Ondersteuning van de wereldwijde CLT-beweging

Albany Community Land Trust

Opgericht in 1987 (Albany, New York)

Profiel bijgedragen door Kirby White (2015)

De Albany Community Land Trust werd in de jaren tachtig opgericht door de inspanningen van United Tenants of Albany (UTA), wiens personeel geïnteresseerd was geraakt in de modellen voor gemeenschapsontwikkeling en gemeenschapsfinanciering die worden gepromoot door het Institute for Community Economics (ICE). Tussen 1980 en 1984 werd met technische hulp van Kirby White, ICE-medewerker en inwoner van het Capital District, en met het harde werk van een divers organisatiecomité, het Capital District Community Loan Fund (nu het Community Loan Fund of the Capital Region) opgericht . Toen het leenfonds eenmaal operationeel was, richtte UTA zijn aandacht op het andere model dat ICE actief promootte: de community land trust.

UTA bracht een organisatiecomité van de CLT samen, voortbouwend op de vele contacten met bewoners in de arme wijken van Albany. De meerderheid van de leden van de commissie woonde in de voornamelijk Afro-Amerikaanse buurten met lage inkomens, Arbor Hill en West Hill. Dus werd overeengekomen dat, hoewel het CLT uiteindelijk overal in Albany zou kunnen werken, zijn eerste inspanningen zich in die buurten zouden concentreren. Ook werd afgesproken dat het de missie van het CLT zou zijn om kansen te creëren voor duurzaam betaalbaar eigenwoningbezit, aangezien de meeste bewoners van die wijken al een leven lang huurder waren. Aangenomen werd dat deze missie ook het verbeteren van de woonkwaliteit en de buurtomstandigheden zou omvatten. De Albany Community Land Trust (ACLT) werd formeel opgericht in 1987.

Er bestonden toen al een aantal andere non-profit huisvestingsorganisaties in Albany, waaronder buurtorganisaties die respectievelijk Arbor Hill en West Hill bedienden, en die financiële steun ontvingen van het "Neighborhood Preservation"-programma van de staat en de huisvestingsprogramma's van de stad gefinancierd door CDBG . Al vroeg in het organisatieproces namen de oprichters van ACLT contact op met deze organisaties om te zeggen dat ze niet met hen wilden concurreren voor openbare financiering of voor buurtondersteuning, maar wel met hen wilden samenwerken om de betaalbaarheid van de gesubsidieerde eigenwoningbezit-projecten te behouden. bestaande organisaties ontwikkelden zich.

De door UTA gesteunde nieuwkomer werd door deze gevestigde organisaties met vriendelijke belangstelling ontvangen. Men was het erover eens dat, althans in theorie, enige vorm van samenwerking zinvol zou kunnen zijn, en jongere medewerkers van de twee bestaande non-profitorganisaties werden aangemoedigd om vrijwilligerswerk te doen bij de Albany CLT. Sommigen van hen deden dat en brachten de jonge CLT nuttige ervaring met woningbouwprogramma's van steden en staten mee, evenals een enthousiaste interesse in het uitproberen van een nieuw model. Een van deze jonge medewerkers, Bob Radliff, zou uiteindelijk de uitvoerend directeur van de Albany CLT worden (en later nog steeds uitvoerend directeur van het Capital District Community Loan Fund). De oprichters van de Albany CLT ontmoetten ook stadsfunctionarissen om het community land trust-model te introduceren en om duidelijk te maken dat ze hoopten met de stad samen te kunnen werken. Nogmaals, er was vriendelijke belangstelling en een uitnodiging om 'ons te laten zien wat je kunt', maar er was geen onmiddellijke belofte van financiële steun.

De woningen in de twee niet-geïnvesteerde buurten waarop ACLT zich richtte, waren over het algemeen in slechte staat, maar de prijzen waren laag en het was mogelijk om eengezinswoningen te vinden, evenals twee- en driegezinswoningen, die structureel gezond waren en niet duur waren revalidatie. De nieuwe raad van bestuur heeft een Acquisitiecommissie gevormd, bestaande uit buurtbewoners en mensen met ervaring in de rehabilitatie van woningen, om samen te werken met de parttime stafmedewerker van ACLT (die aanvankelijk werd betaald door UTA). Een vriendelijke makelaar stemde ermee in om MLS-lijsten voor de buurten te delen en de commissiewoningen te tonen waarin ze geïnteresseerd waren. Geselecteerde woningen werden vervolgens gekocht met 3-jarige leningen van ICE en het nieuwe Community Loan Fund, die 100% van de aankoopprijs dekten.

Er werd ook een bewonersselectiecommissie gevormd. In dit comité waren medewerkers van United Tenants en andere vertegenwoordigers van de gemeenschap opgenomen, zodat het de nodige contacten had om gezinnen te identificeren die graag de controle over hun eigen huis wilden krijgen en die bereid waren om naar ACLT-huizen te verhuizen zodra de nieuwe CLT was verworven titel en maakte essentiële reparaties. De nieuwe bewoners waren niet geprekwalificeerd voor hypotheken voordat ze er introkken, en de meesten van hen zouden niet in aanmerking kunnen komen tenzij ze meer tijd en hulp kregen. Het resultaat was een soort ad hoc lease-aankoopprogramma dat niet helemaal doordacht was, maar dat de enige mogelijke manier leek om vooruit te komen.

De eerste bewoners van de CLT waren Bill en Phosia Rowe, die misschien in aanmerking kwamen voor een hypotheek, aangezien Bill net met pensioen was gegaan van een lange carrière bij het State Office of General Services en het echtpaar een bescheiden maar stabiel pensioeninkomen had. Maar Bill stierf plotseling aan een hartaanval kort nadat ze waren ingetrokken, waardoor Phosia een extreem beperkt inkomen had. ACLT slaagde erin het huis te herfinancieren met een lening van bezorgde particulieren tegen charitatieve voorwaarden, waardoor de maandelijkse betaling van Phosia aan het CLT op een betaalbaar niveau kon worden vastgesteld. Phosia koos ervoor om de onbekende verantwoordelijkheden van het eigenwoningbezit niet op zich te nemen en bleef de rest van haar leven een veilige huurder in haar ACLT-huis. Na haar dood werd haar huis door ACLT verhuurd aan een ander gezin.

Phosia was niet de enige vermeende huurkoophuurder die een vaste huurder werd in een ACLT-woning. Sommigen kochten uiteindelijk hun huis en gingen een huurovereenkomst van 99 jaar aan voor het land onder hun huis, maar sommigen konden niet kopen, of kozen ervoor om dat niet te doen. ACLT koos ervoor deze huurders niet te dwingen te vertrekken – en het Community Loan Fund stemde ermee in om de financiering van die woningen als huurwoningen uit te breiden. De realiteit was dat voor veel van deze bewoners het doel niet was om eigen vermogen op te bouwen door middel van eigendom, maar om het soort zekerheid op lange termijn te hebben dat conventionele huur niet bood.

De tweede bewoner van ACLT, Judy Coleman, die uiteindelijk een ACLT-huiseigenaar werd, zei dat ze, voordat ze haar ACLT-huis betrok, in de loop van haar leven in 30 huurappartementen had gewoond. Wat ze nu heel graag wilde, was een plek waar haar familie kon 'blijven zitten'.

Het resultaat van dit serendipiteuze "lease-aankoop"-programma voor ACLT was dat veel van zijn tijd werd besteed aan verantwoordelijkheden voor huurbeheer (hoewel langetermijnhuurders de neiging hadden om goed voor hun huis te zorgen). De voortgang in de richting van het oorspronkelijke doel om permanent betaalbaar eigenwoningbezit te creëren, was traag. Na verloop van tijd kreeg de organisatie toegang tot HOME-fondsen, zowel via de stad, waar het werd erkend als een Community Housing Development Organization (CHDO), als via de staat, en kon deze fondsen gebruiken om de aankoop en rehabilitatie van woningen voor verkoop aan huishoudens met een laag inkomen. Toch had de organisatie het in de beginjaren moeilijk. Het worstelde om zijn opgebouwde huurwoningen te beheren; om financierbare mensen te vinden die huizen wilden kopen in deze onrustige buurten; om manieren te vinden om die problemen aan te pakken; en om voldoende financiering te vinden om personeel te betalen om al deze dingen en meer te doen.

Het is waarschijnlijk dat de Albany CLT niet in staat zou zijn geweest haar activiteiten voort te zetten zonder haar relaties met drie zusterorganisaties: het Capital District Community Loan Fund; Verenigde Huurders van Albany; en het Affordable Housing Partnership (AHP werd opgericht in 1989, naar aanleiding van een uitdaging van de Community Reinvestment Act door UTA, om bankfondsen te kanaliseren in woninghypotheken voor mensen met een laag inkomen). Het Communautair Leningsfonds is doorgegaan met het verstrekken van schuldfinanciering voor CLT-projecten. UTA's mededirecteur, Roger Markovics, is de facto een ACLT-medewerker geworden (terwijl zijn vrouw, Maria, de andere mededirecteur van UTA, zich is blijven concentreren op UTA-programma's). AHP heeft ACLT voorzien van trainingen voor huizenkopers, non-profit vastgoeddiensten en kantoorruimte, en deelt de diensten van Susan Cotner, die sinds de oprichting de meesterlijke uitvoerend directeur van AHP is. Ze is nu ook de uitvoerend directeur van ACLT. De relaties tussen deze vier organisaties – UTA, het Community Loan Fund, ACLT en AHP – zijn nu geformaliseerd door hun lidmaatschap van de Community Development Alliance of the Capital District.

In de afgelopen jaren zijn de programma's voor eigenwoningbezit en huurwoningen van ACLT geherformuleerd. Een stadsbreed 'koperskeuze'-huisbezitprogramma, waarbij gebruik wordt gemaakt van subsidies van de staat en huizenkopers in staat stelt om vooraf in aanmerking te komen voor de aankoop van huizen die ze kiezen uit de huizen die in de hele stad op de markt beschikbaar zijn, heeft nu de oorspronkelijke buurtgebaseerde 'acquisitie' vervangen. rehabilitatieprogramma. ACLT verwerft de door de koper geselecteerde huizen met een kredietlijn van het Community Loan Fund en houdt toezicht op de noodzakelijke reparaties voordat het huis wordt doorverkocht (en het land verhuurt) aan de huizenkoper.

Deze aanpak heeft ertoe geleid dat de eerdere inspanningen om het eigenwoningbezit te promoten als een strategie om specifieke buurten nieuw leven in te blazen, moesten worden opgegeven. Het huidige huurprogramma bedient deze buurten echter met een duidelijke focus op het bieden en onderhouden van veilige huurwoningen voor de lange termijn, waarvan de meeste zich in deze buurten bevinden. Het programma wordt nu bediend door een fulltime vastgoedmanager die ook eigendommen beheert van andere leden van de Community Development Alliance, waaronder het bedrijfsincubatorgebouw waarin het Community Loan Fund, ACLT en AHP zijn gevestigd.

Nu, in de tweede kwart eeuw, blijft ACLT werken met een "traditionele CLT-structuur". Het is een ledenorganisatie met een tripartiete raad van bestuur. Een derde van het bestuur bestaat nog steeds uit ACLT-huiseigenaren. Een aanzienlijk deel van het bestuur bestaat uit leden die zich specifiek bezighouden met het verbeteren van de omstandigheden in de buurten die de Albany CLT vanaf het allereerste begin heeft geviseerd en gediend. Het is trouw gebleven aan zijn missie en zijn oorspronkelijke gemeenschap.

Voor meer informatie over de Albany Community Land Trust (en zijn bondgenoten):