Champlain Housing Trust

Établi en 1984 (Burlington, Vermont)

Profil établi par Brenda Torpy (2015)

Le Champlain Housing Trust (CHT) est né dans une petite ville avec une grande idée : en créant un parc de logements abordables en permanence, tout le monde pourrait avoir accès à un logement décent et abordable, quel que soit son revenu. C’était la grande vision d’un gouvernement progressiste nouvellement élu, dirigé par le maire Bernie Sanders, qui est entré en fonction en 1981, l’année même où Ronald Reagan entamait son propre mandat de deux ans.

La révolution Reagan a contraint l’administration Sanders à trouver des solutions innovantes aux problèmes de logement de Burlington, dans le Vermont, dans le contexte du retrait du gouvernement fédéral des fonds nécessaires aux programmes de logement abordable et de développement communautaire. Les taux hypothécaires à deux chiffres qui prévalaient au début des années 1980, la menace d’embourgeoisement des quartiers ouvriers traditionnels de Burlington et la négligence de longue date des problèmes de qualité et d’accessibilité du logement par les maires précédents, qui avaient favorisé le développement commercial du centre-ville et rasé les quartiers à faibles revenus au nom de la rénovation urbaine, ont constitué des défis tout aussi importants.

L’une des pierres angulaires du programme progressiste était d’ouvrir la mairie et de faire participer tous les citoyens – en particulier ceux qui avaient été exclus auparavant – aux décisions concernant l’aménagement de la ville et le financement public. Le modèle CLT découvert par un conseiller municipal du Parti progressiste, Terry Bouricius, semblait tout indiqué. La structure démocratique du modèle et son engagement en faveur de l’accessibilité permanente avaient beaucoup de sens dans une ville où les coûts du logement semblaient augmenter à chaque cycle économique, où le manque d’application des codes et l’absence de législation sur les propriétaires-locataires rendaient les locataires à faibles revenus presque impuissants sur un marché du logement en surchauffe, et où le projet de développement du front de mer adjacent à la zone à faibles revenus de la ville, l’Old North End, menaçait d’aggraver l’embourgeoisement.

Lorsque le maire Sanders a créé le Community and Economic Development Office (CEDO) en 1982 pour l’aider à mettre en œuvre son programme progressiste, le travail sur la création d’une fiducie foncière communautaire a rapidement commencé. Le CEDO a envoyé trois employés au premier rassemblement national des CLT à Voluntown (Connecticut), organisé par l’Institute for Community Economics. Michael Monte, directeur du développement communautaire de la ville, et Brenda Torpy, directrice du logement de la ville, faisaient partie de cette délégation du CEDO. Lors de la conférence de Voluntown, ils ont rencontré John Davis, fournisseur d’assistance technique au sein de l’équipe de l’ICE. Quelques mois plus tard, le CEDO a passé un contrat avec l’ICE pour qu’il vienne à Burlington afin de présenter l’idée du CLT aux citoyens de Burlington et de voir si elle allait s’implanter.

L’ODEC considérait que son rôle principal était d’inciter les citoyens à répondre à leurs propres besoins et problèmes, puis de les soutenir par le biais de financements et d’une assistance technique. Il en a été de même pour les CLT. Les gens ont entendu parler de cette nouvelle approche du logement abordable et l’ont très vite adoptée. Ces parties prenantes comprenaient des militants des droits des locataires et des chefs de quartier, des experts en matière de logement abordable et d’autres défenseurs de la justice sociale et économique.

Le Burlington Community Land Trust a été constitué en société en 1984 après des milliers d’heures de travail bénévole. Recrutés et coordonnés par le personnel du CEDO, ces bénévoles ont élaboré des statuts, des politiques et des stratégies de financement de l’organisation et de production de logements. Parmi les fondateurs de la BCLT se trouvaient Howard Dean, futur gouverneur de l’État, et Sara Carpenter, future directrice de l’Agence de financement du logement du Vermont. L’Old North End a été choisi comme première zone cible de la BCLT.

Outre l’aide apportée par le personnel de l’ODEC et par l’employé de l’ICE affecté à Burlington dans le cadre d’un contrat avec l’ODEC, la ville a soutenu l’initiative naissante du CLT en lui accordant une subvention de démarrage de 200 000 dollars pour ses activités, deux prêts d’un million de dollars accordés par le Burlington Employee Retirement Fund et un prêt collectif négocié auprès d’une banque locale. Le BCLT a ensuite reçu un financement municipal régulier pour ses opérations et ses projets grâce à des fonds fédéraux qui ont transité par la ville, y compris des fonds fournis par le programme CDBG et le programme HOME, et des fonds locaux déboursés par le Burlington’s Housing Trust Fund.

Le Burlington Community Land Trust a été le premier CLT soutenu par la municipalité aux États-Unis, résultat direct de l’adhésion générale de la ville de Burlington à l’idée que l’accessibilité permanente est le seul moyen socialement équitable et fiscalement prudent pour le public de créer et de maintenir des logements abordables. Bernie Sanders et son successeur immédiat, le maire Peter Clavelle, étaient des champions déclarés du logement décommodifié. Les deux administrations ont agi pour codifier ce principe dans la politique et les ordonnances municipales. Leur objectif était de s’assurer que tout investissement public dans le logement abordable irait principalement – voire exclusivement – dans des logements qui resteraient abordables en permanence.

En même temps qu’ils s’efforçaient de créer de nouvelles ressources pour le développement de logements abordables, ils s’efforçaient également de garantir l’accessibilité durable des logements produits grâce à ces ressources. Ce double engagement en faveur de l’augmentation de l’offre de logements et de la préservation du caractère abordable de ces logements a été intégré dans le Housing Trust Fund, capitalisé par une augmentation d’un penny du taux de l’impôt foncier ; dans l’ordonnance sur le zonage d’inclusion, où le caractère abordable de toutes les unités IZ devait être préservé pendant 99 ans ; et dans les ordonnances réglementant la conversion de logements locatifs en condominiums et la perte de logements existants en raison de leur démolition ou de leur conversion à des fins commerciales.

L’élaboration de ces lois a nécessité la participation active d’un grand nombre d’activistes de quartier et de défenseurs du logement qui s’étaient réunis pour créer la BCLT en 1984. Le conseil d’administration et le personnel de la BCLT ont participé activement à tous ces efforts législatifs visant à accroître le financement de logements abordables, ainsi qu’à plusieurs campagnes infructueuses visant à adopter des ordonnances pour protéger les droits des locataires vulnérables, notamment une taxe anti-spéculation et une expulsion pour motif légitime.

Les chevauchements entre le gouvernement municipal, le Parti progressiste qui avait contribué à l’élection de Bernie Sanders et le BCLT se sont poursuivis pendant les premières années d’existence de ce dernier. Le premier directeur exécutif de la BCLT était Tim McKenzie, un militant de quartier qui avait contribué à mobiliser le soutien des électeurs pour les premières campagnes réussies de Bernie en tant que maire. Gretchen Bailey, une assistante du procureur de la ville qui avait été l’une des premières recrues de Bernie, a mené une grande partie des recherches juridiques qui ont permis à la BCLT d’élaborer un bail foncier compatible avec la législation du Vermont. La première présidente du conseil d’administration de la BCLT fut Brenda Torpy, qui continua à exercer les fonctions de directrice du logement de la ville jusqu’à ce qu’elle obtienne un poste à l’Agence de financement du logement du Vermont (Vermont Housing Finance Agency). John Davis, l’employé de l’ICE qui avait aidé le CEDO à créer la BCLT, lui a succédé au poste de directeur du logement.

Bien que Burlington ait été le pivot et le chef de file des efforts déployés dans le Vermont pour faire de l’accessibilité permanente la pierre angulaire de toute politique du logement, la surchauffe du marché dans l’ensemble de l’État et une administration bienveillante à Montpelier, dirigée par le gouverneur Madeline Kunin, ont aidé les défenseurs du logement de l’État à porter le modèle CLT et d’autres solutions progressistes à l’attention du corps législatif du Vermont et à incorporer une priorité pour l’accessibilité permanente dans un nombre croissant de lois et de plans de l’État. Dans les années 1980, le Vermont a commencé à connaître une vague de développement spéculatif qui menaçait son paysage agricole traditionnel. Les défenseurs de l’environnement et du logement se sont retrouvés unis dans leur opposition à la menace d’une spéculation foncière sans entrave, d’un développement de luxe et de l’embourgeoisement. Le Vermont a également été l’un des États les plus durement touchés par la perte de logements locatifs privés subventionnés par le gouvernement fédéral, car les restrictions en matière d’accessibilité ont expiré pour ces projets.

L’un des principaux résultats de cette convergence a été la création du Vermont Housing and Conservation Board (VHCB), financé par une partie de l’impôt sur les transferts de propriété du Vermont afin de préserver les espaces ouverts, les fermes, les sites historiques et les logements à prix abordable. Les bénéficiaires prioritaires des subventions accordées par le VHCB devaient être un réseau d’organisations à but non lucratif s’occupant de conservation des terres ou de logements abordables, qui seraient appelées à gérer ces ressources foncières de manière permanente. La VHCB a contribué à soutenir les activités et les projets des community land trusts, non seulement à Burlington, mais aussi dans tout l’État. En effet, une nouvelle génération de CLT est devenue le principal moyen par lequel la VHCB a cherché à accomplir sa mission en matière de logement abordable.

Le Burlington Community Land Trust a pu se développer et prospérer dans cet environnement politique où le gouvernement a adopté le principe de l’accessibilité permanente et a orienté les capitaux vers le soutien des projets résidentiels et des organisations à but non lucratif qui ont transformé ce principe social en bâtons et en briques pour la construction de nouveaux logements. La BCLT a également bénéficié, comme d’autres CLT du Vermont, du degré inhabituel de coopération qui existe dans le Vermont entre les propriétaires de logements, les défenseurs de l’environnement et les protecteurs de la nature. Cette solidarité a permis d’assurer le financement continu de la VHCB, principale source de capital pour les logements développés par la BCLT et par les autres CLT de l’État.

La stratégie immobilière fondatrice de BCLT était double : développer l’accession à la propriété en créant un produit/programme d’accession à la propriété limité à la revente et à la location de terrains qui serait accepté par les bailleurs de fonds publics, les prêteurs privés et les acheteurs potentiels ; et améliorer l’Old North End, un quartier dont le parc immobilier vieillissant était en mauvais état, mais qui perdait son caractère abordable pour les citoyens à faibles revenus de la ville en raison de sa proximité avec le centre-ville, le front de mer et l’université du Vermont.

En ce qui concerne l’accession à la propriété, le premier défi a consisté à faire accepter le modèle CLT et, en particulier, la séparation entre le terrain et les améliorations. Ce modèle de double propriété effrayait les prêteurs et décourageait les évaluateurs. Au début des années 1980, il n’y avait guère d’autres CLT sur lesquels s’appuyer. Il n’y avait donc pas d’antécédents permettant de rassurer les prêteurs sceptiques et les responsables publics sur le fait qu’il y aurait un marché pour les maisons à capitaux limités sur des terrains loués et que les avantages l’emporteraient sur les risques pour les acheteurs ou les prêteurs. Même Bernie Sanders s’est inquiété du fait qu’il pourrait s’agir d’une “accession à la propriété de seconde classe pour les travailleurs”.

La BCLT a également dû faire face à la colère des agents immobiliers privés et des promoteurs à but lucratif qui se sont vigoureusement opposés à ce que les terrains et les logements soient soustraits au marché spéculatif. Certains d’entre eux ont organisé Homeowners Against the Land Trust (HALT) pour s’opposer à une proposition de développement de BCLT dans laquelle des maisons individuelles devaient être construites sur des terrains donnés. Ils ont fait du piquetage à l’hôtel de ville en chantant “Oh give me a home with land that I own”, sur l’air de Home Home On the Range.

Ce fut un rappel brutal que ce que le BCLT s’était engagé à faire était une rupture effrayante avec les affaires courantes. Le gouvernement progressiste de Burlington a peut-être considéré l’accessibilité permanente comme une réponse nécessaire aux inégalités d’un marché du logement axé sur le profit et comme un moyen de conserver la valeur de l’investissement public dans le logement, mais cela ne signifie pas que le secteur privé – ou les “NIMBYees” qui entourent les logements de BCLT – étaient prêts à le faire.

La BCLT s’est tournée vers l’agence de financement du logement de l’État (VHFA) pour obtenir de l’aide, en faisant appel à sa mission publique et en proposant un nouvel outil à une époque où les taux d’intérêt hypothécaires étaient à deux chiffres. Après bien des hésitations, la VHFA a accepté le modèle CLT, mais seulement à moitié. Pour que les banques participantes acceptent de se lancer dans ce nouveau projet, la VHFA a créé un avenant au bail foncier qui donnait à la banque la possibilité de prendre la totalité de la propriété (terrain et maison) si la BCLT ne remédiait pas à un défaut de paiement dans un délai donné. La BCLT a accepté à contrecœur ce marché et a commencé à s’engager avec les banquiers locaux qui, avec le temps, sont devenus d’ardents défenseurs de la fiducie foncière communautaire – en particulier lorsqu’ils ont réalisé qu’il n’y avait pratiquement pas de saisies immobilières parmi les propriétaires à faibles revenus desservis par la BCLT.

La première maison achetée par le BCLT était une maison unifamiliale vacante. Elle avait été repérée par une mère célibataire, une assistante bibliothécaire nommée Kathy Neilson, qui avait assisté par hasard à un forum public à la bibliothèque présentant le BCLT. Kathy voulait un logement décent et sûr pour élever ses deux filles et s’est portée volontaire pour être le “cobaye” du nouveau modèle d’occupation que le BCLT essayait de mettre en place.

Tandis que les fondateurs du BCLT continuaient à s’inquiéter de toutes les structures et politiques du nouveau CLT et à négocier avec la VHFA la création d’un produit hypothécaire pour les maisons à revente restreinte sur des terrains loués, Kathy et ses filles nettoyaient le site de ce qu’elle espérait être sa nouvelle maison. À l’automne, elle a déclaré au nouveau conseil d’administration de BCLT : “J’ai tondu l’herbe tout l’été : “J’ai tondu l’herbe tout l’été et je ratisse les feuilles maintenant, mais je ne déneigerai pas tant que je n’habiterai pas là.

Sous l’impulsion de cette future acheteuse passionnée, qui commençait à s’impatienter du temps qu’il lui fallait pour mettre un toit au-dessus de sa tête, les dirigeants de BCLT ont accéléré leurs efforts pour conclure l’affaire. Toutes les pièces du puzzle ont été réunies et BCLT a conclu sa première vente en 1985. Kathy Neilson a enfin obtenu sa maison.

L’Agence de financement du logement du Vermont a ensuite créé un produit favorable aux CLT. Depuis, elle a souscrit pour plus de 80 millions de dollars de prêts hypothécaires pour des maisons BCLT/CHT. Le soutien de la VHFA a permis de présenter le modèle à toutes les banques qui utilisent leurs fonds et d’intégrer l’hypothèque CLT dans les prêts locaux. À ce jour, 41 prêteurs différents ont accordé des prêts hypothécaires à des acheteurs de maisons BCLT/CHT. L’organisation dispose désormais d’un portefeuille de 540 maisons et condominiums occupés par leurs propriétaires (en 2015) – en plus d’environ 2100 maisons qui sont détenues et gérées en tant que logements locatifs ou coopératifs.

Le programme d’accession à la propriété de la BCLT a connu un nouvel essor en 1997, lorsque la BCLT a rejoint le NeighborWorks Network. Cela a permis à la BCLT d’accéder aux ressources de la Campagne nationale pour l’accession à la propriété pour les acheteurs du CLT. À l’époque, NeighborWorks n’était pas connu pour son soutien à l’accession à la propriété en fonds propres partagés. Le BCLT a été l’une des voix qui ont contribué à modifier leur position en démontrant qu’un modèle d’accession à la propriété comme celui du BCLT pouvait être fructueux, productif et très durable.

En ce qui concerne le développement du quartier, la BCLT a rapidement évolué au-delà de son engagement initial contre la gentrification dans l’Old North End. Au départ, la BCLT avait acheté de manière stratégique des propriétés multifamiliales dans l’Old North End afin d’éviter le déplacement des locataires. Le plan initial consistait à convertir ces propriétés en petites coopératives à capitaux limités, mais ce modèle n’a finalement pas été couronné de succès. La plupart des résidents préféraient un bailleur social à l’autogestion et sont revenus à une structure locative après avoir expérimenté pendant un certain temps la propriété et la gestion coopératives. Aujourd’hui, les coopératives qui ont survécu sont les plus grandes, principalement des coopératives à capital zéro financées par des crédits d’impôt pour le logement à faible revenu.

Dans les années 1990, BCLT s’est résigné à la réalité de la possession d’un portefeuille croissant de logements locatifs et a accepté la nécessité de développer une capacité interne pour être un bon bailleur social. Dans un premier temps, elle a géré un nombre relativement restreint de logements locatifs réhabilités et dispersés, principalement dans le Old North End de Burlington. Elle a aussi progressivement assumé un rôle plus large de développement communautaire dans le quartier. Tout au long de la décennie, le BCLT a réaménagé des sites pollués et a rendu des propriétés abandonnées et dégradées à la communauté, y compris des propriétés résidentielles, un parc de poche, une étagère alimentaire, un centre communautaire multigénérationnel et des bâtiments pour des bureaux à but non lucratif.

C’est également au cours de cette décennie que la BCLT a étendu sa zone de service au-delà de la ville de Burlington pour englober l’ensemble du comté de Chittenden et, plus tard, les trois comtés du nord-ouest du Vermont, en bordure du lac Champlain.

Le plus grand changement et le plus grand bond en avant de la BCLT ont eu lieu en 2005, lorsque les dirigeants d’une autre organisation de logement à but non lucratif, la Lake Champlain Housing Development Corporation (LCHDC), ont invité le personnel et le conseil d’administration de la BCLT à étudier la possibilité d’une alliance plus formelle et, éventuellement, d’une fusion. À cette époque, des décennies de coupes budgétaires du HUD et un démantèlement draconien du filet de sécurité sociale par une succession d’administrations fédérales mettaient en péril les deux organisations à but non lucratif. Il n’était plus possible pour le LCHDC et le BCLT de partager une zone de service relativement petite de 200 000 personnes et de se faire concurrence pour une offre limitée de dollars, de sites et de soutien politique. La LCHDC possédait un important portefeuille locatif de 1 200 appartements. Le BCLT disposait d’un portefeuille de 700 logements, répartis à parts égales entre location et propriété. Ni l’un ni l’autre n’était suffisamment important pour être véritablement durable.

Après près d’un an de discussions, de négociations et de planification, les deux organisations ont décidé de fusionner. La BCLT a été choisie pour être la société survivante en raison de la solidité de sa base de membres, du large soutien de ses donateurs et de la diversité de ses programmes et de ses sources de financement, y compris les ressources disponibles grâce à l’adhésion de la BCLT à NeighborWorks. Le nom choisi pour la nouvelle société fusionnée est le Champlain Housing Trust.

Le modèle d’adhésion et de gouvernance d’un CLT “classique” a été adopté par les deux conseils au cours des négociations qui ont précédé la fusion, mais cette structure a été légèrement modifiée pour intégrer le lien étroit entre le LCHDC et les gouvernements municipaux qui s’étaient réunis pour créer le LCHDC en 1984. Le Champlain Housing Trust a continué à être structuré comme une organisation de membres avec un conseil d’administration tripartite. Un tiers des administrateurs du conseil d’administration sont des propriétaires, des locataires ou des membres de coopératives qui vivent dans l’une des 2 650 maisons du portefeuille du CHT. Un tiers du conseil d’administration est composé de représentants de l’ensemble des membres du CHT : des personnes qui vivent dans la zone de service du CHT et qui soutiennent la mission du CHT, mais qui ne vivent pas dans un logement du CHT. Un tiers du conseil d’administration est composé de représentants du secteur public, issus de diverses administrations municipales et d’organismes régionaux situés dans la zone de service du CHT, qui s’étend sur trois comtés.

La production, la gestion, l’entretien et l’intendance du portefeuille en constante expansion de logements abordables permanents du CHT occupent actuellement une équipe de 90 personnes, dont le siège se trouve à Burlington. Ce portefeuille sert la vision du CHT qui consiste à fournir un continuum diversifié d’options de logement pour les ménages à revenus faibles et modérés, allant des refuges pour les sans-abri, des maisons communautaires avec services intégrés, des locations conventionnelles, des coopératives à capitaux limités, des condominiums à capitaux limités, des co-habitations, et des maisons à revente restreinte sur des terrains loués. Le personnel du CHT propose également un large éventail de services aux propriétaires et aux locataires afin de les aider à réussir dans le logement qui est le leur et, lorsque c’est possible, à progresser dans ce continuum pour atteindre le type et le mode d’occupation du logement qui leur convient le mieux.

Le CHT continue de jouer un rôle de premier plan dans les coalitions de logement au niveau de l’État du Vermont et s’investit fortement dans les activités du National CLT Network et d’autres groupes nationaux qui militent en faveur d’une législation et d’un financement du logement abordable. En 2009, le CHT a reçu le prix Habitat mondial des Nations unies pour le Nord global, reconnaissant la durabilité fiscale, environnementale et sociale du modèle CLT. Ce prix a attiré l’attention internationale sur l’approche particulière du CHT en matière de décommodification du logement et a contribué à accélérer la diffusion du modèle CLT dans d’autres pays, dont l’Australie, la Belgique et le Royaume-Uni.

Pour en savoir plus sur le Champlain Housing Trust, passé et présent :

• Site web du Champlain Housing Trust
• John Emmeus Davis, “Building the Progressive City”. Pp. 165-200 dans J.E. Davis (ed.), The Affordable City (Philadelphie : Temple University Press, 1994).
• John Emmeus Davis et Alice Stokes, Lands in Trust, Homes That Last, Champlain Housing Trust, 2008.
• Kenneth Tempkin, Brett Theodos et David Price. Shared Equity Homeownership Evaluation : Case Study of Champlain Housing Trust. Washington, DC : The Urban Institute. 2010.
• Brenda Torpy, ” The Community Land Trust Solution : The Case of the Champlain Housing Trust”. Pp. 64-66 dans Christopher Niedt et Mark Silver (eds.), Forging a New Housing Policy : Opportunity in the Wake of Crisis (National Center for Suburban Studies, Hofstra University, 2010).