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Fiducie d'habitation Champlain

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Établi en 1984 (Burlington, Vermont)

Profil fourni par Brenda Torpy (2015)

Le Champlain Housing Trust (CHT) est né dans une petite ville avec une grande idée : en créant un parc de logements abordables en permanence, tout le monde pourrait avoir accès à un logement décent et abordable, quel que soit son revenu. C'était la grande vision d'un gouvernement progressiste nouvellement élu dirigé par le maire Bernie Sanders qui est entré en fonction en 1981, la même année que Ronald Reagan a commencé son propre mandat de deux mandats.

La révolution Reagan a forcé l'administration Sanders à développer des solutions innovantes pour les problèmes de logement de Burlington, dans le Vermont, dans le contexte du retrait fédéral du financement nécessaire des programmes de logement abordable et de développement communautaire. Les taux hypothécaires à deux chiffres qui prévalaient au début des années 1980, la menace d'embourgeoisement des quartiers populaires traditionnels de Burlington et la négligence de longue date des problèmes de qualité et d'abordabilité des logements par les maires précédents, qui avaient favorisé le développement commercial du centre-ville et rasé les bas -des quartiers à revenus au nom de la rénovation urbaine.

Une pierre angulaire de l'agenda progressiste était d'ouvrir l'hôtel de ville et à tous les citoyens – en particulier ceux qui en avaient été précédemment exclus – dans les décisions concernant l'urbanisme et le financement public. Le modèle CLT découvert par un conseiller municipal du Parti progressiste nommé Terry Bouricius semblait bien convenir. La structure démocratique du modèle et son engagement envers l'abordabilité permanente avaient beaucoup de sens dans une ville où les coûts du logement semblaient augmenter à chaque cycle économique, où le manque d'application du code et l'absence de loi propriétaire-locataire rendaient les locataires à faible revenu presque impuissants. sur le marché du logement surchauffé, et où le développement proposé du front de mer adjacent à la zone à plus faible revenu de la ville, le Old North End, menaçait une nouvelle gentrification.

Lorsque le maire Sanders a créé le Community and Economic Development Office (CEDO) en 1982 pour aider à mettre en œuvre son programme progressiste, les travaux sur la création d'une fiducie foncière communautaire ont rapidement commencé. CEDO a envoyé trois employés au premier rassemblement national CLT à Voluntown Connecticut, organisé par l'Institute for Community Economics. Cette délégation de l'ODEC comprenait Michael Monte, directeur du développement communautaire de la ville, et Brenda Torpy, directrice du logement de la ville. Lors de la conférence de Voluntown, ils ont rencontré John Davis qui était un fournisseur d'assistance technique au sein du personnel d'ICE. Quelques mois plus tard, CEDO a passé un contrat avec ICE pour l'amener à Burlington afin de présenter l'idée du CLT aux citoyens de Burlington et de voir si elle prendrait racine.

L'ODEC considérait que son rôle principal consistait à inciter les citoyens à répondre à leurs propres besoins et problèmes, puis à les soutenir avec un financement et une assistance technique. C'était donc pour l'effort CLT. Les gens ont entendu parler de cette nouvelle approche du logement abordable et l'ont très vite adoptée. Ces intervenants comprenaient des militants des droits des locataires et des dirigeants de quartier, des experts en logement abordable et d'autres défenseurs de la justice sociale et économique.

Le Burlington Community Land Trust a été constitué en société en 1984 après des milliers d'heures de travail bénévole. Recrutés et coordonnés par le personnel de l'ODEC, ces bénévoles ont élaboré des règlements, élaboré des politiques et élaboré des stratégies de financement de l'organisme et de production de logements. Parmi les fondateurs de la BCLT figuraient Howard Dean, le futur gouverneur de l'État, et Sara Carpenter, la future directrice de la Vermont Housing Finance Agency. L'Old North End a été choisi comme première zone cible désignée par le BCLT.

En plus de l'aide reçue du personnel de l'ODEC et de l'employé de l'ICE affecté à Burlington en vertu d'un contrat d'ODEC, la ville a soutenu l'effort de CLT naissant avec une subvention de démarrage de 200,000 XNUMX $ pour les opérations, une paire de prêts d'un million de dollars du Burlington Employee Retirement Fund , et un pool de prêts négocié auprès d'une banque locale. La BCLT a ensuite reçu un financement municipal régulier pour ses opérations et ses projets grâce à des fonds fédéraux qui sont passés entre les mains de la ville, y compris des fonds fournis par le programme CDBG et le programme HOME, et des fonds locaux déboursés par le Housing Trust Fund de Burlington.

Le Burlington Community Land Trust a été le premier CLT soutenu par la municipalité aux États-Unis, un résultat direct de l'adhésion générale de la ville de Burlington à l'abordabilité permanente comme le seul moyen socialement équitable et fiscalement prudent pour le public de créer et de maintenir des logements abordables. Bernie Sanders et son successeur immédiat, le maire Peter Clavelle, étaient de fervents défenseurs du logement démarchandisé. Les deux administrations ont agi pour codifier ce principe dans la politique municipale et les ordonnances municipales. Leur objectif était de faire en sorte que tout investissement public dans le logement abordable aille principalement – ​​voire exclusivement – ​​dans des logements qui resteraient durablement abordables.

Alors qu'ils travaillaient à créer de nouvelles ressources pour le développement de logements abordables, ils ont donc également travaillé pour assurer l'abordabilité durable de tout logement produit avec ces ressources. Ce double engagement à élargir l'offre de logements et à préserver l'abordabilité de ces logements a été tissé dans le Fonds d'affectation spéciale pour le logement, capitalisé grâce à une augmentation d'un cent du taux de l'impôt foncier ; l'ordonnance sur le zonage d'inclusion, où l'abordabilité de toutes les unités IZ devait être préservée pendant 99 ans ; et les ordonnances réglementant la conversion de logements locatifs en copropriétés et la perte de logements existants en raison de la démolition ou de la conversion à des fins commerciales.

La création de ces lois a nécessité la participation active de bon nombre des mêmes militants de quartier et défenseurs du logement qui s'étaient réunis pour créer le BCLT en 1984. Le conseil d'administration et le personnel du BCLT ont participé activement à tous ces efforts législatifs visant à accroître le financement du logement abordable. , ainsi que plusieurs campagnes infructueuses pour promulguer des ordonnances visant à protéger les droits des locataires vulnérables, notamment une taxe anti-spéculation et une expulsion pour cause.

Il y a toujours eu un chevauchement considérable entre le gouvernement de la ville, le Parti progressiste qui avait aidé à élire Bernie Sanders et le BCLT, au cours des premières années de ce dernier. Le premier directeur exécutif de la BCLT était Tim McKenzie, un militant de quartier qui avait aidé à mobiliser le soutien des électeurs pour les premières campagnes réussies de Bernie à la mairie. Gretchen Bailey, une assistante du procureur municipal qui avait été l'une des premières recrues de Bernie, a effectué une grande partie des recherches juridiques qui ont permis à la BCLT d'élaborer un bail foncier compatible avec la loi du Vermont. La première présidente du conseil d'administration de la BCLT était Brenda Torpy, qui a continué à occuper le poste de directrice du logement de la ville, jusqu'à ce qu'elle occupe un poste à la Vermont Housing Finance Agency. Elle a été remplacée dans le poste de directeur du logement par John Davis, l'employé de l'ICE qui avait aidé CEDO à établir le BCLT.

Bien que Burlington ait été le pivot et le chef de file des efforts déployés au Vermont pour faire de l'abordabilité permanente la pierre angulaire de toute politique de logement, la surchauffe du marché dans tout l'État et une administration amicale à Montpellier, dirigée par la gouverneure Madeline Kunin, ont aidé les défenseurs du logement de l'État à apporter le modèle CLT et d'autres solutions progressistes à l'attention de la législature du Vermont et d'incorporer une priorité pour l'abordabilité permanente dans un nombre croissant de lois et de plans d'État. Le Vermont a commencé à connaître une vague de développement spéculatif dans les années 1980 qui a menacé son paysage agricole traditionnel. Les écologistes et les défenseurs du logement se sont retrouvés unis dans leur opposition à la menace de la spéculation foncière sans entrave, du développement du luxe et de la gentrification. Le Vermont a également été l'un des États les plus durement touchés par la perte de logements locatifs privés subventionnés par le gouvernement fédéral, les restrictions d'abordabilité ayant expiré pour ces projets.

Un résultat puissant de cette convergence de problèmes a été la création du Vermont Housing and Conservation Board (VHCB), financé par une partie de la taxe de transfert de propriété du Vermont pour préserver les espaces ouverts, les fermes, les monuments historiques et les logements abordables. Les bénéficiaires prioritaires des subventions versées par VHCB devaient être un réseau d'organisations à but non lucratif s'occupant de conservation des terres ou de logements abordables qui seraient appelés à gérer ces ressources foncières de manière permanente. VHCB a aidé à soutenir les opérations et les projets des fiducies foncières communautaires non seulement à Burlington, mais dans tout l'État. En effet, une nouvelle génération de CLT est devenue le principal moyen par lequel VHCB a cherché à accomplir sa mission de logement abordable.

Le Burlington Community Land Trust a pu se développer et prospérer dans cet environnement politique où le gouvernement a adopté le principe de l'abordabilité permanente et a orienté les capitaux vers le soutien des projets résidentiels et des organisations à but non lucratif qui ont transformé ce principe social en bâtons et briques de nouveaux logements. Le BCLT a également bénéficié, avec d'autres CLT du Vermont, du degré inhabituel de coopération qui existe au Vermont entre les habitants, les écologistes et les défenseurs de la préservation. Cette solidarité a permis d'assurer un financement continu de la VHCB, principale source de capital pour les logements développés par la BCLT et par les autres CLT de l'État.

La stratégie immobilière fondatrice de BCLT comportait deux volets : étendre l'accession à la propriété en créant un produit/programme d'accession à la propriété de terres louées à revente restreinte qui serait accepté par les bailleurs de fonds publics, les prêteurs privés et les acheteurs potentiels ; et pour améliorer le Old North End, un quartier avec un parc de logements vieillissant qui était en mauvais état mais perdait son abordabilité pour les citoyens à faible revenu de la ville en raison de sa proximité avec le centre-ville, le front de mer et l'Université du Vermont.

Du côté de l'accession à la propriété, le premier défi a été de faire accepter le modèle CLT et, en particulier, sa séparation du terrain et des améliorations. Ce modèle de double propriété effrayait les prêteurs et les évaluateurs intimidés. Il y avait peu d'autres CLT à signaler au début des années 1980. Ainsi, il n'y avait pas d'antécédents pour rassurer les prêteurs et les dirigeants publics sceptiques que, premièrement, il y aurait un marché pour les maisons à valeur limitée sur les terres louées, et deuxièmement, que les avantages l'emporteraient sur les risques pour les acheteurs ou les prêteurs. Même Bernie Sanders craignait qu'il ne s'agisse d'une "accession à la propriété de seconde classe pour les travailleurs".

La BCLT a également fait face à la colère des agents immobiliers privés et des promoteurs à but lucratif qui se sont vigoureusement opposés au retrait des terres et des logements du marché spéculatif. Certains d'entre eux ont organisé Homeowners Against the Land Trust (HALT) pour s'opposer à un projet de développement BCLT dans lequel des maisons unifamiliales devaient être construites sur un terrain donné. Ils ont fait du piquetage à l'hôtel de ville en chantant "Oh, donne-moi une maison avec un terrain que je possède", sur l'air de Home Home On the Range.

C'était un rappel brutal que ce que la BCLT s'était engagé à faire était un départ effrayant des affaires comme d'habitude. Le gouvernement progressiste de Burlington a peut-être adopté l'abordabilité permanente comme réponse nécessaire aux inégalités d'un marché du logement axé sur le profit et comme moyen de conserver la valeur de l'investissement public dans le logement, mais cela ne signifiait pas que le secteur privé - ou le Les NIMBYees entourant les logements BCLT – étaient prêts à le faire.

La BCLT a demandé de l'aide à l'Agence de financement du logement (VHFA) de l'État, faisant appel à sa mission publique et offrant un nouvel outil à une époque de taux hypothécaires à deux chiffres. Après beaucoup d'ourlets et d'étourdissements, VHFA a accepté le modèle CLT, mais seulement à mi-chemin. Leur solution pour amener leurs banques participantes à tenter cette nouvelle chose était de créer un avenant au bail foncier qui donnait à la banque la possibilité de prendre la totalité de la propriété (terrain et maison) si BCLT ne remédiait pas à un défaut dans un délai spécifié. La BCLT a accepté à contrecœur ce marché et a commencé à s'engager avec des banquiers locaux qui, avec le temps, sont devenus d'ardents partisans de la fiducie foncière communautaire – en particulier lorsqu'ils ont réalisé qu'il n'y avait pratiquement aucune saisie parmi les propriétaires à faible revenu desservis par la BCLT.

La première maison achetée par la BCLT était une maison unifamiliale vacante. Il avait été repéré par une mère célibataire, une bibliothécaire adjointe nommée Kathy Neilson qui avait assisté à un forum public à la bibliothèque présentant le BCLT. Kathy voulait un foyer décent et sûr dans lequel élever ses deux filles et s'est portée volontaire pour être le « cobaye » pour le nouveau modèle d'occupation que le BCLT essayait d'établir.

Alors que les fondateurs de BCLT continuaient à s'inquiéter de toutes les structures et politiques du nouveau CLT et continuaient à négocier avec VHFA pour créer un produit hypothécaire pour les maisons à revente restreinte sur des terrains loués, Kathy et ses filles ont nettoyé le site de ce qu'elle espérait être sa nouvelle maison. À l'automne, elle a déclaré au nouveau conseil d'administration de BCLT : « J'ai tondu l'herbe tout l'été et je ratisse les feuilles maintenant, mais je ne labourerai pas la neige à moins d'y vivre ».

Poussés par cette future acheteuse passionnée qui s'impatientait un peu du temps qu'il lui fallait pour mettre un toit au-dessus de sa tête, les dirigeants de la BCLT ont accéléré leurs efforts pour conclure cette affaire. Toutes les pièces ont été rassemblées et BCLT a clôturé pour la première fois en 1985. Kathy Neilson a enfin pu rentrer chez elle.

La Vermont Housing Finance Agency a ensuite créé un produit favorable pour les CLT. Depuis, elle a souscrit plus de 80 millions de dollars d'hypothèques pour des maisons BCLT/CHT. Le soutien de VHFA a présenté le modèle à toutes les banques qui utilisent leurs fonds et a intégré l'hypothèque CLT dans les prêts locaux. À ce jour, 41 prêteurs différents ont accordé des prêts hypothécaires à des acheteurs de maison BCLT/CHT. L'organisation possède désormais un portefeuille de 540 maisons et condominiums occupés par leurs propriétaires (en 2015) - en plus d'environ 2100 XNUMX maisons détenues et gérées en tant que logements locatifs ou coopératifs.

Un autre coup de pouce au programme d'accession à la propriété de la BCLT est survenu en 1997, lorsque la BCLT a rejoint le réseau NeighborWorks. Cela a permis à la BCLT d'accéder aux ressources de la Campagne nationale d'accession à la propriété pour les acheteurs de maison de la CLT. À cette époque, NeighborWorks n'était pas connu pour son soutien à l'accession à la propriété partagée. La BCLT a été l'une des voix qui ont contribué à changer leur position en démontrant qu'un modèle d'accession à la propriété comme celui de la BCLT pouvait être réussi, productif et hautement durable.

Du côté du développement du quartier de sa mission, le BCLT a rapidement dépassé son engagement initial contre la gentrification du Old North End. Au début, la BCLT avait stratégiquement acheté des propriétés multifamiliales dans le Old North End pour éviter le déplacement des locataires. Le plan initial était de convertir ces propriétés en petites coopératives à capital limité, mais finalement ce modèle n'a pas réussi. La plupart des résidents ont préféré un bailleur social à l'autogestion et sont revenus à une structure locative après avoir expérimenté pendant un certain temps la propriété et la gestion coopératives. Aujourd'hui, les coopératives survivantes sont les plus grandes, pour la plupart des coopératives à capital zéro financées par des crédits d'impôt pour le logement à faible revenu.

Dans les années 1990, la BCLT s'était résignée à la réalité de posséder un portefeuille croissant de logements locatifs et avait accepté la nécessité de se doter d'une capacité interne pour être un bon bailleur social. Au début, elle gérait un nombre relativement restreint de propriétés locatives réhabilitées et dispersées, principalement dans le quartier Old North End de Burlington. Il a également progressivement assumé le rôle plus large de développement communautaire dans le quartier. Tout au long de la décennie, la BCLT a réaménagé des sites pollués et rendu des propriétés abandonnées et délabrées à la communauté, notamment des propriétés résidentielles, un parc de poche, une étagère de nourriture, un centre communautaire multigénérationnel et des bâtiments pour des bureaux à but non lucratif.

Également au cours de cette décennie, la BCLT a étendu sa zone de service au-delà de la région de la ville de Burlington pour englober tout le comté de Chittenden et, plus tard, les trois comtés du nord-ouest du Vermont, bordant le lac Champlain.

Le plus grand changement et le plus grand saut de la BCLT ont eu lieu en 2005, lorsque les dirigeants d'un autre organisme de logement à but non lucratif, la Lake Champlain Housing Development Corporation (LCHDC), ont invité le personnel et le conseil d'administration de la BCLT à explorer une alliance plus formelle et, éventuellement, une fusion . À ce moment-là, des décennies de réductions du HUD et un déchiquetage draconien du filet de sécurité sociale par une succession d'administrations fédérales mettaient les deux organisations à but non lucratif en danger. Il n'était plus possible pour le LCHDC et le BCLT de partager une zone de service relativement petite de 200,000 1,200 personnes et de se disputer une offre limitée de dollars, de sites et de soutien politique. LCHDC possédait un important portefeuille locatif de 700 XNUMX appartements. La BCLT possédait un portefeuille de XNUMX logements, répartis à parts égales entre la location et la propriété. Ni l'un ni l'autre n'était assez grand pour être vraiment durable.

Après près d'un an de conversation, de négociation et de planification, les deux organisations ont décidé de fusionner en une seule. La BCLT a été choisie pour être la société survivante en raison de sa solide base de membres, du large soutien des donateurs et de la diversité des programmes et des sources de financement, y compris les ressources disponibles grâce à l'adhésion de la BCLT à NeighborWorks. Le nom choisi pour la société nouvellement fusionnée était Champlain Housing Trust.

Le modèle d'adhésion et de gouvernance d'un CLT « classique » a été adopté par les deux conseils d'administration au cours des négociations menant à la fusion, mais cette structure a été légèrement modifiée pour intégrer le lien étroit de LCHDC avec les gouvernements municipaux qui s'étaient réunis pour créer LCHDC en 1984. Le Champlain Housing Trust a continué d'être structuré comme une organisation de membres avec un conseil d'administration tripartite. Un tiers des administrateurs du conseil d'établissement sont des propriétaires, des locataires ou des membres de coopératives qui vivent dans l'un des 2,650 XNUMX logements du portefeuille de CHT. Un tiers du conseil d'administration est composé de représentants de l'ensemble des membres du CHT : des personnes qui habitent dans la zone de service du CHT et soutiennent la mission du CHT, mais qui n'habitent pas dans un foyer du CHT. Un tiers du conseil d'administration est composé de représentants du secteur public, provenant de divers gouvernements municipaux et organismes régionaux au sein de la zone de service de trois comtés du CHT.

La production, la gestion, l'entretien et l'intendance du portefeuille en constante expansion de CHT de logements abordables en permanence occupe actuellement un personnel de 90 employés, dont le siège social est à Burlington. Ce portefeuille sert la vision de CHT de fournir un continuum diversifié d'options de logement pour les ménages à faible revenu et à revenu modéré, allant des refuges pour les sans-abri, des maisons communautaires avec des services intégrés, des locations conventionnelles, des coopératives à capital limité, des condominiums à capital limité, co -le logement et les maisons soumises à des restrictions de revente sur des terrains loués. Le personnel du CHT offre également un riche éventail de services aux propriétaires et aux locataires afin de les aider à réussir dans le logement qui leur appartient et, dans la mesure du possible, à évoluer le long de ce continuum pour obtenir le type et le mode d'occupation de logement qui leur conviennent le mieux. .

CHT continue d'être un chef de file dans les coalitions de logement à l'échelle de l'État du Vermont, tout en étant fortement investi dans les activités du National CLT Network et d'autres groupes nationaux plaidant en faveur d'une législation et d'un financement sur le logement abordable. En 2009, CHT a reçu le Prix mondial de l'habitat des Nations Unies pour le Nord global, reconnaissant la durabilité fiscale, environnementale et sociale du modèle CLT. Cela a attiré l'attention internationale et acclamé l'approche distinctive de CHT en matière de démarchandisation du logement et a contribué à accélérer la propagation du modèle CLT à d'autres pays, notamment l'Australie, la Belgique et le Royaume-Uni.

Pour en savoir plus sur le Champlain Housing Trust, passé et présent :