OPAL Community Land Trust

Estabelecida em 1989 (Ilha Orcas, Washington)

Perfil contribuído por Vicki Brems e Lisa Byers (2015)

Na década de 1980, o rápido crescimento populacional e o aumento do valor dos imóveis ameaçaram a qualidade de vida valorizada pelos residentes da Ilha de Orcas. Localizada a uma hora de balsa do continente do Estado de Washington, os moradores da ilha ficaram preocupados com a perda de espaços abertos e com a falta de moradias disponíveis a preços acessíveis para residentes durante todo o ano.

Muitas pessoas trabalharam para encontrar soluções, mas três indivíduos se destacam por sua liderança e inovação no lançamento do OPAL Community Land Trust para sustentar uma comunidade insular saudável e economicamente diversificada: Peter Fisher, Penny Sharp Sky e Michael Sky.

Peter Fisher cresceu em Seattle, mas passou muitos verões visitando seus avós na ilha durante as décadas de 1960 e 1970. Quando adolescente, ele frequentou a escola e passou um tempo com parentes na Noruega. Ele admirava os valores sociais baseados em consenso dos noruegueses e sua abordagem à administração da terra, em que qualquer pessoa pode entrar em terras agrícolas privadas com a obrigação de não prejudicar nada.

Na década de 1980, Peter, que havia decidido transformar a ilha em sua residência em tempo integral, estava empenhado em proteger o espaço aberto e criar moradias econômicas para a comunidade da ilha. Em busca de soluções para promover uma comunidade insular inclusiva e sustentável, Peter leu um artigo escrito por Robert Gilman, publicado na edição de inverno de 1984 da revista In Context. O artigo se intitulava “The Idea of Owning Land” (A ideia de possuir terras) e descrevia o modelo de fundo de terras comunitário. Mais tarde, ele participou de duas conferências nacionais de CLT em Atlanta, Geórgia (1987) e Stony Point, Nova York (1988).

Durante esse mesmo período, Penny Sharp Sky e Michael Sky – recém-transplantados para a Ilha de Orcas vindos da área de Boston MA – estavam trabalhando na criação de uma comunidade de terra. Eles queriam algo como uma co-habitação em que as pessoas pudessem se reunir para fazer as refeições e compartilhar algumas instalações comuns. Eles conheceram Peter e descobriram que compartilhavam muitos valores e esperanças. Coincidentemente, Michael havia lido o mesmo artigo que havia inspirado Peter. Penny e Michael também tinham uma realidade pragmática semelhante à de muitos outros moradores da ilha: eles precisavam de uma casa acessível durante todo o ano. O mercado de aluguel da ilha era instável e, muitas vezes, os moradores alugavam casas que não tinham isolamento ou encanamento adequado.

Depois de muitas conversas, Penny, Michael e Peter convocaram a primeira reunião pública em julho de 1988 para falar sobre a necessidade de criar uma nova organização para, em suas palavras, “fornecer acesso permanentemente acessível a terras, residências e locais de trabalho para os atuais e futuros membros da comunidade em necessidade”. Após meses de reuniões e trabalho de comitê, a OPAL (Of People And Land) Community Land Trust foi oficialmente constituída em maio de 1989.

Seguiram-se três anos de experiências de quase morte e triunfos. A organização enfrentou divergências internas sobre qual terreno comprar, quando contratar funcionários e como financiar as operações. Os curadores debateram se deveriam ou não buscar financiamento de agências governamentais, o que significaria mais restrições. Por exemplo, não seria possível financiar uma casa comum, de modo que as esperanças de um desenvolvimento no estilo de co-habitação seriam frustradas. No final, a luta principal era encontrar dinheiro para comprar terrenos e financiar moradias para que as casas da OPAL fossem acessíveis. A única maneira de fazer isso acontecer era com subsídios e empréstimos financiados pelo governo.

Levou quase um ano para obter o primeiro subsídio: US$ 300.000 do Washington State Housing Trust Fund, concedido em abril de 1990. Logo depois, a OPAL recebeu um subsídio federal de US$ 80.000 do Community Development Block Grant e recebeu uma oferta de um terreno de sete acres no vilarejo de Eastsound a um preço reduzido.

Essas foram conquistas importantes, mas a organização quase naufragou devido ao problema de hipotecas acessíveis para os possíveis proprietários da OPAL – pessoas trabalhadoras e capazes que tinham crédito, mas não conseguiam ganhar o suficiente na economia local para se qualificar para os empréstimos habitacionais tradicionais (na época, fixados em 7,5%). Para tornar seus pagamentos acessíveis, eles precisavam de taxas de juros de 3% ou menos.

Fred Klein, um arquiteto local e membro do Conselho de Curadores da OPAL, propôs a inscrição no Farmers Home Loan Program do Departamento de Agricultura dos EUA (agora chamado de USDA Rural Development) para financiamento da construção e empréstimos hipotecários, oferecendo taxas de juros tão baixas quanto 1%. No entanto, como o processo de inscrição era árduo, o grupo de voluntários solicitou e recebeu um subsídio do Housing Trust Fund do Estado de Washington para assistência técnica.

A OPAL usou esse subsídio para contratar Mary Burki, que trabalhou com Peter Fisher para preparar um pedido sólido ao USDA. A OPAL recebeu fundos do USDA para um projeto de demonstração, permitindo que a organização prosseguisse com a construção do Opal Commons, um novo bairro com 18 casas. A OPAL tornou-se o primeiro community land trust dos Estados Unidos a receber recursos do USDA, e a maioria dos projetos subsequentes da OPAL utilizou financiamento do USDA.

Enquanto isso, após dois anos de trabalho totalmente voluntário, a OPAL contratou sua primeira equipe em 1991: a diretora executiva/gerente de projetos, Jeanne Beck. Fred Klein foi então contratado para elaborar planos para o primeiro bairro da OPAL, agora que o financiamento do USDA havia sido garantido. Trabalhando em estreita colaboração com os futuros residentes no planejamento do local e no projeto das casas, e incorporando o feedback dos vizinhos, os líderes da OPAL estavam determinados a evitar a subdivisão em pequenos lotes do típico desenvolvimento suburbano. Os futuros proprietários valorizavam uma estética rural e queriam cultivar alimentos. Eles seguiram as diretrizes de projeto articuladas por Christopher Alexander em A Pattern Language para manter a privacidade e, ao mesmo tempo, promover a interação entre os vizinhos. Como resultado, o projeto refletiu muitas das qualidades que Peter Fisher havia admirado na Noruega: pequenas casas agrupadas em torno de um espaço aberto comum e uma área de meio acre para o cultivo de alimentos.

Todos, especialmente os futuros proprietários, tiveram que fazer concessões para atender às exigências e restrições das agências de financiamento e para manter as casas acessíveis, apesar dos altos custos locais de construção. Finalmente, em maio de 1995, após um ano e meio de trabalho no local, construção e inúmeras festas de trabalho – e cinco anos após a fundação da OPAL – 18 famílias se mudaram para suas novas casas no Opal Commons.

Desde esse primeiro projeto, a OPAL passou a desenvolver mais bairros residenciais. Além de novas construções, a OPAL comprou, reformou e revendeu casas existentes. Em algumas ocasiões, casas inteiras foram retiradas de suas fundações e transferidas de um local para outro na Ilha de Orcas. Em 2014, a OPAL estava abrigando quase 5% da população da ilha durante todo o ano.

O papel da OPAL não termina quando as casas são construídas ou reabilitadas e vendidas a famílias qualificadas por um preço acessível. Em vez disso, a OPAL continua a atuar como administradora de longo prazo de todas as suas casas, protegendo sua acessibilidade, evitando execuções hipotecárias e promovendo reparos regulares. A OPAL foi um dos primeiros community land trusts a estabelecer reservas de reparo e reposição para suas moradias ocupadas pelos proprietários, modelando e compartilhando uma “prática recomendada” que outros CLTs começaram a adotar.

A OPAL conseguiu tudo isso com um conselho enérgico, um quadro de associados engajado e generoso e uma equipe relativamente pequena, que nunca passou de seis pessoas, trabalhando o equivalente a quatro funcionários em tempo integral.

Além do impacto considerável que tiveram na Ilha de Orcas, desenvolvendo moradias a preços acessíveis para indivíduos e famílias que contribuem para a diversidade econômica e a vitalidade social dessa comunidade insular, a equipe da OPAL desempenhou papéis significativos no movimento nacional de CLT. Lisa Byers, diretora executiva da OPAL desde 1996, foi cofundadora da Rede Nacional de CLT e atuou como a primeira copresidente da divisão de treinamento e pesquisa da Rede, a Academia Nacional de CLT. Julie Brunner, membro da equipe da OPAL desde 2002, também fez parte da diretoria da Academia e tem sido uma das principais consultoras e instrutoras da Rede Nacional CLT. Em 2014, a Rede a homenageou com o Prêmio John E. Davis de Bolsa de Estudos, em reconhecimento ao seu ensino, treinamento e orientação inspiradores.

A missão e o método da OPAL permaneceram constantes ao longo de sua história. Ela manteve o foco na manutenção de uma comunidade insular saudável e economicamente diversificada. Ela continuou a usar a propriedade comunitária da terra e o arrendamento de longo prazo para atingir esse objetivo, fornecendo casas permanentemente acessíveis e educação e apoio relacionados para os habitantes da ilha cujas necessidades de moradia não estão sendo atendidas pelo mercado tradicional. Ao mesmo tempo, a OPAL tem se esforçado para manter o “C” em CLT, cultivando um conselho forte, mantendo um quadro de associados em toda a ilha e construindo uma comunidade em cada bairro que desenvolveu

Para saber mais sobre o OPAL Community Land Trust, passado e presente:

• OPAL Community Land Trust
• Robert Gilman, “The Idea of Owning Land”, In Context, Winter, 1984.
• OPAL Community Land Trust, Telling Our Stories, Building Homes, Creating Community ( Fundo Comunitário de Terras OPAL, contando nossas histórias, construindo casas, criando comunidades). Eastsound, WA: OPAL, 1999.
• OPAL Commons, perfil de projeto em assessoria de design de moradias populares