Ondersteuning van de wereldwijde CLT-beweging

Vergoeding Eenvoudig eigendom

Vergoeding van eenvoudig eigendom stelt een CLT in staat om het grootste aantal "sticks" in de bundel van eigendomsrechten te houden en biedt een hoog niveau van landzekerheid, zolang aan alle hypotheekbetalingen en belastingverplichtingen wordt voldaan. In stedelijke gebieden bevinden landbouwlocaties zich vaak op braakliggende terreinen, waar de eigendomsverantwoordelijkheden kunnen worden betwist en de veiligheid op de lange termijn onzeker kan zijn. In dergelijke omstandigheden wordt eigendomsrecht vaak beschouwd als de meest duurzame manier om land te isoleren van de speculatieve krachten van onroerendgoedmarkten en eigendom veilig te stellen voor gemeenschappelijk gebruik.

Sommige CLT's kiezen ervoor om zich te concentreren op het verwerven van grond door middel van eigendomsrechten, maar besluiten geen interne landbouwexpertise te ontwikkelen voor programmatische ondersteuning of directe landbouwproductie. In het begin van de jaren negentig bijvoorbeeld, Durham Community Land Trustees in Durham, North Carolina, kocht een eigendom met een klein, niet-conform perceel dat de plaatselijke buurtvereniging bepleitte om een ​​gemeenschappelijke tuin te worden. Vandaag de dag blijft de Durham CLT eigendom van de gemeenschappelijke tuin, maar de buurtvereniging beheert alle programmatische en groeiende verantwoordelijkheden, inclusief het betalen van nutsvoorzieningen.

Een soortgelijk arrangement is te zien in de Dudley Greenhouse in Roxbury, MA. Geleid door input van de gemeenschap, Dudley Buren, Incorporated (DNI) heeft het vervuilde terrein van een voormalige autogarage herontwikkeld tot een 10,000 vierkante meter grote kas die zowel als een commerciële boerderij als een gemeenschappelijke kweekruimte fungeert. DNI heeft het land veiliggesteld door middel van een vergoeding, eenvoudig eigendom en verhuurt de kas voor een nominaal bedrag aan een op voedsel gebaseerde non-profitorganisatie die de landbouwprogrammering en het onderhoud van de kasstructuur verzorgt. Harry Smith, directeur Duurzaamheid en Economische Ontwikkeling bij DNI, merkte de voordelen van deze regeling op: “Het verbouwen van voedsel is iets heel anders en we zijn niet van plan die rol op zich te nemen. Dit gaat samen met onze overtuiging dat we de dingen moeten doen waar we goed in zijn, en ze ook goed doen. En we moeten niet doen waar we niet goed in zijn.”

Stadslandbouwlocaties kunnen duur zijn om eenvoudig eigendom te verwerven en vast te houden. Sommige CLT's hebben hun kosten verlaagd door stadslandbouw te integreren in grotere ontwikkelingsprojecten. De Madison Area Community Land Trust gebruikte deze strategie bij het Troy Gardens-project in Madison, Wisconsin. Troy Gardens omvat diverse landgebruiken op zijn terrein van 31 hectare. Vijf acres bevatten cohousing met gemengde inkomens, terwijl 26 acres gereserveerd zijn voor een gemeenschappelijke tuin, door de gemeenschap gesteunde landbouwboerderij en beschermde gebieden. Het Madison Area CLT heeft het project zo gestructureerd dat het hele terrein (inclusief de landbouwgrond) in aanmerking kwam voor federale HUD-subsidie.5 Door het combineren van huisvesting, landbouw en natuurbehoud, kon het Madison Area CLT dus een groot stuk grond kopen. land in een dure stedelijke markt en beveilig meer dan 75% van het land voor landbouw- en natuurbehoudsdoeleinden.

Huisvestingsmaatschappij voor kerkgemeenschappen (CCHC) gebruikte een vergelijkbare aanpak bij de ontwikkeling van Sandywoods Farms in Tiverton, Rhode Island. In 2004 benaderde de eigenaar van een boerderij met een lage intensiteit van 174 hectare de stad Tiverton met de visie om de locatie te ontwikkelen tot een landelijke kunstgemeenschap. De stad bracht het project naar CCHC, die ermee instemde om de locatie te ontwikkelen om de alomvattende planningsdoelen van de stad te bereiken, namelijk het behoud van de open ruimte, het behoud van het landelijke karakter, het creëren van betaalbare woningen en het ondersteunen van de lokale kunstgemeenschap. Brigid Ryan, Senior Project Manager bij CCHC merkte op: “We wilden niet alleen huisvesting doen als huisvesting niet [het] beste gebruik is voor de gemeenschap op deze locatie. Dus we hebben het breder bekeken en gezegd dat dit een kans is. Dit is een enorm stuk land; wat kunnen we ermee?” Sandywoods Farms maakt gebruik van een geclusterde ontwikkelingsaanpak, met 24 kavels voor eigenwoningbezit tegen marktconforme tarieven, samen met 50 betaalbare woningen en huurwoningen op 26 hectare. Nog eens 97 acres werden overgedragen aan een natuurbeschermingsfonds voor ecologisch behoud. Het resterende areaal ging naar het behoud van landbouwgrond en het creëren van een gemeenschappelijke tuin, boomgaard, kunstgalerijen en een commerciële keuken.

Het Zagerij Community Land Trust in Albuquerque, New Mexico illustreert een ander voorbeeld van een geïntegreerde ontwikkelingsaanpak. In 1999 won de Sawmill CLT een ontwikkelingsbod van de stad Albuquerque voor het plannen en herontwikkelen van een terrein van 27 hectare, met betaalbare woningen, economische ontwikkeling en een toekomstige gemeenschappelijke tuin. Het vermogen van de Sawmill CLT om grond voor stadslandbouw veilig te stellen door eenvoudig eigendom tegen betaling te verkrijgen, werd versterkt door overheidssteun voor het uitgebreide ontwikkelingsproject. In dit geval is de stad eigenaar van het toekomstige gemeenschapstuinperceel totdat het CLT klaar is om te ontwikkelen.

Hoewel een CLT tegen betaling eenvoudig eigendom kan gebruiken om de toegang tot land veilig te stellen, is het voortdurende gebruik van het land voor landbouwdoeleinden niet gegarandeerd. Ervan uitgaande dat er geen externe beperkingen op het gebruik van de grond worden opgelegd, kan een CLT de programmering van gratis gronden wijzigen van stadslandbouw naar ander gebruik, zoals huisvesting. In dergelijke situaties is het proces van het CLT voor gemeenschapsgebaseerde besluitvorming van cruciaal belang. Zelfs waar land beperkt is tot landbouwdoeleinden, zoals door middel van aktebeperkingen, is een veilig eigendomsrecht voor de telers niet verzekerd. Het recht van de individuele teler om jaar na jaar een perceel te bewerken, wordt niet gegarandeerd door de vergoeding van het CLT, eenvoudig eigendom van de grond, maar hangt af van de informele en contractuele relaties tussen het CLT en de teler. Desalniettemin kan eigendom op basis van vergoedingen een effectieve pachtovereenkomst zijn voor CLT's om land veilig te stellen, maar deze regeling kan onpraktisch zijn gezien de aankoopkosten van stadsgrond en de aanhoudingskosten (afhankelijk van de lokale onroerendgoedbelasting). Om deze redenen zijn er ook alternatieve huurovereenkomsten gebruikt door CLT's die grond willen veiligstellen.