Ondersteuning van de wereldwijde CLT-beweging

OPAL Community Land Trust

Opgericht in 1989 (Orcas Island, Washington)

Profiel bijgedragen door Vicki Brems en Lisa Byers (2015)

In de jaren tachtig bedreigden de snelle bevolkingsgroei en de escalerende vastgoedwaarden de kwaliteit van leven die door de bewoners van Orcas Island werd gewaardeerd. Gelegen op een uur met de veerboot van het vasteland van de staat Washington, begonnen de eilandbewoners zich zorgen te maken over het verlies van open ruimte en het gebrek aan beschikbare woningen die het hele jaar door betaalbaar waren voor bewoners.

Veel mensen werkten aan oplossingen, maar drie personen onderscheiden zich door hun leiderschap en innovatie bij het lanceren van OPAL Community Land Trust om een ​​gezonde en economisch diverse eilandgemeenschap in stand te houden: Peter Fisher, Penny Sharp Sky en Michael Sky.

Peter Fisher was opgegroeid in Seattle, maar bracht in de jaren zestig en zeventig veel zomers door bij zijn grootouders op het eiland. Als tiener ging hij naar school en bracht hij tijd door met familieleden in Noorwegen. Hij bewonderde de op consensus gebaseerde sociale waarden van de Noren en hun benadering van landbeheer, waarbij iedereen particuliere landbouwgrond kan betreden met de verplichting dat ze niets schaden.

In de jaren tachtig was Peter – die had besloten om van het eiland zijn fulltime verblijfplaats te maken – hartstochtelijk gedreven om de open ruimte te beschermen en betaalbare woningen te creëren voor de eilandgemeenschap. Op zoek naar oplossingen om een ​​inclusieve en duurzame eilandgemeenschap te bevorderen, las Peter een artikel geschreven door Robert Gilman, gepubliceerd in de wintereditie van 1980 van In context tijdschrift. Het artikel was getiteld "The Idea of ​​Owning Land" en beschreef het community land trust-model. Later woonde hij twee nationale CLT-conferenties bij in Atlanta, Georgia (1987) en Stony Point, New York (1988).

In diezelfde periode werkten Penny Sharp Sky en Michael Sky - recente transplantaties naar Orcas Island vanuit het Boston MA-gebied - aan het creëren van een gelande gemeenschap. Ze wilden zoiets als co-housing waar mensen samen konden komen om te eten en gemeenschappelijke voorzieningen te delen. Ze ontmoetten Peter en ontdekten veel gedeelde waarden en hoop. Toevallig had Michael hetzelfde artikel gelezen dat Peter had geïnspireerd. Penny en Michael hadden ook een pragmatische realiteit die vergelijkbaar was met die van veel andere eilandbewoners: ze hadden het hele jaar door een betaalbaar huis nodig. De huurmarkt van het eiland was onstabiel en betekende vaak dat bewoners huizen huurden die niet geïsoleerd of adequaat sanitair waren.

Na vele gesprekken riepen Penny, Michael en Peter in juli 1988 de eerste openbare bijeenkomst bijeen om te praten over de noodzaak om een ​​nieuwe organisatie op te richten die, in hun woorden, "huidige en toekomstige leden van de gemeenschap permanent betaalbare toegang tot land, huizen en werkplekken biedt". nodig hebben." Na maanden van vergaderingen en commissiewerk werd OPAL (Of People And Land) Community Land Trust officieel opgericht in mei 1989.

Drie jaar van bijna-doodervaringen en triomfen volgden. De organisatie doorstond interne meningsverschillen over welk land ze moest kopen, wanneer personeel moest worden aangenomen en hoe de operaties moesten worden gefinancierd. Trustees debatteerden over het al dan niet nastreven van financiering van overheidsinstanties, wat meer beperkingen zou betekenen. Het zou bijvoorbeeld niet mogelijk zijn om een ​​commons-huis te financieren, waardoor de hoop op een co-housing-achtige ontwikkeling zou worden vervlogen. Uiteindelijk was de grootste strijd om geld te vinden om land te kopen en om huisvesting te financieren, zodat de huizen van OPAL betaalbaar zouden zijn. De enige manier om dat voor elkaar te krijgen was met door de overheid gefinancierde subsidies en leningen.

Het duurde bijna een jaar om de eerste subsidie ​​te verkrijgen: $ 300,000 van het Washington State Housing Trust Fund, toegekend in april 1990. Kort daarna ontving OPAL een federale Community Development Block Grant van $ 80,000 en kreeg een stuk land van zeven hectare in het dorp aangeboden van Eastsound tegen een gereduceerde prijs.

Dit waren belangrijke prestaties, maar de organisatie strandde bijna op het probleem van betaalbare hypotheken voor toekomstige huiseigenaren van OPAL - hardwerkende, capabele mensen die kredietwaardig waren, maar niet genoeg konden verdienen in de lokale economie om in aanmerking te komen voor traditionele woningleningen (toen gekoppeld op 7.5%). Om hun betalingen betaalbaar te maken, hadden ze rentetarieven van 3% of minder nodig.

Fred Klein, een plaatselijke architect en lid van OPAL's Board of Trustees, stelde voor om een ​​aanvraag in te dienen bij het Farmers Home Loan Program van het Amerikaanse ministerie van landbouw (nu USDA Rural Development genoemd) voor bouwfinanciering en hypothecaire leningen, met rentetarieven van slechts 1%. Maar de aanvraag was moeizaam, dus de geharde groep vrijwilligers vroeg en kreeg een subsidie ​​van het Housing Trust Fund van de staat Washington voor technische assistentie.

OPAL gebruikte deze subsidie ​​om Mary Burki in dienst te nemen, die met Peter Fisher samenwerkte om een ​​sterke aanvraag voor USDA voor te bereiden. OPAL ontving fondsen van USDA voor een demonstratieproject, waardoor de organisatie kon doorgaan met de bouw van Opal Commons, een nieuwe wijk met 18 woningen. OPAL werd de eerste community land trust in de Verenigde Staten die financiering ontving van de USDA, en de meeste latere projecten van OPAL hebben gebruik gemaakt van USDA-financiering.

Ondertussen nam OPAL, na twee jaar volledig vrijwilligerswerk, in 1991 zijn eerste personeel in dienst: uitvoerend directeur/projectmanager, Jeanne Beck. Fred Klein werd vervolgens ingehuurd om plannen te maken voor de eerste wijk van OPAL, nu de USDA-financiering was veiliggesteld. Door nauw samen te werken met toekomstige bewoners op het gebied van locatieplanning en huisontwerp, en rekening houdend met feedback van buren, waren de leiders van OPAL vastbesloten om de kleine onderverdeling van typische voorstedelijke ontwikkeling te vermijden. Toekomstige huiseigenaren waardeerden een landelijke esthetiek en wilden voedsel verbouwen. Ze volgden de ontwerprichtlijnen opgesteld door Christopher Alexander in Een patroontaal om de privacy te behouden en tegelijkertijd de interactie tussen buren te bevorderen. Als gevolg hiervan weerspiegelde het ontwerp veel van de kwaliteiten die Peter Fisher in Noorwegen had bewonderd: kleine huizen geclusterd rond een gemeenschappelijke open ruimte en een oppervlakte van een halve hectare voor het verbouwen van voedsel.

Iedereen, vooral de aspirant-huiseigenaren, moesten compromissen sluiten om te voldoen aan de eisen en beperkingen van de financiers en om de huizen betaalbaar te houden, ondanks de hoge lokale bouwkosten. Eindelijk, in mei 1995, na anderhalf jaar bouwwerkzaamheden, bouwwerkzaamheden en talloze werkfeesten - en vijf jaar na de oprichting van OPAL - verhuisden 18 gezinnen naar hun nieuwe huis in Opaal Commons.

Sinds dat eerste project heeft OPAL meer woonwijken ontwikkeld. Naast nieuwbouw heeft OPAL bestaande woningen aangekocht, gerenoveerd en doorverkocht. Af en toe zijn hele huizen van hun fundamenten getild en zijn ze van de ene locatie op het Orcas-eiland naar de andere verhuisd. Vanaf 2014 huisvest OPAL bijna 5% van de bevolking van het eiland het hele jaar door.

De rol van OPAL houdt niet op wanneer huizen worden gebouwd of gerenoveerd en tegen een betaalbare prijs aan in aanmerking komende huishoudens worden verkocht. In plaats daarvan blijft OPAL dienen als de langetermijnbeheerder voor al zijn huizen, waarbij ze hun betaalbaarheid beschermen, huisuitzettingen voorkomen en regelmatige reparaties bevorderen. OPAL was een van de eerste gemeenschappelijke landtrusts die reparatie- en vervangingsreserves aanlegde voor zijn door de eigenaar bewoonde woningen, waarbij een 'best practice' werd gemodelleerd en gedeeld die andere CLT's zijn gaan toepassen.

OPAL heeft dit allemaal bereikt met een energieke raad van bestuur, een betrokken en genereus lidmaatschap en een relatief kleine staf die nooit meer dan zes mensen heeft geteld, het equivalent van vier fulltime medewerkers.

Naast de aanzienlijke impact die ze hebben gehad op Orcas Island, door betaalbare woningen te ontwikkelen voor individuen en gezinnen die bijdragen aan de economische diversiteit en sociale vitaliteit van deze eilandgemeenschap, hebben de medewerkers van OPAL een belangrijke rol gespeeld in de nationale CLT-beweging. Lisa Byers, uitvoerend directeur van OPAL sinds 1996, was mede-oprichter van het National CLT Network en was de eerste medevoorzitter van de trainings- en onderzoeksafdeling van het Network, de National CLT Academy. Julie Brunner, een medewerker van OPAL sinds 2002, was ook lid van het bestuur van de Academie en was een vooraanstaand adviseur en trainer voor het Nationale CLT-netwerk. In 2014 eerde het netwerk haar met de John E. Davis Award voor studiebeurs, als erkenning voor haar inspirerende onderwijs, coaching en mentoring.

De missie en werkwijze van OPAL zijn door de geschiedenis heen constant gebleven. Het is gericht gebleven op het in stand houden van een gezonde en economisch diverse eilandgemeenschap. Het is doorgegaan met het gebruik van grondbezit van de gemeenschap en erfpacht op lange termijn om dit doel te bereiken, door permanent betaalbare woningen en aanverwant onderwijs en ondersteuning te bieden aan eilandbewoners wier huisvestingsbehoeften niet worden gedekt door de traditionele markt. Tegelijkertijd heeft OPAL getracht de "C" in CLT te behouden, een sterk bestuur te cultiveren, een eilandbreed lidmaatschap te behouden en een gemeenschap op te bouwen in elke wijk die het heeft ontwikkeld

Voor meer informatie over de OPAL Community Land Trust, vroeger en nu:

  • OPAL Community Land Trust
  • Robert Gilman, "Het idee om land te bezitten", In context, Winter, 1984.
  • OPAL Community Land Trust, Onze verhalen vertellen, huizen bouwen, gemeenschap creëren. Eastsound, WA: OPAL, 1999.
  • OPAL Commons, Projectprofiel in Betaalbare huisvestingsontwerpadviseur