Interview met Rosalind Greenstein

Kunt u beginnen met te beschrijven hoe het Lincoln Land Institute betrokken raakte bij gemeenschapslandtrusts? Waarom?

Onze missie is om de ideeën van Henry George te verspreiden, zoals besproken in Progress and Poverty. Dus onze interesse in community land trusts (CLT's) komt daaruit voort. CLT's illustreren enkele ideeën van Henry George. Als 'radicale kapitalist' hield George van competitieve markten en privébezit; tegelijkertijd was hij moreel verontwaardigd over de ongelijkheden in rijkdom. Net als klassieke economen geloofde hij dat concurrerende markten de beste instelling waren om de middelen van de samenleving toe te wijzen. Hij begreep echter dat land een ander soort 'commodity' was dan andere die in de economie werden verhandeld. Hij had er geen probleem mee dat kapitaalbezitters winst maakten uit hun eigen inspanningen en investeringen. Hij maakte echter bezwaar wanneer landeigenaren winst maakten, simpelweg omdat de vraag naar de schaarse hulpbron van land toenam. Hij begreep dat bevolkingstoename de vraag naar land natuurlijk zou doen toenemen, waardoor de prijzen zouden stijgen. Dus, samen met zijn overtuiging dat particuliere landeigenaren geen winst zouden moeten maken met algemene bevolkingstoename, vond hij niet dat landeigenaren winst zouden moeten maken met overheidsacties (bijvoorbeeld het weggeven van land of het ontvangen van een hogere grondwaarde met investeringen in infrastructuur zoals spoorwegen.) schreef in een tijd dat de Amerikaanse regering enorme hoeveelheden land weggaf aan particuliere belangen.)

Het onderzoek en de training van het Lincoln Institute of Land Policy zijn gericht op een breed scala aan grondbeleid en landgebonden belastingbeleid. We zijn vooral geïnteresseerd in beleid dat het deel van de grondwaarde dat door publieke actie wordt gecreëerd, vastlegt. De huidige onroerende voorheffing is een fiscaal instrument voor een dergelijke afvang. Impactvergoedingen en uitkeringsbeoordelingen zijn andere beschikbare beleidsinstrumenten. Voor zover traditionele bestemmingsplannen de waarde van onroerend goed beperken, kunnen ze ook worden gezien als een mechanisme om door de overheid gecreëerde grondwaarden vast te leggen en te gebruiken voor algemeen nut.

CLT's zijn een ander mechanisme voor het vastleggen van door de overheid gecreëerde grondwaarde voor algemeen nut. Wanneer een woning in prijs stijgt met 8-10 procent of meer per jaar, is het de stijging van de grondwaarde, niet van de waarde van het huis of de verbeteringen, die ervoor zorgt dat de prijs stijgt. Verbeteringen worden doorgaans in de loop van de tijd in waarde afgeschreven. Het is dit gegeven van landeconomie dat de CLT tot een logisch en aantrekkelijk beleid maakt om eigenwoningbezit kansen te bieden aan huishoudens die uit de koopwoningmarkt zijn geprijsd. Wanneer de eigendom tussen de grond en het huis wordt gesplitst en de grond eigendom is van het CLT, verandert de grond niet van eigenaar wanneer het huis wordt verkocht. Daarom worden de grondwaardestijgingen nooit gerealiseerd door het CLT. Het huishouden ontvangt echter de voordelen van het wonen in het huis (wat economen 'huisvestingsdiensten' noemen); de huurzekerheid die hoort bij het eigenwoningbezit; stabiliteit en voorspelbaarheid in de maandelijkse huisvestingsbetalingen van typische hypotheekfinanciering; het in het huis geïnvesteerde eigen vermogen, en in het geval van de meeste CLT's, een deel van de grondwaarde stijgt. De gemeenschap profiteert van het langetermijnbeheer van een voorraad permanent betaalbare woningen.

Wat ziet u als de belangrijkste voordelen die community land trusts bieden? Wat zijn de belangrijkste voordelen in sterke marktsteden? Welke voordelen biedt community land trust in zwakke marktsteden?

Als u overweegt een Community Land Trust te gebruiken als onderdeel van een strategie voor gemeenschapsontwikkeling in de breedste zin van het woord "gemeenschapsontwikkeling", in een zwakke markt of een plaats met lagere grondwaarden, is het een stuk eenvoudiger om het land te kopen - het is betaalbaarder. In hete vastgoedmarkten zijn CLT's gebruikt om kansen voor eigenwoningbezit te bieden aan mensen die geprijsd zijn buiten de traditionele huizenbezitmarkt. Financiers - de publieke sector, particuliere donateurs en stichtingen die hun missie zien als het bieden van kansen voor eigenwoningbezit aan degenen die uit de traditionele markt zijn geprijsd - zien in de CLT een mechanisme om hun fondsen efficiënt te gebruiken. Vaak stellen huiseigendomsprogramma's de eerste eigenaar in staat om de onroerendgoedwinst vast te leggen wanneer ze hun huis verkopen. We begrijpen Community Land Trusts als een manier om deze meerdere belangen in evenwicht te brengen.

Wat ziet u als de juiste rol van 'gedeelde aandelen'-huisvesting in de strategie voor betaalbare huisvesting? Waar zijn community land trusts meer geschikt en hoe moeten ze zich verhouden tot huur en goedkope huisvesting?

In een recent rapport over Shared Equity Housing, heeft mijn collega John Davis het over de "huisvestingsladder" en er zijn verschillende sporten op de ladder (bijvoorbeeld van huur tot gedeelde aandelenregelingen zoals CLT's en coöperaties met beperkte eigen vermogen). De laatste tijd heb ik hem echter horen praten over huisvestingsopties als een continuüm. Ik denk dat dat handig is. De ladder houdt voor mij een hiërarchie in met het tegen betaling eenvoudig eigenwoningbezit bovenaan. Het is echter waarschijnlijk meer een afspiegeling van de ervaring van mensen om te zeggen dat we op verschillende momenten in ons leven verschillende huisvestingsbehoeften hebben. Ik denk dat het continuüm dat denken weerspiegelt.

Ik denk zeker dat het vanuit een beleidsperspectief redelijk is om te vragen wat de juiste rol is voor eigenwoningbezit binnen een grotere betaalbare huisvestingsstrategie? Ik denk niet dat aan al onze huisvestingsbehoeften kan worden voldaan met CLT's. Maar ik denk dat het idee dat CLT's één optie bieden die voor sommige mensen kan werken, en dat het een van de vele is waaruit mensen kunnen kiezen, redelijk verstandig is.

Kun je iets meer toevoegen over de impact van landtrusts op gemeenschapsopbouw?

We weten wel dat de Community Land Trust als organisatie, wanneer ze op haar best functioneert, op andere manieren diensten aan de huishoudens verleent dan veel andere woningontwikkelaars of huisvestingsprogramma's. Deze diensten omvatten pre-purchase workshops, informatie over woningonderhoud en omdat het CLT een moreel en juridisch belang heeft bij de grond, helpen ze huiseigenaren die problemen hebben met het nakomen van hun hypotheekverplichtingen. Ik vermoed dat veel van de erfpachters van de Community Land Trust huiseigenaren van de eerste generatie zijn. Dus CLT's geven veel trainingen over eigenwoningbezit, wat enige vaardigheden, kennis en ervaring vereist. Je bent niet geboren met de wetenschap hoe je het filter van je oven moet vervangen; je moet het leren - dat soort dingen. CLT-medewerkers en vrijwilligers melden dat CLT's een belangrijke rol spelen bij gemeenschapsvorming. Op de laatste nationale CLT-conferentie in Boulder, Colorado (augustus 2006) waren er meer dan 300 deelnemers. Je voelt een grote en groeiende gemeenschap van beoefenaars. Ik denk dat de vraag naar de rol van CLT's in gemeenschapsvorming een belangrijke onderzoeksvraag zou zijn om te onderzoeken.

Hoeveel subsidie ​​is nodig om community land trusts te laten werken? Waar komt de financiering meestal vandaan? Hoe verhoudt het subsidieniveau dat nodig is om landtrusts te laten werken zich tot andere vormen van betaalbare huisvesting?

Het antwoord, dat vervelend is, is dat het ervan afhangt. Het hangt af van de markt. Hoeveel kost de grond? In Cleveland is land bijvoorbeeld minder duur dan in bijvoorbeeld Boulder. Dus in Cleveland heeft de CLT minder geld nodig om onroerend goed te kopen. Dus een deel ervan hangt af van wat de markt is. Een andere reden waarom "het ervan afhangt" is dat sommige CLT's het kopen van oudere huizen en rehabilitatie ervan een manier vinden om hun woningvoorraad tegen lagere kosten te vergroten. In Duluth doet Northern Community Land Trust een aanzienlijk deel van de revalidatie. Ze hebben een bouwbedrijf opgericht om hen te helpen, dus ze kunnen dingen waarschijnlijk iets kosteneffectiever doen dan anderen.

Het inkomensniveau waarop u zich richt, is een andere reden waarom 'het ervan afhangt'. Er zijn een aantal CLT's die huisvesting hebben kunnen bieden aan huishoudens onder 75% van het AMI [mediaan inkomen per gebied]. Hoe lager je echter gaat, hoe meer subsidies je nodig hebt.

Waar komt het geld vandaan? Waar het vandaan komt en waar het waarschijnlijk vandaan komt, is waarschijnlijk verschillend. Gedurende vele jaren waren Community Land Trusts kleine basisorganisaties met een paar eenheden en misschien geen betaald personeel. Een enorme hoeveelheid passie en inzet en energie, maar ze produceerden geen honderden units per jaar. Nu zijn er een aantal landtrusts van gemiddelde grootte, met een betaalde directeur en wat personeel – ze zijn net zo bekwame professionals op het gebied van huisvesting en gemeenschapsontwikkeling als je waarschijnlijk in elke organisatie zult zien. En er zijn een paar CLT's die vrij groot zijn.

Er is een nieuwe trend, met steden als Irvine, Chicago, of een aantal steden in Florida, waar het stadsbestuur een investering heeft gedaan in een Community Land Trust. De stad Irvine heeft in een periode van 250 jaar $ 10 miljoen toegezegd om 10,000 wooneenheden te bouwen. Dat is verbijsterend voor mij. Deze gemeentelijke CLT's zien er in hun bestuursstructuur anders uit dan de 'klassieke CLT'.

Ik denk dat je om een ​​aantal redenen meer steden naar Community Land Trusts zult zien kijken. De inclusieve bestemmingsplannen - de eenheden die zijn gecreëerd door inclusieve zonering - zouden kunnen worden beheerd in een landtrust. Ik heb begrepen dat gesubsidieerde eenheden die zijn gecreëerd door inclusieve zonering terug kunnen "bloeden" naar de markt. Sommige gemeenten zien dat een onbedoeld gevolg van deze programma's is dat ze in het programma vastgoedmeevallers kunnen bieden aan huiseigenaren. Om dat te voorkomen moet de gemeente toezicht houden op de herfinancieringen en doorverkopen. In dit verband zien sommige gemeenten de Community Land Trust als een mechanisme om te zorgen voor dat eeuwige beheer van het land en de huisvesting. Voor veel gemeenten kan een investering in een CLT een efficiëntere besteding van gemeenschapsgeld zijn.

Een ander voorbeeld is in Rochester, Minnesota: de Mayo Clinic was op zoek naar een door de werkgever ondersteund huisvestingsprogramma. Met de Rochester Area Foundation als vehikel, investeerde Mayo $ 7 miljoen en andere werkgevers in de regio kwamen overeen met $ 7 miljoen en samen begonnen ze de First Homes CLT. Ik vind het een interessant model. Als werkgevers, met name grote instellingen zoals ziekenhuizen en universiteiten, begrijpen ze dat hun rol in de stadseconomie aan het veranderen is. De behoefte aan door de werkgever ondersteunde huisvesting kan dit soort instellingen ertoe brengen na te denken over Community Land Trusts. Dus als de vraag is waar CLT's hun geld kunnen krijgen, denk ik dat een CLT zijn geld overal kan krijgen.

Zijn er specifieke manieren waarop het overheidsbeleid kan worden gewijzigd - op lokaal, staats- of federaal niveau - om de gemeenschapsgrondvertrouwensrelaties beter te ondersteunen? Welke veranderingen zou je aanraden?

We doen hier nu wat onderzoek naar. Een gebied dat ons heel belangrijk lijkt, heeft te maken met de beoordeling van de eigendommen op lokaal niveau. Stel je twee huizen voor, naast elkaar. De ene is tegen betaling en de andere is een Community Land Trust-huis. De eigenaar van het eenvoudige huis is eigenaar van het land, het huis en het "ontwikkelingspotentieel". Dat wil zeggen, in veel gemeenschappen is de zonering zodanig dat de huiseigenaar de grootte van het huis kan uitbreiden. In het geval van de CLT-woning zijn deze verschillende eigendomsrechten gesplitst. Dat wil zeggen, het CLT is eigenaar van de grond; de huiseigenaar is eigenaar van het huis. Het ontwikkelpotentieel is eigendom van het CLT, maar zij hebben een contract afgesloten waarin staat dat ze dat ontwikkelpotentieel niet zullen realiseren. Moet de CLT-woning worden beoordeeld alsof de eigenaar de mogelijkheid heeft om dat ontwikkelpotentieel te realiseren? Ik denk dat het heel nuttig zou zijn om dat probleem op te lossen.

Vaak beginnen mensen na te denken over het vormen van een gemeenschapsgrondvertrouwen in een opkomende sterke marktstad waar stijgende eigendomswaarden en belastingen buurten verstoren en mensen uit hun huizen beginnen te verdrijven. Zijn er gevallen waarin zwakke marktsteden de speculanten voor zijn geweest om een ​​gemeenschapsgrondvertrouwen te ontwikkelen? Zo ja, hoe hebben ze dat gedaan en waar vonden ze de financiering om het te doen?

De meest bekende die in je opkomt is Dudley Street Neighbours, in Boston. Ze bestaan ​​al meer dan twee decennia. Dat is wat ze deden. Het raadsel is natuurlijk dat je niet van tevoren weet dat de prijzen gaan stijgen en dat het moeilijk is om geld in te zamelen om voorop te lopen. Hoe ontsnappen gemeenschappen aan dit dilemma? Ze doen het met maatschappelijk leiderschap en visie. Ze doen het wanneer maatschappelijke leiders voldoende visie hebben om de waarde en noodzaak om dit te doen en de politieke wil te begrijpen.

Lange tijd heeft de community land trust-beweging veelbelovend getoond, maar is vrij klein gebleven - ongeveer 6,000 eenheden in het hele land. Maar vandaag hebben landtrusts nieuwe belangstelling gekregen, zowel van ambtenaren in steden als Irvine, CA en Chicago, IL als van stichtingen. Wat heeft deze verschuiving veroorzaakt?

Misschien beginnen mensen het te begrijpen. Denk aan de eufemismen die we gebruiken, zoals 'betaalbare huisvesting'. In Europa noemen ze het sociale huisvesting. Elke term die we gebruiken wordt gestigmatiseerd en dan komen we met een nieuwe term. Nu wordt het een arbeiderswoning. Als je mensen vertelt dat we huisvesting nodig hebben voor mensen die niet op jou lijken, zeggen ze nee. Als je zegt: "We hebben huisvesting nodig voor mensen die je dienen, zoals brandweerlieden, politie en leraren", dan zijn mensen bereid om OK te zeggen.

Voor mij brengt dat ons bij de kwestie van ras. Hoewel het moeilijk is om erover te praten, vind ik dat het in de openbaarheid moet komen. Ik denk dat daar meningsverschillen over bestaan. Sommige mensen zeggen dat CLT's geen goede optie zijn voor gekleurde mensen, omdat u alleen maar de capaciteit voor vermogensopbouw beperkt. Sommigen zeggen dat dit slechts een moderne versie van deelpacht is. Anderen zijn van mening dat niemand vastgoedmeevallers mag maken.

Op dit moment heb ik een pragmatische kijk. De realiteit is dat de toegang tot vastgoedwinsten ongelijk verdeeld is en systematisch wordt gestructureerd naar ras en inkomen. Dat is een brutaal feit. Wat betekent dat hier? Voor mij is het 'huisvestingscontinuüm' waar we het eerder over hadden relevant. De Community Land Trust kan voor sommige mensen op een bepaald moment in hun leven een voorkeursoptie blijken te zijn. Ik denk niet dat het een recept is.

Hoe ga je dan om met de uitdagende race-poses?

Ik weet niet of we wel weten hoe we over hem moeten praten. Ons beperkte sociale vangnet, hoe we onderwijs en pensioen financieren, en wie er toegang toe heeft, betekenen allemaal dat als je je kans om vastgoedwinsten te maken, laat schieten, het een heel groot probleem is. Zodra je dit begint te ontrafelen, ontrafelt alles.

Ik denk echter dat als je de vraag verankert in hoe we controle hebben over onze buurten en gemeenschap, Community Land Trusts een hulpmiddel kan zijn dat je helpt de gemeenschap te beheersen. Ik ben meer geneigd om het te zien als onderdeel van een strategie voor gemeenschapsontwikkeling dan als alles of niets. Als u dan zegt dat we willen dat Community Land Trusts voor altijd deel uitmaken van onze gemeenschapsvoorraad van betaalbare woningen, en we ook betaalbare huurwoningen ondersteunen, en we zijn ook bereid om te leven met mensen die winst maken met onroerend goed, dan wordt het een van de vele opties die mensen hebben. Dan is het niet zo dat we deze klasse mensen beperken in het maken van winst op onroerend goed. Het is eerder dat er dingen in onze gemeenschap zijn waartoe u toegang krijgt … toegang tot huisvestingsdiensten, toegang tot onze gemeenschap, zekerheid van eigendom, stabiliteit van huisvestingsbetalingen. Je krijgt er veel mee, misschien geen meevaller aan het eind, maar je krijgt andere dingen. En voor sommigen is dat misschien een goede optie. Ik denk dat het een belangrijk gesprek is dat we moeten hebben.

Bij gemeenschapsontwikkelingsmaatschappijen is het niet ongebruikelijk dat ze deelnemen aan een ontwikkelingsproject dat een mix van marktconforme en betaalbare woningen kan omvatten, waarbij de inkomsten uit marktconforme woningen de betaalbare eenheden subsidiëren. Zijn er vergelijkbare voorbeelden van landtrusts die een deel van hun grond tegen marktconforme tarieven ontwikkelen om kruissubsidiëring van woningen met lagere inkomens te doen of om de uitbreiding van de landtrust te financieren?

Ik denk aan de Madison Area Community Land Trust. Ze hebben co-housing ontwikkeld op landvertrouwensgrond en ik denk dat het een gemengd inkomen is. Ik denk dat er een gevoel is dat er steeds meer van zal zijn vanwege federale financieringsprogramma's. First Homes in Rochester geeft een enigszins ander voorbeeld. Community Land Trust-huisvesting is vaak verspreid over de locatie [uitbetaald in een gemeenschap]. In Rochester, zoals de Community Land Trust daar opereerde, werkten ze in een nieuwe onderverdeling en sloten ze een deal met de ontwikkelaar. Stel bijvoorbeeld dat de ontwikkelaar 200 eenheden inbracht, ze zouden er 20 kunnen krijgen - dat is wat de prijs voor hen verlaagde, in wezen in bulk inkopen. Dus in een onderverdeling is er Community Land Trust woningen direct naast marktconforme woningen.

Hoe groot was de betrokkenheid van het Lincoln Institute bij de vorming en ontwikkeling van het National Community Land Trust Network? Welke andere factoren waren, naast de betrokkenheid van het Lincoln Land Institute, belangrijk bij de vorming van het National Community Land Trust Network?

Het Netwerk bestaat al een tijdje, 5 of 6 jaar. Ik heb begrepen dat het Institute for Community Economics het netwerk in het leven heeft geroepen met de bedoeling dat het een onafhankelijk netwerk zou worden. We waren betrokken bij ICE. We hadden hen geld gegeven voor twee conferenties en hadden een rondetafelgesprek met hen gehouden. Daarnaast deden we wat onderzoek en ontwikkelden we een opleiding. Dat deden we toen ICE in 2005 besloot dat ze hun conferentie moesten annuleren, dus Lincoln kwam binnen met wat geld daarvoor.

Wat ziet u als de belangrijkste uitdagingen of kansen waarmee community land trusts vandaag de dag worden geconfronteerd? Waar denkt u dat het National Community Land Trust Network zijn energie de komende 5-10 jaar op zal richten?

Ik zie twee uitdagingen - of misschien zijn het gewoon twee verschillende aspecten van één uitdaging. Als je het als een uitdaging ziet, gaat het erom iets in de marge te nemen en het mainstream te maken.

Als je de kwestie in tweeën splitst, een deel – ik weet niet of je het ras of diversiteit noemt – of misschien is het de culturele kwestie. Hoe je het ook wilt noemen, ik zie dat er een potentieel is voor community land trusts om een ​​nieuw soort politiek gedrag te modelleren en het is een gedrag dat inhoudt dat je tegenstrijdige belangen moet afwegen, niet hoe je een overwinning voor mijn kant krijgt . Ik denk dat dat de grootste kans en uitdaging is. Het komt met ras op de proppen - tussen het personeel van de Community Land Trust, de pachters en het leiderschap - zijn er echte verschillen. Er is nog geen eenheid. Er is veel bewustzijn over verschillen in ras en culturele achtergrond. Er is veel goede wil en interesse om erachter te komen hoe deze verschillen naast elkaar bestaan. Maar ik denk dat we het nog aan het uitzoeken zijn. Ik denk dat we er niet veel goede modellen voor hebben. Ik zou het toejuichen dat mensen dit proberen uit te zoeken.

Ik denk dat het andere probleem de toekomst is van het nieuwe type Community Land Trusts, die grote, door de gemeente gesponsorde organisaties zullen worden. Ze gaan meer een rationalisatie of een rationele aanpak voor CLT-huisvesting brengen. Dat zal helpen om op te schalen en het valt nog te bezien hoe het bestuur zal uitpakken.

Wat betreft het National Community Land Trust Network, ze hebben net een onderzoek gedaan naar hun lidmaatschap. Op korte termijn zullen zij zich richten op capaciteitsopbouw. Ik denk dat er een aantal beleidskwesties zijn die verstandig zouden moeten worden aangepakt. Zo is er de secundaire hypotheekmarkt van het opkopen van CLT-hypotheken. Er zijn al lang lopende discussies met Fannie Mae, maar dat is niet allemaal opgelost. Dus ik denk dat er op een beleidsfront dat is. Op het gebied van onderwijs is er veel dat we kunnen doen, met name door lokale functionarissen te informeren over CLT's. Er zijn ook behoeften aan programma-evaluatie en aan diensten van brancheorganisaties. Ik denk dat dat allemaal potentiële gebieden zijn.