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Fiducie foncière communautaire OPAL

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Créé en 1989 (Orcas Island, Washington)

Profil fourni par Vicki Brems et Lisa Byers (2015)

Dans les années 1980, la croissance rapide de la population et l'escalade des valeurs immobilières menaçaient la qualité de vie appréciée des résidents de l'île Orcas. Situés à une heure de ferry de la partie continentale de l'État de Washington, les insulaires se sont inquiétés de la perte d'espaces ouverts et du manque de logements disponibles abordables pour les résidents toute l'année.

De nombreuses personnes ont cherché des solutions, mais trois personnes se distinguent par leur leadership et leur innovation en lançant OPAL Community Land Trust pour soutenir une communauté insulaire saine et diversifiée sur le plan économique : Peter Fisher, Penny Sharp Sky et Michael Sky.

Peter Fisher avait grandi à Seattle, mais avait passé de nombreux étés à rendre visite à ses grands-parents sur l'île dans les années 1960 et 1970. Adolescent, il a fréquenté l'école et a passé du temps avec des parents en Norvège. Il admirait les valeurs sociales consensuelles des Norvégiens et leur approche de la gestion des terres, où n'importe qui peut pénétrer sur des terres agricoles privées avec l'obligation de ne rien nuire.

Dans les années 1980, Peter – qui avait décidé de faire de l'île sa résidence à temps plein – était passionnément déterminé à protéger les espaces ouverts et à créer des logements abordables pour la communauté insulaire. À la recherche de solutions pour favoriser une communauté insulaire inclusive et durable, Peter a lu un article écrit par Robert Gilman, publié dans l'édition d'hiver 1984 de Dans le contexte magazine. L'article était intitulé « The Idea of ​​Owning Land » et décrivait le modèle de fiducie foncière communautaire. Plus tard, il a assisté à deux conférences nationales CLT à Atlanta, Géorgie (1987) et Stony Point, New York (1988).

Au cours de la même période, Penny Sharp Sky et Michael Sky - récemment transplantés à Orcas Island depuis la région de Boston MA - travaillaient à la création d'une communauté terrienne. Ils voulaient quelque chose comme une cohabitation où les gens pourraient se réunir pour les repas et partager des installations communes. Ils ont rencontré Peter et découvert de nombreuses valeurs et espoirs communs. Par coïncidence, Michael avait lu le même article qui avait inspiré Peter. Penny et Michael avaient également une réalité pragmatique similaire à celle de nombreux autres insulaires : ils avaient besoin d'une maison abordable toute l'année. Le marché locatif de l'île était instable et signifiait souvent que les résidents louaient des maisons qui manquaient d'isolation ou de plomberie adéquate.

Après de nombreuses conversations, Penny, Michael et Peter ont convoqué la première réunion publique en juillet 1988 pour parler de la nécessité de créer une nouvelle organisation pour, selon leurs termes, « fournir un accès abordable en permanence à la terre, aux maisons et aux lieux de travail pour les membres actuels et futurs de la communauté. dans le besoin." Après des mois de réunions et de travaux en comité, OPAL (Of People And Land) Community Land Trust a été officiellement constituée en mai 1989.

Trois années d'expériences de mort imminente et de triomphes ont suivi. L'organisation a surmonté les désaccords internes sur le terrain à acheter, quand embaucher du personnel et comment financer les opérations. Les administrateurs ont débattu de l'opportunité ou non de rechercher un financement auprès des agences gouvernementales, ce qui signifierait plus de restrictions. Par exemple, il ne serait pas possible de financer une maison commune, donc les espoirs d'un développement de style co-habitat seraient anéantis. En fin de compte, la lutte primordiale était de trouver de l'argent pour acheter des terrains et financer des logements afin que les maisons d'OPAL soient abordables. La seule façon d'y parvenir était d'utiliser des subventions et des prêts financés par le gouvernement.

Il a fallu près d'un an pour obtenir la première subvention : 300,000 1990 $ du Washington State Housing Trust Fund, attribué en avril 80,000. Peu de temps après, OPAL a reçu une subvention fédérale de XNUMX XNUMX $ pour le développement communautaire et s'est vu offrir un terrain de sept acres dans le village. d'Eastsound à un prix réduit.

Il s'agissait de réalisations majeures, mais l'organisation a failli sombrer dans le problème des prêts hypothécaires abordables pour les futurs propriétaires d'OPAL - des personnes travailleuses et capables qui étaient solvables, mais ne pouvaient pas gagner suffisamment dans l'économie locale pour se qualifier pour les prêts au logement traditionnels (alors rattachés à 7.5 %). Pour rendre leurs paiements abordables, ils avaient besoin de taux d'intérêt de 3 % ou moins.

Fred Klein, un architecte local et membre du conseil d'administration d'OPAL, a proposé de présenter une demande au programme de prêt immobilier aux agriculteurs du ministère américain de l'Agriculture (maintenant appelé USDA Rural Development) pour le financement de la construction et des prêts hypothécaires, offrant des taux d'intérêt aussi bas que 1%. Mais la demande était ardue, de sorte que le groupe de volontaires robustes a demandé et obtenu une subvention du Housing Trust Fund de l'État de Washington pour une assistance technique.

OPAL a utilisé cette subvention pour embaucher Mary Burki, qui a travaillé avec Peter Fisher pour préparer une solide candidature à l'USDA. OPAL a reçu des fonds de l'USDA pour un projet de démonstration, permettant à l'organisation de procéder à la construction d'Opal Commons, un nouveau quartier de 18 maisons. OPAL est devenu la première fiducie foncière communautaire aux États-Unis à recevoir un financement de l'USDA, et la plupart des projets ultérieurs d'OPAL ont utilisé le financement de l'USDA.

Parallèlement, après deux ans de travail entièrement bénévole, OPAL a embauché ses premiers collaborateurs en 1991 : la directrice exécutive/chef de projet, Jeanne Beck. Fred Klein a ensuite été embauché pour dresser les plans du premier quartier d'OPAL, maintenant que le financement de l'USDA était assuré. Travaillant en étroite collaboration avec les futurs résidents sur la planification du site et la conception de la maison, et intégrant les commentaires des voisins, les dirigeants d'OPAL étaient déterminés à éviter la subdivision en petits lots du développement de banlieue typique. Les futurs propriétaires attachaient de l'importance à l'esthétique rurale et souhaitaient cultiver de la nourriture. Ils ont suivi les directives de conception énoncées par Christopher Alexander dans Un langage de modèle pour préserver l'intimité tout en favorisant l'interaction entre les voisins. En conséquence, la conception reflétait bon nombre des qualités que Peter Fisher avait admirées en Norvège : de petites maisons regroupées autour d'un espace ouvert commun et d'une zone d'un demi-acre pour la culture de nourriture.

Tout le monde, en particulier les futurs propriétaires, a dû faire des compromis afin de répondre aux exigences et aux restrictions des agences de financement et de garder les maisons abordables, malgré les coûts de construction locaux élevés. Enfin, en mai 1995, après un an et demi de chantier, de construction et d'innombrables chantiers - et cinq ans après la création d'OPAL - 18 familles ont emménagé dans leurs nouveaux logements à Communes d'opale.

Depuis ce premier projet, OPAL a développé des quartiers plus résidentiels. En plus de la construction neuve, OPAL a acheté, rénové et revendu des maisons existantes. À l'occasion, des maisons entières ont décollé de leurs fondations et ont été déplacées d'un site sur l'île Orcas à un autre. En 2014, OPAL abritait près de 5% de la population de l'île toute l'année.

Le rôle d'OPAL ne s'arrête pas lorsque les maisons sont construites ou réhabilitées et vendues à des ménages éligibles à un prix abordable. Au lieu de cela, OPAL continue de servir de gestionnaire à long terme pour toutes ses maisons, protégeant leur abordabilité, empêchant les saisies et favorisant des réparations régulières. OPAL a été l'une des premières fiducies foncières communautaires à établir des réserves de réparation et de remplacement pour ses logements occupés par leur propriétaire, modélisant et partageant une « meilleure pratique » que d'autres CLT ont commencé à adopter.

OPAL a accompli tout cela avec un conseil d'administration énergique, des membres engagés et généreux et un personnel relativement petit qui n'a jamais compté plus de six personnes, travaillant l'équivalent de quatre employés à temps plein.

Au-delà de l'impact considérable qu'ils ont eu sur l'île d'Orcas, en développant des logements à prix abordable pour les individus et les familles qui ajoutent à la diversité économique et à la vitalité sociale de cette communauté insulaire, le personnel d'OPAL a joué un rôle important dans le mouvement national CLT. Lisa Byers, directrice exécutive d'OPAL depuis 1996, a été cofondatrice du National CLT Network et a été la première coprésidente de la division de formation et de recherche du réseau, la National CLT Academy. Julie Brunner, membre du personnel d'OPAL depuis 2002, a également siégé au conseil d'administration de l'Académie et a été consultante et formatrice de premier plan pour le réseau national CLT. En 2014, le Réseau lui a décerné le prix Prix ​​John E. Davis pour la bourse, en reconnaissance de son enseignement, de son coaching et de son mentorat inspirants.

La mission et la méthode d'OPAL sont restées constantes tout au long de son histoire. Il est resté concentré sur le maintien d'une communauté insulaire saine et diversifiée sur le plan économique. Il a continué à utiliser la propriété communautaire des terres et la location de terrains à long terme pour atteindre cet objectif, en fournissant des logements abordables en permanence et une éducation et un soutien connexes aux insulaires dont les besoins de logement ne sont pas satisfaits par le marché traditionnel. Dans le même temps, OPAL s'est efforcé de conserver le « C » dans CLT, en cultivant un conseil d'administration solide, en maintenant une adhésion à l'échelle de l'île et en créant une communauté dans chaque quartier qu'elle a développé.

Pour en savoir plus sur l'OPAL Community Land Trust, passé et présent :

  • Fiducie foncière communautaire OPAL
  • Robert Gilman, « L'idée de posséder des terres », Dans le contexte, Hiver, 1984.
  • Fiducie foncière communautaire OPAL, Raconter nos histoires, construire des maisons, créer une communauté. Eastsound, WA : OPALE, 1999.
  • Communs OPALE, Profil du projet en Conseiller en conception de logements abordables