Ondersteuning van de wereldwijde CLT-beweging

Champlain Housing Trust

Opgericht in 1984 (Burlington, Vermont)

Profiel bijgedragen door Brenda Torpy (2015)

De Champlain Housing Trust (CHT) werd geboren in een kleine stad met een groot idee: door een voorraad blijvend betaalbare woningen te creëren, kon iedereen toegang krijgen tot een degelijke, betaalbare woning, ongeacht het inkomen. Dit was de grootse visie van een nieuw gekozen progressieve regering onder leiding van burgemeester Bernie Sanders die in 1981 aantrad, hetzelfde jaar waarin Ronald Reagan zijn eigen presidentschap van twee termijnen begon.

De Reagan-revolutie dwong de regering van Sanders om innovatieve oplossingen te ontwikkelen voor de huisvestingsproblemen van Burlington, Vermont, binnen de context van de federale terugtrekking van de benodigde financiering uit programma's voor betaalbare huisvesting en gemeenschapsontwikkeling. Even uitdagend waren de hypotheken met dubbele cijfers die in het begin van de jaren tachtig heersten, de dreigende gentrificatie van de traditionele arbeiderswijken van Burlington en de langdurige verwaarlozing van de kwaliteit van de huisvesting en de betaalbaarheid door vorige burgemeesters, die de commerciële ontwikkeling van de binnenstad hadden bevorderd en lage -inkomenswijken in naam van stadsvernieuwing.

Een hoeksteen van de progressieve agenda was het openstellen van het stadhuis en voor alle burgers - vooral degenen die eerder waren uitgesloten - bij beslissingen over stadsplanning en openbare financiering. Het CLT-model dat werd ontdekt door Terry Bouricius, wethouder van de Progressieve Partij, leek goed te passen. De democratische structuur van het model en zijn inzet voor permanente betaalbaarheid waren heel logisch in een stad waar de huisvestingskosten in elke economische cyclus leken te stijgen, waar een gebrek aan handhaving van de code en de afwezigheid van verhuurders-huurders huurders met een laag inkomen bijna machteloos maakten in de oververhitte huizenmarkt, en waar de voorgestelde ontwikkeling aan het water naast het gebied met de laagste inkomens van de stad, het Old North End, verdere gentrificatie dreigde.

Toen burgemeester Sanders in 1982 het Community and Economic Development Office (CEDO) oprichtte om zijn progressieve agenda te helpen uitvoeren, werd al snel begonnen met het opzetten van een community land trust. CEDO stuurde drie medewerkers naar de eerste nationale CLT-bijeenkomst in Voluntown Connecticut, georganiseerd door het Institute for Community Economics. In deze CEDO-delegatie waren Michael Monte, directeur gemeenschapsontwikkeling van de stad, en Brenda Torpy, directeur huisvesting van de stad. Op de Voluntown-conferentie ontmoetten ze John Davis, een technische assistent bij het personeel van ICE. Een paar maanden later sloot CEDO een contract met ICE om hem naar Burlington te brengen om het CLT-idee aan de burgers van Burlington te introduceren en om te zien of het wortel zou schieten.

CEDO zag het als haar primaire rol om burgers te betrekken bij het aanpakken van hun eigen behoeften en problemen en hen vervolgens te ondersteunen met financiering en technische bijstand. Dus het was voor de CLT-inspanning. Mensen hoorden van deze nieuwe benadering van betaalbare huisvesting en omarmden het al snel. Deze belanghebbenden waren onder meer huurdersrechtenactivisten en buurtleiders, deskundigen op het gebied van betaalbare huisvesting en andere pleitbezorgers voor sociale en economische rechtvaardigheid.

De Burlington Community Land Trust werd in 1984 opgericht na duizenden uren vrijwilligerswerk. Deze vrijwilligers, gerekruteerd en gecoördineerd door CEDO-medewerkers, stelden statuten op, ontwikkelden beleid en ontwikkelden strategieën voor de financiering van de organisatie en voor het produceren van huisvesting. Tot de oprichters van de BCLT behoorden Howard Dean, de toekomstige gouverneur van de staat, en Sara Carpenter, de toekomstige directeur van de Vermont Housing Finance Agency. The Old North End werd gekozen als eerste aangewezen Target Area van de BCLT.

Naast de hulp die werd ontvangen van het CEDO-personeel en van de ICE-medewerker die in het kader van een CEDO-contract aan Burlington was toegewezen, ondersteunde de stad de jonge CLT-inspanning met een startsubsidie ​​van $ 200,000 voor operaties, een paar leningen van een miljoen dollar van het Burlington Employee Retirement Fund , en een onderhandelde lening van een lokale bank. De BCLT ontving later regelmatig gemeentelijke financiering voor haar activiteiten en projecten via federale fondsen die door de stad gingen, inclusief gelden van het CDBG-programma en het HOME-programma, en van lokale fondsen die werden uitbetaald door Burlington's Housing Trust Fund.

De Burlington Community Land Trust was de eerste door de gemeente gesteunde CLT in de Verenigde Staten, een direct gevolg van de algemene omarming door de stad Burlington van permanente betaalbaarheid als de enige sociaal rechtvaardige en fiscaal verstandige manier voor het publiek om betaalbare woningen te creëren en te onderhouden. Bernie Sanders en zijn directe opvolger, burgemeester Peter Clavelle, waren uitgesproken voorstanders van gedecommodificeerde woningen. Beide besturen hebben dit principe gecodificeerd in gemeentelijk beleid en gemeentelijke verordeningen. Hun doel was ervoor te zorgen dat eventuele publieke investeringen in betaalbare woningen primair – zelfs exclusief – zouden gaan naar woningen die duurzaam betaalbaar worden gehouden.

Terwijl ze werkten aan het creëren van nieuwe middelen voor de ontwikkeling van betaalbare woningen, werkten ze daarom ook aan het waarborgen van de blijvende betaalbaarheid van alle woningen die met die middelen werden geproduceerd. Deze dubbele inzet om het woningaanbod uit te breiden en de betaalbaarheid van die woningen te behouden, was verweven in het Housing Trust Fund, gekapitaliseerd door een centverhoging van het tarief van de onroerendgoedbelasting; de Inclusieve Bestemmingsverordening, waarbij de betaalbaarheid van alle IZ-eenheden 99 jaar bewaard moest blijven; en verordeningen die de omzetting van huurwoningen in flatgebouwen regelen en het verlies van bestaande woningen als gevolg van sloop of omzetting naar commerciële doeleinden.

Het creëren van deze wetten vereiste de actieve deelname van veel van dezelfde buurtactivisten en huisvestingsadvocaten die in 1984 waren samengekomen om de BCLT op te richten. Het bestuur en het personeel van de BCLT waren actief betrokken bij al deze wetgevende inspanningen om de financiering voor betaalbare huisvesting uit te breiden , evenals verschillende mislukte campagnes om verordeningen uit te vaardigen om de rechten van kwetsbare huurders te beschermen, waaronder een anti-speculatiebelasting en gewoon uitzetting veroorzaken.

Er was nog steeds een aanzienlijke overlap tussen het stadsbestuur, de Progressieve Partij die Bernie Sanders had helpen kiezen, en de BCLT in de beginjaren van laatstgenoemde. De eerste uitvoerend directeur van de BCLT was Tim McKenzie, een buurtactivist die had geholpen om de steun van de kiezers te mobiliseren voor Bernie's eerste succesvolle campagnes voor burgemeester. Gretchen Bailey, een assistent-advocaat van de stad die een van Bernie's eerste medewerkers was, voerde veel van het juridische onderzoek uit dat de BCLT in staat stelde een erfpachtovereenkomst op te stellen die verenigbaar was met de wet van Vermont. De eerste bestuursvoorzitter van de BCLT was Brenda Torpy, die bleef als huisvestingsdirecteur van de stad, totdat ze een baan kreeg bij het Vermont Housing Finance Agency. Ze werd in de functie van huisvestingsdirecteur opgevolgd door John Davis, de ICE-medewerker die CEDO had geassisteerd bij de oprichting van de BCLT.

Hoewel Burlington het steunpunt en de leider was van de inspanningen in Vermont om permanente betaalbaarheid tot de hoeksteen van al het huisvestingsbeleid te maken, hielpen oververhitte marktomstandigheden in de hele staat en een vriendelijke regering in Montpelier, geleid door gouverneur Madeline Kunin, de huisvestingsadvocaten van de staat om het CLT-model en andere vooruitstrevende oplossingen onder de aandacht van de wetgevende macht van Vermont brengen en een prioriteit voor permanente betaalbaarheid opnemen in een toenemend aantal staatswetten en plannen. Vermont begon in de jaren tachtig een golf van speculatieve ontwikkeling te ervaren die het traditionele landbouwlandschap bedreigde. Natuurbeschermers en voorstanders van huisvesting waren verenigd in hun verzet tegen de dreiging van ongebreidelde grondspeculatie, luxeontwikkeling en gentrificatie. Vermont was ook een van de staten die het hardst werden getroffen door het verlies van door de federale overheid gesubsidieerde huurwoningen in particuliere handen, aangezien de betaalbaarheidsbeperkingen voor deze projecten afliepen.

Een krachtig resultaat van deze convergentie van problemen was de oprichting van de Vermont Housing and Conservation Board (VHCB), gefinancierd door een deel van de overdrachtsbelasting van Vermont om open ruimte, boerderijen, historische monumenten en betaalbare woningen te behouden. De prioritaire ontvangers van de subsidies die door VHCB werden uitbetaald, zouden een netwerk van non-profitorganisaties zijn die zich bezighouden met landbehoud of betaalbare huisvesting die zouden worden gevraagd om deze grondgebonden hulpbronnen permanent te beheren. VHCB hielp bij het ondersteunen van de operaties en projecten van community land trusts, niet alleen in Burlington, maar in de hele staat. Inderdaad, een nieuwe oogst van CLT's werd het belangrijkste middel waarmee VHCB haar missie op het gebied van betaalbare huisvesting wilde volbrengen.

De Burlington Community Land Trust was in staat om te groeien en te gedijen in deze beleidsomgeving waar de overheid het principe van permanente betaalbaarheid omarmde en kapitaal richtte op het ondersteunen van de woonprojecten en non-profitorganisaties die dat sociale principe in de stokken en stenen van nieuwe huisvesting veranderden. De BCLT heeft ook, samen met andere CLT's in Vermont, geprofiteerd van de ongebruikelijke mate van samenwerking die in Vermont bestaat tussen huiseigenaren, natuurbeschermers en natuurbeschermers. Een dergelijke solidariteit heeft ertoe bijgedragen dat VHCB, een primaire bron van kapitaal voor de huisvesting die is ontwikkeld door de BCLT en door de andere CLT's van de staat, doorlopende financiering heeft gekregen.

De vastgoedstrategie van BCLT was tweeledig: het eigenwoningbezit uitbreiden door een product/programma voor huisbezit op grond van doorverkoopbeperkingen te creëren dat zou worden geaccepteerd door openbare financiers, particuliere geldschieters en potentiële huizenkopers; en om Old North End te verbeteren, een wijk met een verouderende woningvoorraad die in slechte staat verkeerde maar zijn betaalbaarheid verloor voor de lagere inkomens van de stad vanwege de nabijheid van het centrum, de waterkant en de Universiteit van Vermont.

Aan de kant van het eigenwoningbezit was de eerste uitdaging om acceptatie te krijgen voor het CLT-model en in het bijzonder de scheiding van land en verbeteringen. Dit dual-ownership-model joeg kredietverstrekkers en ontmoedigde taxateurs de stuipen op het lijf. Begin jaren tachtig waren er weinig andere CLT's om naar te verwijzen. Er was dus geen staat van dienst om sceptische kredietverstrekkers en publieke leiders gerust te stellen dat er ten eerste een markt zou zijn voor huizen met beperkte aandelen op gehuurde grond, en ten tweede dat de voordelen groter zouden zijn dan de risico's voor kopers of kredietverstrekkers. Zelfs Bernie Sanders maakte zich zorgen dat dit "tweederangs eigenwoningbezit voor werkende mensen" zou kunnen zijn.

De BCLT kreeg ook te maken met de woede van particuliere makelaars en ontwikkelaars met winstoogmerk die krachtig bezwaar maakten tegen het verwijderen van grond en huisvesting van de speculatieve markt. Sommigen van hen organiseerden Homeowners Against the Land Trust (HALT) om zich te verzetten tegen een voorgestelde BCLT-ontwikkeling waarin eengezinswoningen zouden worden gebouwd op geschonken grond. Ze pikten het stadhuis en zongen "Oh geef me een huis met land dat ik bezit", op de melodie van Home Home On the Range.

Het was een grimmige herinnering dat wat de BCLT zich verplichtte te doen, een angstaanjagende afwijking van de normale gang van zaken was. De vooruitstrevende regering van Burlington heeft permanente betaalbaarheid misschien omarmd als een noodzakelijk antwoord op de ongelijkheden van een op winst gerichte woningmarkt en als een manier om de waarde van de overheidsinvesteringen in woningen te behouden, maar dat betekende niet dat de particuliere sector – of de NIMBYees rond BCLT-woningen - waren er klaar voor.

De BCLT zocht hulp bij het Housing Finance Agency (VHFA) van de staat, deed een beroep op hun publieke missie en bood een nieuw instrument aan in een tijd van hypotheekrentes met dubbele cijfers. Na veel wikken en wegen, accepteerde VHFA het CLT-model, maar slechts halverwege. Hun oplossing om hun deelnemende banken aan dit nieuwe ding te laten deelnemen, was om een ​​erfpacht te creëren die de bank de mogelijkheid gaf om het hele eigendom (grond en woning) te nemen als BCLT een wanbetaling niet binnen een bepaalde tijd herstelt. De BCLT stemde met tegenzin in met dit akkoord en begon in contact te komen met lokale bankiers die na verloop van tijd fervente aanhangers werden van de community land trust - vooral toen ze beseften dat er vrijwel geen verhinderingen waren onder de huiseigenaren met een laag inkomen die door de BCLT werden bediend.

Het eerste huis dat door de BCLT werd gekocht, was een leegstaande eengezinswoning. Het was opgemerkt door een alleenstaande moeder, een assistent-bibliothecaris genaamd Kathy Neilson, die toevallig een openbaar forum bijwoonde in de bibliotheek waarin de BCLT werd geïntroduceerd. Kathy wilde een fatsoenlijk en veilig huis om haar twee dochters op te voeden en bood zich vrijwillig aan om het 'proefkonijn' te zijn voor het nieuwe model van ambtstermijn dat de BCLT probeerde in te voeren.

Terwijl de oprichters van de BCLT zich een weg bleven banen door alle structuren en het beleid voor de nieuwe CLT en bleven onderhandelen met VHFA om een ​​hypotheekproduct te creëren voor huizen met beperkte doorverkoop op gehuurde grond, ruimden Kathy en haar dochters de site op van wat ze hoopte dat het haar nieuwe thuis zou zijn. Tegen de herfst zei ze tegen het nieuwe BCLT-bestuur: "Ik heb de hele zomer het gras gemaaid en ik hark nu de bladeren, maar ik zal de sneeuw niet ploegen tenzij ik daar woon."

Aangespoord door deze gepassioneerde, toekomstige huizenkoper die een beetje ongeduldig begon te worden over hoe lang het duurde om een ​​dak boven haar hoofd te krijgen, versnelden de leiders van de BCLT hun inspanningen om deze deal rond te krijgen. Alle stukken werden aan elkaar getrokken en BCLT had zijn eerste sluiting in 1985. Kathy Neilson kreeg haar eindelijk thuis.

Het Vermont Housing Finance Agency ging verder met het creëren van een gunstig product voor CLT's. Sindsdien heeft het meer dan $ 80 miljoen aan hypotheken uitgeschreven voor BCLT/CHT-woningen. De steun van VHFA introduceerde het model bij alle banken die hun geld gebruiken en integreerde de CLT-hypotheek in lokale kredietverlening. Tot op heden hebben 41 verschillende kredietverstrekkers hypotheken verstrekt aan huizenkopers van BCLT/CHT. De organisatie heeft nu een portefeuille van 540 koopwoningen en appartementen (vanaf 2015) – naast ongeveer 2100 woningen die in eigendom zijn en worden beheerd als huur- of coöperatieve woningen.

Een andere impuls voor het eigenwoningbezit-programma van de BCLT kwam in 1997, toen de BCLT zich aansloot bij het NeighborWorks Network. Hierdoor kreeg de BCLT toegang tot middelen van de National Homeownership Campaign voor de huizenkopers van de CLT. In die tijd stond NeighborWorks niet bekend om zijn steun voor gedeeld eigenwoningbezit. De BCLT was een van de stemmen die hielpen hun positie te veranderen door aan te tonen dat een eigenwoningbezit-model zoals dat van de BCLT succesvol, productief en zeer duurzaam kan zijn.

Aan de kant van de wijkontwikkeling van zijn missie evolueerde de BCLT snel verder dan zijn aanvankelijke anti-gentrificatieverplichting aan Old North End. In het begin had de BCLT strategisch meergezinswoningen in Old North End gekocht om verplaatsing van huurders te voorkomen. Het oorspronkelijke plan was om deze panden om te zetten in kleine, beperkte aandelencoöperaties, maar dit model is uiteindelijk niet gelukt. De meeste bewoners gaven de voorkeur aan een sociale verhuurder boven zelfbeheer en keerden terug naar een huurstructuur na een tijdje geëxperimenteerd te hebben met coöperatief eigendom en beheer. Tegenwoordig zijn de overgebleven coöperaties de grotere, meestal coöperaties zonder eigen vermogen die worden gefinancierd met belastingkredieten voor lage inkomens.

Tegen de jaren negentig had de BCLT zich neergelegd bij de realiteit van het bezitten van een groeiende portefeuille van huurwoningen en had ze de noodzaak aanvaard om een ​​interne capaciteit op te bouwen om een ​​goede sociale verhuurder te zijn. Aanvankelijk beheerde het een relatief klein aantal verspreide, gerehabiliteerde huurwoningen, voornamelijk in Burlington's Old North End. Het nam ook geleidelijk de bredere rol van gemeenschapsontwikkeling in de buurt op zich. Gedurende het decennium heeft de BCLT vervuilde locaties herontwikkeld en verlaten en verwoeste eigendommen teruggegeven aan gemeenschapsgebruik, waaronder woningen, een pocketpark, een voedselplank, een multi-generationeel gemeenschapscentrum en gebouwen voor non-profitkantoren.

Ook in dit decennium breidde de BCLT zijn servicegebied uit buiten het gebied van de stad Burlington om heel Chittenden County te omvatten en later alle drie de noordwestelijke provincies van Vermont, grenzend aan Lake Champlain.

De grootste verandering en grootste sprong voor de BCLT kwam in 2005, toen de leiders van een andere huisvestingsorganisatie zonder winstoogmerk, de Lake Champlain Housing Development Corporation (LCHDC), het personeel en de raad van bestuur van de BCLT uitnodigden om een ​​meer formele alliantie en mogelijk een fusie te onderzoeken. . Tegen die tijd brachten tientallen jaren van HUD-bezuinigingen en een draconische versnippering van het sociale vangnet door een opeenvolging van federale administraties beide non-profitorganisaties in gevaar. Het was niet langer haalbaar voor LCHDC en de BCLT om een ​​relatief klein verzorgingsgebied van 200,000 mensen te delen en te strijden om een ​​schaarse voorraad dollars, locaties en politieke steun. LCHDC bezat een grote huurportefeuille van 1,200 appartementen. De BCLT had een portefeuille van 700 woningen, gelijkelijk verdeeld over huur en eigendom. Geen van beide was groot genoeg om echt duurzaam te zijn.

Na bijna een jaar van praten, onderhandelen en plannen, besloten de twee organisaties samen te smelten tot één organisatie. De BCLT werd gekozen als de overlevende onderneming vanwege het sterke ledenbestand, de brede steun van donoren en de diversiteit aan programma's en financieringsbronnen, inclusief de middelen die beschikbaar zijn via het lidmaatschap van de BCLT in NeighborWorks. De naam die werd gekozen voor het nieuw gefuseerde bedrijf was de Champlain Housing Trust.

Het model van lidmaatschap en bestuur van een "klassieke" CLT werd door beide besturen omarmd tijdens de onderhandelingen die leidden tot de fusie, maar die structuur werd enigszins gewijzigd om de sterke band van LCHDC met de gemeentelijke overheden die samen waren gekomen om LCHDC weer op te richten, op te nemen. 1984. De Champlain Housing Trust is verder gestructureerd als een ledenorganisatie met een driepartijenbestuur. Een derde van de bestuurders van de raad van bestuur zijn huiseigenaren, huurders of leden van een coöperatie die in een van de 2,650 woningen in de portefeuille van CHT wonen. Een derde van het bestuur bestaat uit vertegenwoordigers van de algemene leden van CHT: mensen die binnen het verzorgingsgebied van CHT wonen en de missie van CHT ondersteunen, maar die niet in een huis van CHT wonen. Een derde van het bestuur bestaat uit ambtenaren uit de publieke sector, afkomstig uit verschillende gemeentelijke overheden en regionale instanties binnen het drie-provincie-servicegebied van CHT.

De productie, het beheer, het onderhoud en het beheer van CHT's steeds groter wordende portefeuille van permanent betaalbare woningen beslaat momenteel een staf van 90 exployees, met het hoofdkantoor in Burlington. Deze portefeuille past in de visie van CHT om een ​​divers continuüm van huisvestingsopties te bieden voor huishoudens met een laag inkomen en huishoudens met een middeninkomen, variërend van opvanghuizen voor daklozen, gemeenschapshuizen met ingebouwde diensten, conventionele verhuur, beperkte aandelencoöperaties, beperkte aandelenflats, co - woningen en woningen met beperkte doorverkoop op gehuurde grond. Het personeel van CHT biedt ook een rijke mix van diensten voor zowel huiseigenaren als huurders om hen te helpen slagen in de huisvesting die van hen is en, indien mogelijk, langs dit continuüm te bewegen om het type en de duur van de huisvesting te bereiken die het beste voor hen is .

CHT blijft een leider in staatsbrede huisvestingscoalities in Vermont, en wordt ook zwaar geïnvesteerd in activiteiten van het National CLT Network en andere nationale groepen die pleiten voor wetgeving en financiering van betaalbare huisvesting. In 2009 ontving CHT de United Nations World Habitat Award for the Global North, een erkenning van de fiscale, ecologische en sociale duurzaamheid van het CLT-model. Dit zorgde voor internationale aandacht en bijval voor CHT's onderscheidende benadering van de decommodificatie van woningen en hielp de verspreiding van het CLT-model naar andere landen, waaronder Australië, België en het Verenigd Koninkrijk, te versnellen.

Voor meer informatie over de Champlain Housing Trust, vroeger en nu: