Dudley Buren Inc.

Opgericht in 1988 (Boston, Massachusetts)

Verhaal bijgedragen door John Emmeus Davis, onder redactie van Harry Smith (2015)

Dudley Buren Inc. (DNI) is de naam die is gegeven aan de community land trust die in 1988 werd opgericht om het gebied Roxbury/North Dorchester in Boston, Massachusetts te dienen. DNI was een uitvloeisel van jarenlange basisorganisatie en participatieve planning door de Dudley Street Buurtinitiatief (DSNI). Deze twee organisaties zijn vandaag de dag nog steeds nauw met elkaar verweven en delen personeel, middelen en een bedrijfsparaplu. Wat nog belangrijker is, ze delen een missie en visie van een alomvattende revitalisering van de wijk, waarbij het eigendom van grond door de gemeenschap en de empowerment van de bewoners van het gebied hand in hand gaan.

Het Dudley-gebied van Roxbury/North Dorchester, op minder dan drie kilometer van het centrum van Boston, is een drietalige buurt van meer dan 25,000 Afro-Amerikaanse, Latijns-Amerikaanse, Kaapverdische en blanke inwoners die Engels, Spaans en Kaapverdiaans Creools spreken.

De bevolking van Dudley is een van de armste en jongste in Boston. Inwoners hebben momenteel een gemiddeld inkomen per hoofd van $ 12,332. Ongeveer 27% van de bevolking van het gebied valt onder de federale armoedegrens. Het werkloosheidspercentage schommelt rond de 13.6%. Een derde van de bevolking is 19 jaar of jonger; tweederde is 35 jaar of jonger. Gezinnen met kinderen vertegenwoordigen bijna de helft van Dudley's huishoudens, een percentage dat twee keer zo hoog is als Boston als geheel.

In de jaren tachtig had Dudley een duizelingwekkende hoeveelheid onbebouwd land - in totaal 1980 percelen, wat neerkomt op 1300% van de hele buurt. Dit was het gevolg van bijna drie decennia van desinvesteringen, herbekleden, verlaten, slecht geplande stadsvernieuwing en brandstichting met winstoogmerk. De buurt was een illegale stortplaats geworden voor afval uit de hele stad en staat. In het holst van de nacht en op klaarlichte dag rolden vrachtwagens de buurt in en gooiden oude auto's, oude koelkasten, rot vlees, giftige chemicaliën en puin van bouwplaatsen op de braakliggende terreinen van de buurt.

In 1984 besloot de Riley Foundation, een van de grotere stichtingen in Massachusetts, zich te concentreren op de revitalisering van Dudley na een rondleiding door de meest verwoeste delen van de buurt met Nelson Merced, directeur van La Alianza Hispana en Melvyn Colon, directeur van de Nuestra Comunidad Ontwikkelings Maatschappij. De "Dudley Advisory Group" werd opgericht, die voornamelijk bestaat uit gemeenschapsontwikkelingsbedrijven en sociale dienstenorganisaties die in het gebied werken. Op 15 oktober 1984 stemde de groep met 22 aanwezigen unaniem voor de oprichting van een nieuwe organisatie. Drie maanden later kreeg het de naam 'Dudley Street Neighborhood Initiative'.

Toen de grootse plannen van dit nieuwe initiatief voor het eerst aan de buurt werden gepresenteerd, "brak de hel los", zoals Bill Slotnik, een van de personen die medevoorzitter was van die uitrolvergadering, het later beschreef. Buurtbewoners zoals Che Madyun, Earl Coleman en Fadilah Muhammad betwistten de bewering van het panel dat dit een initiatief van, door en voor de gemeenschap zou zijn. "Hoeveel van jullie mensen daar wonen in deze buurt?" ze werden gevraagd. Toen er maar één hand werd opgestoken, kwam er vanuit de zaal een boze vraag naar regie van de bewoners over het planningsproces – en de organisatie zelf.

Dit leidde tot een fundamentele heroverweging van de aannames achter DSNI, waardoor de Dudley Advisory Group gedwongen werd terug te gaan naar de tekentafel. De Riley Foundation en de non-profitorganisaties die de oorspronkelijke aanpak hadden gesteund, accepteerden snel de vraag naar controle van de bewoners. Ze begonnen dit principe meteen te verweven in de statuten die voor de nieuwe organisatie werden opgesteld. Een 31-koppige raad van bestuur (later uitgebreid tot 35 leden) zou een ingezeten meerderheid hebben. Minimale vertegenwoordiging zou worden gegarandeerd voor elk van de vier belangrijkste culturen van de buurt: Afro-Amerikaans, Kaapverdiaans, Latino en Wit.

De verkiezing van de inaugurele raad van bestuur vond plaats op 27 april 1985. Meer dan 100 mensen waren aanwezig en vulden de voorste banken van de St. Patrick's Church. Toen het bestuur eenmaal was gekozen en gezeten, werden Fadilah Muhammad en Nelson Merced geselecteerd om te dienen als de eerste covoorzitters van de DSNI. Het volgende jaar keurde de raad unaniem een ​​nieuwe lijst van functionarissen goed. Che Madyun werd de president van DSNI. Melvyn Colon werd vice-president.

DSNI nam in 1986 de eerste uitvoerend directeur aan, Peter Medoff. Hij had eerder als huurdersorganisator in New York City gewerkt en was directeur van het Citizens Research Education Network in Hartford, Connecticut. Hij won de baan bij DSNI omdat hij benadrukte dat het organiseren van de gemeenschap en empowerment van de gemeenschap centraal moeten staan ​​in de plannen van de nieuwe organisatie voor de fysieke, sociale en economische revitalisering van de buurt. Die nadruk is tot op de dag van vandaag gebleven.

In 1987, na een intensief proces van bottom-up participatieve planning, voltooide en adopteerde DSNI Het uitgebreide revitalisatieplan van de Dudley Street-buurt. Het schetste een blauwdruk voor de wederopbouw van de wijk, vergezeld van een algemene inzet voor ontwikkeling zonder verplaatsing.

Twee jaar later schreef DSNI geschiedenis door de eerste en enige gemeenschapsorganisatie in de Verenigde Staten te worden die de macht van het eminente domein won. DSNI was begonnen met het verzamelen van de fondsen om zijn Uitgebreid revitaliseringsplan, inclusief de belofte van een programmagerelateerde investering van $ 2 miljoen van de Ford Foundation, maar afwezige eigenaren van de leegstaande percelen in de buurt waren terughoudend om hun land aan DSNI te verkopen. Ze hadden de geur van potentiële winsten in de lucht opgevangen. De stad Boston was bezig met de wederopbouw van de metrolijn aan de westelijke rand van de wijk, een enorme investering in openbare infrastructuur. Particuliere speculanten hadden er kennis van genomen en begonnen grond in de buurt te kopen.

"Take a Stand, Own the Land" was de campagneknop die de leiders van DSNI door de buurt verspreidden terwijl ze lobbyden bij burgemeester Flynn en de Boston Redevelopment Authority (BRA) voor de kracht die DSNI nodig zou hebben om aaneengesloten terreinen samen te stellen die groot genoeg waren om te bouwen de betaalbare woningen die in de Uitgebreid revitaliseringsplan. Ze vroegen om het wettelijke recht om de afwezige eigenaren van onbebouwde grond in het centrale deel van de wijk, de 'Dudley-driehoek', te dwingen hun land voor een eerlijke prijs aan DSNI te verkopen. Op 10 november 1989 stemde het BRA-bestuur unaniem om de macht van eminent domein aan DSNI te verlenen.

Maar het was niet bepaald DSNI die deze macht zou uitoefenen – of zich zou vasthouden aan het te verwerven land. Op advies van zijn advocaat, David Abromowitz, die op pro bono basis beschikbaar was gesteld door een van de meest prestigieuze advocatenkantoren van Boston, Goulston-Storrs, had DSNI in 1988 een dochteronderneming opgericht, Dudley Neighbours Inc. Gestructureerd en geëxploiteerd als een gemeenschap land trust, werd DNI niet alleen opgericht om de macht van het eminente domein uit te oefenen en land in de Dudley-driehoek te verwerven; het werd ook opgericht om het eigendom voor altijd te behouden en land in vertrouwen te houden voor huidige en toekomstige generaties.

Door vast te houden aan het land – en door gebruik te maken van langdurige erfpachtovereenkomsten om het gebruik en de wederverkoop van alles wat op het land was gebouwd te beheersen – positioneerde DNI zich als de permanente rentmeester van betaalbare woningen, commerciële ruimte, kassen en andere gebouwen die, op den duur op de percelen zouden worden gebouwd. Het doel was in elk geval om de betaalbaarheid van deze gebouwen voor altijd te behouden, en tegelijkertijd te voorkomen dat ze werden afgeschermd tijdens neergang in de lokale economie.

Zoals later werd opgemerkt door Paul Yelder, de eerste directeur van Dudley Neighbours Inc., moest grond in eigendom van de gemeenschap een tegengif zijn voor het 'ultieme dilemma van gemeenschapsontwikkeling', hoe voorkom je dat je juist de mensen die je probeert te helpen verjaagt? of, in de woorden van Paul, “hoe verbeter je een buurt, maar maak je hem toch toegankelijk, betaalbaar?”

Midden in de strijd om de macht van het vooraanstaande domein van de BRA te winnen, trad Peter Medoff af als uitvoerend directeur van DSNI. Ruim 50 mensen hebben gesolliciteerd. De persoon die uiteindelijk werd aangenomen was Gus Newport, die van 1979 tot 1986 burgemeester van Berkeley, Californië was geweest. Hij was de unanieme keuze van het bestuur van DSNI en trad in december 1988 toe tot het personeel.

Vanaf het begin definieerde DSNI zijn missie als meer dan bakstenen en mortel. Toen een nieuw decennium begon, nam DSNI de slogan "Building Houses and People Too" aan, waarmee hij zijn toewijding aan een holistische benadering van Dudley's revitalisering. Het organiseren van de gemeenschap werd net zo belangrijk geacht als het bouwen van huizen, parken en speeltuinen. Het ontwikkelen van diensten en activiteiten voor de jongeren in de buurt werd net zo belangrijk geacht als het vinden van werk voor de volwassenen in de buurt.

Tot op heden zijn bijna alle staatspercelen in de Dudley-driehoek overgedragen aan DNI en omgevormd tot 225 hoogwaardige, blijvend betaalbare woningen - inclusief koopwoningen, coöperaties en non-profitverhuur. Pakketten onder de controle van DNI zijn ook gebruikt voor gemeenschapscentra, de Dudley Town Common, een gemeenschapsboerderij en kas, en buurtparken, speeltuinen en tuinen.

In de tussentijd heeft DSNI zijn aandacht gericht op drie strategische gebieden: duurzame economische ontwikkeling, empowerment van de gemeenschap en kansen en ontwikkeling voor jongeren. Meest recentelijk hebben DSNI en DNI zich gericht op het zaaien en ondersteunen van uitgebreid gebruik van het community land trust-model in Boston. Medewerkers hebben steun gegeven aan de nieuw opgerichte Chinatown Community Land Trust en hebben het Greater Boston CLT Network bijeengeroepen. Dit laatste is bedoeld om bestaande CLT's, opkomende CLT's en andere gemeenschapsorganisaties die zich bezighouden met betaalbare huisvesting of stadslandbouw samen te brengen met het doel informatie en middelen te delen.

 Voor meer informatie over DSNI en Dudley Neighbours Inc., vroeger en nu:

• DSNI-website
• Jake Blumgart, "De eeuwige oplossing van huisvesting. " Volgende stad (Augustus 10, 2015).
• BNN News Interview van het Dudley Street Neighborhood Initiative, augustus 2012 (YouTube-video)
• Penn Loh, "Hoe een buurt in Boston gentrificatie op zijn spoor stopte", JA! Tijdschrift (winter 2015)
• Peter Medoff en Holly Sklar, Straten van Hoop (Boston: South Einde Pers, 1994)
• Leah Mahan en Mark Lipman, Holding Ground: De wedergeboorte van Dudley Street. (1996 Video gedistribueerd door Nieuwe dagfilms, Hohokus, New Jersey,).
• Leah Mahan en Mark Lipman, Grond winnen. Video gedistribueerd door Nieuwe dagfilms, Hohokus, NJ. (2012 Video gedistribueerd door Nieuwe dagfilms, Hohokus, NJ).
• James Meehan, "Reinventing Real Estate: The Community Land Trust als een sociale uitvinding in betaalbare woningen," Tijdschrift voor Toegepaste Sociale Wetenschappen20: 1-21 (2013)
• Holly Sklar, "Geen verhinderingen hier." Ja Magazine (winter 2009)