées sur le maintien d’une communauté insulaire saine et économiquement diversifiée. Elle a continué à utiliser la propriété communautaire des terrains et la location à long terme pour atteindre cet objectif, en fournissant des logements abordables de manière permanente, ainsi que l’éducation et le soutien nécessaires aux habitants de l’île dont les besoins en matière de logement ne sont pas satisfaits par le marché traditionnel. Dans le même temps, OPAL s’est efforcée de conserver le “C” dans CLT, en cultivant un conseil d’administration solide, en maintenant une adhésion à l’échelle de l’île et en construisant une communauté au sein de chaque quartier qu’elle a développé

Pour en savoir plus sur l’OPAL Community Land Trust, passé et présent :

• OPAL Community Land Trust
• Robert Gilman, “The Idea of Owning Land”, In Context, hiver 1984.
• OPAL Community Land Trust, Telling Our Stories, Building Homes, Creating Community. Eastsound, WA : OPAL, 1999.
• OPAL Commons, profil de projet de conseiller en conception de logements abordables