John Emmus Davis (2011)
Interviewé par Steve Dubb, directeur de recherche, avril 2011
John Emmeus Davis participe au développement des community land trusts depuis le début des années 1980. Il est l’un des partenaires fondateurs de Burlington Associates in Community Development en 1993, une coopérative de conseil qui aide les organisations à but non lucratif et les autorités municipales à concevoir et à évaluer des politiques, des programmes et des projets visant à promouvoir des logements abordables de manière permanente. Auparavant, il a été directeur du logement et coordinateur de l’Enterprise Community pour la ville de Burlington, dans le Vermont. Il a également travaillé en tant qu’organisateur communautaire et directeur exécutif d’une organisation à but non lucratif dans la région des Appalaches, dans l’est du Tennessee. Il fait partie du corps enseignant et du conseil d’administration de la National CLT Academy, dont il est actuellement le doyen. Il est l’auteur de nombreux ouvrages, articles et manuels de formation consacrés aux community land trusts et à d’autres formes de logements occupés par leur propriétaire et dont la revente est restreinte (il a récemment édité The Community Land Trust Reader, publié en 2010 par le Lincoln Institute of Land Policy).
Comment vous êtes-vous impliqué dans les community land trusts (CLT) ?
J’étais étudiante diplômée à Cornell. Mes études portaient sur le développement communautaire et la planification urbaine et régionale. J’étais arrivé à l’école supérieure en tant qu’étudiant plus âgé. J’avais quitté l’école pendant six ans en travaillant comme organisateur communautaire dans l’est du Tennessee. En vivant dans les Appalaches, j’étais devenu sensible à ce qui se passait lorsque les communautés ne contrôlaient pas les terres, puisque la plupart d’entre elles appartenaient à des absents, les compagnies charbonnières et les sociétés forestières contrôlant la plupart des ressources foncières. Lorsque je suis arrivé à Cornell, je m’intéressais donc déjà au lien entre le régime foncier et le développement communautaire. Ou, comme l’ont démontré les Appalaches, le lien entre l’absence de contrôle local sur les terres et l’absence de développement local.
Pendant mes études de planification, j’ai bénéficié d’un stage HUD [Housing and Urban Development], qui m’a permis de travailler dans une organisation de services de logement qui réhabilitait des logements délabrés et encourageait l’accession à la propriété dans un quartier afro-américain à faibles revenus situé à la périphérie du centre-ville. J’ai vu cette organisation à but non lucratif transformer un quartier désinvesti. À tous points de vue, il s’agit d’une réussite en matière de développement communautaire : amélioration de la qualité des bâtiments, baisse du taux de criminalité, augmentation des investissements privés. Mais une autre partie de cette transformation a été moins réussie, car nous avons également contribué à l’embourgeoisement du quartier et au déplacement de personnes qui vivaient dans ce quartier depuis longtemps.
J’ai fait le lien entre cette expérience dans un quartier urbain et mon travail dans les régions rurales des Appalaches et je me suis dit qu’il devait y avoir une meilleure façon de faire du développement communautaire. J’ai commencé à chercher d’autres modèles de propriété foncière et de logement susceptibles de promouvoir le développement sans déplacement. À Cornell, l’école doctorale est organisée par domaines et non par départements. J’étais en sociologie du développement, un domaine qui chevauche les frontières entre la sociologie, la planification, le développement économique et les sciences politiques. Le président de mon comité doctoral était un professeur nommé Chuck Geisler. C’est un sociologue qui s’intéresse particulièrement à l’aménagement du territoire et au développement communautaire. Chuck Geisler m’a présenté à Chuck Matthei, l’ancien directeur exécutif de l’Institute for Community Economics (ICE). C’est ainsi que j’ai découvert que la fiducie foncière communautaire était une solution possible aux problèmes de propriété foncière auxquels je me heurtais. Après avoir terminé mon doctorat, j’ai travaillé pour l’ICE. J’étais la représentante de l’ICE sur le terrain à Cincinnati et j’ai fini par écrire ma thèse sur l’histoire et la transformation du quartier afro-américain du West End de Cincinnati. Cela a servi de base à mon premier livre, Contested Ground, qui examine la gentrification, le désinvestissement, le réinvestissement et les efforts de la base pour obtenir le contrôle communautaire des terrains et des logements dans un quartier afro-américain.
Quels sont, selon vous, les principaux avantages offerts par les fonds fonciers communautaires ? Quels sont les principaux avantages dans les villes à marché fort ? Quels sont les avantages des fonds fonciers communautaires dans les villes à faible marché ?
Pendant des années, on a cru que le principal avantage des CLT était de préserver l’accessibilité dans les marchés en expansion. Le modèle avait prouvé son efficacité en bloquant les investissements publics dans des logements abordables, des espaces commerciaux ou des bureaux dans toutes les zones où des fonds publics étaient investis pour créer des logements abordables ou des emplois. Si vous investissez de l’argent public, le problème est de savoir comment préserver le caractère abordable des logements que vous avez subventionnés ou comment maintenir un accès abordable aux espaces commerciaux. La réponse apportée par le CLT est que vous bloquez ces subventions en place. Dans un marché en pleine effervescence, il y a toujours des pressions pour supprimer l’accessibilité et privatiser l’investissement public. Les CLT empêchent cela de se produire. Ils empêchent la perte d’accessibilité lorsque les marchés immobiliers sont chauds.
Toutefois, depuis l’effondrement du marché immobilier en 2006, nous avons également découvert que les community land trusts et d’autres formes d’accession à la propriété avec partage des bénéfices sont tout aussi efficaces dans les marchés froids. Les principaux avantages du CLT dans les marchés froids sont la protection de l’état, de la qualité et de l’entretien des bâtiments situés sur le terrain loué et l’intervention en cas d’impayés hypothécaires afin de protéger la sécurité d’occupation et d’éviter les saisies.
L’expression abrégée que nous utilisons parfois dans le mouvement des community land trust est “gestion anticyclique” – fournir une protection spéciale pendant les périodes de turbulence du cycle économique où les maisons et les propriétaires sont les plus menacés. La plupart des programmes de logement et de développement communautaire aux États-Unis ont été conçus comme si le cycle économique n’existait pas. Les community land trusts sont particulièrement efficaces pour empêcher la perte de logements, de propriétaires et d’investissements publics, que ce soit en haut ou en bas du cycle économique. Nous allons à l’encontre des menaces et des dangers qu’une économie fluctuante fait peser sur les personnes à revenus faibles et modérés.
L’expression “shared equity homeownership” est un terme que vous avez contribué à populariser pour décrire le fonctionnement des fiducies foncières. Que signifie ce terme et comment cette forme de logement affecte-t-elle l’acheteur moyen ?
L’expression “shared equity homeownership” a été inventée en 2006 dans le cadre d’un projet de recherche parrainé par l’Institut national du logement. Ce projet avait pour but d’examiner la prévalence et les performances de diverses formes de logements occupés par leur propriétaire et dont la revente est limitée – les principaux exemples étant les community land trusts, les maisons et les appartements dont l’accès est limité par un acte notarié, et les coopératives à capital limité. Le comité consultatif que l’INSA a réuni pour superviser ce projet souhaitait un terme générique qui décrirait ces modèles et mécanismes de logements occupés par leur propriétaire et dont la revente est restreinte comme un secteur unique, où les caractéristiques organisationnelles et opérationnelles communes à toutes ces formes alternatives d’accession à la propriété sont plus importantes que les caractéristiques qui distinguent un modèle d’un autre.
Notre définition de travail a quelque peu évolué depuis 2006, l’année où l’INSA a publié les résultats de ses recherches dans un manuel intitulé Shared Equity Homeownership. Aujourd’hui, l’accent est davantage mis sur la manière dont ces modèles fonctionnent, en particulier dans la période qui suit la vente d’un logement, que sur la manière dont ces modèles sont structurés, comme c’était le cas auparavant. Ma propre définition, récemment présentée dans un article publié dans l’ABA Journal of Affordable Housing and Community Development Law, est que la copropriété est “un terme générique pour diverses formes de logements occupés par leur propriétaire et dont la revente est restreinte, dans lesquels les droits, les responsabilités, les risques et les bénéfices de la propriété sont partagés entre un ménage éligible qui achète le logement à un prix inférieur à celui du marché et un gestionnaire organisationnel qui protège l’accessibilité, la qualité et la sécurité de ce logement longtemps après son achat”.
Le partage des fonds propres ne se limite donc pas à un simple partage du produit de la revente de la maison. Vous partagez également un grand nombre de bâtons dans le faisceau de droits. Dans un logement conventionnel au prix du marché, un seul propriétaire détient l’ensemble (ou presque) des droits, des responsabilités, des risques et des bénéfices. Dans le cas d’une maison à capital partagé, nous dénouons ce faisceau et réattribuons ces bâtons entre le propriétaire individuel et une organisation qui reste dans le paysage pendant de nombreuses années. Dans le cas d’une fiducie foncière communautaire, cette organisation est une société à but non lucratif composée de membres de la communauté et d’un conseil d’administration élu par le peuple. Certaines des responsabilités et de nombreux risques liés à l’accession à la propriété sont assumés par la fiducie foncière communautaire plutôt que par le propriétaire seul.
Mais comment cela se passe-t-il en ce qui concerne la répartition des recettes de l’arrière-boutique ?
Dans tous les cas, le montant des fonds propres qu’un propriétaire de CLT peut retirer lors de la revente est plafonné. Cela permet au community land trust de racheter le logement à un prix inférieur à celui du marché. Le CLT se retourne ensuite et revend ce même logement à un prix permettant à une autre famille à revenu faible ou modéré de se l’offrir. Les CLT de tout le pays utilisent de nombreuses formules de revente différentes pour fixer ce plafond et déterminer le montant des fonds propres qu’un propriétaire gagnera lorsqu’il quittera son logement CLT. Au minimum, selon la plupart des formules, le propriétaire récupère sa mise de fonds, la partie amortie de son prêt hypothécaire et un crédit pour les améliorations qu’il a apportées à son logement après l’avoir acheté, ainsi qu’un retour sur son investissement initial, qui peut être faible ou important, selon la formule.
À Burlington, dans le Vermont, où je vis, le Champlain Housing Trust utilise une formule de revente selon laquelle les propriétaires récupèrent leur mise de fonds et le capital qu’ils ont versé sur leur prêt hypothécaire. Ils reçoivent un crédit pour les améliorations qu’ils ont pu apporter à leur logement et gagnent 25 % de la plus-value réalisée entre le moment de l’achat et celui de la revente. En moyenne, au bout de cinq ans et demi, un propriétaire revendra sa maison dans le cadre du TCS et repartira avec un montant supplémentaire de 12 000 à 15 000 dollars, en plus de l’acompte qu’il a versé au départ – c’est en tout cas ce qui s’est passé à Burlington au cours des 27 dernières années.
Si vous considérez l’achat d’une maison CHT uniquement comme un véhicule d’investissement, nous pouvons affirmer avec certitude qu’il s’agit d’un meilleur investissement que de placer votre argent sur un compte d’épargne ou même sur le marché boursier. À Burlington, les 233 propriétaires qui ont revendu une maison du TCS ont réalisé, en moyenne, un TRI annualisé de 31 % [internal rate of return], selon une étude récente de l’Urban Institute, intitulée Balancing Affordability and Opportunity. Cette même étude a révélé un TRI de 39 % dans le cadre d’un programme CLT à Duluth (Minnesota) et un TRI de 22 % dans le cadre d’un programme CLT à Boulder (Colorado).
En tant qu’investissement financier pur, l’achat d’un logement CLT est donc une très bonne affaire. Ce n’est pas une aussi bonne affaire, bien sûr, que celle que vous pourriez obtenir si vous aviez les moyens d’acheter un logement au prix du marché sans les restrictions – et si vous vous trouviez sur un marché immobilier fort. Un logement CLT est un mode d’occupation intermédiaire entre le statut de locataire, qui ne vous rapporte rien, et celui de propriétaire d’un logement au prix du marché, qui vous permet de bénéficier de toutes les retombées positives d’un marché en hausse.
L’un des rôles que vous avez joué dans le mouvement des community land trust est celui d’un historien informel. Pour ceux qui ne connaissent pas les origines des CLT, pouvez-vous mettre en lumière quelques-unes des forces clés qui ont contribué à l’émergence du mouvement ?
Les racines du mouvement sont anciennes et profondes, même si le modèle moderne est relativement récent. La première fiducie foncière communautaire aux États-Unis, New Communities Inc. a été créée en 1969. Les racines du modèle sont toutefois beaucoup plus anciennes. La façon dont les community land trusts traitent la propriété, avec une partie propriétaire du terrain et une autre partie propriétaire des améliorations structurelles sur le terrain, est une approche de la propriété foncière qui trouve ses racines dans les Garden Cities d’Angleterre, les coopératives agricoles en Israël (kibboutzim, moshavim) qui sont situées sur des terrains loués au Jewish National Fund, et le Gramdan Movement en Inde. Ce sont tous des exemples de communautés résidentielles et commerciales planifiées sur des terrains loués.
L’engagement du community land trust à être une organisation ouverte aux membres, avec un conseil d’administration où de nombreux intérêts sont représentés, trouve son origine dans le mouvement américain pour les droits civiques. Les dirigeants du premier community land trust sont tous issus du mouvement des droits civiques. Slater King, cousin germain de Martin Luther Kind, était président de l’Albany Movement. Il est également devenu le premier président de New Communities, Inc. Après sa mort tragique dans un accident de voiture, la présidence de New Communities a été confiée à Charles Sherrod. Le révérend Sherrod avait été organisateur de terrain pour le SNCC [Student Nonviolent Coordinating Committee] et avait ensuite fondé le Southwest Georgia Project.
Un autre élément important de l’histoire du premier CLT est son lien avec Koinoina Farms, situé juste à l’extérieur d’Albany, en Géorgie. Au plus fort du mouvement des droits civiques, cette communauté était une oasis d’harmonie raciale, où Blancs et Noirs géraient une ferme coopérative attaquée par le KKK. Ils avaient du mal à acheter du matériel agricole ou à vendre leurs produits agricoles aux entreprises locales. Slater King et Charles Sherrod étaient certainement au courant du travail effectué à Koinoina et le soutenaient. Bob Swann, qui a également participé à la création de New Communities et qui est devenu l’un des fondateurs du mouvement des community land trust, était le président de Friends of Koinoina, une organisation nationale qui a contribué à collecter des fonds pour la ferme et à vendre ses noix de pécan et d’autres produits agricoles. M. Swann était également présent lorsque Clarence Jordan et Millard Fuller ont commencé à jeter les bases d’Habitat for Humanity. En effet, on peut dire que Koina Farms a été le point de départ du mouvement des fonds fonciers communautaires et d’Habitat pour l’humanité.
Pouvez-vous nous parler de l’impact des community land trusts sur les taux de saisies immobilières ?
Le National Community Land Trust Network a suivi de près et mesuré les saisies immobilières au cours des dernières années. Le réseau dispose désormais d’une recherche très solide, documentant un taux d’impayés et un taux de saisie parmi les propriétaires de logements de community land trust qui est minuscule ; en effet, le taux de saisie parmi les propriétaires de CLT est plusieurs fois inférieur au taux de saisie national rapporté par la Mortgage Bankers Association pour les logements au prix du marché. Dans la dernière enquête du réseau, les CLT du pays ont déclaré un taux de saisie de seulement 0,56 % à la fin de l’année 2009. En comparaison, les taux de saisie rapportés par la MBA sont de 3,31 % pour les propriétaires détenant des prêts hypothécaires de premier ordre et de 15,58 % pour les propriétaires détenant des prêts hypothécaires à risque. La performance supérieure documentée par le National CLT Network est d’autant plus impressionnante que les CLT desservent des ménages beaucoup plus pauvres que la plupart des détenteurs d’hypothèques dans l’étude de la MBA sur les saisies immobilières.
À Burlington, le community land trust a permis à près de 650 ménages à faibles revenus d’accéder à la propriété au cours des 27 dernières années, tout en n’enregistrant que neuf saisies immobilières. Le Champlain Housing Trust n’a jamais perdu de terrains ou de maisons à la suite d’une saisie. Même dans les neuf cas où la fiducie foncière n’a pas pu empêcher la saisie, le CHT a pu protéger les actifs et conserver les terrains et les maisons dans son portefeuille. Il s’agit là d’un modèle de réussite répété par les CLT dans tout le pays.
Pourquoi les taux de saisie des community land trust sont-ils plus faibles ?
Cela commence avant même la vente du logement. Nous faisons un gros travail de préparation et d’éducation auprès des acheteurs potentiels afin qu’ils n’achètent que des maisons qu’ils peuvent se permettre. Le community land trust impose également un filtre sur les hypothèques potentielles afin de prévenir les prêts prédateurs et d’empêcher les gens de prendre des dispositions financières qui les mettent en danger. Les community land trusts intègrent également trois droits importants dans les hypothèques des maisons CLT. Tout d’abord, le community land trust veut être averti en cas d’impayé. Deuxièmement, le community land trust veut avoir le droit d’intervenir dans une situation de défaut de paiement et d’y remédier au nom du propriétaire si ce dernier ne peut pas le faire lui-même. Troisièmement, si malgré cette intervention, le community land trust n’est pas en mesure d’empêcher la saisie, le community land trust veut avoir le premier droit de racheter la maison en dehors de la saisie, ce qui permet au prêteur d’être remboursé tout en évitant la perte du terrain et de la maison du portefeuille du CLT. Enfin, la plupart des community land trusts, après avoir vendu une maison, maintiennent une relation continue avec le propriétaire. Nous ne nous contentons pas de vendre une maison, de prendre la photo du propriétaire, de lui serrer la main et de lui souhaiter bonne chance. Selon Connie Chavez, directrice exécutive du Sawmill Community Land Trust à Albuquerque, “nous sommes le promoteur qui ne s’en va pas”.
Parce que le community land trust ne disparaît pas, tout en maintenant une relation avec ses propriétaires et en réservant un tiers des sièges de son conseil d’administration aux personnes qui vivent sur ses terres, les propriétaires sont plus enclins à informer le CLT lorsqu’ils ont des problèmes. Ils ne le cachent pas. Ils s’adressent à nous, et nous savons donc s’ils prennent du retard dans leurs finances. Par ailleurs, les CLT facturent un droit de location pour l’utilisation de leur terrain. Généralement, la première chose que fait un propriétaire en difficulté financière est de cesser de payer le droit de bail du CLT. Nous disposons d’un système d’alerte précoce intégré qui nous indique lorsqu’un propriétaire est en difficulté. Cela permet au CLT de travailler avec les propriétaires avant qu’ils ne s’endettent davantage, qu’ils n’accusent un retard de paiement plus important. Cela permet au CLT d’intervenir à un stade précoce pour s’assurer que les difficultés à court terme ne conduisent pas à une saisie. Mettez tout cela ensemble et c’est pourquoi je pense que les CLT ont des taux de saisie bien inférieurs à ceux que connaissent les emprunteurs sur le marché normal de l’accession à la propriété.
Vous travaillez pour Burlington Associates depuis 1993, date à laquelle vous et vos partenaires avez aidé plus de 100 community land trusts dans tout le pays. Quelles tendances avez-vous observées dans le mouvement des CLT ?
La première tendance est une forte croissance. Alors qu’il n’existait qu’une douzaine de community land trusts au début des années 1980, on en compte aujourd’hui plus de 240. La prolifération des community land trusts est assez frappante, de même que leur dispersion à travers les États-Unis. Il existe aujourd’hui des CLT dans 45 États et dans le district de Columbia. Il existe également des community land trusts à Porto Rico. La première tendance que j’ai observée est donc la croissance : davantage de CLT, dispersés plus largement dans le paysage, ainsi qu’un nombre croissant de CLT disposant d’un portefeuille substantiel de terrains et de bâtiments sous leur gestion.
Deuxièmement, les community land trusts diversifient leurs activités. Au début, la plupart des CLT se concentraient sur le logement, en particulier sur les logements occupés par leur propriétaire. Aujourd’hui, les community land trusts développent et gèrent de nombreux types de logements différents, y compris des coopératives à participation limitée, des copropriétés, des logements locatifs, des parcs de maisons mobiles, des maisons de chambres et des refuges pour sans-abri. Par ailleurs, certains community land trusts font bien plus que du logement – ou n’en font pas du tout. Certains CLT se concentrent sur l’agriculture urbaine, les parcs de quartier, le développement axé sur les transports en commun, la création d’emplois, les espaces de bureaux ou les installations de services pour les quartiers du centre-ville. Ils diversifient également leurs partenariats stratégiques, travaillant plus étroitement que jamais avec les CDC, les églises, les organisations Neighbor-Works, les filiales d’Habitat for Humanity, ainsi qu’avec les jardiniers urbains et les défenseurs de l’environnement rural.
La troisième tendance est la régionalisation. Il y a 30 ans, voire 20 ans, presque tous les community land trusts travaillaient dans un seul quartier ou dans une seule petite ville. Aujourd’hui, nous avons des community land trusts qui couvrent plusieurs quartiers, une ville entière, un comté entier ou une région métropolitaine. Dans quelques États plus petits, comme le Delaware et le Rhode Island, les CLT couvrent l’ensemble de l’État. Nous assistons donc à une tendance des CLT à délimiter des zones de service beaucoup plus vastes que dans les premières années du mouvement.
Une autre tendance que nous observons pourrait être décrite comme la municipalisation. De plus en plus de community land trusts ont été créés ou soutenus par des municipalités ou des comtés. Il y a vingt ou trente ans, presque tous les CLT ont été créés en tant qu’organisations de base, issues de luttes locales visant à promouvoir le développement, à empêcher la gentrification, à prévenir les déplacements de population et à renforcer les capacités des quartiers à faibles revenus. Il existe encore aujourd’hui un certain nombre de community land trusts qui ont vu le jour de cette manière. Mais il y a de plus en plus de CLT dont le gouvernement local a contribué à la planification et à la création. Si vous regardez les nouveaux community land trusts d’aujourd’hui, vous verrez que beaucoup ont un lien avec la municipalité.
L’une des tendances que vous avez soulignées est le rôle croissant des autorités municipales dans le soutien au développement des fonds fonciers communautaires (community land trusts). Pourquoi cet intérêt et comment cela fonctionne-t-il ?
Les villes et les comtés s’intéressent aux community land trusts, avant tout parce que les municipalités accordent des subventions de plus en plus élevées par logement pour aider les personnes à faible revenu à devenir propriétaires de leur logement. Les fonctionnaires prudents ne veulent pas voir ces subventions disparaître en période de pénurie budgétaire. Que la politique d’une ville penche à gauche ou à droite, il y a un désir de s’assurer que tout investissement public reste dans un projet et ne soit pas perdu. Le principal intérêt des villes et des comtés pour les CLT est né d’une nouvelle préoccupation pour le maintien des subventions – une priorité pour verrouiller l’investissement public en place.
Deuxièmement, les responsables municipaux souhaitent s’assurer que les logements abordables produits grâce au zonage inclusif, au zonage incitatif et à d’autres programmes similaires ne sont pas perdus. Lorsque les pouvoirs publics accordent une concession réglementaire à un promoteur ou exigent la fourniture de logements abordables comme condition d’approbation du zonage, les villes veulent s’assurer que ces logements restent abordables pendant plus de 5, 10 ou 20 ans. Les fonds fonciers communautaires sont un moyen efficace d’y parvenir, qu’il s’agisse de logements locatifs ou de logements en propriété.
Récemment, l’intérêt croissant des municipalités pour les TOD ( [transit oriented development] ) a attiré un tout nouvel ensemble de fonctionnaires vers le modèle des community land trust. Si vous souhaitez vraiment préserver une diversité d’utilisations et de revenus dans une zone de redéveloppement entourant un nouvel arrêt de transport en commun, la seule façon d’y parvenir est de mettre en place des contrôles à long terme sur les terrains et les bâtiments. Sinon, en très peu de temps, seuls les usages et les revenus les plus élevés domineront cette zone, évinçant tout le reste. Les fiducies foncières communautaires sont un complément parfait à l’ATD – un moyen de perpétuer un engagement en faveur de l’équité sociale parallèlement à un investissement public considérable dans le train léger, la croissance intelligente, les parcs publics et d’autres infrastructures.
Les fiducies foncières parrainées par la ville fonctionnent-elles ? Avons-nous suffisamment de données pour le savoir ?
Nous disposons de beaucoup d’informations sur les CLT dans les villes petites et moyennes. Là, nous avons des antécédents de réussite et de durabilité. Dans les grandes villes, certains efforts sont trop récents ou n’ont pas été testés pour que l’on puisse se prononcer avec certitude. Chicago, Irvine (Californie), Atlanta, Sarasota (Floride) sont autant d’exemples de villes qui consacrent des ressources importantes à la création de fonds fonciers communautaires. L’échelle est tellement différente. À Chicago, si vous ajoutez 200 unités de logements abordables en permanence, l’effet sera bien moindre que dans une ville plus petite comme Duluth, dans le Minnesota. Il est donc difficile de mesurer l’impact et le succès de ces initiatives pour l’instant.
Le cas le plus intéressant qui se présente actuellement est celui d’Atlanta, où le plus grand projet de réaménagement urbain des États-Unis est en cours. L’Atlanta Beltline s’est engagée dès le début à empêcher les déplacements dans le cadre de ce vaste projet TOD [transit-oriented development]. Le Beltline Partnership, sous la direction d’une femme dynamique et socialement consciente nommée Valarie Wilson, a joué un rôle de premier plan en soutenant le développement d’un “serveur central”, l’Atlanta Land Trust Collaborative, qui lancera et soutiendra le développement d’un certain nombre de community land trusts de quartier le long du corridor de 22 miles de la ligne de métro léger du Beltline. Le Collaborative et les CLT locaux sont mis en place pour veiller à ce que les habitants à faibles et moyens revenus profitent des avantages de l’investissement de la ville dans les TOD et ne subissent pas le fardeau du déplacement. Il est trop tôt pour dire comment les choses se passeront, mais il est remarquable et très impressionnant de constater que les habitants d’Atlanta ont planifié leur réussite. Ils ont essayé d’anticiper les externalités négatives et les inégalités sociales qui résultent souvent d’un investissement public massif dans la “rénovation urbaine”. Ils ont intégré l’équité sociale dans leur planification dès le premier jour.
Pouvez-vous nous parler des efforts déployés à la Nouvelle-Orléans pour créer des réseaux locaux de fiducies foncières communautaires interconnectées ?
Il y a un double effort à la Nouvelle-Orléans. Dans le Lower Ninth Ward, l’accent est mis sur l’utilisation d’un CLT pour le logement, où une organisation existante, la Neighborhood Empowerment Network Association (NENA), parraine un programme de fiducie foncière. Il existe également un effort à l’échelle de la ville, le Crescent City Community Land Trust, qui a été mis en place pour soutenir la NENA, mais aussi pour soutenir les community land trusts dans les quartiers de la Nouvelle-Orléans. Le Crescent City CLT se concentre non seulement sur la production et la préservation de logements abordables, mais aussi sur le redéveloppement de couloirs et de quartiers commerciaux dans les quartiers les moins riches.
Pouvez-vous décrire les efforts déployés à Cleveland, dans l’Ohio, pour développer des coopératives sur des terrains appartenant à des collectivités locales ?
Il ne faut pas oublier qu’il existe deux initiatives de CLT à Cleveland. Le Community Land Trust of Greater Cleveland, anciennement le Cuyahoga CLT, existe depuis dix ans et développe et gère des logements occupés par leur propriétaire et dont la revente est limitée. Un deuxième projet de CLT a vu le jour plus récemment dans le cadre de la planification globale du réaménagement de Greater University Circle. Dans ce dernier cas, la décision a été prise de créer un community land trust en tant que filiale de l’Evergreen Cooperative Corporation. Le CLT ne sera pas une société indépendante et autonome.
Je pense que cette idée d’imbriquer un community land trust dans une structure coopérative est susceptible d’être reproduite dans d’autres endroits. À Cleveland, les trois éléments que je trouve les plus intéressants et les plus novateurs sont (1) l’intégration du CLT dans un groupe d’entreprises coopératives, (2) le lien entre le CLT et la planification du réaménagement du Greater University Circle et (3) l’accent mis par le CLT sur la création d’emplois et les questions de main-d’œuvre en tant que première priorité. Il est possible que le CLT se tourne vers le logement par la suite, mais son objectif initial sera d’assembler et de détenir des terrains pour des entreprises détenues et gérées par des coopératives, des entreprises qui créent des emplois pour les résidents d’un quartier à faibles revenus. Je pense que cela va permettre de repousser les limites du CLT et de fournir de nouveaux modèles et de meilleures pratiques qui pourront être reproduits et inspirer les community land trusts de tout le pays. C’est un trio assez étonnant : une fiducie foncière communautaire dans une structure imbriquée de coopératives, liée explicitement à un très grand plan de réaménagement urbain, axé sur la création d’emplois. Il s’agit là d’innovations de pointe dont les community land trusts de tout le pays peuvent s’inspirer, et je suis donc très enthousiaste à ce sujet.
Ces dernières années, les villes et les comtés ont été de plus en plus nombreux à créer des banques foncières afin de planifier publiquement la réutilisation productive des terrains vacants. Quels sont les liens entre les community land trusts et ces entités publiques ?
Les banques foncières municipales font très bien certaines choses : elles acquièrent des propriétés abandonnées, des terrains contaminés et des bâtiments à l’abandon ; elles effacent les titres de propriété ; elles remédient aux toxines présentes dans le sol ; elles démolissent les bâtiments à l’abandon ; et elles préparent ces sites en vue d’un redéveloppement. Ce qu’ils font moins bien, c’est de rendre des comptes aux habitants des quartiers dans lesquels ils acquièrent des terrains, de déterminer ce qu’il doit advenir des terrains une fois que le titre de propriété a été acquitté et que les problèmes ont été résolus, et de préserver l’accessibilité, l’état et la sécurité des logements et des autres bâtiments construits sur les terrains assainis après qu’ils ont quitté la banque foncière. Ce sont ces dernières activités qu’un CLT réalise particulièrement bien. Il semblerait qu’il y ait ici un potentiel de partenariat, où la banque foncière publique acquiert, détient et améliore les terrains, puis les transmet à un community land trust, ce dernier assurant la gestion à long terme des terrains et de tous les bâtiments qui y sont construits.
Aux États-Unis, le bilan des agences de rénovation urbaine, des autorités de réaménagement et des banques foncières publiques n’est pas très bon lorsqu’il s’agit de savoir ce qu’il advient des terrains une fois qu’ils ont quitté l’inventaire des banques foncières. La plupart des banques foncières sont conçues pour conserver les terrains pendant cinq ans au maximum et les remettre sur le marché. Dans la plupart des banques foncières, ces terrains sont vendus au prix le plus élevé ; par conséquent, une grande partie de ces terrains est perdue pour le logement abordable, les entreprises communautaires et le développement équitable. Une banque foncière n’est pas suffisante pour intégrer dans le système une responsabilité et une gestion à long terme.
Ce qui se passe à Atlanta est un partenariat évolutif entre la City of Atlanta-Fulton County Land Bank et l’Atlanta Land Trust Collaborative. Je sais qu’à Cleveland, il a été question de négocier quelque chose de similaire pour le CLT Evergreen, mais je ne pense pas que la conversation soit aussi avancée qu’à Atlanta.
Quel est le montant des subventions nécessaires pour assurer la viabilité des fonds fonciers communautaires ?
Il faut faire la distinction entre le soutien extérieur à la gestion et le soutien extérieur au développement. Les community land trusts se fixent pour objectif de constituer un portefeuille d’une taille suffisante pour générer en interne des revenus suffisants pour couvrir les coûts de gestion, c’est-à-dire pour payer leur personnel et couvrir leurs frais de fonctionnement liés à la surveillance de l’accessibilité, de l’état et de la sécurité des bâtiments situés sur les terrains des community land trusts. Tant qu’un community land trust n’a pas constitué un portefeuille important, il est entièrement dépendant des subventions publiques et privées pour l’aider à payer ses frais de fonctionnement. Même lorsqu’un community land trust plus important, avec un portefeuille de 100, 200 ou 300 logements, est en mesure de couvrir les coûts de gestion, il n’atteindra jamais le point où il pourra accumuler un surplus suffisant pour développer son prochain projet. Les CLT dépendront toujours des fonds publics et des contributions privées pour intégrer des terrains dans leurs portefeuilles et pour ramener le prix des logements à un niveau abordable pour les personnes à revenus faibles et modérés. Il existe donc un potentiel de durabilité et d’autosuffisance du côté de la gestion, mais c’est impossible du côté du développement.
Il n’y a rien dans la fiducie foncière communautaire qui fasse qu’il soit moins coûteux pour une fiducie foncière communautaire d’assembler des terrains et de développer des logements abordables que pour n’importe qui d’autre. Les terrains coûtent ce qu’ils coûtent, et les deux par quatre pour la construction coûtent ce qu’ils coûtent. Et les personnes à faibles revenus seront toujours trop pauvres pour acheter une maison sans beaucoup d’aide. C’est ainsi que fonctionne le monde. Si les personnes à revenu faible ou modéré pouvaient devenir propriétaires sans aide publique, les programmes d’aide à l’accession à la propriété financés par l’État ne seraient pas nécessaires. Au début de la Grande Dépression, le taux d’accession à la propriété aux États-Unis était de 45 %. Sans l’intervention des pouvoirs publics, ce taux serait encore de 45 %, au lieu d’être proche de 67 %.
Le logement “abordable” n’existe pas. Il n’existe que des logements subventionnés, où l’argent public, les pouvoirs publics ou les dépenses fiscales publiques ont contribué à mettre un bien coûteux à la portée de personnes exclues du marché. C’est vrai si vous êtes une personne de la classe moyenne qui bénéficie de prêts à faible taux d’intérêt accordés par une agence nationale de financement du logement et d’une politique fiscale favorisant les propriétaires, ou si vous êtes un ménage à faibles revenus bénéficiant d’une aide à la location. Il existe des logements subventionnés pour les trois quarts de la population. C’est simplement que certaines subventions publiques sont plus évidentes et politiquement plus vulnérables que d’autres.
La plus grande subvention publique dont nous disposons aux États-Unis est la déductibilité des intérêts hypothécaires. Il s’agit d’une subvention fédérale de 130 milliards de dollars par an pour les propriétaires, dont la majeure partie est empochée par les propriétaires les plus riches, ce qui éclipse le montant total de l’argent que le HUD [ministère américain du logement et du développement urbain] distribue chaque année pour tous les autres programmes de logement abordable et de développement communautaire combinés.
Existe-t-il des moyens spécifiques de modifier les politiques publiques – au niveau local, étatique ou fédéral – afin de mieux soutenir les fonds fonciers communautaires ? Quels changements recommanderiez-vous ?
Une grande partie de l’argent dont dépend la croissance des community land trusts provient de programmes fédéraux, tels que CDBG [Community Development Block Grants], HOME [HOME Investment Partnerships Program], NSP [Neighborhood Stabilization Program], de programmes d’intempérisation et du marché secondaire – Fannie Mae et Freddie Mac. Tous ces programmes sont actuellement dans le collimateur du GOP.
De quoi les fonds fonciers communautaires ont-ils besoin ? Elles ont besoin du financement public sur lequel elles se sont appuyées pour se développer et survivre. Les community land trusts n’ont rien de magique. Ils ont besoin de fonds propres s’ils veulent fournir des logements abordables et des équipements collectifs à des personnes trop pauvres pour le faire elles-mêmes. Les CLT peuvent s’endetter sur le marché privé. Mais les fonds propres proviennent essentiellement du secteur public. Une fois que nous avons intégré des terrains et des logements dans nos portefeuilles, nous n’avons plus besoin d’autant de subventions supplémentaires. Mais il faut d’abord faire entrer les biens dans le système. Le besoin le plus important est celui des fonds propres.
La deuxième préoccupation actuelle des community land trusts ou de tout promoteur de logements abordables est d’obtenir des prêts hypothécaires abordables avec des critères de souscription qui ne vous empêchent pas de servir les acheteurs de logements à faibles revenus que vous essayez de servir. Avec l’éclatement de la bulle immobilière, les prêteurs ont resserré leurs critères de souscription et ont rendu plus difficile l’obtention de prêts pour nos concitoyens – même si nous avons la preuve que nos acquéreurs sont rarement en défaut de paiement ; et lorsqu’ils le sont, nous sommes là pour les soutenir et empêcher les saisies. Néanmoins, les CLT sont toujours confrontés à des restrictions de prêts par le biais des agences de financement du logement des États et des consolidations bancaires. De nombreux prêteurs qui ont prêté aux community land trusts dans le passé ont fusionné avec des banques plus importantes qui ne connaissent pas aussi bien le modèle.
Le troisième domaine auquel nous allons devoir nous attaquer est celui des taxes foncières locales, de sorte que les taxes s’alignent sur la valeur de revente de la maison. Il est difficile d’entrer dans les détails ici, car il s’agit d’un problème très disparate, qui diffère d’un État à l’autre et d’une ville à l’autre.
Un quatrième domaine problématique pour nous est le FHA [Federal Housing Administration]. Le mouvement des community land trust a négocié avec la FHA pendant cinq administrations présidentielles, en essayant d’obtenir des changements dans les règles de la FHA afin de permettre aux prêteurs d’utiliser plus facilement l’assurance et les produits de la FHA pour financer des maisons CLT dont la revente est restreinte. Nous essayons toujours d’obtenir ces changements, mais je pense que nous sommes enfin sur le point d’y parvenir. Je pense que cette administration va enfin modifier le programme FHA afin de faciliter l’obtention de prêts FHA pour les logements soumis à des restrictions de revente, éliminant ainsi un obstacle majeur auquel se heurtent les CLT depuis de nombreuses années.
Pouvez-vous nous parler du rôle joué par le National Community Land Trust Network dans l’expansion du mouvement ?
Le National Community Land Trust Network fonctionne comme une sorte d’association commerciale pour les CLT aux États-Unis. Il s’agit d’une organisation de membres gouvernée par les CLT eux-mêmes. Elle a pour but de défendre et de soutenir les intérêts de ses membres, de leur fournir une assistance technique et de les former. Le 11 Network a pris la tête des négociations avec le HUD et la FHA, cherchant à modifier les règles de cette dernière. Le réseau a également contribué à la construction du mouvement CLT en forgeant des alliances stratégiques avec d’autres intermédiaires nationaux tels que NeighborWorks America, Habitat for Humanity International et Cornerstone Partnership.
L’Académie CLT est l’un des programmes les plus anciens et les plus importants du réseau. L’Académie est un programme agréé sous l’égide du réseau, doté d’un statut semi-autonome et de son propre conseil d’administration. L’Académie est l’organe de formation et de recherche du réseau. Elle comprend deux départements : l’un se consacre à l’élaboration de cours, de séminaires, de formations et de webinaires afin d’améliorer les normes de pratique dans le domaine et l’autre se concentre sur la recherche et les publications. Ce dernier département supervise l’étude annuelle sur les saisies immobilières et a récemment produit un nouveau manuel technique et un modèle de bail foncier. Il est également impliqué dans la collecte des meilleures pratiques, évaluant ce qui fonctionne bien et ce qui ne fonctionne pas si bien dans le monde des CLT. Ces “meilleures pratiques” sont ensuite transmises au département des programmes d’études, où elles deviennent le contenu des futures formations.
Quels sont, selon vous, les défis ou les opportunités les plus importants auxquels sont confrontés les fonds fonciers communautaires aujourd’hui, alors que le mouvement s’étend et se diversifie ?
L’un des points forts du modèle CLT est sa polyvalence dans la manière dont les CLT sont structurés, exploités et appliqués. Mais un modèle aussi plastique et aussi malléable court le risque de devenir tout pour tout le monde. La tentation est grande de supprimer les éléments clés du modèle que vous jugez politiquement gênants. Le risque est de diluer les valeurs fondamentales du modèle au point qu’il ne soit plus juste de l’appeler “community land trust”. La polyvalence est une force, mais il y a toujours un risque de dilution : vous modifiez ou supprimez tellement de caractéristiques et de valeurs essentielles que les pièces ne s’emboîtent plus pour atteindre les objectifs de justice sociale et de développement économique que vous vous êtes fixés.
Il y a toujours eu une tension dans l’évolution de ce modèle. Vous ne voulez pas être puriste au point de ne pas permettre la flexibilité et la variation. En même temps, il ne faut pas être laxiste, laisser faire au point d’appeler n’importe quoi “community land trust” simplement parce qu’il contient un ou deux petits éléments de l’ensemble. Il n’est pas rare aujourd’hui de rencontrer des personnes issues du monde de l’administration, de la banque ou des affaires qui déclarent : “J’aime beaucoup la location de terrains, le maintien des subventions et l’accessibilité permanente, mais ces éléments démocratiques qui accompagnent le CLT sont un peu trop désordonnés”. Ce qu’ils disent, bien sûr, c’est que la démocratie ralentit les choses. La démocratie est un obstacle. Pourquoi ne pas supprimer le “C” de community land trust ?
Mais dans ce mouvement, nous pensons qu’il y a des raisons pratiques, morales et politiques à la manière dont le CLT “classique” est structuré. Vous pouvez modifier cette structure. Vous pouvez l’adapter aux conditions, priorités et besoins locaux. Mais vous ne pouvez pas simplement supprimer des éléments essentiels d’organisation, de propriété ou de fonctionnement sans endommager gravement le modèle lui-même.
Quelles sont, selon vous, les priorités les plus importantes pour le mouvement au cours des 5 à 10 prochaines années ? Qu’espérez-vous voir se réaliser ?
J’aimerais voir augmenter le nombre de community land trusts. J’aimerais voir une augmentation de l’échelle des fiducies foncières communautaires individuelles. Et j’aimerais que l’on fasse davantage de progrès pour assurer la pérennité des organisations que nous avons créées. Tout objectif pour le mouvement CLT devrait inclure ces trois éléments : le nombre, l’échelle et la durabilité.
Il s’agit d’un objectif ambitieux, non seulement pour les CLT aux États-Unis, mais aussi pour les CLT dans d’autres pays. Des mouvements CLT vigoureux sont actuellement en cours en Australie et en Angleterre. Des CLT sont en train de voir le jour en Belgique et au Canada. J’ai été invité dans tous ces pays au cours des dernières années, pour m’entretenir avec des organisateurs de CLT très intelligents qui appliquent le modèle et le modifient de façon merveilleuse. Le mouvement CLT aux États-Unis pourrait bientôt apprendre autant d’eux qu’ils apprennent de nous.
Un autre espoir que j’ai pour le mouvement CLT ici aux États-Unis est que nous continuions à accorder une attention particulière à la diversité raciale, en veillant à ce que les communautés de couleur soient incluses dans tout ce que nous faisons. Dans la gouvernance du mouvement, dans les formations que nous organisons, dans la priorité que nous accordons à l’allocation des ressources du réseau, nous devons veiller à ce que les communautés de couleur ne soient pas laissées de côté. L’Académie et le réseau accordent actuellement une attention particulière à l’application des fiducies foncières communautaires à ce que nous appelons les “Heritage Lands”, c’est-à-dire les biens fonciers des communautés de couleur où l’avenir de la communauté dépend de la personne qui contrôle le terrain. Si les personnes de couleur à revenu faible ou modéré sont privées de terres de plus en plus précieuses, alors, en tant que mouvement, nous aurons manqué l’occasion de fournir cet outil puissant aux communautés les plus menacées. Nous aurons manqué l’occasion d’aider les personnes de couleur à “prendre position et à s’approprier la terre”, pour reprendre les termes de la Dudley Street Neighborhood Initiative à Roxbury, dans le Massachusetts.
Lorsque des villes universitaires, des communautés suburbaines et des stations balnéaires s’intéressent de plus en plus aux fonds fonciers communautaires, la tentation est grande de déplacer les ressources dans leur direction. Ce sont des endroits où il est plus facile de faire du développement, des endroits où vous avez le soutien du pouvoir en place. La construction de logements pour les travailleurs des hôpitaux ou de logements inclusifs pour les policiers et les pompiers dans une communauté aisée en sont des exemples parfaits. Il n’y a rien de mal à cela ; en effet, les fonds fonciers communautaires remportent un franc succès en ouvrant des enclaves aisées à des personnes qui ne pourraient pas y vivre autrement. Mais, dans le même temps, nous ne pouvons pas négliger les personnes et les lieux qui ont besoin d’une fiducie foncière communautaire comme rempart contre le pouvoir en place, un rempart contre les forces économiques qui tendent à déplacer les personnes à faibles revenus, en particulier les personnes de couleur à faibles revenus, lorsque les marchés de l’immobilier deviennent très chauds – ou très froids. Nous essayons de faire en sorte que ces communautés ne soient pas négligées.
Le CLT est né du mouvement des droits civiques. Si nous voulons rester fidèles à nos racines et à nos valeurs, nous devons continuer à donner la priorité aux personnes qui ne font pas partie du courant politique et économique dominant. Nous devons continuer à embrasser ce que la théologie de la libération d’autrefois appelait “une option préférentielle pour les pauvres”. Cet engagement doit être intentionnel. Il doit être orienté. Il doit être conscient. C’est le fondement moral sur lequel les CLT doivent s’appuyer – et dont ils doivent continuer à tirer leur raison d’être et leur vitalité – dans les bons comme dans les mauvais moments.