Étude de cas : NeighborSpace (Chicago, IL)

NeighborSpace est peut-être l’organisation existante la plus proche de ce qui pourrait être considéré comme un modèle de fiducie foncière à serveur central pour l’agriculture urbaine. Un examen plus approfondi de l’histoire et de la structure de NeighborSpace montre comment un modèle de serveur central pour l’agriculture urbaine pourrait être développé dans d’autres villes.

Histoire de NeighborSpace

NeighborSpace a été créé en 1996, à l’issue d’un processus de planification urbaine qui a abouti à la conclusion que Chicago se classait au 18e rang sur 20 villes de taille comparable en termes d’espaces ouverts par habitant. Les auteurs du rapport CitySpace, issu de ce processus de planification, y ont vu une source d’inquiétude : Chicago pourrait être moins compétitive que d’autres villes pour attirer les entreprises.

Le rapport CitySpace a également décelé des opportunités. Chicago regorgeait de terrains vagues – environ 55 000, soit près de 15 % de la superficie totale de la ville. Près de 30 % de ces terrains appartenaient déjà à des organismes publics ou à des organisations à but non lucratif, et 17 % étaient en retard dans le paiement des impôts. Ces terrains vacants constituaient une ressource prête à l’emploi pour la création de nouveaux espaces ouverts.

Le rapport identifie le développement comme une menace pour les jardins communautaires en particulier. Mais la question se pose de savoir quelle est la meilleure agence pour prendre en charge et préserver ces espaces ouverts gérés par la communauté. Il était difficile pour la ville ou le district des parcs d’assumer la propriété, car les jardins présentaient des risques et des complexités différents de ceux des autres propriétés de la ville. Ils étaient plus petits et plus dispersés que les parcs de la ville et nécessitaient de travailler en coopération avec des groupes de jardiniers.

Le rapport CitySpace recommande la création d’une nouvelle entité, NeighborSpace. Il s’agirait d’une fiducie foncière destinée à accueillir des jardins urbains. En 1996, un accord intergouvernemental entre la ville de Chicago, le Cook County Forest Preserve et le Chicago Park District a créé NeighborSpace, une nouvelle fiducie foncière dont la mission est de détenir des terrains pour de tels jardins dans la ville de Chicago.

Au départ, la quasi-totalité du financement de NeighborSpace provenait de ses trois fondateurs gouvernementaux. Chaque partenaire gouvernemental a fourni 100 000 dollars par an pour les opérations de NeighborSpace. En retour, le personnel de NeighborSpace s’est efforcé de faire en sorte que les avantages offerts par la fiducie foncière soient évidents pour les élus et les commissaires aux parcs. Le dernier directeur exécutif, Ben Helphand, s’est de plus en plus attaché à collecter des fonds auprès de fondations et de donateurs privés.

La genèse et la structure de financement de NeighborSpace expliquent pourquoi, aujourd’hui encore, de nombreux sièges de son conseil d’administration sont réservés à des personnes désignées par les trois partenaires gouvernementaux fondateurs. Trois sièges sont occupés par des membres du Chicago Park District, trois autres par des fonctionnaires de la ville et trois par la Forest Preserve. D’autres membres du conseil d’administration sont des employés d’organismes régionaux de gestion des espaces verts, de l’université de Chicago et d’autres organisations à but non lucratif.

Fin 2015, Neighborspace gère un peu plus de 100 sites. Il s’agit d’une petite fraction des centaines de jardins communautaires de Chicago. Mais dans l’ensemble, il s’agit d’une superficie assez importante : 23,1 acres, soit environ 17 terrains de football d’espaces verts, sont détenus en fiducie.

Que fait NeighborSpace ?

NeighborSpace assume de nombreux rôles qui pourraient être considérés comme faisant partie d’un modèle de serveur central. Mais les rôles qu’il assume sont tout aussi importants que ceux qu’il laisse aux organisations communautaires. Comme le dit Helphand, les jardins communautaires appartiennent à la fiducie foncière, “qui détient le titre de propriété et satisfait aux exigences en matière d’assurance et aux autres obligations liées à la propriété”.

Acquérir des terres et garantir les titres de propriété : Une grande partie des terres détenues par les NS pour les jardins et les fermes appartenait autrefois à la ville. M. Helphand note que la ville fait don de terrains et investit souvent dans l’infrastructure des jardins “parce que les administrations successives et les membres du conseil municipal ont donné la priorité à ces espaces communautaires, mais aussi parce que notre processus est prévisible”.

NeighborSpace a également appris à bien travailler avec les échevins qui, grâce à la coutume du privilège de l’échevinage, “contrôlent la plupart des décisions relatives à l’utilisation des terres dans leurs quartiers, en particulier lorsqu’il s’agit de transférer des terres appartenant à la ville”. Cela signifie qu’un conseiller municipal a le pouvoir discrétionnaire de fixer des exigences locales pour les jardins avant que le terrain puisse être transféré à NeighborSpace. Dans un cas précis, un conseiller municipal a choisi de créer une règle selon laquelle un jardin devait avoir fait ses preuves pendant trois saisons avant qu’il n’approuve la préservation de son terrain par le biais d’un transfert à NeighborSpace.

Tests environnementaux et remédiation : NeighborSpace détient le terrain à perpétuité, ce qui, comme le fait remarquer Helphand, soulève des risques juridiques et environnementaux qui doivent être traités avant de prendre le titre de propriété. NeighborSpace prend non seulement le titre de propriété, mais aussi la responsabilité du site à perpétuité, ce qui accroît les risques de contamination environnementale. C’est pourquoi NeighborSpace entreprend une évaluation environnementale approfondie de chaque site qu’elle acquiert.

Lorsque ce processus révèle une contamination, NeighborSpace peut aider les groupes communautaires à obtenir un financement pour l’assainissement. Avec le soutien de l’échevin local, les fonds provenant de l’Open Space Impact Fees constituent une source de financement pour l’assainissement. Dans d’autres cas, NeighborSpace a aidé des groupes communautaires à obtenir des subventions de fondations privées.

Assurance et exonération fiscale : Lorsque NeighborSpace est en mesure d’obtenir un titre de propriété permanent sur un terrain non contaminé pour un jardin communautaire, il aide également les jardiniers en étendant sa couverture de responsabilité aux activités de jardinage. Cela signifie que les jardiniers eux-mêmes n’ont pas à payer pour une telle couverture. Dans les cas où les sites de NeighborSpace ont été utilisés pour des fermes urbaines, l’organisation de l’agriculture urbaine est responsable de l’assurance responsabilité civile.

Pour les jardins communautaires et les fermes urbaines gérés par des organisations à but non lucratif, NeighborSpace est également en mesure d’obtenir une exonération de l’impôt foncier pour le site. Ainsi, un terrain à faible coût est disponible à perpétuité pour le jardinage et à long terme pour les fermes urbaines gérées par des organisations à but non lucratif.

Accès à l’eau et urgences en matière d’intendance : NeighborSpace aide à mettre en place des raccordements permanents à l’eau sur les sites qu’elle protège pour les jardins communautaires et les fermes urbaines. Cela peut être assez coûteux ; de nombreux jardins qui ne sont pas détenus par la fiducie foncière ont des raccordements temporaires aux bouches d’incendie voisines. La fiducie foncière a également aidé les jardins à apprendre à économiser l’eau en menant une enquête sur les méthodes d’arrosage et en partageant les meilleures pratiques.

NeighborSpace peut également aider les jardiniers communautaires à réparer les infrastructures défectueuses, à assurer la transition des dirigeants et à faire face aux situations d’urgence. M. Helphand fait remarquer que pour un jardin agissant seul, un arbre abattu ou une personne qui franchit une clôture en voiture peut être un événement majeur qui menace son existence. Mais avec le soutien de NeighborSpace, il est possible de faire face à de telles situations d’urgence.

Qu’est-ce que NeighborSpace ne fait pas ?

Le succès du modèle NeighborSpace est attribuable non seulement à ce que fait la fiducie foncière, mais aussi à ce qu’elle ne fait pas. En bref, elle laisse l’organisation de la communauté aux organisations communautaires. Avant d’envisager d’obtenir le titre de propriété d’un jardin communautaire, NeighborSpace exige qu’une organisation communautaire partenaire en prenne la responsabilité, ainsi qu’au moins trois responsables de jardin et au moins dix acteurs communautaires. Pour l’essentiel, NeighborSpace laisse la gouvernance et la gestion des jardins aux partenaires communautaires, à condition qu’ils satisfassent aux exigences minimales en matière d’assurance.

NeighborSpace s’agrandit pour accueillir des fermes urbaines à but non lucratif

Vers 2010, Growing Home, une ferme urbaine à but non lucratif située dans le quartier South Side d’Englewood, a saisi l’occasion de s’agrandir. De l’autre côté de la rue, il y avait un terrain vacant appartenant à la ville, après avoir été transféré de l’inventaire de la ville. Plutôt que de chercher à s’approprier cette nouvelle propriété, l’équipe de Growing Home a tenté quelque chose de différent. Elle a cherché à faire transférer la parcelle de la ville à NeighborSpace, puis à louer le terrain à la fiducie foncière.

Jusqu’à présent, NeighborSpace n’avait détenu des terres que pour des jardins communautaires – détenir des terres pour une ferme commerciale, bien qu’à but non lucratif, était une nouvelle proposition. Cette proposition a suscité des discussions au sein du conseil d’administration de NeighborSpace, qui devait décider si une telle utilisation des terres s’inscrivait dans sa mission d’espace ouvert géré par la communauté. En fin de compte, le conseil a convenu que la transaction pouvait être réalisée sans modifier les statuts de la fiducie foncière. Au cours de ce processus, il a défini des critères approximatifs pour la détention de terres destinées à des fermes urbaines : une ferme doit être gérée par une organisation à but non lucratif ; il ne peut s’agir d’une ferme d’intérieur, ni de structures permanentes sur le site (bien que les serres soient autorisées) ; et le site ne doit pas être trop grand. Ce dernier critère reste assez vague et dépend du contexte du site.

Bien entendu, les autorités municipales ont également dû accepter de transférer des terres agricoles à une fiducie, plutôt que directement à une organisation agricole. Mais de leur point de vue, le fait que NeighborSpace soit propriétaire du terrain permet de résoudre certains des problèmes liés à la préparation du site, puisque la fiducie foncière peut aider à coordonner et à collecter des fonds pour les tests environnementaux et les mesures correctives nécessaires. Comme il peut s’agir d’un investissement important – de l’ordre de plusieurs centaines de milliers de dollars – le fait de savoir que le terrain restera en fiducie et sera utilisé comme espace ouvert même si l’organisation à but non lucratif n’est plus en mesure de l’utiliser contribue à garantir l’investissement public dans la préparation du terrain.

L’expérience qui a débuté à Honore Street a contribué à susciter une nouvelle réflexion sur la manière dont les terrains vacants peuvent être gérés et utilisés, en servant de modèle pour le transfert de terrains appartenant à la ville à NeighborSpace, qui les destine à des exploitations agricoles à but non lucratif. D’autres projets ont commencé à suivre. À East Garfield Park, un quartier à faibles revenus et à majorité afro-américaine du West Side de Chicago, NeighborSpace détient désormais 2,6 acres de terrain pour la ferme urbaine Chicago FarmWorks, qui cultive des légumes destinés à être vendus en gros au Greater Chicago Food Depository. Les responsables des agences municipales et des fondations locales, désireux de développer l’agriculture urbaine commerciale à Chicago, en sont venus à considérer la fiducie foncière comme un outil utile pour atteindre cet objectif.