Propriedade de taxa simples

A propriedade simples permite que um CLT detenha o maior número de “paus” no conjunto de direitos de propriedade e oferece um alto nível de segurança da terra, desde que todos os pagamentos de hipoteca e obrigações fiscais sejam cumpridos. Nas áreas urbanas, as áreas agrícolas geralmente estão localizadas em lotes vagos, onde as responsabilidades de propriedade podem ser contestadas e a segurança de longo prazo pode ser incerta. Nessas circunstâncias, a propriedade simples é geralmente considerada a forma mais duradoura de isolar a terra das forças especulativas dos mercados imobiliários e garantir a propriedade para uso comunitário.

Alguns CLTs optam por se concentrar na aquisição de terras por meio de propriedade simples, mas decidem não desenvolver conhecimentos agrícolas internos para apoio programático ou produção agrícola direta. Por exemplo, no início da década de 1990, a Durham Community Land Trustees, em Durham, Carolina do Norte, adquiriu uma propriedade que incluía um pequeno lote não conforme que a associação de moradores local defendeu para se tornar uma horta comunitária. Hoje, o Durham Community Land Trustees continua a deter a propriedade do local da horta comunitária, mas a associação de moradores administra todas as responsabilidades programáticas e de cultivo, inclusive o pagamento de taxas de serviços públicos.

Um arranjo semelhante é visto na Dudley Greenhouse em Roxbury, MA. Orientada pela contribuição da comunidade, a Dudley Neighbors, Incorporated (DNI) transformou o local contaminado de uma antiga garagem de automóveis em uma estufa de 10.000 pés quadrados que funciona como uma fazenda comercial e um espaço de cultivo comunitário. A DNI assegurou a terra por meio de uma propriedade simples e aluga a estufa por um valor nominal a uma organização sem fins lucrativos baseada em alimentos que cuida da programação agrícola e da manutenção da estrutura da estufa. Harry Smith, Diretor de Sustentabilidade e Desenvolvimento Econômico da DNI, observou os benefícios desse acordo: “Cultivar alimentos é uma coisa totalmente diferente, e não queremos assumir esse papel. Isso está de acordo com nossa crença de que devemos fazer as coisas em que somos bons, e fazê-las bem. E não devemos fazer as coisas em que não somos bons.”

As áreas de agricultura urbana podem ser caras para serem adquiridas e mantidas como propriedade simples. Alguns CLTs reduziram seus custos integrando a agricultura urbana a projetos de desenvolvimento maiores. O Madison Area Community Land Trust utilizou essa estratégia no projeto Troy Gardens em Madison, Wisconsin. O Troy Gardens incorpora diversos usos da terra em seu terreno de 31 acres. Cinco acres contêm habitações de renda mista, enquanto 26 acres são reservados para uma horta comunitária, uma fazenda de agricultura apoiada pela comunidade e áreas de conservação. O Madison Area CLT estruturou o projeto de modo que todo o local (inclusive as terras agrícolas) se qualificasse para o financiamento federal de subsídios do HUD.5 Assim, ao combinar metas de habitação, agricultura e conservação, o Madison Area CLT conseguiu comprar uma grande área de terra em um mercado urbano caro e garantir mais de 75% da terra para fins agrícolas e de conservação.

A Church Community Housing Corporation (CCHC) utilizou uma abordagem semelhante no desenvolvimento da Sandywoods Farms em Tiverton, Rhode Island. Em 2004, o proprietário de uma fazenda de 174 acres de baixa intensidade procurou a cidade de Tiverton com a visão de transformar o local em uma comunidade artística rural. A cidade levou o projeto ao CCHC, que concordou em desenvolver o local para atingir as metas de planejamento abrangente da cidade de preservar o espaço aberto, manter o caráter rural, criar moradias acessíveis e apoiar a comunidade artística local. Brigid Ryan, Gerente de Projetos Sênior da CCHC, observou: “Não queríamos fazer apenas moradias se elas não fossem [the] você pode fazer o melhor uso para a comunidade nesse local. Portanto, adotamos uma visão mais ampla e dissemos que essa é uma oportunidade. Esta é uma grande parcela de terra; o que podemos fazer com ela?” A Sandywoods Farms utiliza uma abordagem de desenvolvimento agrupado, com 24 lotes de casas para compra de imóveis a preços de mercado, além de 50 unidades de casas para compra e aluguel a preços acessíveis em 26 acres. Outros 97 acres foram transferidos para um fundo de conservação de terras para conservação ecológica. A área restante foi destinada à preservação de terras agrícolas e à criação de uma horta comunitária, pomar, galerias de arte e uma cozinha comercial.

O Sawmill Community Land Trust em Albuquerque, Novo México, ilustra outro exemplo de uma abordagem de desenvolvimento integrado. Em 1999, o Sawmill CLT ganhou uma licitação de desenvolvimento da cidade de Albuquerque para planejar e reformar uma área de 27 acres, que inclui moradias populares, desenvolvimento econômico e uma futura horta comunitária. A capacidade do Sawmill CLT de garantir terras para agricultura urbana por meio da propriedade simples foi fortalecida pelo apoio do governo ao projeto de desenvolvimento abrangente. Nesse caso, a cidade manteve a propriedade da parcela da futura horta comunitária até que o CLT esteja pronto para desenvolvê-la.

Embora um TTC possa usar a propriedade simples para garantir o acesso à terra, o uso contínuo da terra para fins agrícolas não é garantido. Presumindo que não sejam impostas restrições externas ao uso da terra, um TTC pode mudar a programação de uma terra com taxa simples de agricultura urbana para outros usos, como moradia. Nessas situações, o processo do CLT para a tomada de decisões com base na comunidade é fundamental. Mesmo quando a terra é restrita a usos agrícolas, por exemplo, por meio de restrições de escritura, a posse segura para os produtores não é garantida. O direito individual do agricultor de cultivar um lote ano após ano não é garantido pela propriedade simples da terra pelo CLT, mas depende das relações informais e contratuais entre o CLT e o agricultor. No entanto, a propriedade simples pode ser um arranjo de posse eficaz para que os CLTs garantam a terra, mas esse arranjo pode ser impraticável, dados os custos de aquisição de terras urbanas e os custos de manutenção (dependendo da tributação local sobre a propriedade). Por esses motivos, acordos alternativos de posse também têm sido usados por CLTs que buscam garantir terras.