Ondersteuning van de wereldwijde CLT-beweging

Casestudy: NeighborSpace (Chicago, IL)

NeighborSpace is misschien wel de organisatie die het dichtst in de buurt komt van wat zou kunnen worden beschouwd als een model voor landvertrouwen met een centrale server voor stadslandbouw. Een nadere blik op de geschiedenis en structuur van NeighborSpace wijst op hoe een centraal servermodel voor stadslandbouw in andere steden verder zou kunnen worden ontwikkeld.

Geschiedenis van NeighborSpace

NeighborSpace werd in 1996 opgericht, een resultaat van een stadsplanningsproces dat tot de conclusie kwam dat Chicago op de 18e plaats stond van de 20 steden van vergelijkbare grootte in termen van open ruimte per hoofd van de bevolking. De auteurs van het CitySpace-rapport, dat voortkwam uit dit planningsproces, zagen dit als een reden tot bezorgdheid: Chicago zou minder concurrerend kunnen zijn dan andere steden in het aantrekken van bedrijven.

Het CitySpace-rapport zag ook kansen. Chicago had een overvloed aan braakliggende terreinen - zo'n vijfenvijftigduizend, of bijna 15 procent van het totale landoppervlak van de stad. Bijna 30 procent van deze kavels was al eigendom van openbare instanties of non-profitorganisaties en 17 procent had een achterstand met belastingen. Deze braakliggende terreinen boden een kant-en-klare bron voor nieuwe open ruimte.

Het rapport identificeerde ontwikkeling als een bedreiging voor met name gemeenschapstuinen. Maar er was enige twijfel over de beste instantie om eigenaar te worden en deze door de gemeenschap beheerde open ruimtes te behouden. Het was moeilijk voor de stad of het parkdistrict om eigenaar te worden, omdat de tuinen risico's en complexiteiten met zich meebrachten die anders waren dan andere eigendommen van de stad. Ze waren kleiner en meer verspreid dan de stadsparken, en moesten worden samengewerkt met groepen tuiniers.

In het CitySpace-rapport werd aanbevolen een nieuwe entiteit te creëren, NeighborSpace. Dit zou een land trust zijn om stadstuinen te houden. In 1996 creëerde een intergouvernementele overeenkomst tussen de stad Chicago, het Cook County Forest Preserve en het Chicago Park District NeighborSpace, een nieuwe landtrust met de missie om grond voor dergelijke tuinen in de stad Chicago te behouden.

Aanvankelijk kwam bijna alle financiering van NeighborSpace van de drie oprichters van de regering. Elke overheidspartner heeft $ 100,000 per jaar verstrekt voor de activiteiten van NeighborSpace. In ruil daarvoor hebben medewerkers van NeighborSpace geprobeerd ervoor te zorgen dat de voordelen die het landvertrouwen biedt duidelijk zijn voor gekozen functionarissen en benoemde parkcommissarissen. De meest recente directeur, Ben Helphand, heeft zich steeds meer toegelegd op het werven van fondsen bij stichtingen en particuliere donateurs.

Het ontstaan ​​en de financieringsstructuur van NeighborSpace helpen verklaren waarom, zelfs vandaag de dag, veel van de zetels in het bestuur zijn gereserveerd voor vertegenwoordigers van de drie stichtende gouvernementele partners. Drie stoelen worden bezet door mensen uit het Chicago Park District, nog drie door stadsfunctionarissen en drie uit het Forest Preserve. Anderen zijn medewerkers van regionale open-space land trusts, de Universiteit van Chicago en andere non-profitorganisaties.

Eind 2015 heeft Neighborspace iets meer dan 100 sites. Dit is een klein deel van de honderden gemeenschappelijke tuinen in Chicago. Maar al met al gaat het om een ​​aanzienlijke hoeveelheid land: 23.1 acres, of zo'n 17 voetbalvelden groen, zijn in beheer.

Wat doet NeighbourSpace?

NeighborSpace neemt veel van de rollen op zich die zouden kunnen worden gezien als onderdeel van een centraal servermodel. Maar net zo belangrijk als de rollen die het op zich neemt, zijn de rollen die het overlaat aan maatschappelijke organisaties. Zoals Helphand het stelt, zijn gemeenschappelijke tuinen eigendom van de landtrust, "die de titel heeft en voldoet aan de verzekeringsvereisten en andere verplichtingen van eigendom van onroerend goed."

Land verwerven en titel veiligstellen:  Een groot deel van de grond van NS voor tuinen en boerderijen was ooit eigendom van de stad. Helphand merkt op dat de stad land schenkt en vaak investeert in tuininfrastructuur "omdat opeenvolgende besturen en gemeenteraadsleden prioriteit hebben gegeven aan deze gemeenschapsruimtes, maar ook omdat ons proces voorspelbaar is."

NeighborSpace heeft ook geleerd om goed samen te werken met wethouders, die dankzij de gewoonte van wethoudersrechten, "de meeste beslissingen over landgebruik in hun wijken beheersen, vooral als het gaat om de overdracht van land in eigendom van de stad." Dit betekent dat een wethouder de vrijheid heeft om lokale eisen te stellen aan tuinen voordat grond kan worden overgedragen aan NeighborSpace. In één geval koos een wethouder ervoor om een ​​regel in het leven te roepen waarin een tuin gedurende drie seizoenen succes moest hebben voordat hij het behoud van zijn land door middel van een overdracht aan NeighborSpace zou goedkeuren.

Milieutests en -sanering:  NeighborSpace bezit voor altijd land, wat, zoals Helphand opmerkt, juridische en milieurisico's met zich meebrengt die moeten worden aangepakt voordat de titel wordt overgenomen. NeighborSpace neemt niet alleen de titel, maar ook de aansprakelijkheid voor de site voor altijd; dit verhoogt de inzet van milieuverontreiniging. Als zodanig voert NeighborSpace een grondige milieubeoordeling uit van elke site die het verwerft.

In gevallen waarin dit proces verontreiniging aan het licht brengt, kan NeighborSpace gemeenschapsgroepen helpen om financiering voor sanering te verkrijgen. Met steun van de lokale wethouder bieden fondsen van Open Space Impact Fees één bron van ondersteuning bij het opruimen. In andere gevallen heeft NeighborSpace gemeenschapsgroepen geholpen bij het verkrijgen van subsidies van particuliere stichtingen.

Verzekering en belastingvrijstelling:  Waar NeighborSpace in staat is om permanent eigendom te verkrijgen van niet-verontreinigde grond voor een gemeenschappelijke tuin, helpt het ook tuiniers door haar aansprakelijkheidsdekking uit te breiden tot tuinieren. Dit betekent dat hoveniers zelf niet hoeven te betalen voor een dergelijke dekking. In gevallen waarin NeighborSpace-terreinen zijn gebruikt voor stadsboerderijen, is de stadslandbouworganisatie verantwoordelijk voor de aansprakelijkheidsverzekering.

Voor zowel gemeenschapstuinen als stadsboerderijen die worden beheerd door non-profitorganisaties, kan NeighborSpace ook een vrijstelling van onroerendgoedbelasting voor de site verkrijgen. Dit maakt goedkope grond voor altijd beschikbaar voor tuinieren en op lange termijn voor stadsboerderijen die worden gerund door non-profitorganisaties.

Noodgevallen voor toegang tot water en rentmeesterschap:  NeighborSpace helpt bij het regelen van permanente wateraansluitingen op de locaties die het beschermt voor gemeenschappelijke tuinen en stadsboerderijen. Dit kan behoorlijk duur zijn; veel tuinen die niet in het bezit zijn van de landtrust hebben tijdelijke aansluitingen op nabijgelegen brandkranen. De Land Trust heeft tuinen ook geholpen om water te besparen door een onderzoek uit te voeren naar bewateringsmethoden en door best practices te delen.

NeighborSpace kan gemeenschapstuinders ook helpen bij het repareren van kapotte infrastructuur, het maken van leiderschapsovergangen en het omgaan met noodsituaties. Helphand merkt op dat voor een tuin die alleen handelt, een omgevallen boom of iemand die door een hek rijdt een ingrijpende gebeurtenis kan zijn die het voortbestaan ​​ervan bedreigt. Maar met ondersteuning van NeighborSpace kunnen dergelijke noodsituaties worden aangepakt.

Wat doet NeighbourSpace Niet Do?

Het succes van het NeighborSpace-model is niet alleen te danken aan wat de land trust doet, maar ook aan wat het niet doet. Kortom, het organiseren van de gemeenschap wordt overgelaten aan maatschappelijke organisaties. Alvorens te overwegen de eigendom van een gemeenschappelijke tuin veilig te stellen, vereist NeighborSpace dat een partner van een gemeenschapsorganisatie de verantwoordelijkheid neemt, samen met ten minste drie tuinleiders en ten minste tien belanghebbenden uit de gemeenschap. Voor het grootste deel laat NeighborSpace het beheer en beheer van de tuinen over aan gemeenschapspartners, zolang ze aan de minimumvereisten voor verzekeringen voldoen.

NeighborSpace breidt uit om land vast te houden voor stedelijke boerderijen zonder winstoogmerk

Rond 2010 zag Growing Home, een stadsboerderij zonder winstoogmerk die actief is in de wijk South Side van Englewood, een kans om uit te breiden. Aan de overkant van een stuk grond dat het bezat – een eerdere overdracht uit de inventaris van de stad – was een braakliggend terrein dat eigendom was van de stad. In plaats van te proberen eigenaar te worden van dit nieuwe pand, probeerde het personeel van Growing Home iets anders. Het wilde het perceel van de stad naar NeighborSpace laten overbrengen en het land vervolgens huren van de landtrust.

Tot nu toe had NeighborSpace alleen land in bezit voor gemeenschappelijke tuinen - land in bezit hebben voor een commerciële, zij het non-profit, boerderij was een nieuw voorstel. Het leidde tot discussies tussen het bestuur van NeighborSpace om te beslissen of een dergelijk landgebruik binnen zijn missie van door de gemeenschap beheerde open ruimte viel. Uiteindelijk was het bestuur het erover eens dat de deal kon doorgaan zonder de statuten van de landtrust te wijzigen. In het proces ontwikkelde het ruwe criteria voor het bezit van land voor stadsboerderijen: een boerderij zou worden gerund door een non-profitorganisatie; het mag geen overdekte boerderij zijn of er zijn geen permanente constructies op de site (hoewel hoepelhuizen zijn toegestaan); en de site mocht niet te groot zijn. Dit laatste criterium blijft wat vaag en hangt af van de context van een site.

Stadsambtenaren moesten natuurlijk ook bereid zijn om landbouwgrond over te dragen aan een trust, in plaats van rechtstreeks aan een landbouworganisatie. Maar vanuit hun perspectief, helpt NeighborSpace's eigendom van het land een aantal van de problemen met betrekking tot de voorbereiding van de locatie op te lossen, aangezien het landvertrouwen kan helpen bij het coördineren en fondsen werven voor milieutests en eventuele noodzakelijke sanering. Aangezien dit een aanzienlijke investering kan zijn – in het bereik van enkele honderdduizenden dollars – in de wetenschap dat het land in vertrouwen zal blijven en zal worden gebruikt voor open ruimte, zelfs als een non-profitorganisatie het niet langer kan gebruiken, helpt het om de publieke investering in voorbereiding veilig te stellen het land.

Het experiment dat in Honore Street begon, heeft geholpen om nieuwe gedachten op gang te brengen over hoe onbebouwd land kan worden beheerd en gebruikt, door als model te dienen voor het overdragen van stadskavels naar NeighborSpace, voor gebruik door non-profitboerderijen. En andere projecten beginnen te volgen. In East Garfield Park, een voornamelijk Afro-Amerikaanse wijk met een laag inkomen aan de westkant van Chicago, bezit NeighborSpace nu 2.6 hectare grond voor de stadsboerderij Chicago FarmWorks, die groenten verbouwt die tegen groothandelsprijzen worden verkocht aan de Greater Chicago Food Depository. Ambtenaren van stadsagentschappen en lokale stichtingen, die graag commerciële stadslandbouw in Chicago willen uitbreiden, zijn het landvertrouwen gaan zien als een nuttig hulpmiddel om dat doel te bevorderen.