Ondersteuning van de wereldwijde CLT-beweging

Lopez Community Land Trust

Opgericht in 1989 (Lopez Island, Washington)

Profiel bijgedragen door Rhea Miller (2015)

Ze zeiden dat het niet kon – mogelijkheden voor eigenwoningbezit bieden aan mensen die minder dan 60% van het mediane inkomen verdienen – dus natuurlijk, als eilandbewoners, hebben we besloten om het te doen! Er gaat niets boven een uitdaging, maar nogmaals, er gaat niets boven noodzaak.

In bepaalde delen van de Verenigde Staten is het trendy om het landleven het domein van de rijken te maken. Op Lopez Island was in de jaren tachtig een soortgelijke mentaliteit ontstaan ​​die zei dat mensen met een lager inkomen het niet verdienden om op het platteland te leven, laat staan ​​om te genieten van de afgelegen schoonheid van een klein eiland voor de kust van de staat Washington. En de lokale vastgoedmarkt maakte die houding werkelijkheid. Land werd gekocht en verkocht, ongezien op internet, na de Wall Street Journal publiceerde een artikel waarin stond dat de San Juan-eilanden een geweldige plek waren om te wonen en te investeren. Speculatieve investeringen dreven de huizenprijzen omhoog, die alleen al in 196 met 1989% stegen.

Een groep werkende mensen van in de dertig kwam bij elkaar omdat we vreesden dat de opschaling van Lopez ons zou dwingen uit de plaats waar we zo van hielden. Betaalbare huisvesting was een duidelijke behoefte, maar we erkenden ook veel andere uitdagingen waarmee onze kleine plattelandsgemeenschap wordt geconfronteerd: hoe land te beheren en verantwoordelijk te houden; hoe kansen te creëren voor lokaal ondernemerschap; en hoe duurzame landbouw, huisnijverheid en bosbouw op het platteland te ondersteunen.

We hebben eerst gekeken naar co-housing als mogelijke oplossing en daarna naar Habitat for Humanity en een aantal andere modellen. Geen leek het antwoord te zijn. We hadden een flexibele strategie nodig die aan verschillende behoeften kon voldoen, de tand des tijds kon doorstaan ​​en de snelle stijging van de vastgoedprijzen kon doorstaan.

Rond die tijd was Peter Fisher, een inwoner van het nabijgelegen Orcas Island, net terug van een bezoek aan Vermont, waar hij had gehoord over community land trusts. Hij hoopte er een op Orka's te beginnen. Hij deelde wat hij had geleerd over het model met een Lopez-eilandbewoner, Sandy Bishop, een 33-jarige gemeenschapsactivist. Sandy was een groot voorstander van empowerment en sociale rechtvaardigheid, dus het model klonk erg aantrekkelijk.

Ze nam contact op met het Institute for Community Economics (ICE) en vroeg om meer informatie. Ze stuurden Chuck Collins om met ons te praten, terwijl hij op een tour langs de westkust was. We waren verkocht. Het concept leek zowel economisch gezond als stevig geworteld in principes van sociale rechtvaardigheid. In 1989 begonnen we met de oprichting van de Lopez Community Land Trust (LCLT) als een 501(c)(3)-onderneming zonder winstoogmerk. Sandy Bishop en Rod Morgan speelden hoofdrollen, samen met Ona Blue, Ted Bower, Sue McCullough, Jeff Hewins, Oscar Smaalders, Liz Scranton en Rhea Miller, die allemaal deel uitmaakten van de oorspronkelijke raad van bestuur.

Het liefdadigheidsdoel van LCLT, zoals beschreven in onze oprichtingsdocumenten, was "het bouwen van een diverse, duurzame eilandgemeenschap, met name door middel van programma's die voornamelijk huishoudens met een laag inkomen ondersteunen." LCLT was van plan dit te doen door:

  • Het verwerven en in bewaring houden van grond om te voorzien in blijvend betaalbare huisvesting;
  • Huizen bouwen en gronden gebruiken op een ecologisch gevoelige en maatschappelijk verantwoorde manier;
  • Het verstrekken van permanent betaalbare toegang tot land voor doeleinden zoals kwaliteitshuisvesting, duurzame land- en bosbouw, huisnijverheid en coöperaties door land voor altijd van de speculatieve markt te verwijderen;
  • Het ontwikkelen en uitoefenen van verantwoorde en ecologische praktijken die de natuurlijke eigenschappen van het land behouden, beschermen en verbeteren; en
  • Een model dienen in landbeheer en gemeenschapsontwikkeling door informatie, middelen en expertise te verstrekken.

Deze doelen zijn sinds 1989 onveranderd gebleven. Dat geldt ook voor het servicegebied van de organisatie, dat de 29.8 vierkante mijl van Lopez Island omvat. Nu er echter zoveel behoeften tegelijk toenemen en met een organisatie die nooit een grote staf heeft gehad, moesten we zorgvuldig kiezen welke doelen en projecten we wilden nastreven.

LCLT's eerste de facto uitvoerend directeur, Sandy Bishop, en onze projectmanager, Rod Morgan, hebben een jaar onbetaald gewerkt. De eerste $ 2,000 aan subsidiegelden voor LCLT kwamen van een groep katholieke nonnen en een presbyteriaanse kerk, waardoor we een kantoor konden opzetten. Een lokale verzekeringsmaatschappij bood ons zes dagen per week een plaats aan; ze bezetten onlangs hetzelfde kantoor. LCLT ontving meer kleine subsidies en donaties, waardoor het kantoor draaiende bleef.

In het begin van de jaren negentig was betaalbare huisvesting de grootste crisis waarmee de bewoners van het eiland met lagere inkomens werden geconfronteerd. LCLT realiseerde zich al snel dat de enige optie was om dichte woningen te bouwen. De droom om iedereen te helpen zijn eigen 1990 hectare te krijgen was financieel niet haalbaar. Het enige land dat de juiste bestemming had en (enigszins) betaalbaar was, bevond zich in Lopez Village. We vonden een relatief goedkoop perceel van een hectare, maar het was zwaar belast met pandrechten. Er is veel werk verzet geweest om deze lasten weg te nemen. Een advocaat van Evergreen Legal Services bood aan om te helpen. Toen weigerde het riooldistrict onderhoud aan het pand en er ontstond een gezamenlijke inspanning van enkele eilandbewoners om ons tegen te houden.

Uitgebreid onderwijs en spreken in het openbaar waren nodig om deze oppositie tegen te gaan. De belangrijkste steun kwam van een lokale County Commissioner die het belang begreep van het bouwen van betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen en lage lonen die al op Lopez woonden en werkten. Maar vanuit andere hoeken was er een uitbarsting van haat. Sommige plaatselijke bewoners waren bang voor wat zij beschouwden als 'woningen met een laag inkomen': dode auto's in de tuin en oude banken en koelkasten op de veranda. Ze vreesden een devaluatie van hun eigendom. Er werden ook racistische opmerkingen gemaakt over LCLT die "die mensen" naar het eiland trok.

Een petitie tegen het project was verstopt onder de toonbank bij de plaatselijke apotheek. De verspreiding ervan gebeurde in het geheim. We wisten er niets van totdat een vriend heimelijk werd gevraagd om het te ondertekenen en weigerde. Een andere burger, wiens eigendom grenst aan land dat LCLT overweegt te kopen, bedreigde het leven van een van de mede-oprichters. Hij nodigde een televisie-nieuwsploeg uit Seattle uit in Lopez om LCLT aan de kaak te stellen, maar zijn publiciteitsstunt mislukte. Hij werd gefilmd terwijl hij een sigaar rookte en grof taalgebruik spuugde, een onaantrekkelijke persoonlijke verschijning tegen de achtergrond van jongere, werkende mensen die huisvesting wilden creëren voor hun mede-Lopezians.

Het eerste grote subsidievoorstel dat we indienden voor de woningen die we hoopten te bouwen in Lopez Village, werd afgewezen omdat LCLT niet over een behoorlijk budget beschikte. Ondanks die afwijzing kregen we technische bijstand van het Washington State Housing Trust Fund. Ons volgende voorstel voor projectfinanciering was succesvol. In 1992 voltooide LCLT haar eerste woningbouwproject, zeven vrijstaande eengezinswoningen op een hectare grond in Lopez Village. We waren te zien in de New York Times onder de kop "Low-Cost Huizen op een High-Price Island."

Deze woningen stonden alle zeven op grond die was gehuurd van LCLT. De huizen waren eigendom van en werden beheerd als een woningbouwcoöperatie met een beperkt eigen vermogen. De meeste mensen aan wie LCLT deze nieuwbouwwoningen wilde verkopen, kwamen niet in aanmerking voor een traditionele hypotheek. Hun gezinsinkomen was te laag of hun kredietverleden was te slecht. Een officier van Washington Mutual Bank stelde LCLT voor dat de huiseigenaren een coöperatie zouden vormen - wat ze deden. Na het eerste succesvolle project in Lopez Village is LCLT doorgegaan met het creëren van coöperatieve woningbouwcorporaties voor elk van de volgende ontwikkelingen. Tot op heden heeft LCLT in totaal 40 huizen gebouwd, die eigendom zijn van en beheerd worden door 6 verschillende coöperaties en verschillende sites. Naast de 40 co-op woningen beheert LCLT twee huurappartementen en een deel van het commercieel vastgoed.

De erfpachters voor de eerste zeven huizen die door LCLT werden gebouwd, waren typerend voor de bevolking die LCLT is blijven bedienen. Het waren alleenstaanden, stellen, ouders en kinderen. Ze omvatten een districtsmedewerker, een muzikant/serveerster, een museumconservator, een massagetherapeut en moeder van drie, een werkende moeder, een ouderling met een vast inkomen en een alleenstaande werkende vrouw. Ze woonden op het eiland zonder veilige huisvesting, dus ze hadden niets te verliezen bij het kopen van deze onbekende vorm van huisvesting: coöperatieve huizen op pachtgrond. De ouderling die een van de eerste huizen van LCLT had gekocht, was het afgelopen jaar zelfs zeven keer verhuisd.

Er was een aanzienlijk verloop in het bestuur van LCLT in de periode dat LCLT zijn eerste project plantte en ontwikkelde. Vrijwel het hele bestuur is in het eerste jaar veranderd. Mensen met de visie die nodig was om de organisatie te starten, waren niet noodzakelijk dezelfde mensen die wilden werken aan het realiseren van projecten. Tegen het derde jaar was de Raad van Bestuur gestabiliseerd.

Een andere overgang vond plaats binnen de feitelijke staf van LCLT. Op de ochtend van de hoorzitting over landgebruik die de weg vrijmaakte voor ons eerste project in Lopez Village, stierf onze projectmanager, Rod Morgan, aan aids-complicaties. Sandy Bishop, die al de uitvoerend directeur van LCLT was, nam ook de taken van projectmanagement op zich. Ze leidde de organisatie tot 1996, toen ze zes jaar verlof nam om haar eigen huis te bouwen en projecten te beheren als privéadviseur voor andere gemeenschapsorganisaties. Ze keerde terug als uitvoerend directeur van LCLT in 2001 en blijft die functie vandaag uitoefenen.

Het bestuur van LCLT is onderverdeeld in drie categorieën: inwonende huiseigenaren/erfpachters; personen die een meer openbaar segment vertegenwoordigen, zoals een schooldirecteur, gemeenschapszaken, schoolbestuur; en lokale bewoners die de grotere gemeenschap vertegenwoordigen. LCLT probeert een evenwicht te bewaren tussen de leden die in elk van de drie categorieën dienen. Onze statuten staan ​​een bestuur toe dat in grootte varieert van 5-9 bestuurders.

LCLT heeft een stemgerechtigd ledental van ongeveer 200 leden. Tijdens het eerste kwartaal van elk jaar worden er op de jaarvergadering van LCLT mensen gekozen voor het bestuur. Ze worden ofwel voorgedragen vanuit de zaal ofwel voorgedragen door het bestaande bestuur. Als er tussentijds een vacature ontstaat, benoemt het bestuur iemand om die zetel te vervullen totdat een verkiezing kan plaatsvinden, op welk moment die persoon wordt geaccepteerd of afgewezen (zelden afgewezen) door de leden van LCLT.

LCLT betrekt de mensen die in haar woningen wonen en de grotere Lopez-gemeenschap via "fun-raising" en fondsenwerving. LCLT heeft bijvoorbeeld een jaarlijks oogstdiner, een potluck met lokaal voedsel. Er zijn gemiddeld 200 mensen aanwezig en er worden prijzen uitgereikt voor de beste presentatie en het beste gebruik van lokaal voedsel. Leden van de gemeenschap benaderen rijkere mensen die naar het eiland verhuizen en nodigen hen uit om lid te worden van de Raad van Bestuur. Dit helpt om stereotypen van het soort mensen dat door LCLT wordt bediend, te bestrijden. Andere betrokkenheid vindt plaats door van potentiële huiseigenaren te eisen dat ze tijdens de bouw zweetvermogen bijdragen, wat helpt om hun zelfrespect op te bouwen, hen voorbereidt op huisonderhoud en een diepere waardering van de grotere gemeenschap creëert.

Het motto van de organisatie is "Unleashing the Power of Community." Voor LCLT betekende dat een belangrijke rol spelen in andere aspecten van gemeenschapsontwikkeling, niet alleen in betaalbare woningen. LCLT ziet nu bijvoorbeeld betaalbare woningen als broedplaats voor kleine bedrijven. Veel nieuwe bedrijven op Lopez zijn ontstaan ​​uit mensen die in LCLT-woningen wonen. LCLT heeft ook het leiderschap op het eiland op zich genomen voor duurzame landbouw, hernieuwbare energiebronnen en netto-nulconstructie, inclusief een paar stageprogramma's die al meer dan 20 jaar succesvol zijn.

Onze duurzame landbouwstage biedt lokale boeren extra veldhanden en hulp bij het huisvesten van die arbeiders. Agrarische vaardigheden, levensvaardigheden en een gevoel van gemeenschap worden zo bijgebracht in de volgende generatie. LCLT kiest alleen boeren om deel te nemen aan dit programma die les kunnen geven en samen kunnen werken met stagiaires, en die geloven in het bouwen van een duurzame gemeenschap. Onze bouwstagiairs helpen LCLT met arbeidskrachten tijdens bouwprojecten voor betaalbare woningen en geven LCLT inzicht in de jongeren van nu. We leren constructieve vaardigheden op het werk.

Als geheel vormen de bewoners van Lopez Island een vergrijzende gemeenschap. De stageprogramma's van LCLT hebben geholpen om een ​​basis en aanmoediging te bieden voor meer jonge mensen om hier hun thuis te maken. Sommigen zijn een eigen bedrijf begonnen, zijn getrouwd en hebben gezinnen grootgebracht. Sommigen zijn verhuisd naar een van de woningcorporaties van LCLT. De meeste stagiaires merken op dat ze voor het eerst in hun leven het gevoel hebben deel uit te maken van een gemeenschap. Ons stageprogramma vervult, net als de rest van ons werk, een van de grondbeginselen van LCLT: Om als model te dienen in landbeheer en gemeenschapsontwikkeling door informatie, middelen en expertise te verstrekken.

 Voor meer informatie over de Lopez Community Land Trust, vroeger en nu: