Democratie Samenwerkingsinterview van John Emmeus Davis

John Emmeus Davis is sinds het begin van de jaren tachtig betrokken bij de ontwikkeling van community land trusts. Hij was een van de oprichters van Burlington Associates in Community Development in 1980, een adviescoöperatie die non-profitorganisaties en gemeentelijke overheden helpt bij het ontwerpen en evalueren van beleid, programma's en projecten ter bevordering van permanent betaalbare huisvesting. Hij was eerder werkzaam als huisvestingsdirecteur en Enterprise Community-coördinator voor de stad Burlington, Vermont. Hij heeft ook gewerkt als organisator van de gemeenschap en uitvoerend directeur van een non-profitorganisatie in de Appalachian-regio van Oost-Tennessee. Hij is lid van de faculteit en het bestuur van de Nationale CLT Academie en is momenteel decaan van de Academie. Hij is de auteur van vele boeken, artikelen en trainingshandleidingen gericht op community land trusts en andere vormen van door verkoop beperkte, door de eigenaar bewoonde woningen (meest recentelijk de redactie van The Community Land Trust Reader, gepubliceerd in 1993 door het Lincoln Institute of Land Beleid).

Hoe ben je betrokken geraakt bij Community Land Trusts (CLT's)?

Ik was een afgestudeerde student aan Cornell. Mijn studies waren gericht op gemeenschapsontwikkeling en stads- en regionale planning. Ik was als oudere student naar school gekomen. Ik was zes jaar niet naar school geweest en werkte als gemeenschapsorganisator in Oost-Tennessee. Toen ik in Appalachia woonde, was ik gevoelig geworden voor wat er gebeurde als gemeenschappen geen controle hadden over het land, aangezien het meeste eigendom was van afwezigen, met kolenbedrijven en houtbedrijven die de meeste grondvoorraden in handen hadden. Tegen de tijd dat ik bij Cornell aankwam, had ik daarom al interesse in het verband tussen grondbezit en gemeenschapsontwikkeling. Of, zoals Appalachia aantoonde, het verband tussen het gebrek aan lokale controle over land en het gebrek aan lokale ontwikkeling.

Terwijl ik op de planningsschool zat, had ik een HUD-stage [Housing and Urban Development], waardoor ik kon werken bij een huisvestingsorganisatie die vervallen woningen rehabiliteerde en het eigenwoningbezit promootte in een Afro-Amerikaanse wijk met een laag inkomen aan de rand van binnenstad. Ik zag hoe deze non-profitorganisatie een gedesinvesteerde buurt transformeerde. In alle opzichten was dit een succes voor de ontwikkeling van de gemeenschap - verbetering van de kwaliteit van de gebouwen, verlaging van de misdaadcijfers, toename van particuliere investeringen. Maar een ander deel van deze transformatie was minder succesvol, want we hielpen ook om de buurt te gentrificeren en mensen te verdrijven die al lang in die buurt woonden.

Ik koppelde die ervaring in een stedelijke buurt aan mijn werk op het platteland van Appalachia en zei tegen mezelf dat er een betere manier moest zijn om gemeenschapsontwikkeling te doen. Ik ging op zoek naar alternatieve modellen van grond- en huisvestingsrechten die ontwikkeling zonder verplaatsing zouden kunnen bevorderen. Bij Cornell organiseren ze de graduate school per vakgebied, niet per afdeling. Ik zat in ontwikkelingssociologie, een vakgebied dat zich uitstrekt over de grenzen tussen sociologie, planning, economische ontwikkeling en politicologie. De voorzitter van mijn doctoraatscommissie was een professor genaamd Chuck Geisler. Hij is socioloog met een bijzondere interesse in ruimtelijke ordening en gemeenschapsontwikkeling. Chuck Geisler stelde me voor aan Chuck Matthei, de voormalige directeur van het Institute for Community Economics (ICE). Zo kwam ik in aanraking met de community land trust als een mogelijke oplossing voor de problemen van grondbezit waarmee ik worstelde. Nadat ik klaar was met mijn promotiewerk ging ik aan de slag bij ICE. Ik was de veldvertegenwoordiger van ICE in Cincinnati en schreef uiteindelijk mijn proefschrift over de geschiedenis en transformatie van de Afro-Amerikaanse wijk in het West End van Cincinnati. Dat werd de basis voor mijn eerste boek, Contested Ground, waarin gentrificatie, desinvestering, herinvestering en inspanningen van de basis om de gemeenschap over land en huisvesting in een Afro-Amerikaanse buurt te krijgen, onderzocht werden.

Wat ziet u als de belangrijkste voordelen die community land trusts bieden? Wat zijn de belangrijkste voordelen in sterke marktsteden? Welke voordelen biedt community land trust in zwakke marktsteden?

Jarenlang geloofden mensen dat het belangrijkste voordeel van CLT's was om de betaalbaarheid in warme markten te behouden. Het model had zijn effectiviteit bewezen bij het vastzetten van publieke investeringen in betaalbare woningen, commerciële ruimte of kantoorruimte in elk gebied waar overheidsgeld werd geïnvesteerd om betaalbare woningen te creëren of banen te creëren. Als je publiek geld investeert, is het probleem hoe je de betaalbaarheid van de gesubsidieerde woningen behoudt; of hoe behoud je betaalbare toegang tot bedrijfsruimte. Het antwoord van het CLT is dat je die subsidies vastzet. In een hete markt is er altijd druk om de betaalbaarheid te schrappen en de publieke investeringen te privatiseren. CLT's zorgen ervoor dat dat niet gebeurt. Ze voorkomen het verlies van betaalbaarheid wanneer vastgoedmarkten hot zijn.

Sinds de instorting van de huizenmarkt in 2006 hebben we echter ook ontdekt dat community land trusts en andere vormen van gedeeld eigen vermogen even effectief zijn in koude markten. De belangrijkste voordelen van de CLT in koude markten zijn het beschermen van de staat, de kwaliteit en het onderhoud van de gebouwen op de gehuurde grond en het ingrijpen in gevallen van hypotheekachterstand om de eigendomszekerheid te beschermen en afscherming te voorkomen.

De afkorting die we soms gebruiken in de gemeenschapsbeweging voor landvertrouwen is 'contracyclisch rentmeesterschap' - speciale bescherming bieden tijdens die turbulente tijden in de conjunctuurcyclus waarin huizen en huiseigenaren het grootste risico lopen. De meeste programma's voor huisvesting en gemeenschapsontwikkeling in de Verenigde Staten zijn ontworpen alsof er geen bedrijfscyclus is. Waar community land trusts vooral goed in zijn, is het voorkomen van het verlies van huizen, huiseigenaren en publieke investeringen aan zowel de bovenkant als de onderkant van de conjunctuurcyclus. We gaan in tegen de bedreigingen en gevaren die een fluctuerende economie met zich meebrengt voor mensen met lage en middeninkomens.

Een term die u heeft helpen populariseren om te beschrijven hoe landtrusts werken, is 'gedeeld eigen vermogen'. Wat wordt bedoeld met de term en hoe beïnvloedt deze vorm van wonen de gemiddelde huizenkoper?

Eigenwoningbezit met eigen vermogen was een term die in 2006 werd bedacht als onderdeel van een onderzoeksproject dat werd gesponsord door het National Housing Institute. Dit project werd opgezet om de prevalentie en prestaties van verschillende vormen van door verkoop beperkte, door de eigenaar bewoonde woningen te onderzoeken - de belangrijkste voorbeelden zijn community land trusts, huizen en appartementen met beperkte akte en beperkte aandelencoöperaties. De adviescommissie die NHI heeft samengesteld om toezicht te houden op dit project, wilde een generieke term die deze modellen en mechanismen van doorverkoop beperkte koopwoningen zou omschrijven als een enkele sector, waar organisatorische en operationele kenmerken die al deze alternatieve vormen van eigenwoningbezit gemeen hebben zijn belangrijker dan die kenmerken die het ene model van het andere onderscheiden.

Onze werkdefinitie is enigszins geëvolueerd sinds 2006, het jaar waarin NHI de resultaten van haar onderzoek publiceerde in een boekwerkboek getiteld Shared Equity Homeownership. Er is tegenwoordig meer nadruk op hoe deze modellen presteren, vooral in de periode nadat een huis is verkocht, in tegenstelling tot een eerdere focus op hoe deze modellen zijn gestructureerd. Mijn eigen definitie, onlangs naar voren gebracht in een artikel dat is gepubliceerd in het ABA Journal of Affordable Housing and Community Development Law, is dat gedeeld eigenwoningbezit "een algemene term is voor verschillende vormen van door verkoop beperkte, door de eigenaar bewoonde woningen waarin de rechten, verantwoordelijkheden, risico's en beloningen van eigendom worden gedeeld tussen een huishouden dat in aanmerking komt voor een inkomen dat het huis koopt voor een prijs die onder de marktprijs ligt en een organisator die de betaalbaarheid, kwaliteit en veiligheid van dat huis beschermt lang nadat het is gekocht.

Het delen van het eigen vermogen is daarom meer dan alleen het delen van de backend-opbrengsten bij de doorverkoop van het huis. Je deelt ook veel van de sticks in de bundel van rechten. In een conventionele marktconforme woning bezit één enkele eigenaar alle (of bijna alle) rechten, verantwoordelijkheden, risico's en beloningen. In een shared equity-huis maken we die bundel los en verdelen we die sticks opnieuw tussen de individuele huiseigenaar en een organisatie die jarenlang in dat plaatje blijft. In het geval van de community land trust is die organisatorische steward een non-profitorganisatie met een lidmaatschap van de gemeenschap en een door de bevolking gekozen bestuur. Sommige verantwoordelijkheden en veel van de risico's van eigenwoningbezit worden gedragen door de gemeenschapsgrondvertrouwen in plaats van door de huiseigenaar alleen.

Maar hoe werkt dat bij het verdelen van de back-endopbrengst?

In elk geval is er een maximum aan hoeveel eigen vermogen een CLT-huiseigenaar kan verwijderen bij wederverkoop. Hierdoor kan de community land trust het huis opnieuw kopen tegen een prijs die onder de marktprijs ligt. Het CLT draait zich dan om en verkoopt diezelfde woning door voor een prijs die een ander gezin met een laag of gemiddeld inkomen zich kan veroorloven. CLT's in het hele land gebruiken veel verschillende doorverkoopformules om dat plafond in te stellen en om te bepalen hoeveel eigen vermogen een huiseigenaar zal verdienen wanneer hij uit zijn CLT-huis verhuist. Bij de meeste formules krijgt de huiseigenaar op zijn minst haar aanbetaling, het afgeschreven deel van haar hypotheek en een tegoed terug voor eventuele kapitaalverbeteringen die ze heeft aangebracht na de aankoop van het huis - plus een rendement op haar oorspronkelijke investering, die kan worden een beetje of veel, afhankelijk van de formule.

In Burlington, Vermont, waar ik woon, gebruikt de Champlain Housing Trust een wederverkoopformule waarbij huiseigenaren hun aanbetaling terugkrijgen en de hoofdsom die ze op hun hypotheek hebben betaald. Ze ontvangen een tegoed voor eventuele kapitaalverbeteringen die ze hebben aangebracht en ze verdienen 25 procent van elke waardevermindering die in hun huis heeft plaatsgevonden tussen het moment van aankoop en het moment van wederverkoop. Gemiddeld gaat een huiseigenaar na vijf en een half jaar een huis met CHT doorverkopen en weglopen met nog eens $ 12,000 tot $ 15,000, bovenop de aanbetaling die ze oorspronkelijk bij de deal had gebracht - dat is tenminste wat er is gebeurd in Burlington in de afgelopen 27 jaar.

Als u het kopen van een CHT-woning puur als investeringsvehikel beschouwt, kunnen we met zekerheid zeggen dat het een betere investering is dan uw geld op een spaarrekening of zelfs op de aandelenmarkt te zetten. In Burlington hebben de 233 huiseigenaren die een CHT-huis hebben doorverkocht, gemiddeld 31% IRR [intern rendement] op jaarbasis gerealiseerd, volgens een recente studie van het Urban Institute, getiteld Balancing Affordability and Opportunity. Diezelfde studie vond een IRR van 39% bij een CLT-programma in Duluth Minnesota en een IRR van 22% bij een CLT-programma in Boulder, Colorado.

Als een directe financiële investering is het kopen van een CLT-huis daarom een ​​​​vrij goede deal. Het is natuurlijk niet zo'n goede deal als je zou kunnen krijgen als je de middelen hebt om een ​​marktconform huis te kopen zonder de beperkingen - en je bevindt je toevallig op een sterke onroerendgoedmarkt. Een CLT-woning is een huuroptie tussen huurder zijn, waar u geen rendement krijgt, en een marktconforme woning waar u alle meevallers krijgt die een stijgende markt zou kunnen opleveren.

Een van de rollen die je hebt gespeeld in de community land trust-beweging is die van een informele historicus. Voor degenen die niet bekend zijn met de oorsprong van de CLT, kun je enkele van de belangrijkste krachten achter de opkomst van de beweging benadrukken?

De wortels van de beweging zijn oud en diep, ook al is het moderne model relatief nieuw. De eerste community land trust in de Verenigde Staten, New Communities Inc., werd opgericht in 1969. De wortels van het model gaan echter veel verder terug. De manier waarop community land trusts met eigendom omgaan, waarbij een partij eigenaar is van het land en een andere partij eigenaar is van de structurele verbeteringen op het land, is een benadering van grondbezit die geworteld is in de Garden Cities van Engeland, de landbouwcoöperaties in Israël ( kibbutzim, moshavim) die zich bevinden op land dat is gehuurd van het Joods Nationaal Fonds en de Gramdan-beweging in India. Het zijn allemaal voorbeelden van geplande woon- en handelsgemeenschappen op gehuurde grond.

De wortels van het commitment van de community land trust om een ​​open lidmaatschapsorganisatie te zijn, met een raad van bestuur waarin veel belangen zijn vertegenwoordigd, zijn te vinden in de Amerikaanse burgerrechtenbeweging. De leiders van de eerste community land trust kwamen allemaal uit de burgerrechtenbeweging. Slater King, een neef van Martin Luther Kind, was voorzitter van de Albany Movement. Hij werd ook de eerste president van New Communities, Inc. Toen hij op tragische wijze om het leven kwam bij een auto-ongeluk, ging het voorzitterschap van New Communities over naar Charles Sherrod. Eerwaarde Sherrod was een veldorganisator geweest voor SNCC [Geweldloze Coördinatiecommissie voor studenten] en richtte later het Southwest Georgia Project op.

Een ander belangrijk stuk geschiedenis van de eerste CLT was de verbinding met Koinoina Farms, net buiten Albany, Georgia. Op het hoogtepunt van de burgerrechtenbeweging was deze gemeenschap een oase van raciale harmonie, waar blanken en zwarten een coöperatieve boerderij hadden die werd aangevallen door de KKK. Ze hadden het moeilijk om landbouwmachines te kopen of hun landbouwproducten te verkopen aan lokale bedrijven. Slater King en Charles Sherrod waren zeker op de hoogte en steunden het werk dat in Koinoina gaande was. Bob Swann, iemand anders die betrokken was bij de oprichting van nieuwe gemeenschappen en een man die later een van de oprichters werd van de community land trust-beweging, was de voorzitter van Friends of Koinoina, een nationale organisatie die hielp geld in te zamelen voor de boerderij en om zijn pecannoten en andere landbouwproducten te verkopen. Swann was ook aanwezig toen Clarence Jordan en Millard Fuller de basis begonnen te leggen voor Habitat for Humanity. Het is inderdaad redelijk om naar Koinoina Farms te wijzen als een voedingsbodem voor zowel de community land trust-beweging als Habitat for Humanity.

Kun je praten over de impact van gemeenschapsgrondvertrouwen op de executiepercentages?

Het National Community Land Trust Network heeft de faillissementen de afgelopen jaren nauwlettend gevolgd en gemeten. Het netwerk heeft nu zeer gedegen onderzoek, dat een minuscuul wanbetalingspercentage en executiepercentage onder de eigenaren van gemeenschapsgrondvertrouwenswoningen documenteert; inderdaad, het executiepercentage onder CLT-huiseigenaren is vele malen lager dan het nationale executiepercentage dat door de Mortgage Bankers Association voor marktconforme woningen wordt gerapporteerd. In het laatste onderzoek van het netwerk rapporteerden CLT's in het hele land eind 56 een executiepercentage van slechts 2009%. Dit vergeleken met executiepercentages zoals gerapporteerd door de MBA van 3.31% onder huiseigenaren met prime-hypotheken en 15.58% onder huiseigenaren met subprime-hypotheken . Wat de superieure prestaties die door het National CLT Network zijn gedocumenteerd, nog indrukwekkender maakt, is dat CLT's huishoudens bedienen die veel armer zijn dan de meeste hypotheekhouders in de MBA-afschermingsstudie.

In Burlington heeft het grondvertrouwen van de gemeenschap hier in de afgelopen 650 jaar bijna 27 huishoudens met een laag inkomen gestimuleerd tot eigenwoningbezit, terwijl er slechts negen huisuitzettingen waren. En de Champlain Housing Trust heeft nog nooit land of huizen verloren vanwege een executie. Zelfs in die negen gevallen waarin de landtrust niet in staat was om afscherming te voorkomen, was CHT in staat om de activa te beschermen en zowel de grond als de woningen in portefeuille te houden. Dat is een succespatroon dat door CLT's in het hele land wordt herhaald.

Waarom zijn de afschermingspercentages van het gemeenschapsgrondvertrouwen lager?

Het begint voordat we het huis ooit verkopen. We doen veel voorbereiding en voorlichting aan potentiële huizenkopers, zodat mensen alleen huizen kopen die ze zich kunnen veroorloven. De community land trust legt ook een scherm op aan potentiële hypotheken om roofzuchtige leningen te voorkomen en om te voorkomen dat mensen financiële regelingen aangaan die hen in gevaar brengen. Community Land Trusts bouwen ook drie belangrijke rechten in de hypotheken op CLT-woningen in. Ten eerste wil de community land trust op de hoogte worden gesteld als er een hypotheekachterstand is. Ten tweede wil de community land trust het recht hebben om in een standaardsituatie te stappen en de standaardsituatie namens de huiseigenaar te herstellen als de huiseigenaar dit zelf niet kan. Ten derde, als de Community Land Trust ondanks deze tussenkomst niet in staat is om afscherming te voorkomen, wil de Community Land Trust het eerste recht hebben om het huis te kopen uit afscherming, waardoor de geldschieter volledig wordt en tegelijkertijd het verlies van het land en het huis van de CLT's wordt voorkomen. portefeuille. Ten slotte onderhouden de meeste community land trusts, nadat ze een huis hebben verkocht, een blijvende relatie met de huiseigenaar. We verkopen niet alleen een huis, nemen een foto van de huiseigenaar, schudden de hand van de huiseigenaar en zeggen geluk. In de wereld van Connie Chavez, uitvoerend directeur van de Sawmill Community Land Trust in Albuquerque, "zijn wij de ontwikkelaar die niet weggaat."

Omdat de gemeenschapsgrondvertrouwen niet verdwijnt, terwijl ze ook een relatie onderhoudt met de huiseigenaren en een derde van de zetels in de raad van bestuur reserveert voor mensen die op het land wonen, zullen huiseigenaren eerder het CLT op de hoogte stellen wanneer ze in de problemen komen . Ze verbergen het niet. Ze komen naar ons, zodat we weten of ze achterlopen met hun financiën. Ook dan rekenen CLT's een pachtvergoeding voor het gebruik van hun grond. Meestal is het eerste dat een huiseigenaar doet die in financiële problemen verkeert, stoppen met het betalen van de leasevergoeding van de CLT. We hebben een ingebouwd systeem voor vroegtijdige waarschuwing dat ons vertelt wanneer een huiseigenaar in nood is. Dat stelt een CLT in staat om met huiseigenaren samen te werken voordat ze dieper in de schulden komen en ernstiger achterlopen met hun betalingen. Dat stelt een CLT in staat om in een vroeg stadium in te grijpen om ervoor te zorgen dat er op korte termijn problemen ontstaan ​​die niet tot executie leiden. Voeg dat allemaal samen en daarom geloof ik dat CLT's veel lagere executiepercentages hebben dan kredietnemers op de reguliere woningmarkt.

U werkt al sinds 1993 bij Burlington Associates, gedurende welke tijd u en uw partners in het hele land meer dan 100 lokale landtrusts hebben bijgestaan. Welke trends heb je gezien in de CLT-beweging?

De eerste trend is een sterke groei. In het begin van de jaren tachtig waren er slechts een tiental community land trusts; vandaag zijn er meer dan 1980. De proliferatie van community land trusts is behoorlijk opvallend, samen met hun verspreiding over de Verenigde Staten. We hebben nu CLT's in 240 staten en het District of Columbia. Er zijn ook community land trusts in Puerto Rico. Dus de eerste trend die ik heb gezien is groei: meer CLT's, meer verspreid over het landschap, samen met een toenemend aantal CLT's met een substantiële portefeuille van gronden en gebouwen onder hun beheer.

Ten tweede diversifiëren community land trusts hun bedrijfsactiviteiten. In het begin waren de meeste CLT's gericht op huisvesting, met name op koopwoningen. Nu zijn community land trusts bezig met het ontwikkelen en beheren van veel verschillende soorten en eigendommen van huisvesting - waaronder beperkte aandelencoöperaties, flatgebouwen, huurwoningen, stacaravanparken, SRO's en daklozenopvang. Ook doen sommige community land trusts veel meer dan huisvesting - of helemaal geen huisvesting. Er zijn CLT's die zich richten op stadslandbouw, buurtparken, OV-gerichte ontwikkeling, werkgelegenheid, kantoorruimte of dienstverlenende voorzieningen voor binnenstedelijke buurten. Ze diversifiëren ook hun strategische partnerschappen en werken nauwer dan ooit samen met CDC's, kerken, Neighbor-Works-organisaties, Habitat for Humanity-filialen en zowel stadstuiniers als plattelandsbeschermers.

Een derde trend is regionalisering. Dertig jaar geleden – zelfs 20 jaar geleden – werkten bijna alle gemeenschapsgrondfondsen in een enkele buurt of in een enkele kleine stad. Tegenwoordig hebben we community land trusts die zich uitstrekken over meerdere buurten, een hele stad of een hele provincie of grootstedelijke regio. In een aantal kleinere staten, zoals Delaware en Rhode Island, hebben we CLT's die de hele staat beslaan. We zien daarom een ​​trend van CLT's die veel grotere servicegebieden uithakken dan in de eerdere jaren van de beweging.

Een andere trend die we zien, zou men kunnen omschrijven als municipalisering. Er zijn een toenemend aantal community land trusts die zijn geïnitieerd door of ondersteund door stads- of provincieregeringen. Twintig of dertig jaar geleden werd bijna elke CLT opgericht als een grassroots, bottom-up organisatie die voortkwam uit lokale strijd om ontwikkeling te bevorderen, gentrificatie te voorkomen, ontheemding te voorkomen en een buurt met lage inkomens sterker te maken. Er zijn nog steeds een aantal community land trusts die vandaag zo beginnen. Maar er zijn steeds meer CLT's waarbij de lokale overheid heeft geholpen om het te plannen, om het te creëren. Als je vandaag de dag kijkt naar nieuwe trusts voor gemeenschapsgronden, hebben velen een gemeentelijke connectie.

Een trend die u hebt benadrukt, is de groeiende rol van stadsbesturen bij het ondersteunen van de ontwikkeling van community land trusts. Waarom is er die interesse en hoe pakken ze het uit?

Stads- en provinciebesturen zijn in de eerste plaats geïnteresseerd geraakt in gemeenschapsgrondvertrouwensfondsen, omdat gemeenten steeds hogere subsidies per eenheid geven om mensen met een lager inkomen te helpen huiseigenaren te worden. Voorzichtige ambtenaren willen niet dat die subsidies verloren gaan in een tijd van fiscale schaarste. Of de politiek van een stad nu naar links of naar rechts neigt, er is een wens om ervoor te zorgen dat alle overheidsinvesteringen in een project blijven en niet verloren gaan. De grootste belangstelling voor CLT's van de kant van steden en provincies is voortgekomen uit een hernieuwde zorg voor het behoud van subsidies - een prioriteit om de publieke investeringen op hun plaats te houden.

Ten tweede is er belangstelling van gemeenteambtenaren om ervoor te zorgen dat betaalbare woningen die worden geproduceerd als gevolg van inclusieve zonering, stimuleringsmaatregelen en soortgelijke programma's niet verloren gaan. Wanneer de overheid een ontwikkelaar een regelgevende concessie geeft of de levering van betaalbare woningen eist als voorwaarde voor de goedkeuring van het bestemmingsplan, willen steden ervoor zorgen dat die woningen langer dan 5, 10 of 20 jaar betaalbaar blijven. Community land trusts zijn een effectieve manier om dat te doen, of het nu gaat om huur of eigendom.

Onlangs heeft een groeiende gemeentelijke belangstelling voor TOD [transit oriented development] een hele reeks nieuwe ambtenaren naar het community land trust-model getrokken. Als je echt geïnteresseerd bent in het behoud van een mix van gebruik en een mix van inkomsten in een herontwikkelingsgebied rond een nieuwe doorvoerstop, dan is de enige manier om dat te bereiken een soort langetermijncontrole op het land en de gebouwen. Anders zullen in zeer korte tijd alleen de hoogste verbruikers en hoogste inkomens dat gebied domineren en al het andere verdringen. Community land trusts zijn een perfecte aanvulling op TOD – een middel om een ​​engagement op het gebied van sociale rechtvaardigheid te bestendigen naast een aanzienlijke publieke investering in lightrail, slimme groei, openbare parken en andere infrastructuur.

Werken de door de stad gesponsorde landtrusts? Hebben we al genoeg gegevens om het te weten?

We hebben veel informatie over CLT's in kleine en middelgrote steden. Daar hebben we een track record van succes en duurzaamheid. Sommige inspanningen in grotere steden zijn te nieuw of nog niet getest om met zekerheid te zeggen. Chicago, Irvine (Californië), Atlanta, Sarasota (Florida) - zijn allemaal voorbeelden van steden die aanzienlijke middelen steken in het creëren van community land trusts - het is gewoon te vroeg om te zeggen wat hun succes op lange termijn zal zijn. De schaal is zo anders. Als je in Chicago 200 permanent betaalbare woningen toevoegt, heb je veel minder effect dan in een kleinere stad als Duluth, Minnesota. Het is dus alleen nog moeilijk om de impact en het succes te meten.

Het meest interessante geval dat zich nu ontvouwt, is in Atlanta, waar het grootste stedelijke herontwikkelingsproject in de Verenigde Staten aan de gang is. De Atlanta Beltline heeft zich vanaf het begin gecommitteerd om verplaatsing te voorkomen als onderdeel van deze massale TOD [transit-oriented development]. Het Beltline Partnership, onder leiding van een dynamische, sociaal bewuste vrouw genaamd Valarie Wilson, heeft een hoofdrol gespeeld bij de ondersteuning van de ontwikkeling van een 'centrale server', de Atlanta Land Trust Collaborative, die de ontwikkeling van een aantal van buurtgebaseerde community land trusts langs de 22-mijls lightrailcorridor van de Beltline. De Collaborative en lokale CLT's worden opgezet om ervoor te zorgen dat inwoners met een laag inkomen en een middeninkomen kunnen delen in de voordelen van de stadsinvesteringen in TOD en niet de lasten van ontheemding hoeven te dragen. Het is te vroeg om te zeggen hoe het zal uitpakken, maar het is opmerkelijk en zeer indrukwekkend dat mensen in Atlanta plannen hebben gemaakt voor succes. Ze hebben geprobeerd te anticiperen op de negatieve externe effecten en sociale ongelijkheden die vaak het gevolg zijn van massale overheidsinvesteringen in 'stadsvernieuwing'. Ze hebben vanaf dag één sociale rechtvaardigheid in hun planning ingebouwd.

Kun je iets vertellen over de inspanningen in New Orleans om lokale netwerken van onderling verbonden community-landtrusts te creëren?

Er is een dubbele inspanning in New Orleans. In de Lower Ninth Ward ligt de nadruk op het gebruik van een CLT om huisvesting te doen, waar een bestaande organisatie, de Neighborhood Empowerment Network Association (NENA), een landtrustprogramma sponsort. Er is ook een stadsbrede inspanning, de Crescent City Community Land Trust, die is opgericht om NENA te ondersteunen, maar ook om gemeenschapsgrondtrusts in buurten in heel New Orleans te ondersteunen. Het Crescent City CLT richt zich niet alleen op de productie en het behoud van betaalbare woningen, maar ook op de herontwikkeling van commerciële corridors en commerciële wijken in minder welvarende buurten.

Kunt u de inspanning in Cleveland, Ohio beschrijven om coöperaties te ontwikkelen op het gebied van gemeenschapsgrondbezit?

We mogen niet vergeten dat er twee CLT-inspanningen zijn in Cleveland. De Community Land Trust van Greater Cleveland, voorheen de Cuyahoga CLT, bestaat al tien jaar en ontwikkelt en beheert door de eigenaar bewoonde woningen met beperkte doorverkoop. Een tweede CLT-inspanning is recentelijk ontstaan ​​in samenhang met een uitgebreide planning voor de herontwikkeling van Greater University Circle. In het laatste geval is besloten om een ​​community land trust op te richten als een dochteronderneming die is genest binnen de Evergreen Cooperative Corporation. Het CLT wordt geen op zichzelf staand, autonoom bedrijf.

Ik denk dat dit idee om een ​​gemeenschapsgrondvertrouwen in een coöperatieve structuur te nestelen, potentieel heeft om op andere plaatsen te worden gerepliceerd. De drie elementen in Cleveland die ik het meest interessant en innovatief vind, zijn (1) de integratie van de CLT in een cluster van coöperatieve ondernemingen, (2) de connectie van de CLT met de herontwikkelingsplanning van de Greater University Circle, en (3) de nadruk van de CLT op het scheppen van banen. en personeelskwesties als eerste prioriteit. Het kan vertakken naar huisvesting verderop, maar de Evergreen CLT's eerste focus zal liggen op het verzamelen en behouden van grond voor bedrijven die in coöperatief eigendom zijn en worden beheerd, bedrijven die banen creëren voor inwoners van een buurt met lage inkomens. Ik denk dat dit de grenzen van de CLT zal verleggen en nieuwe modellen en best practices zal opleveren die reproduceerbaar en inspirerend zullen zijn voor gemeenschapslandtrusts in het hele land. Dat is een behoorlijk verbazingwekkend trio: een gemeenschapsgrondvertrouwen in een geneste structuur van coöperaties, expliciet gekoppeld aan een zeer groot stedelijk herontwikkelingsplan, gericht op het scheppen van banen. Dat zijn baanbrekende innovaties waar community-landtrusts in het hele land van kunnen leren, dus daar ben ik behoorlijk enthousiast over.

In de afgelopen jaren is er een groeiende beweging geweest voor steden en provincies om landbanken te creëren om publiekelijk plannen te maken voor het productieve hergebruik van braakliggend land. Hoe verhouden community land trusts zich tot deze publieke entiteiten?

Er zijn een aantal dingen die gemeentelijke grondbanken heel goed doen: het verwerven van verlaten eigendommen, vervuilde grond en vervallen gebouwen; titel wissen; het saneren van gifstoffen in de bodem; het slopen van vervallen gebouwen; en het klaarmaken van die sites voor herontwikkeling. Wat ze minder goed doen, is verantwoording afleggen aan bewoners van de buurten waar ze grond verwerven; uitzoeken wat er met het land moet gebeuren nadat de titel is gewist en de problemen zijn verholpen; en het behoud van de betaalbaarheid, staat en veiligheid van woningen en andere gebouwen die op gesaneerde gronden worden gebouwd nadat ze de grondbank hebben verlaten. Vooral deze laatste activiteiten zijn waar een CLT goed in is. Er lijkt hier potentieel te zijn voor een partnerschap, waarbij de openbare grondbank land verwerft, bezit en verbetert en dat land vervolgens overdraagt ​​​​aan een gemeenschapsgrondfonds, waarbij de laatste optreedt als de langetermijnbeheerder van het land en eventuele gebouwen die op het land worden gebouwd.

Onze staat van dienst in de Verenigde Staten met stadsvernieuwingsbureaus, herontwikkelingsautoriteiten en openbare grondbanken is niet erg goed als het gaat om de vraag wat er met grond gebeurt nadat het de inventaris van de grondbanken heeft verlaten. De meeste landbanken zijn ontworpen om grond niet langer dan vijf jaar vast te houden en die grond weer op de markt te brengen. Bij de meeste grondbanken wordt die grond tegen de hoogste prijs verkocht; daarom gaat veel van dat land verloren voor betaalbare huisvesting, gemeenschapsondernemingen en rechtvaardige ontwikkeling. Om zowel verantwoording als langetermijnbeheer in het systeem in te bouwen, is een grondbank niet voldoende.

Wat er in Atlanta gebeurt, is een evoluerend partnerschap tussen de stad Atlanta-Fulton County Land Bank en de Atlanta Land Trust Collaborative. Ik weet dat er in Cleveland discussies zijn geweest over iets soortgelijks dat daar wordt onderhandeld voor de Evergreen CLT, maar ik denk niet dat dat gesprek zo ver is als in Atlanta.

Hoeveel subsidie ​​is er nodig om community land trusts duurzaam te laten werken?

Je moet onderscheid maken tussen ondersteuning van buitenaf voor rentmeesterschap en ondersteuning van buitenaf voor ontwikkeling. Community Land Trusts stelden zichzelf ten doel een portefeuille op te bouwen van voldoende omvang om intern voldoende inkomsten te genereren om de kosten van rentmeesterschap te dekken - dat wil zeggen, om hun personeel te betalen en om hun bedrijfskosten te dekken voor het toezicht op de betaalbaarheid, staat, veiligheid van de gebouwen op land vertrouwen land. Totdat een community land trust het punt bereikt dat ze die omvangrijke portefeuille hebben opgebouwd, zijn ze volledig afhankelijk van publieke en private subsidies om hun bedrijfskosten te helpen betalen. Zelfs wanneer een grotere gemeenschapsgrondvertrouwensrelatie met een portefeuille van 100 eenheden, 200 eenheden of 300 eenheden de kosten van rentmeesterschap kan dekken, zal het echter nooit een punt bereiken waarop het een overschot kan opbouwen dat voldoende is om zijn volgende te ontwikkelen. projecteren. CLT's zullen altijd afhankelijk zijn van publieke aandelen en particuliere bijdragen om grond in hun portefeuilles te brengen en de prijs van woningen te verlagen tot een punt waar mensen met een laag en gemiddeld inkomen het zich kunnen veroorloven. Er is dus potentieel voor duurzaamheid en zelfvoorziening aan de kant van rentmeesterschap, maar dit is onmogelijk aan de ontwikkelingskant.

Er is niets aan de community land trust dat het voor een CLT goedkoper maakt om land te assembleren en betaalbare woningen te ontwikkelen dan voor wie dan ook. Grond kost wat het kost en een twee-bij-vier voor de bouw kost wat het kost. En mensen met een laag inkomen zullen altijd te arm zijn om een ​​huis te kopen zonder veel hulp. Zo werkt de wereld. Als mensen met een laag en gemiddeld inkomen huiseigenaar zouden kunnen worden zonder overheidssteun, zouden er geen door de overheid gefinancierde hulpprogramma's voor huiseigendom nodig zijn. Aan het begin van de Grote Depressie was het eigenwoningbezit in de Verenigde Staten 45 procent. Zonder tussenkomst van de overheid zou ons eigenwoningbezit nog steeds 45 procent zijn, in plaats van dicht bij 67 procent.

Er bestaat niet zoiets als 'betaalbare' woningen. Er zijn alleen gesubsidieerde huisvesting, waar overheidsdollars, overheidsbevoegdheden of openbare belastinguitgaven hebben geholpen om een ​​duur goed binnen het bereik te brengen van mensen die buiten de markt geprijsd zijn. Dat is waar als u een middenklasse-persoon bent die profiteert van leningen met een lage rente van een staatsbedrijf voor huisvesting en belastingbeleid dat huiseigenaren bevoordeelt of een huishouden met een laag inkomen dat huurbijstand krijgt. Voor driekwart van de bevolking is er sociale woningbouw. Alleen zijn sommige overheidssubsidies meer voor de hand liggend en politiek kwetsbaarder dan andere.

De grootste overheidssubsidie ​​die we in de Verenigde Staten hebben, is de aftrekbaarheid van hypotheekrente. Dat is een federale subsidie ​​van $ 130 miljard per jaar voor huiseigenaren, waarvan het grootste deel wordt gedoneerd door de rijkste huiseigenaren, waardoor het totale bedrag dat HUD [US Department of Housing and Urban 10 Development] elk jaar uitkeert voor alle andere betaalbare woningen en gemeenschap in het niet valt. ontwikkelingsprogramma's gecombineerd.

Zijn er specifieke manieren waarop het overheidsbeleid kan worden gewijzigd - op lokaal, staats- of federaal niveau - om de gemeenschapsgrondvertrouwensrelaties beter te ondersteunen? Welke veranderingen zou je aanraden?

Veel van het geld waar gemeenschapslandtrusts van afhankelijk zijn geweest voor hun groei, komt van federale programma's, zoals CDBG [Community Development Block Grants], HOME [HOME Investment Partnerships Program], NSP [Neighborhood Stabilization Program], weatherization-programma's en de secundaire markt – Fannie Mae en Freddie Mac. Al die programma's bevinden zich momenteel op het hakblok van de GOP.

Wat hebben community land trusts nodig? Ze hebben de publieke financiering nodig waarop ze hebben vertrouwd om te groeien en te overleven. Er is niets magisch aan community land trusts. Ze hebben eigen vermogen nodig als ze betaalbare huisvesting en gemeenschapsvoorzieningen willen bieden aan mensen die te arm zijn om het zelf te doen. CLT's kunnen schulden krijgen op de particuliere markt. Maar het eigen vermogen komt vooral uit de publieke sector. Als we eenmaal land en huizen in onze portefeuilles hebben opgenomen, hebben we later niet zoveel extra subsidies nodig. Maar u moet het onroerend goed in de eerste plaats in het systeem krijgen. De grote behoefte is gelijkheid.

De tweede zorg op dit moment voor community land trusts of voor een betaalbare woningontwikkelaar zijn betaalbare hypotheken met acceptatiecriteria die u niet beletten de huizenkopers met een laag inkomen die u probeert te dienen, van dienst zijn. Met het uiteenspatten van de huizenbubbel hebben kredietverstrekkers hun acceptatiebeleid aangescherpt en het voor onze mensen moeilijker gemaakt om leningen te krijgen - ook al hebben we bewijs dat onze huizenkopers zelden in gebreke blijven; en als ze dat doen, zijn we er om ze te ondersteunen en afscherming te voorkomen. Desalniettemin kijken CLT's nog steeds naar beperkte kredietverlening via overheidsinstanties voor de financiering van huisvesting en bankconsolidaties. Veel kredietverstrekkers die in het verleden hebben uitgeleend aan gemeenschapsgrondtrusts, zijn gefuseerd met grotere banken die niet zo veel weten over het model.

Het derde gebied dat we zullen moeten aanpakken, zijn de lokale onroerendgoedbelasting, zodat de belastingen worden afgestemd op de doorverkoopwaarde van het huis. Het is moeilijk om hier veel in detail te treden, omdat het een probleem is dat zo'n lappendeken is, die van staat tot staat en van stad tot stad verschilt.

Een vierde probleemgebied voor ons is FHA [Federal Housing Administration]. De community land trust-beweging heeft via vijf presidentiële administraties met FHA onderhandeld, in een poging enkele wijzigingen in de FHA-regels door te voeren om het voor kredietverstrekkers gemakkelijker te maken om FHA-verzekeringen en producten te gebruiken voor het financieren van doorverkoopbeperkte CLT-huizen. We proberen nog steeds deze veranderingen door te voeren, hoewel ik denk dat we de noot eindelijk bijna kraken. Ik denk dat deze regering eindelijk het FHA-programma gaat veranderen om het gemakkelijker te maken om FHA-leningen te krijgen voor huizen met beperkte doorverkoop, en daarmee een grote barrière weg te nemen die CLT's al vele jaren teistert.

Kun je iets vertellen over de rol die het National Community Land Trust Network heeft gespeeld bij het uitbreiden van de beweging?

Welnu, het National Community Land Trust Network fungeert als een soort handelsvereniging voor CLT's in de Verenigde Staten. Het is een ledenorganisatie die wordt bestuurd door de CLT's zelf. Het is ontworpen om belangenbehartiging en ondersteuning, technische assistentie en training te bieden aan haar leden. The 11 Network heeft het voortouw genomen in de onderhandelingen met HUD en FHA, in een poging de regels van laatstgenoemde te wijzigen. Het netwerk heeft ook bijgedragen aan de opbouw van de CLT-beweging door strategische allianties aan te gaan met andere nationale tussenpersonen zoals NeighborWorks America, Habitat for Humanity International en het Cornerstone Partnership.

Een van de oudste en grootste programma's van het netwerk is de CLT Academy. De Academie is een gecharterd programma onder de paraplu van het Netwerk met een semi-autonome status en een eigen bestuur. De Academie is de opleidings- en onderzoekstak van het netwerk. Het heeft twee afdelingen: een die zich richt op het ontwikkelen van cursussen, seminars, trainingen en webinars om de praktijkstandaard in het hele veld te verhogen en een andere afdeling die zich richt op onderzoek en publicaties. Laatstgenoemde afdeling begeleidt het jaarlijkse executieonderzoek en heeft recentelijk een nieuwe technische handleiding en model erfpacht uitgegeven. Het is ook betrokken bij het verzamelen van best practices, het evalueren van wat goed werkt en wat niet zo goed werkt in de wereld van CLT's. Die "best practices" worden vervolgens over het hek gegooid naar de curriculumafdeling en worden uiteindelijk de inhoud voor toekomstige trainingen.

Wat zie je als de belangrijkste uitdagingen of kansen waarmee community land trusts vandaag de dag worden geconfronteerd naarmate de beweging zich uitbreidt en diverser wordt?

Een sterk punt van het CLT-model is de veelzijdigheid in de manier waarop CLT's worden gestructureerd, beheerd en toegepast. Maar een model dat plastisch en kneedbaar is, loopt het risico alles te worden voor alle mensen. De verleiding is groot om belangrijke elementen van het model die u politiek rommelig vindt, weg te knippen. Het risico bestaat dat de kernwaarden van het model zodanig verwateren dat het misschien niet langer eerlijk is om het een community land trust te noemen. Veelzijdigheid heeft kracht, maar er is altijd het risico van verwatering: je wijzigt of verwijdert zoveel essentiële kenmerken en waarden dat de stukjes niet meer in elkaar passen om de doelen van sociale rechtvaardigheid en economische ontwikkeling te bereiken die je wilde bereiken.

Er is altijd een spanning geweest in de evolutie van dit model. Je wilt niet zo puristisch zijn dat je geen flexibiliteit en variatie toelaat. Tegelijkertijd wil je niet zo laks zijn, zo laissez faire om iets een community land trust te noemen, alleen maar omdat het een klein stukje of twee van het hele pakket bevat. Het is tegenwoordig niet ongewoon om mensen te vinden die uit de wereld van de overheid, het bankwezen of het bedrijfsleven komen en zeggen: "Ik hou echt van het leasen van land, het behouden van subsidies en permanente betaalbaarheid, maar deze democratische elementen die bij de CLT horen, zijn een beetje te rommelig .” Wat ze natuurlijk zeggen, is dat democratie de zaken vertraagt. Democratie staat in de weg. Waarom verwijder je de "C" niet van community land trust?

Maar in deze beweging geloven we dat er praktische, morele en politieke redenen zijn voor de manier waarop de 'klassieke' CLT is gestructureerd. U kunt die structuur wijzigen. U kunt het aanpassen aan de lokale omstandigheden, prioriteiten en behoeften. Maar je kunt essentiële organisatorische, eigendoms- of operationele elementen niet zomaar afschaffen zonder het model zelf ernstig te beschadigen.

Wat zien als de hoogste prioriteiten voor de toekomst in de komende 5-10 jaar? Wat hoop je te zien?

Ik zou graag een toename zien van het aantal community land trusts. Ik zou graag een toename zien in de schaal van individuele gemeenschapsgrondtrusts. En ik zou graag zien dat er meer vooruitgang wordt geboekt bij het waarborgen van de duurzaamheid van de organisaties die we hebben gecreëerd. Alle doelen voor de CLT-beweging zouden deze drie moeten omvatten: aantal, schaal, duurzaamheid.

Dat is een ambitieus doel, niet alleen voor CLT's in de Verenigde Staten, maar ook voor CLT's in andere landen. Er zijn momenteel krachtige CLT-bewegingen aan de gang in Australië en Engeland. Er worden CLT's opgestart in België en Canada. Ik ben de afgelopen jaren in al deze landen uitgenodigd om te overleggen met zeer slimme CLT-organisatoren die het model toepassen en het model op prachtige manieren aanpassen. De CLT-beweging in de VS leert binnenkort misschien net zoveel van hen als zij van ons.

Een andere hoop die ik heb voor de CLT-beweging hier in de VS is dat we bijzondere aandacht zullen blijven besteden aan raciale diversiteit, en ervoor zorgen dat gekleurde gemeenschappen worden opgenomen in alles wat we doen. In het bestuur van de beweging, in de trainingen die we geven, in de prioriteit die we geven aan het toewijzen van de middelen van het netwerk, moeten we ervoor zorgen dat gekleurde gemeenschappen niet worden omzeild. Zowel de Academie als het Netwerk besteden momenteel speciale aandacht aan de toepassing van community land trusts op wat we Heritage Lands noemen - grondgebonden activa in gekleurde gemeenschappen waar de toekomst van die gemeenschap op die plaats afhangt van wie het land beheert . Als gekleurde mensen met een laag inkomen en met een gemiddeld inkomen van steeds waardevoller land worden verwijderd, hebben we als beweging de kans gemist om dit krachtige hulpmiddel te leveren aan gemeenschappen die het meeste risico lopen. We hebben de kans gemist om gekleurde mensen te helpen om "een standpunt in te nemen en het land te bezitten", in de woorden van het Dudley Street Neighborhood Initiative in Roxbury, Massachusetts.

Wanneer je universiteitssteden, suburbane gemeenschappen en resortgemeenschappen hebt die steeds meer geïnteresseerd zijn in community land trusts, is de verleiding groot om middelen in hun richting te verschuiven. Dit zijn plaatsen waar het wat gemakkelijker is om te ontwikkelen, plaatsen waar je de steun hebt van de machthebbers. Huisvesting voor arbeidskrachten voor ziekenhuispersoneel of inclusieve huisvesting voor politie en brandweerlieden in een welvarende gemeenschap zijn perfecte voorbeelden. Daar is niets mis mee; inderdaad, community land trusts hebben veel succes bij het openstellen van welvarende enclaves voor mensen die er anders niet zouden kunnen wonen. Maar tegelijkertijd kunnen we mensen en plaatsen niet over het hoofd zien die een gemeenschapsgrondvertrouwen nodig hebben als bolwerk tegen de machthebbers, een bolwerk tegen economische krachten die de neiging hebben mensen met een laag inkomen te verdringen, vooral mensen met een laag inkomen uit kleur, wanneer vastgoedmarkten erg heet worden - of erg koud. We proberen ervoor te zorgen dat deze gemeenschappen niet worden verwaarloosd.

De CLT is voortgekomen uit de burgerrechtenbeweging. Als we trouw willen blijven aan onze wortels en waarden, moeten we prioriteit blijven geven aan mensen die buiten de politieke en economische mainstream staan. We moeten doorgaan met het omarmen van wat de bevrijdingstheologie van vroeger 'een voorkeursoptie voor de armen' noemde. Die toezegging moet opzettelijk zijn. Het moet geregisseerd worden. Het moet bewust zijn. Het is de morele basis waarop CLT's moeten staan ​​- en waaruit CLT's hun doel en vitaliteit moeten blijven putten - in goede en slechte tijden.