Ondersteuning van de wereldwijde CLT-beweging

Community Land Trust Brussel

Opgericht in 2012 (Brussel, België)

Profiel bijgedragen door Geert De Pauw (2015)

De Community Land Trust Bruxelles (CLTB) werd officieel opgericht in 2012, na vier jaar plannen en organiseren, een initiatief geleid door activisten van verschillende bestaande woning- en buurtverenigingen. CLTB werd opgericht om heel Brussel te dienen (bevolking 1,100,000), maar is vooral actief geweest in de armste gemeenschappen zoals Anderlecht, Molenbeek en Schaarbeek. Het CLTB werd relatief snel na zijn oprichting erkend door het Brussels Gewest, de overheidsinstantie die verantwoordelijk is voor het huisvestingsbeleid in Brussel.

De oorsprong van CLTB hangt nauw samen met de huisvestingscrisis die in de jaren na 2000 in Brussel ontstond. Traditioneel was het huisvestingsbeleid in België grotendeels gericht op de ondersteuning van het eigenwoningbezit. Via sociale leningen, belastingvoordelen en andere subsidies worden bewoners gestimuleerd om een ​​eigen woning te kopen. Dit betekent dat België, in vergelijking met buurlanden zoals Nederland en Frankrijk, weinig eenheden openbare huurwoningen heeft (ook wel “sociale huisvesting” genoemd).

Dit beleid kwam na 2000 zwaar onder druk te staan. In het Brussels Gewest verdubbelden de huizenprijzen tussen 2000 en 2010. Hoewel de vraag naar sociale woningen sterk toenam, werden er nauwelijks nieuwe sociale woningen gebouwd. Mensen die een dergelijke sociale huurwoning aanvroegen, moesten tot tien jaar en langer wachten. Tegelijkertijd konden bestaande programma's het eigenwoningbezit niet meer betaalbaar maken voor lage inkomensgroepen. Veel gezinnen moesten kiezen: ofwel blijven wonen in een ongezond en klein appartement of Brussel verlaten.

Als reactie op deze oplopende woningcrisis ontstonden er verschillende nieuwe initiatieven. Twee ervan zouden belangrijk zijn voor de oprichting van een community land trust.

Buurthuis Bonnevie, een buurthuis in Molenbeek, een van de armste wijken van Brussel, startte het project L'Espoir. Samen met een groep migrantengezinnen met lage inkomens werden een sociale woningbouwvereniging en de gemeente overgehaald om 14 nieuwe betaalbare woningen te bouwen. In 2009 werden de families na een lange voorbereiding eigenaar van hun eigen flat. Mede door de intense betrokkenheid van deze families bij de planning en ontwikkeling van dit project, werd L'Espoir een groot succes.

L'Espoir was een van de eerste passieve zonne-energie-efficiënte woongebouwen in Brussel, wat aantoont dat duurzame huisvesting niet uitsluitend een voorrecht van de welgestelden hoeft te zijn. Het project toonde ook aan dat, ondanks alle inspanningen om de bouwkosten zo laag mogelijk te houden, dit soort projecten niet mogelijk zijn zonder een substantiële publieke investering om het betaalbaar te maken voor lage inkomensgroepen. De initiatiefnemers van het project slaagden erin om de benodigde financiering te vinden, maar ze realiseerden zich dat er een betere, duurzamere manier moest zijn om publieke middelen in dit soort woningen te investeren, als het op grotere schaal zou worden gereproduceerd.

Een ander initiatief dat gezinnen met een laag inkomen probeerde te helpen huiseigenaar te worden in een context van stijgende prijzen, werd geïnitieerd door CIRE. In 2004 richtte deze vereniging de eerste solidariteitsspaargroep op om arme gezinnen te helpen de aanbetaling te innen om een ​​huis te kopen in het Brussels Gewest. Deze groepen waren zeer participatief en hielpen de leden niet alleen financieel; ze waren ook een plaats voor training en empowerment. Sinds de oprichting heeft dit systeem 80 huishoudens met een laag inkomen de mogelijkheid gegeven om een ​​huis te kopen en zijn er momenteel 8 groepen actief. Toch maakten de stijgende huizenprijzen het voor gezinnen steeds moeilijker om gebruik te maken van dit alternatieve spaarsysteem, vooral voor gezinnen met de laagste inkomens.

In dezelfde periode waren andere mensen in Brussel op zoek naar alternatieven voor traditionele volkshuisvestingsprogramma's. Daar waren verschillende redenen voor, waaronder stijgende huizenprijzen; het gebrek aan flexibel en aanpasbaar huisvestingsbeleid; de groeiende problemen in bestaande sociale woningbouwblokken; opkomende gentrificatie in verschillende arme buurten na stadsvernieuwingsoperaties; en een nationale en internationale economische crisis die tegelijkertijd de huisvestingsproblemen in België verscherpte en een sfeer creëerde waarin innovatie mogelijk was.

In 2008 hoorden vertegenwoordigers van verschillende organisaties die op zoek waren naar alternatieven over de community land trust (CLT) op een conventie over huisvestingscoöperaties in Lyon, Frankrijk. Enkelen van hen begonnen het model te bestuderen om te evalueren of het in Brussel zou kunnen worden gebruikt.

In september 2009 werden vier leden van deze groep uitgenodigd door de Building and Social Housing Foundation in Engeland om deel te nemen aan een internationaal studiebezoek aan de Champlain Housing Trust in Burlington, Vermont, een CLT die net een United Nations World Habitat Award had gewonnen. Na een week keerden ze terug naar Brussel, meer dan ooit overtuigd dat het CLT-model misschien was wat ze zochten.

Tijdens een congres over coöperatieve huisvesting in Brussel lanceerden ze publiekelijk het idee en het plan om campagne te voeren voor de oprichting van een CLT in Brussel. Veel deelnemers waren geïnteresseerd. Dat leidde uiteindelijk tot het opstellen van een charter voor de oprichting van een Community Land Trust in Brussel, ondertekend op 25 mei 2010 door vijftien verenigingen. Tijdens drie openbare bijeenkomsten werd het concept toegelicht en besproken met het bredere maatschappelijk middenveld en met gezinnen die een huis nodig hebben.

Uit deze dynamiek groeide uiteindelijk het Platform Community Land Trust Brussels. Deze vzw heeft zich ten doel gesteld om het CLT-model in Brussel te promoten. Op vraag van het Platform liet de Brusselse Gewestregering in 2011 een haalbaarheidsstudie uitvoeren. Enkele leden van het Platform voerden het onderzoek uit, bijgestaan ​​door juristen en vastgoedexperts.

De studie werd in juni 2012 afgerond. Het rapport toonde aan dat een CLT een belangrijke rol zou kunnen spelen in Brussel en deed een reeks voorstellen voor juridische, economische en operationele implicaties van het model. Daarom steunde de minister van Huisvesting de oprichting van een CLT die in het Brussels Gewest zou opereren en kende hij een subsidie ​​toe om de eerste operaties op te starten en personeel aan te werven.

Het Platform veranderde zijn naam in de Community Land Trust Brussel(Brussel). De statuten zijn gewijzigd. Het doel van de organisatoren van het CLTB was niet langer het creëren van een CLT, maar het realiseren van CLT-projecten. Een jaar later zou een driedelig bestuur zetelen, in overeenstemming met de CLT-principes die in de Verenigde Staten gebruikelijk zijn, gelijkelijk samengesteld uit vertegenwoordigers van (toekomstige) inwoners, het maatschappelijk middenveld en regionale autoriteiten. Daarnaast werd een tweede organisatiestructuur opgericht, de Stichting Community Land Trust Brussels. Deze Stichting, met een vergelijkbare bestuurssamenstelling, zou eigenaar en verhuurder worden van percelen grond verspreid over de regio, terwijl CLTB verantwoordelijk zou zijn voor de ontwikkeling van woonprojecten op deze gronden in gemeenschapsbezit.

In september 2012 ging een team van vier personen aan de slag voor CLTB. Datzelfde jaar werd het model Community Land Trust opgenomen in de nieuwe huisvestingswet van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Kort daarna nam de regionale overheid de community land trust op als exploitant van de Housing Alliance. Dit investeringsprogramma voor nieuwe betaalbare woningen in het Brussels Gewest voorzag dat tussen 2014 en 2018 jaarlijks 2 miljoen euro aan subsidies kon worden geïnvesteerd voor de ontwikkeling van nieuwe CLT-projecten.

Sinds 2014 hebben zich zo'n 150 gezinnen aangemeld als kandidaat-kopers van CLT-woningen. De meesten behoren tot de laagste inkomensgroepen. Ze zijn tegenwoordig verspreid over alle 19 gemeenten die deel uitmaken van het Brussels Gewest.

Voor de financiering en bouw van woningen en voor het verstrekken van hypotheken aan kopers werkt CLTB nauw samen met een grote sociale woningbouworganisatie, het Fonds du Logement.

Een belangrijk onderdeel in de werking van CLTB is de participatie van de toekomstige eigenaren bij het ontwerp van hun woning. Telkens wanneer een nieuw stuk grond wordt verworven, wordt een groep toekomstige eigenaren samengesteld. Samen met hen ontwikkelt CLTB een programma dat wordt geïntegreerd in het bestek voor de aanbesteding. Ook de toekomstige bewoners worden betrokken bij de selectie van het architectonisch project. Voor de maatschappelijke begeleiding van de toekomstige huiseigenaren werkt het CLTB nauw samen met diverse lokale partnerorganisaties.

Deze aanpak is zeer tijdrovend, maar we denken dat dit nodig is, vooral omdat al onze woningen deel uitmaken van gebouwen met meerdere eenheden, die door hun eigenaren moeten worden beheerd. De voorafgaande deelname van de gezinnen aan het ontwerp en de ontwikkeling van hun huizen bereidt hen voor op hun toekomstige verantwoordelijkheden als huiseigenaren. Het is een weg naar empowerment en versterkt de toekomstige gemeenschap.

De afgelopen twee jaar hebben we veel geïnvesteerd in het versterken van onze organisatie, het ontwikkelen van juridische modellen, procedures, etc. Vandaag hebben we, naast de 150 gezinnen die aspirant-huiseigenaren zijn en naast de stichtende leden van het CLTB, ongeveer 100 nieuwe leden geworven. .

Tot nu toe heeft het CLTB subsidies ontvangen voor de realisatie van: vier projecten: de renovatie van een oud parochiecentrum in de gemeente Anderlecht (goed voor 7 woningen, een gemeenschapsruimte en een semi-openbare tuin); de bouw van Arc-en-Ciel in Molenbeek (32 nieuwe woningen en een dagopvang voor kinderen en ouderen; de bouw van Mariemont langs een kanaal in Molenbeek (9 nieuwe woningen); en de bouw van een project in de Noordwijk ( 15 woningen en een gemeenschapsruimte).

Verschillende andere projecten liggen op de tekentafel, vaak in samenwerking met lokale gemeenten. We hopen jaarlijks zo'n 30 nieuwe woningen te realiseren, naast ruimtes voor sociaal en economisch gebruik.

In vijf jaar tijd hebben we een lange weg afgelegd in Brussel. Toen we begonnen, was het CLT-model volledig onbekend in België. Tegenwoordig wordt het door politici en leden van het maatschappelijk middenveld beschouwd als een interessant instrument om de huisvestingscrisis te bestrijden en de sociale cohesie te versterken. Ook de belangstelling van het grote publiek is groot.

Ons eerste project aan de Mariemontkaai in Molenbeek werd deze zomer opgeleverd en in gebruik genomen. Het werd officieel ingewijd op 18 september 2015. Dit zijn de eerste CLT-woningen op het Europese continent. Ze zullen niet de laatste zijn. De ontwikkelingspijplijn van de Brussels Community Land Trust zorgt ervoor dat er de komende jaren een regelmatige stroom van blijvend betaalbare woningen op grond van de gemeenschap zal worden geproduceerd.

Voor meer informatie over het CLT Bruxelles, vroeger en nu: