Qu’est-ce qu’une fiducie foncière communautaire ?

Un community land trust(CLT) est une société à but non lucratif qui détient des terrains pour le compte d’une communauté locale, tout en assurant la gestion à long terme de logements abordables, de jardins communautaires, de bâtiments municipaux, d’espaces commerciaux et d’autres actifs communautaires pour le compte d’une communauté.

Les Community land trusts (CLT) existent depuis moins de 50 ans, mais leurs racines sont bien plus anciennes. Les précurseurs des CLT modernes se trouvent dans les cités-jardins d’Angleterre, le mouvement Gramdan en Inde et les communautés moshav d’Israël, ainsi que dans de nombreuses colonies à taxe unique et communautés planifiées de terres louées créées aux États-Unis dans la première moitié du XXe siècle.

L’organisation à but non lucratif généralement considérée comme le “premier CLT”, New Communities, Inc. a été fondée dans le sud-ouest de la Géorgie en 1969, à la suite du Mouvement des droits civiques du Sud. Dix ans plus tard, seule une poignée de CLT étaient opérationnels aux États-Unis, tous dans des zones rurales. Le premier CLT urbain n’est apparu qu’en 1980. Vingt autres années se sont écoulées avant que le nombre, la variété et la dispersion des CLT n’atteignent le point où l’on peut parler d’un “mouvement” CLT. Aujourd’hui, il existe plus de 260 CLT dans 46 États, dans le district de Columbia et à Porto Rico. Le modèle a commencé à se répandre dans d’autres pays, notamment en Australie, en Belgique, au Canada, en Angleterre et en France.

Le community land trust combine une nouvelle approche de la PROPRIÉTÉ des terrains, des logements et des autres bâtiments avec une nouvelle approche de l’ORGANISATION de l’association à but non lucratif qui contrôle ces biens. Les caractéristiques de base du modèle CLT ont été décrites dans The Community Land Trust : a Guide to a New Model for Land Tenure in America, publié par l’International Independence Institute en 1972. Dix ans plus tard, l’Institute for Community Economics (ICE), successeur de l’International Independence Institute, a affiné et étendu le modèle CLT dans une autre publication, le Community Land Trust Handbook, qui met l’accent sur les éléments OPÉRATIONNELS qui distinguent le CLT de la plupart des autres organisations et programmes de développement communautaire des années 1980.

Trois groupes de caractéristiques, définissant le community land trust en termes de propriété, d’organisation et de fonctionnement, sont connus sous le nom de CLT “classique” :

Propriété

Le titre de propriété de plusieurs parcelles de terrain, dispersées dans une zone géographique ciblée, est détenu par une seule société à but non lucratif. Ces terrains ne sont jamais revendus, mais sont retirés définitivement du marché et gérés au nom d’une communauté locale.

Les bâtiments situés sur ces terrains appartenant à la communauté sont vendus à des propriétaires, des coopératives, des organisations à but non lucratif, d’autres sociétés ou des particuliers. Ces structures peuvent déjà exister lorsque l’association acquiert le terrain, ou être construites des années plus tard.

Le bail foncier réunit – et équilibre équitablement – les intérêts du propriétaire foncier non lucratif et ceux des propriétaires des bâtiments. Ce bail foncier dure très longtemps, généralement 99 ans ; il est également héritable et hypothécable, ce qui permet aux propriétaires d’immeubles résidentiels ou commerciaux d’obtenir un financement privé pour construire ou améliorer leurs structures.

Organisation

Le propriétaire foncier à but non lucratif – c’est-à-dire le community land trust (CLT) – a un statut de membre ouvert à toute personne vivant dans la zone de service de l’organisation, qui peut être aussi petite qu’un seul quartier ou aussi grande qu’une ville entière, un comté ou une région.

La majorité du conseil d’administration de l’association est élue par ces membres.

Le conseil d’administration présente un équilibre des intérêts, répartis en trois blocs de vote. Les sièges sont répartis à parts égales entre les administrateurs qui représentent les personnes vivant sur les terres du CLT (titulaires de baux), les administrateurs qui représentent les résidents de la zone de service du CLT qui ne vivent pas sur les terres du CLT, et les administrateurs qui représentent l’intérêt public.

Fonctionnement

Il existe une “option préférentielle pour les pauvres”. Les personnes défavorisées qui ont été exclues du courant économique et politique dominant et les lieux défavorisés qui ont été secoués par des vagues successives de désinvestissement et d’embourgeoisement sont les premiers à pouvoir prétendre aux ressources d’un CLT.

L’organisation s’engage à préserver l’accessibilité permanente des logements (et autres structures) situés sur le terrain du CLT ou placés sous sa responsabilité.

L’organisation s’engage à maintenir ces structures en bon état et à préserver la réussite des personnes à faibles revenus qui ont été encouragées à accéder à la propriété ou à d’autres types ou durées de logement grâce aux efforts du CLT.

Toutes les caractéristiques du CLT “classique” n’ont pas été uniformément adoptées par toutes les organisations qui se qualifient elles-mêmes de “community land trust”. Le paysage national et international des CLT est très diversifié, avec de nombreuses variations dans la façon dont ces propriétaires fonciers à but non lucratif sont structurés et exploités.

Il existe également une grande diversité dans les types d’utilisation des terrains et dans les types de bâtiments auxquels les CLT ont été appliqués. Malgré la décision stratégique prise par les dirigeants du mouvement CLT naissant au début des années 1980 de se concentrer sur l’accession à la propriété de maisons individuelles, le modèle peut être utilisé – et l’a souvent été – pour le développement et la gestion d’autres types de logements, y compris des logements locatifs, des copropriétés et des coopératives à capital limité, et des “maisons mobiles” dans des parcs contrôlés par les résidents. Les CLT ont également été appliqués à de nombreux projets non résidentiels, notamment des parcs de quartier, des jardins communautaires, des bâtiments commerciaux, des centres de services communautaires, l’agriculture urbaine et des exploitations agricoles familiales.

Ressources complémentaires

ANIMATIONS : Pour des introductions animées aux CLT dans une variété de langues, rendez-vous dans notre vidéothèque et cliquez sur le mot-clé “animation”.

BIBLIOGRAPHIE : Une bibliographie sélectionnée de livres, d’articles et de rapports sur les community land trusts, compilée par John Emmeus Davis. Cette bibliographie sera mise à jour deux fois par an, au fur et à mesure de la publication de nouveaux documents.

INFOGRAPHIES : Voici quelques infographies intéressantes qui décrivent le fonctionnement des CLT :

CARACTÉRISTIQUES PRINCIPALES ET VARIATIONS COURANTES DES CLTS AUX ÉTATS-UNIS : Ce chapitre de On Common Ground donne une excellente vue d’ensemble des CLT aux États-Unis.

LIENS : Des documents supplémentaires décrivant les caractéristiques, les applications et les variantes du community land trust sont disponibles dans les bibliothèques de ressources gérées par :