Propriété en fief simple

La propriété en fief simple permet à un CLT de détenir le plus grand nombre de “bâtons” dans le faisceau de droits de propriété et offre un niveau élevé de sécurité foncière, tant que tous les paiements hypothécaires et les obligations fiscales sont respectés. Dans les zones urbaines, les sites agricoles sont souvent situés sur des terrains vagues, où les responsabilités en matière de propriété peuvent être contestées et où la sécurité à long terme peut être incertaine. Dans de telles circonstances, la propriété en fief simple est souvent considérée comme le moyen le plus durable d’isoler la terre des forces spéculatives des marchés immobiliers et de sécuriser la propriété pour l’usage de la communauté.

Certains CLT choisissent de se concentrer sur l’acquisition de terres en pleine propriété, mais décident de ne pas développer d’expertise agricole interne pour le soutien des programmes ou la production agricole directe. Par exemple, au début des années 1990, le Durham Community Land Trustees de Dur ham, en Caroline du Nord, a acheté une propriété qui comprenait un petit terrain non conforme que l’association de quartier locale a préconisé de transformer en jardin communautaire. Aujourd’hui, le CLT de Durham continue de détenir le titre de propriété du site du jardin communautaire, mais l’association de quartier gère toutes les responsabilités liées au programme et à la culture, y compris le paiement des frais de services publics.

La serre de Dudley, à Roxbury (MA), présente une configuration similaire. S’appuyant sur l’avis de la communauté, Dudley Neighbors, Incorporated (DNI) a réaménagé le site contaminé d’un ancien garage automobile en une serre de 10 000 pieds carrés qui fonctionne à la fois comme une exploitation agricole commerciale et comme un espace de culture communautaire. DNI a obtenu le terrain en pleine propriété et loue la serre pour un montant symbolique à une organisation à but non lucratif axée sur l’alimentation qui s’occupe de la programmation agricole et de l’entretien de la structure de la serre. Harry Smith, directeur de la durabilité et du développement économique à DNI, a souligné les avantages de cet arrangement : “Produire de la nourriture est une chose tout à fait différente, et nous ne cherchons pas à jouer ce rôle. Cela va de pair avec notre conviction que nous devrions faire les choses que nous savons faire, et les faire bien. Et nous ne devrions pas faire les choses pour lesquelles nous ne sommes pas bons”.

Les sites d’agriculture urbaine peuvent être coûteux à acquérir et à détenir en pleine propriété. Certains CLT ont réduit leurs coûts en intégrant l’agriculture urbaine dans des projets de développement plus importants. Le Madison Area Community Land Trust a utilisé cette stratégie dans le cadre du projet Troy Gardens à Madison, dans le Wisconsin. Troy Gardens incorpore diverses utilisations des terres sur son site de 31 acres. Cinq acres sont consacrés à des logements collectifs à revenus mixtes, tandis que 26 acres sont réservés à un jardin communautaire, à une ferme d’agriculture soutenue par la communauté et à des zones de conservation. Le Madison Area CLT a structuré le projet de manière à ce que l’ensemble du site (y compris les terres agricoles) soit éligible aux subventions fédérales du HUD.5 Ainsi, en combinant les objectifs de logement, d’agriculture et de conservation, le Madison Area CLT a été en mesure d’acheter une grande parcelle de terrain dans un marché urbain coûteux et de garantir plus de 75 % des terres à des fins agricoles et de conservation.

La Church Community Housing Corporation (CCHC) a utilisé une approche similaire pour développer Sandywoods Farms à Tiverton, Rhode Island. En 2004, le propriétaire d’une ferme de 174 acres à faible intensité a approché la ville de Tiverton avec l’idée de développer le site pour en faire une communauté artistique rurale. La ville a présenté le projet à la CCHC, qui a accepté de développer le site pour atteindre les objectifs de planification globale de la ville, à savoir la préservation des espaces ouverts, le maintien du caractère rural, la création de logements abordables et le soutien de la communauté artistique locale. Brigid Ryan, chef de projet à la CCHC, a déclaré : “Nous ne voulions pas nous contenter de construire des logements s’il n’y en avait pas”. [the] Nous avons donc adopté une vision plus large et nous avons dit qu’il s’agissait d’une occasion à saisir. Nous avons donc adopté une vision plus large et nous nous sommes dit qu’il s’agissait d’une opportunité. Il s’agit d’une énorme parcelle de terrain ; que pouvons-nous en faire ? Sandywoods Farms utilise une approche de développement en grappe, avec 24 lots en accession à la propriété pour le marché, ainsi que 50 unités de logements abordables en accession à la propriété et en location sur 26 acres. Quatre-vingt-dix-sept acres supplémentaires ont été transférés à un fonds de conservation foncière à des fins de conservation écologique. Le reste de la superficie a été consacré à la préservation des terres agricoles et à la création d’un jardin communautaire, d’un verger, de galeries d’art et d’une cuisine commerciale.

Le Sawmill Community Land Trust d’Albuquerque, au Nouveau-Mexique, est un autre exemple d’approche intégrée du développement. En 1999, le Sawmill CLT a remporté un appel d’offres de la ville d’Albuquerque pour la planification et le réaménagement d’un site de 27 acres, qui comprend des logements abordables, un développement économique et un futur jardin communautaire. La capacité du Sawmill CLT à obtenir des terres agricoles urbaines par le biais de la propriété en fief simple a été renforcée par le soutien des pouvoirs publics au projet de développement global. Dans ce cas, la ville est restée propriétaire de la parcelle du futur jardin communautaire jusqu’à ce que le CLT soit prêt à l’aménager.

Bien qu’un CLT puisse utiliser la propriété en fief simple pour garantir l’accès à la terre, l’utilisation continue de la terre à des fins agricoles n’est pas garantie. En supposant que des restrictions externes ne soient pas imposées à l’utilisation des terres, un CLT peut modifier la programmation des terres en fief simple pour passer de l’agriculture urbaine à d’autres utilisations, telles que le logement. Dans de telles situations, le processus de prise de décision communautaire du CLT est essentiel. Même lorsque les terres sont réservées à des usages agricoles, par exemple par le biais de restrictions imposées par l’acte de propriété, la sécurité d’occupation pour les cultivateurs n’est pas assurée. Le droit du cultivateur individuel d’exploiter une parcelle année après année n’est pas garanti par la propriété en fief simple du CLT, mais dépend des relations informelles et contractuelles entre le CLT et le cultivateur. Néanmoins, la propriété en fief simple peut être un mode d’occupation efficace pour les CLT afin de sécuriser les terres, mais ce mode d’occupation peut s’avérer peu pratique étant donné les coûts d’acquisition des terres urbaines et les coûts de détention (en fonction de la fiscalité locale sur la propriété). Pour ces raisons, les CLT ont également eu recours à d’autres modes d’occupation pour sécuriser leurs terres.