Os CLTs podem desempenhar um papel na política climática?
A contribuição a seguir foi escrita por Geert De Pauw, Co-Coordenador do Community Land Trust Brussels, como uma contribuição para o próximo webinar sobre “Using CLTs to Deliver Energy Renovation and Permanent Affordability to Existing Housing” (Usando CLTs para fornecer renovação de energia e acessibilidade permanente a moradias existentes), em 25 de setembro.
O Community Land Trust Brussels (CLTB) é uma organização sem fins lucrativos que desenvolve moradias econômicas para famílias de baixa renda em Bruxelas com o apoio do governo regional. Como em muitos outros CLTs na Europa, o foco principal está em novos projetos de construção. Até o momento, a CLTB construiu pouco mais de cem casas distribuídas em seis projetos habitacionais. O mesmo número de casas está em construção. Com isso, o CLTB quer oferecer uma resposta à necessidade de moradias mais econômicas na região.
A construção nova (ou a reforma pesada de prédios maiores) provou ser uma boa estratégia para trazer moradias econômicas ao mercado de maneira relativamente eficiente. Essa abordagem também dá ao CLTB a oportunidade de envolver os futuros residentes coletivamente no desenvolvimento das moradias, o que é a base para a construção da comunidade da nossa organização.
No entanto, você pode questionar a conveniência a longo prazo de continuar a se concentrar apenas em novas construções. Essa opção pode entrar em conflito com as metas de sustentabilidade de nossa própria organização. O corte de terrenos não construídos em uma região já densamente construída pode levantar dúvidas em algumas ocasiões. Devido à mudança climática, a cidade precisa cada vez mais manter terras não urbanizadas para desempenhar um papel no gerenciamento de água, resfriamento, biodiversidade ou recreação. Além disso, os materiais de construção necessários para a construção de novas moradias são responsáveis pela emissão de uma grande quantidade de CO2.
A crise habitacional de Bruxelas, a resposta do governo e a abordagem CLT
Além de nossas próprias metas de sustentabilidade, ao longo do tempo também devemos levar em conta as novas estratégias e políticas governamentais que dificultarão cada vez mais as novas construções em terrenos virgens, em uma região já densamente povoada como Bruxelas.
Ao mesmo tempo, a crise habitacional continua a se intensificar. Cada vez mais famílias estão sendo forçadas a deixar Bruxelas porque não conseguem encontrar moradias acessíveis no local. As que ficam, muitas vezes, têm de se contentar com moradias pequenas demais, insalubres e caras demais. De fato, os governos belga e de Bruxelas investiram muito pouco em moradias sociais, deixando os residentes quase que totalmente dependentes do mercado privado, onde os preços continuaram a subir de forma constante nos últimos 20 anos.
Embora não tenha havido investimento em moradias sociais, o governo incentivou a aquisição de casa própria. Por meio de uma variedade de instrumentos, ele ajudou famílias modestas a comprar uma casa. Isso ajudou muitas famílias pobres a ter acesso à moradia, até que o aumento dos preços tornou isso impossível.
Hoje, os proprietários pobres existentes também correm o risco de ter problemas. Bruxelas tem um estoque de moradias antigas e ineficientes em termos de energia. Para atingir suas metas climáticas, a Região de Bruxelas desenvolveu uma estratégia ambiciosa chamada “Renolution“. Uma parte importante dessa estratégia é tornar as residências particulares eficientes em termos de energia. Para incentivar os proprietários a investirem na reforma de suas casas, o governo de Bruxelas planeja, entre outras coisas, multas importantes para aqueles que não cumprirem as obrigações. Isso pode ter consequências desastrosas. O perigo é que isso levará a uma situação em que somente residentes ou investidores ricos poderão ter casas em bairros que permaneceram relativamente acessíveis, e que a Região de Bruxelas será confrontada com a “gentrificação verde”.
Por todos esses motivos, o CLTB decidiu diversificar sua abordagem e agora também se dedica à renovação de moradias particulares. Acreditamos que os CLTs têm o potencial de fornecer uma resposta, em Bruxelas e em outras cidades europeias, ao duplo desafio da necessidade de moradias permanentemente acessíveis e da necessidade de renovar o estoque de moradias existentes de forma sustentável e torná-las eficientes em termos de energia.
Projetos-piloto e a parceria Upcycling Trust
Atualmente, os instrumentos públicos existentes que visam incentivar os proprietários a reformar suas casas e torná-las eficientes em termos de energia não alcançam os proprietários mais pobres. Esses proprietários, “ricos em ativos, pobres em dinheiro”, não têm os meios para financiar as obras antes dos subsídios e têm dificuldades com a administração para solicitar os subsídios. A CLTB agora quer investigar se é possível elaborar um novo instrumento de política pelo qual esses proprietários sejam ajudados, por meio de orientação intensiva e de uma intervenção financeira muito importante. Dessa forma, eles podem aumentar a qualidade de suas casas, atender às novas exigências, evitar multas e recuperar a segurança da moradia. Em troca, sua casa se torna uma casa CLT, tornando-a acessível para sempre. De fato, em nosso modelo, o proprietário aceita os termos típicos do CLT em relação ao uso e aos ganhos de capital quando a casa é vendida.
Acreditamos que esse instrumento seria um complemento importante para os instrumentos governamentais existentes de empréstimos e subsídios. Ele tem a grande vantagem de ajudar os mais vulneráveis e oferecer uma solução para a parte do estoque de imóveis em que os problemas são maiores. Além disso, essa abordagem aumenta a oferta de moradias permanentemente acessíveis, em uma cidade onde a grande maioria do estoque de moradias está à mercê do mercado livre e não regulamentado. Além disso, fazemos isso sem cortar terras não urbanizadas.
Para conseguir isso, é importante convencer o governo. Para isso, iniciamos um projeto piloto em Bruxelas. Depois de um ano trabalhando em procedimentos e modelos jurídicos, os dois primeiros proprietários estão prestes a assinar o contrato para entrar no programa.
Ao perceber que não éramos os únicos a pensar dessa forma, tomamos a iniciativa de reunir outros CLTs europeus com ideias semelhantes. Juntamente com nossos colegas da cidade de Lille, na França, estamos agora coordenando o projeto “Upcycling Trust“, financiado pela UE. Juntamente com os CLTs de Cork (Irlanda), Ghent (Bélgica), Lille (França) e Rennes (França), queremos testar essa nova estratégia de upcycling e usar uma abordagem circular para a renovação. Nossos CLTs estabelecerão pilotos nos quais serão desenvolvidas estratégias legais, organizacionais, técnicas e financeiras, e as primeiras casas serão reformadas. Isso beneficiará cerca de 150 famílias de baixa renda que poderão morar nessas casas e, ao mesmo tempo, reduzirá o impacto ambiental. Com base nas experiências dos pilotos, e envolvendo autoridades locais e regionais, bem como parceiros acadêmicos, usaremos nossas descobertas para desenvolver novas políticas urbanas. No contexto em que muitas cidades estão buscando estratégias para lidar com a crise habitacional, fortalecer o tecido urbano e atingir as metas climáticas, o modelo de upcycling trust oferece uma abordagem inovadora e estrutural que pode acelerar uma transição urbana justa. Considerando as ambições climáticas da Europa, acreditamos que esse projeto financiado pela UE é uma oportunidade perfeita para testar a abordagem e preparar sua implementação.
O CLTB também quer experimentar outros métodos novos. Por exemplo, em setembro, iniciaremos a “renovação automática guiada” de três casas. Isso dará aos futuros proprietários a oportunidade de fazer parte da reforma de sua futura casa por conta própria, reduzindo assim o custo.
Desafios de dimensionamento e o futuro dos CLTs
Por mais promissores que todos esses novos métodos possam ser, hoje eles ainda estão em sua infância. Para ampliá-los, você precisará de muito dinheiro e tempo. Eles certamente não são a resposta final para o desafio descrito acima de encontrar soluções para a crise habitacional de uma forma que prejudique o mínimo possível o meio ambiente. Portanto, ao mesmo tempo, continuamos comprometidos com novas construções. Preferiríamos fazer isso de uma forma mais circular, embora para isso ainda precisemos buscar soluções inovadoras de financiamento que nos permitam cobrir o custo adicional dessa forma de trabalho.
Apesar dessas limitações, acreditamos muito no potencial da abordagem do Upcycling Trust. Ao dar aos fundos de terras comunitários um papel na política climática e converter a propriedade privada em propriedade comunitária não especulativa, parte do mercado imobiliário pode ser estruturalmente reformada. Se isso for feito em larga escala, poderá desempenhar um papel central para tornar nossas cidades mais habitáveis e, ao mesmo tempo, acessíveis.