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Les Voisins Dudley Inc.

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Établi en 1988 (Boston, Massachusetts)

Récit apporté par John Emmeus Davis, édité par Harry Smith (2015)

Dudley Neighbours Inc. (DNI) est le nom donné à la fiducie foncière communautaire formée en 1988 pour desservir la région de Roxbury/North Dorchester à Boston, Massachusetts. DNI était le résultat d'années d'organisation à la base et de planification participative par le Initiative de quartier de la rue Dudley (DSNI). Ces deux organisations restent étroitement liées aujourd'hui, partageant le personnel, les ressources et un parapluie d'entreprise. Plus important encore, ils partagent une mission et une vision de revitalisation globale des quartiers dans laquelle la propriété communautaire des terres et l'autonomisation communautaire des résidents de la région vont de pair.

Situé à moins de trois kilomètres du centre-ville de Boston, le quartier Dudley de Roxbury/North Dorchester est un quartier trilingue de plus de 25,000 XNUMX résidents afro-américains, latino-américains, capverdiens et blancs parlant anglais, espagnol et créole capverdien.

La population de Dudley est parmi les plus pauvres et les plus jeunes de Boston. Les résidents ont actuellement un revenu moyen par habitant de 12,332 27 $. Environ 13.6 % de la population de la région se situe en dessous du seuil de pauvreté fédéral. Le taux de chômage oscille autour de 19%. Un tiers de la population est âgé de 35 ans ou moins; les deux tiers sont âgés de XNUMX ans ou moins. Les familles avec enfants représentent près de la moitié des ménages de Dudley, un pourcentage deux fois plus élevé que l'ensemble de Boston.

Dans les années 1980, Dudley disposait d'un nombre impressionnant de terrains vacants - un total de 1300 21 parcelles, représentant XNUMX % de l'ensemble du quartier. C'était la conséquence de près de trois décennies de désinvestissement, de redlining, d'abandon, de rénovation urbaine mal planifiée et d'incendies criminels à but lucratif. Le quartier était devenu un dépotoir illégal pour les ordures de la ville et de l'État. En pleine nuit et en plein jour, des camions roulaient dans le quartier et déposaient sur les terrains vagues du quartier de vieilles voitures, de vieux réfrigérateurs, de la viande pourrie, des produits chimiques toxiques et des débris de chantiers de construction.

En 1984, la Fondation Riley, l'une des plus grandes fondations du Massachusetts, a décidé de se concentrer sur la revitalisation de Dudley après avoir visité les sections les plus dévastées du quartier avec Nelson Merced, directeur de La Alianza Hispana et Melvyn Colon, directeur de la Nuestra Comunidad Société de développement. Le « Dudley Advisory Group » a été créé, composé principalement de sociétés de développement communautaire et d'organismes de services sociaux travaillant dans la région. Le 15 octobre 1984, avec 22 personnes présentes, le groupe a voté à l'unanimité pour établir une nouvelle organisation. Trois mois plus tard, il a reçu le nom de « Dudley Street Neighbourhood Initiative ».

Cependant, lorsque les grands projets envisagés par cette nouvelle initiative ont été présentés pour la première fois au quartier, «l'enfer s'est déchaîné», comme l'a décrit plus tard l'une des personnes qui coprésidait cette réunion de déploiement, Bill Slotnik. Les résidents du quartier comme Che Madyun, Earl Coleman et Fadilah Muhammad ont contesté l'affirmation du panel selon laquelle il s'agissait d'une initiative de, par et pour la communauté. « Combien d'entre vous vivent dans ce quartier ? » on leur a demandé. Lorsqu'une seule main s'est levée, il y a eu une demande furieuse de la part de la salle pour le contrôle des résidents du processus de planification – et de l'organisation elle-même.

Cela a déclenché un réexamen fondamental des hypothèses derrière DSNI, forçant le groupe consultatif Dudley à revenir à la planche à dessin. La Fondation Riley et les organisations à but non lucratif qui avaient soutenu l'approche originale ont rapidement accepté la demande de contrôle des résidents. Ils ont immédiatement commencé à intégrer ce principe dans les statuts en cours de rédaction pour la nouvelle organisation. Un conseil d'administration de 31 membres (plus tard élargi à 35 membres) aurait une majorité de résidents. Une représentation minimale serait garantie pour chacune des quatre grandes cultures du quartier : afro-américaine, capverdienne, latino et blanche.

L'élection du premier conseil d'administration a eu lieu le 27 avril 1985. Plus de 100 personnes étaient présentes, remplissant les bancs avant de l'église St. Patrick. Une fois le conseil d'administration élu et installé, Fadilah Muhammad et Nelson Merced ont été choisis pour servir en tant que premiers coprésidents de la DSNI. L'année suivante, le conseil a approuvé à l'unanimité une nouvelle liste de dirigeants. Che Madyun est devenu président de la DSNI. Melvyn Colon est devenu vice-président.

La DSNI a embauché son premier directeur exécutif en 1986, Peter Medoff. Il avait auparavant travaillé comme organisateur de locataires à New York et avait été directeur du Citizens Research Education Network à Hartford, Connecticut. Il a remporté le poste à DSNI parce qu'il a souligné la nécessité d'organiser et d'autonomiser la communauté au centre des plans de la nouvelle organisation pour la revitalisation physique, sociale et économique du quartier. Cet accent s'est poursuivi jusqu'à nos jours.

En 1987, après un processus intensif de planification participative ascendante, la DSNI a achevé et adopté Le plan de revitalisation globale du quartier de la rue Dudley. Il a présenté un plan de reconstruction du quartier, accompagné d'un engagement global en faveur d'un développement sans déplacement.

Deux ans plus tard, DSNI est entré dans l'histoire en devenant la première et la seule organisation communautaire aux États-Unis à remporter le pouvoir de domaine éminent. La DSNI avait commencé à réunir les fonds pour mettre en œuvre son Plan de revitalisation complet, y compris la promesse d'un investissement lié au programme de 2 millions de dollars de la Fondation Ford, mais les propriétaires absents des parcelles vacantes du quartier étaient réticents à vendre leur terrain à la DSNI. Ils avaient senti dans l'air l'odeur de profits potentiels. La ville de Boston était en train de reconstruire la ligne de métro à la périphérie ouest du quartier, un investissement massif dans les infrastructures publiques. Des spéculateurs privés en avaient pris note et avaient commencé à acheter des terrains dans le quartier.

« Prenez position, possédez le terrain » était le bouton de campagne que les dirigeants de la DSNI ont distribué dans tout le quartier alors qu'ils faisaient pression sur le maire Flynn et la Boston Redevelopment Authority (BRA) pour obtenir le pouvoir dont la DSNI aurait besoin pour assembler des sites contigus suffisamment grands pour la construction le logement abordable envisagé dans le Plan de revitalisation complet. Ils demandaient le droit légal d'obliger les propriétaires absents de terrains vacants dans la partie centrale du quartier, le « Dudley Triangle », à vendre leur terrain à un juste prix à la DSNI. Le 10 novembre 1989, le conseil d'administration de la BRA a voté à l'unanimité l'octroi du pouvoir de domaine éminent à la DSNI.

Mais ce n'était pas exactement la DSNI qui exercerait ce pouvoir – ou conserverait le terrain à acquérir. Sur les conseils de son avocat, David Abromowitz, mis à disposition à titre gracieux par l'un des cabinets d'avocats les plus prestigieux de Boston, Goulston-Storrs, DSNI avait créé une filiale en 1988, Dudley Neighbors Inc. Structurée et exploitée comme une communauté fiducie foncière, DNI a été créée non seulement pour exercer le pouvoir de domaine éminent et pour acquérir des terres dans le triangle Dudley; il a également été établi pour conserver la propriété pour toujours, détenant des terres en fiducie pour les générations présentes et futures.

En conservant le terrain - et en utilisant des baux fonciers de longue durée pour contrôler l'utilisation et la revente de tout ce qui a été construit sur son terrain - DNI s'est positionné pour être le gestionnaire permanent de logements abordables, d'espaces commerciaux, de serres et d'autres bâtiments qui, à terme, devaient être construits sur ses parcelles. L'objectif, dans tous les cas, était de maintenir l'abordabilité de ces bâtiments pour toujours, tout en empêchant leur forclusion en cas de ralentissement de l'économie locale.

Comme l'a noté plus tard Paul Yelder, le premier directeur de Dudley Neighbors Inc., les terres appartenant à la communauté devaient être un antidote au « dilemme ultime du développement communautaire », comment éviter de déplacer les personnes mêmes que vous essayez d'aider ; ou, selon les mots de Paul, « comment améliorez-vous un quartier tout en le rendant accessible, en le rendant abordable ? »

Au milieu de la lutte pour gagner le pouvoir de domaine éminent de la BRA, Peter Medoff a quitté ses fonctions de directeur exécutif de DSNI. Plus de 50 personnes ont postulé pour le poste. La personne finalement embauchée était Gus Newport, qui avait été maire de Berkeley, en Californie, de 1979 à 1986. Il était le choix unanime du conseil d'administration de DSNI, rejoignant le personnel en décembre 1988.

Dès le début, DSNI a défini sa mission comme plus que des briques et du mortier. Au début d'une nouvelle décennie, la DSNI a adopté le slogan « Building Houses and People Too », soulignant son engagement en faveur d'une holistique approche de la revitalisation de Dudley. L'organisation communautaire était considérée comme tout aussi importante que la construction de maisons, de parcs et de terrains de jeux. Le développement de services et d'activités pour les jeunes du quartier était jugé tout aussi important que la recherche d'emplois pour les adultes du quartier.

À ce jour, presque toutes les parcelles de terrain publiques du triangle de Dudley ont été transférées à DNI et transformées en 225 logements de haute qualité et abordables en permanence, y compris des maisons occupées par leur propriétaire, des coopératives et des locations à but non lucratif. Des parcelles sous le contrôle de DNI ont également été utilisées pour des centres communautaires, le Dudley Town Common, une ferme et une serre communautaires, ainsi que des parcs, des terrains de jeux et des jardins de quartier.

Entre-temps, DSNI a tourné son attention vers trois domaines stratégiques : le développement économique durable, l'autonomisation des communautés et les opportunités et le développement des jeunes. Plus récemment, DSNI et DNI se sont concentrés sur l'ensemencement et le soutien à une utilisation élargie du modèle de fiducie foncière communautaire à Boston. Le personnel a apporté son soutien au nouveau Chinatown Community Land Trust et a réuni le Greater Boston CLT Network. Ce dernier est conçu pour rassembler les CLT existants, les CLT émergents et d'autres organisations communautaires faisant du logement abordable ou de l'agriculture urbaine dans le but de partager des informations et des ressources.

 Pour en savoir plus sur DSNI et Dudley Neighbours Inc., passé et présent :

  • Site Internet de la DSNI
  • Jake Blumgart, "La solution pour toujours du logement. " Ville suivante (August 10, 2015).
  • BNN News Interview de l'Initiative de quartier de Dudley Street, août 2012 (vidéo YouTube)
  • Penn Loh, "Comment un quartier de Boston a arrêté la gentrification sur ses traces", OUI! Magazine (Hiver 2015)
  • Peter Medoff et Holly Sklar, Les rues de l'espoir (Boston : South End Press, 1994)
  • Leah Mahan et Mark Lipman, Tenir le terrain : la renaissance de Dudley Street. (1996 Vidéo distribuée par Films du nouveau jour, Hohokus, New Jersey,).
  • Leah Mahan et Mark Lipman, Gagne du terrain. Vidéo diffusée par Films du nouveau jour, Hohokus, New Jersey. (2012 Vidéo distribuée par Films du nouveau jour, Hohokus, New Jersey).
  • James Meehan, « Réinventer l'immobilier : la fiducie foncière communautaire en tant qu'invention sociale dans le logement abordable », Journal des sciences sociales appliquées20 : 1-21 (2013)
  • Holly Sklar, "Pas de saisies ici." Oui Magazine (Hiver 2009)