John Emmus Davis (2011)

Entrevistado por Steve Dubb, diretor de pesquisa, Abril de 2011

John Emmeus Davis está envolvido no desenvolvimento de fundos de terras comunitários desde o início da década de 1980. Ele foi um dos sócios fundadores da Burlington Associates in Community Development em 1993, uma cooperativa de consultoria que presta assistência a organizações sem fins lucrativos e governos municipais na elaboração e avaliação de políticas, programas e projetos que promovem moradias permanentemente acessíveis. Anteriormente, atuou como diretor de habitação e coordenador da Enterprise Community na cidade de Burlington, Vermont. Trabalhou também como organizador comunitário e diretor executivo de organização sem fins lucrativos na região dos Apalaches, no leste do Tennessee. Ele faz parte do corpo docente e da diretoria da National CLT Academy e atualmente atua como reitor da Academia. É autor de vários livros, artigos e manuais de treinamento voltados para community land trusts e outras formas de moradia restrita à revenda e ocupada pelo proprietário (mais recentemente, editou The Community Land Trust Reader, publicado em 2010 pelo Lincoln Institute of Land Policy).

Como você se envolveu com community land trusts (CLTs)?

Eu era um estudante de pós-graduação em Cornell. Meus estudos se concentravam em desenvolvimento comunitário e planejamento urbano e regional. Cheguei à pós-graduação como um aluno mais velho. Eu estava fora da escola há seis anos, trabalhando como organizador comunitário no leste do Tennessee. Vivendo em Appalachia, eu me sensibilizara com o que acontecia quando as comunidades não controlavam a terra, já que a maior parte dela era de propriedade de ausentes, com empresas de carvão e madeireiras controlando a maior parte dos recursos fundiários. Quando cheguei a Cornell, portanto, já tinha interesse na conexão entre a posse da terra e o desenvolvimento da comunidade. Ou, como demonstrou Appalachia, a conexão entre a falta de controle local sobre a terra e a falta de desenvolvimento local.

Enquanto eu estava na faculdade de planejamento, fiz um estágio no HUD [Housing and Urban Development], o que me permitiu trabalhar em uma organização de serviços habitacionais que estava reabilitando moradias em ruínas e promovendo a propriedade de casas em um bairro afro-americano de baixa renda nos arredores do centro da cidade. Observei essa organização sem fins lucrativos transformar um bairro sem investimentos. Em todos os aspectos, esse foi um sucesso de desenvolvimento comunitário: melhoria da qualidade dos edifícios, redução da taxa de criminalidade, aumento do investimento privado. Mas outra parte dessa transformação foi menos bem-sucedida, pois também ajudamos a gentrificar o bairro e a deslocar pessoas que moravam nele há muito tempo.

Associei essa experiência em um bairro urbano ao meu trabalho na zona rural de Appalachia e disse a mim mesmo que deveria haver uma maneira melhor de fazer desenvolvimento comunitário. Comecei a procurar modelos alternativos de posse de terra e moradia que pudessem promover o desenvolvimento sem deslocamento. Em Cornell, a escola de pós-graduação é organizada por áreas, não por departamentos. Eu estava na Sociologia do Desenvolvimento, uma área que ultrapassa as fronteiras entre sociologia, planejamento, desenvolvimento econômico e ciência política. O presidente do meu comitê de doutorado era um professor chamado Chuck Geisler. Ele é um sociólogo com interesse especial em planejamento de uso da terra e desenvolvimento comunitário. Chuck Geisler me apresentou a Chuck Matthei, ex-diretor executivo do Institute for Community Economics (ICE). Foi assim que tive contato com o community land trust como uma possível solução para os problemas de posse de terra com os quais eu estava lutando. Depois que terminei meu doutorado, fui trabalhar para o ICE. Fui representante de campo do ICE em Cincinnati e acabei escrevendo minha dissertação sobre a história e a transformação do bairro afro-americano no West End de Cincinnati. Isso se tornou a base para o meu primeiro livro, Contested Ground, que examinou a gentrificação, o desinvestimento, o reinvestimento e os esforços das bases para obter o controle comunitário da terra e da moradia em um bairro afro-americano.

O que você considera como os principais benefícios proporcionados pelos community land trusts? Quais são os principais benefícios em cidades com mercados fortes? Que benefícios os community land trusts proporcionam em cidades com mercados fracos?

Durante anos, as pessoas acreditaram que o principal benefício dos CLTs era preservar a acessibilidade econômica em mercados aquecidos. O modelo havia comprovado sua eficácia em garantir o investimento público em moradias a preços acessíveis, espaços comerciais ou escritórios em qualquer área em que o dinheiro público estivesse sendo investido para criar moradias a preços acessíveis ou criar empregos. Se você investe dinheiro público, o problema é como preservar a acessibilidade das moradias que você subsidiou ou como manter o acesso ao espaço comercial a preços acessíveis. A resposta fornecida pelo CLT é que você mantém esses subsídios em vigor. Em um mercado aquecido, sempre há pressões para remover a acessibilidade e privatizar o investimento público. Os CLTs impedem que isso aconteça. Eles evitam a perda da acessibilidade econômica quando os mercados imobiliários estão aquecidos.

No entanto, desde o colapso do mercado imobiliário em 2006, também descobrimos que os community land trusts e outras formas de propriedade compartilhada de imóveis são igualmente eficazes em mercados frios. Os principais benefícios do CLT em mercados frios são proteger a condição, a qualidade e a manutenção dos edifícios no terreno arrendado e intervir em casos de inadimplência de hipoteca para proteger a segurança da posse e evitar a execução da hipoteca.

A expressão abreviada que às vezes usamos no movimento de community land trust é “administração contracíclica” – oferecer proteção especial durante os períodos turbulentos do ciclo de negócios, quando as casas e os proprietários correm maior risco. A maioria dos programas de habitação e desenvolvimento comunitário nos Estados Unidos foi projetada como se não existisse um ciclo comercial. Os community land trusts são particularmente bons em evitar a perda de casas, proprietários e investimentos públicos tanto na parte superior quanto na inferior do ciclo de negócios. Somos contrários às ameaças e aos perigos que uma economia flutuante impõe às pessoas de renda baixa e moderada.

Um termo que você ajudou a popularizar para descrever como funcionam os fundos fiduciários de terras é “propriedade compartilhada de imóveis”. O que você entende por esse termo e como essa forma de moradia afeta o comprador médio de imóveis?

Propriedade de capital compartilhado foi um termo criado em 2006 como parte de um projeto de pesquisa patrocinado pelo National Housing Institute. Esse projeto foi montado para examinar a prevalência e o desempenho de várias formas de moradias ocupadas pelo proprietário e com restrição de revenda – os principais exemplos são os fundos comunitários de terras, casas e condomínios com restrição de escritura e cooperativas de capital limitado. O comitê consultivo que o NHI reuniu para supervisionar esse projeto queria um termo genérico que descrevesse esses modelos e mecanismos de moradias ocupadas pelo proprietário com restrição de revenda como um setor único, em que as características organizacionais e operacionais comuns a todas essas formas alternativas de propriedade de imóveis residenciais fossem mais importantes do que as características que distinguem um modelo do outro.

Nossa definição de trabalho evoluiu um pouco desde 2006, ano em que a NHI publicou os resultados de sua pesquisa em um manual intitulado Shared Equity Homeownership. Atualmente, há uma ênfase maior no desempenho desses modelos, especialmente no período após a venda da casa, em vez de um foco anterior em como esses modelos são estruturados. Minha própria definição, recentemente apresentada em um artigo publicado no ABA Journal of Affordable Housing and Community Development Law, é que a propriedade compartilhada é “um termo genérico para várias formas de moradia ocupada pelo proprietário com restrição de revenda em que os direitos, responsabilidades, riscos e recompensas da propriedade são compartilhados entre uma família com renda elegível que compra a casa por um preço abaixo do mercado e um administrador organizacional que protege a acessibilidade, a qualidade e a segurança dessa casa muito tempo depois de comprada”.

O compartilhamento do patrimônio, portanto, é mais do que simplesmente compartilhar os lucros finais na revenda da casa. Você também está compartilhando muitos dos elementos do pacote de direitos. Em uma residência convencional a preço de mercado, um único proprietário detém todos (ou quase todos) os direitos, responsabilidades, riscos e recompensas. Em uma residência com capital compartilhado, desatamos esse pacote e realocamos essas varas entre o proprietário individual e uma organização que permanece no quadro por muitos anos. No caso do community land trust, esse administrador organizacional é uma corporação sem fins lucrativos com membros da comunidade e um conselho eleito pelo povo. Algumas das responsabilidades e muitos dos riscos da propriedade de uma casa são assumidos pelo community land trust, e não apenas pelo proprietário.

No entanto, em termos de divisão das receitas de back-end, como isso funciona?

Em todos os casos, há um limite máximo de quanto patrimônio o proprietário de uma casa CLT pode remover na revenda. Isso permite que o community land trust recompre a casa por um preço abaixo do mercado. Em seguida, o CLT volta atrás e revende a mesma casa por um preço que outra família de renda baixa ou moderada pode pagar. Os CLTs em todo o país usam muitas fórmulas de revenda diferentes para estabelecer esse teto e determinar quanto patrimônio o proprietário ganhará ao sair de sua casa CLT. No mínimo, de acordo com a maioria das fórmulas, o proprietário receberá de volta seu pagamento inicial, a parte amortizada de sua hipoteca e um crédito por quaisquer melhorias de capital que tenha feito após a compra da casa – além de um retorno sobre seu investimento original, que pode ser pequeno ou grande, dependendo da fórmula.

Em Burlington, Vermont, onde moro, o Champlain Housing Trust usa uma fórmula de revenda em que os proprietários recebem de volta o adiantamento e o principal que pagaram em sua hipoteca. Eles recebem um crédito por quaisquer melhorias de capital que possam ter feito e ganham 25% de qualquer valorização que tenha ocorrido em sua casa entre o momento da compra e o momento da revenda. Em média, depois de cinco anos e meio, um proprietário revenderá uma casa do CHT e sairá com um adicional de US$ 12.000 a US$ 15.000, além da entrada que originalmente deu ao negócio – pelo menos foi isso que aconteceu em Burlington nos últimos 27 anos.

Se você considerar a compra de uma residência da CHT puramente como um veículo de investimento, podemos dizer com certeza que é um investimento melhor do que colocar seu dinheiro em uma conta poupança ou até mesmo no mercado de ações. Em Burlington, os 233 proprietários que revenderam uma residência da CHT obtiveram, em média, uma TIR anualizada de 31% [internal rate of return], de acordo com um estudo recente do Urban Institute, intitulado Balancing Affordability and Opportunity (Equilíbrio entre acessibilidade e oportunidade). Esse mesmo estudo constatou uma TIR de 39% em um programa CLT em Duluth, Minnesota, e uma TIR de 22% em um programa CLT em Boulder, Colorado.

Portanto, como um investimento financeiro direto, comprar uma casa CLT é um bom negócio. Não é um negócio tão bom, é claro, quanto o que você poderia conseguir se tivesse os recursos para comprar uma casa a preço de mercado sem as restrições – e se você estivesse em um mercado imobiliário forte. Uma casa CLT é uma opção de posse entre ser um locatário, onde você não obtém retorno, e uma casa a preço de mercado, onde você obtém todos os ganhos inesperados que um mercado em ascensão pode conceder.

Uma das funções que você desempenhou no movimento community land trust é a de historiador informal. Para aqueles que não estão familiarizados com as origens do CLT, você poderia destacar algumas das principais forças por trás do surgimento do movimento?

As raízes do movimento são antigas e profundas, embora o modelo moderno seja relativamente novo. O primeiro community land trust nos Estados Unidos, a New Communities Inc., foi criado em 1969. No entanto, as raízes do modelo são muito mais antigas. A forma como os community land trusts tratam a propriedade, com uma parte proprietária da terra e outra parte proprietária das melhorias estruturais na terra, é uma abordagem à posse da terra que tem suas raízes nas Garden Cities da Inglaterra, nas cooperativas agrícolas de Israel (kibutzim, moshavim) que estão localizadas em terras arrendadas do Fundo Nacional Judaico e no Movimento Gramdan na Índia. Todos são exemplos de comunidades residenciais e comerciais planejadas em terras arrendadas.

As raízes do compromisso do community land trust de ser uma organização de membros abertos, com um conselho administrativo no qual muitos interesses são representados, podem ser encontradas no movimento dos direitos civis americanos. Todos os líderes do primeiro community land trust surgiram do movimento pelos direitos civis. Slater King, primo em primeiro grau de Martin Luther Kind, foi presidente do Albany Movement. Ele também se tornou o primeiro presidente da New Communities, Inc. (NCC). Quando ele morreu tragicamente em um acidente automobilístico, a presidência da New Communities passou para Charles Sherrod. O Rev. Sherrod havia sido um organizador de campo da SNCC [Student Nonviolent Coordinating Committee] e, mais tarde, fundou o Southwest Georgia Project.

Outra parte importante da história do primeiro CLT foi a conexão com a Koinoina Farms, localizada nos arredores de Albany, Geórgia. No auge do movimento pelos direitos civis, essa comunidade era um oásis de harmonia racial, onde você tinha brancos e negros administrando uma fazenda cooperativa que estava sendo atacada pela KKK. Eles tinham dificuldades para comprar equipamentos agrícolas ou vender seus produtos agrícolas para as empresas locais. Slater King e Charles Sherrod certamente estavam cientes e apoiavam o trabalho em andamento na Koinoina. Bob Swann, outra pessoa envolvida na criação da New Communities e um homem que se tornou um dos fundadores do movimento de fundos de terras comunitários, era o presidente da Friends of Koinoina, uma organização nacional que ajudou a arrecadar dinheiro para a fazenda e a vender suas nozes e outros produtos agrícolas. Swann também estava presente quando Clarence Jordan e Millard Fuller começaram a lançar as bases da Habitat for Humanity. De fato, é justo apontar a Koinoina Farms como uma sementeira para o movimento de fundos de terras comunitários e para a Habitat for Humanity.

Você pode falar sobre o impacto dos community land trusts nas taxas de execução hipotecária?

A National Community Land Trust Network vem observando e medindo de perto as execuções hipotecárias nos últimos anos. A Rede agora tem uma pesquisa muito sólida, documentando uma taxa de inadimplência e uma taxa de execução de hipoteca entre os proprietários de casas de community land trust que é minúscula; na verdade, a taxa de execução de hipoteca entre os proprietários de CLT é muitas vezes menor do que a taxa nacional de execução de hipoteca relatada pela Mortgage Bankers Association para casas com taxa de mercado. Na última pesquisa da Rede, os CLTs de todo o país relataram uma taxa de execução hipotecária de apenas 0,56% no final de 2009. Isso em comparação com as taxas de execução hipotecária relatadas pelo MBA de 3,31% entre os proprietários de casas com hipotecas de primeira linha e 15,58% entre os proprietários de casas com hipotecas de segunda linha. O que torna o desempenho superior documentado pela Rede Nacional CLT ainda mais impressionante é o fato de que os CLTs estão atendendo a famílias muito mais pobres do que a maioria dos detentores de hipotecas no estudo de execução hipotecária do MBA.

Em Burlington, o community land trust daqui levou cerca de 650 famílias de baixa renda à aquisição da casa própria nos últimos 27 anos, e teve apenas nove execuções hipotecárias. E o Champlain Housing Trust nunca perdeu nenhuma terra ou casa por causa de uma execução hipotecária. Mesmo nos nove casos em que o fundo de terras não conseguiu evitar a execução hipotecária, o CHT conseguiu proteger os ativos e manter tanto as terras quanto as casas em seu portfólio. Esse é um padrão de sucesso repetido pelos CLTs em todo o país.

Por que as taxas de execução de hipoteca de community land trust são mais baixas?

Isso começa antes mesmo de vendermos a casa. Fazemos muita preparação e educação com os possíveis compradores de casas para que as pessoas só comprem casas que possam pagar. O community land trust também impõe uma triagem nas hipotecas em potencial para evitar empréstimos predatórios e impedir que as pessoas entrem em acordos financeiros que as coloquem em risco. Os community land trusts também incluem três direitos importantes nas hipotecas das casas do CLT. Primeiro, o community land trust quer ser notificado se houver inadimplência na hipoteca. Em segundo lugar, o community land trust quer ter o direito de intervir em uma situação de inadimplência e sanar a inadimplência em nome do proprietário, caso ele não possa fazê-lo por conta própria. Em terceiro lugar, se, apesar dessa intervenção, o community land trust não conseguir impedir a execução da hipoteca, o community land trust quer ter o primeiro direito de comprar a casa fora da execução da hipoteca, deixando o credor quites e evitando a perda da terra e da casa do portfólio do CLT. Por fim, a maioria dos community land trusts, depois de vender uma casa, mantém um relacionamento contínuo com o proprietário. Não vendemos apenas uma casa, tiramos a foto do proprietário, apertamos a mão dele e lhe damos boa sorte. Na opinião de Connie Chavez, diretora executiva do Sawmill Community Land Trust em Albuquerque, “somos a incorporadora que não vai embora”.

Como o community land trust não desaparece, ao mesmo tempo em que mantém um relacionamento com seus proprietários e reserva um terço dos assentos em seu conselho administrativo para pessoas que moram em suas terras, é mais provável que os proprietários notifiquem o CLT quando tiverem problemas. Eles não escondem os problemas. Eles nos procuram para que saibamos se estão com as finanças atrasadas. Além disso, os CLTs cobram uma taxa de aluguel pelo uso de suas terras. Normalmente, a primeira coisa que um proprietário faz quando está com problemas financeiros é parar de pagar a taxa de aluguel do CLT. Temos um sistema de alerta antecipado que nos informa quando um proprietário está em dificuldades. Isso permite que um CLT trabalhe com os proprietários antes que eles se endividem mais, atrasem mais seriamente seus pagamentos. Isso permite que o CLT intervenha em um estágio inicial para garantir que os problemas de curto prazo não levem à execução da hipoteca. Juntando tudo isso, acredito que os CLTs têm taxas de execução hipotecária muito mais baixas do que as registradas pelos mutuários no mercado regular de imóveis residenciais.

Você está na Burlington Associates desde 1993 e, durante esse período, você e seus parceiros ajudaram mais de 100 fundos de terras comunitários em todo o país. Que tendências você observou no movimento CLT?

A primeira tendência é o crescimento acentuado. No início dos anos 80, havia apenas uma dúzia de fundos comunitários de terras; hoje, há mais de 240. A proliferação de community land trusts é bastante impressionante, juntamente com sua dispersão pelos Estados Unidos. Atualmente, temos CLTs em 45 estados e no Distrito de Colúmbia. Também há fundos comunitários de terras em Porto Rico. Portanto, a primeira tendência que observo é o crescimento: mais CLTs, espalhados mais amplamente pela paisagem, juntamente com um número crescente de CLTs com um portfólio substancial de terras e edifícios sob sua administração.

Em segundo lugar, os community land trusts estão diversificando suas linhas de negócios. Nos primórdios, a maioria dos CLTs concentrava-se em moradias, especialmente aquelas ocupadas pelos proprietários. Atualmente, os community land trusts estão desenvolvendo e administrando muitos tipos e prazos diferentes de moradia, inclusive cooperativas de capital limitado, condomínios, imóveis para aluguel, parques de casas móveis, SROs e abrigos para sem-teto. Além disso, alguns community land trusts estão fazendo muito mais do que moradia – ou não estão fazendo moradia alguma. Há CLTs que se concentram em agricultura urbana, parques de bairro, desenvolvimento orientado para o trânsito, criação de empregos, espaço para escritórios ou instalações de serviços para bairros do centro da cidade. Eles também estão diversificando suas parcerias estratégicas, trabalhando mais estreitamente do que nunca com CDCs, igrejas, organizações Neighbor-Works, afiliadas da Habitat for Humanity e jardineiros urbanos e conservacionistas rurais.

Uma terceira tendência é a regionalização. Trinta anos atrás – até mesmo 20 anos atrás – quase todos os fundos comunitários de terras trabalhavam em um único bairro ou em uma única cidade pequena. Hoje, temos community land trusts que abrangem vários bairros, uma cidade inteira, um condado inteiro ou uma região metropolitana. Em alguns estados menores, como Delaware e Rhode Island, temos CLTs que abrangem todo o estado. Estamos observando uma tendência, portanto, de CLTs que estão criando áreas de serviço muito maiores do que nos primeiros anos do movimento.

Outra tendência que estamos observando pode ser descrita como municipalização. Há um número cada vez maior de fundos comunitários de terras que foram iniciados ou apoiados por governos municipais ou de condados. Há vinte ou trinta anos, quase todos os CLTs foram criados como organizações de base, de baixo para cima, que surgiram a partir de lutas locais para promover o desenvolvimento, evitar a gentrificação, evitar o deslocamento e fortalecer um bairro de baixa renda. Ainda hoje há vários fundos fiduciários comunitários que foram criados dessa forma. Mas há um número cada vez maior de CLTs em que o governo local ajudou a planejá-los e criá-los. Se você observar os novos fundos comunitários de terras atualmente, muitos têm uma conexão municipal.

Uma tendência que você destacou é o papel cada vez maior dos governos municipais no apoio ao desenvolvimento de fundos de terras comunitários? Por que há esse interesse e como eles estão funcionando?

Os governos municipais e distritais se interessaram pelos community land trusts, em primeiro lugar, porque as prefeituras estão concedendo subsídios cada vez mais altos por unidade para ajudar as pessoas de baixa renda a se tornarem proprietários de imóveis. As autoridades públicas prudentes não querem ver esses subsídios perdidos em um momento de escassez fiscal. Independentemente de a política de uma cidade se inclinar para a esquerda ou para a direita, há um desejo de garantir que qualquer investimento público permaneça em um projeto e não seja perdido. O principal interesse nas CLTs por parte das cidades e dos condados vem de uma nova preocupação com a retenção de subsídios – uma prioridade para manter o investimento público no local.

Em segundo lugar, há interesse das autoridades municipais em garantir que as moradias populares produzidas como resultado do zoneamento de inclusão, do zoneamento de incentivo e de programas semelhantes não sejam perdidas. Quando o governo dá a um desenvolvedor uma concessão regulatória ou exige o fornecimento de moradias populares como condição para a aprovação do zoneamento, as cidades querem garantir que essas unidades habitacionais permaneçam acessíveis por mais de 5, 10 ou 20 anos. Os fundos fiduciários comunitários são uma forma eficaz de fazer isso, seja a moradia para aluguel ou para propriedade.

Recentemente, um interesse municipal crescente no TOD [transit oriented development] atraiu um conjunto totalmente novo de funcionários públicos para o modelo de fundo de terras comunitário. Se você estiver realmente interessado em preservar uma mistura de usos e uma mistura de rendas em uma área de redesenvolvimento em torno de uma nova parada de trânsito, a única maneira de conseguir isso é ter algum tipo de controle de longo prazo sobre a terra e os edifícios. Caso contrário, em pouco tempo, apenas os usos e as rendas mais altas passarão a dominar essa área, deslocando todo o resto. Os fundos fiduciários comunitários são um complemento perfeito para o TOD – um veículo para perpetuar um compromisso de igualdade social juntamente com um investimento público considerável em metrô leve, crescimento inteligente, parques públicos e outras infraestruturas.

Os fundos fiduciários patrocinados pela cidade estão funcionando? Já temos dados suficientes para saber?

Temos muitas informações sobre CLTs em cidades de pequeno e médio porte. Lá, temos um histórico de sucesso e sustentabilidade. Alguns dos esforços em cidades maiores são muito novos ou não foram testados para que você possa ter certeza. Chicago, Irvine (Califórnia), Atlanta, Sarasota (Flórida) – são exemplos de cidades que estão investindo recursos significativos na criação de fundos fiduciários comunitários – mas ainda é muito cedo para dizer qual será o sucesso a longo prazo. A escala é muito diferente. Em Chicago, se você adicionar 200 unidades de moradias permanentemente acessíveis, terá um efeito muito menor do que em uma cidade menor como Duluth, Minnesota. Portanto, ainda é difícil medir o impacto e o sucesso.

O caso mais interessante que está ocorrendo no momento é o de Atlanta, onde está em andamento o maior projeto de renovação urbana dos Estados Unidos. O Atlanta Beltline assumiu o compromisso, desde o início, de evitar o deslocamento como parte desse enorme TOD [transit-oriented development]. A Beltline Partnership, sob a liderança de uma mulher dinâmica e socialmente consciente chamada Valarie Wilson, desempenhou um papel de destaque no apoio ao desenvolvimento de um “servidor central”, o Atlanta Land Trust Collaborative, que irá semear e apoiar o desenvolvimento de vários fundos de terras comunitários baseados em bairros ao longo do corredor de 22 milhas de trilhos leves da Beltline. O Collaborative e os CLTs locais estão sendo implementados para garantir que os residentes de renda baixa e moderada compartilhem os benefícios do investimento da cidade em TOD e não sofram o ônus do deslocamento. Ainda é muito cedo para dizer como será o resultado, mas é digno de nota e muito impressionante que as pessoas em Atlanta tenham planejado o sucesso. Elas tentaram antecipar as externalidades negativas e as desigualdades sociais que geralmente resultam de um investimento público maciço em “renovação urbana”. Eles incorporaram a igualdade social em seu planejamento desde o primeiro dia.

Você pode falar um pouco sobre os esforços em Nova Orleans para criar redes locais de fundos de terras comunitários interligados?

Há um esforço duplo em Nova Orleans. No Lower Ninth Ward, há um foco no uso de um CLT para a construção de moradias, onde uma organização existente, a Neighborhood Empowerment Network Association (NENA), está patrocinando um programa de fideicomisso de terras. Há também um esforço em toda a cidade, o Crescent City Community Land Trust, que foi criado para apoiar a NENA, mas também para apoiar fundos fiduciários comunitários em bairros de Nova Orleans. O Crescent City CLT tem como foco não apenas a produção e a preservação de moradias econômicas, mas também o redesenvolvimento de corredores comerciais e distritos comerciais em bairros menos ricos.

Você poderia descrever o esforço em Cleveland, Ohio, para desenvolver cooperativas em propriedades de community land trust?

Não devemos nos esquecer de que há duas iniciativas de CLT em Cleveland. O Community Land Trust of Greater Cleveland, antigo Cuyahoga CLT, existe há dez anos, desenvolvendo e administrando moradias com restrições de revenda e ocupadas pelos proprietários. Um segundo esforço do CLT surgiu mais recentemente, em conjunto com o planejamento abrangente para o redesenvolvimento do Greater University Circle. Nesse último caso, foi tomada a decisão de criar um community land trust como uma corporação subsidiária que está aninhada dentro da Evergreen Cooperative Corporation. O CLT não será uma corporação autônoma e independente.

Acredito que essa ideia de aninhar um community land trust em uma estrutura cooperativa tem potencial para ser replicada em outros lugares. Os três elementos em Cleveland que considero mais interessantes e inovadores são (1) a integração do CLT em um grupo de empresas cooperativas, (2) a conexão do CLT com o planejamento de redesenvolvimento do Greater University Circle e (3) a ênfase do CLT na criação de empregos e nas questões da força de trabalho como sua primeira prioridade. É possível que, no futuro, a CLT venha a se dedicar à habitação, mas o foco inicial da Evergreen CLT será a montagem e a posse de terrenos para empresas de propriedade e administração cooperativa, empresas que criem empregos para os residentes de um bairro de baixa renda. Acho que isso vai ampliar os limites do CLT e fornecer novos modelos e práticas recomendadas que serão replicáveis e inspiradoras para os fundos de terras comunitários em todo o país. Esse é um trio incrível: um community land trust em uma estrutura aninhada de cooperativas, vinculado explicitamente a um grande plano de desenvolvimento urbano, com foco na criação de empregos. Essas são inovações de ponta com as quais os fundos fiduciários comunitários de todo o país podem aprender, portanto, estou bastante animado com isso.

Nos últimos anos, tem havido um movimento crescente para que as cidades e os condados criem bancos de terras para planejar publicamente a reutilização produtiva de terras vazias. Como os community land trusts se relacionam com essas entidades de propriedade pública?

Há algumas coisas que os bancos de terrenos municipais fazem muito bem: adquirir propriedades abandonadas, terrenos contaminados e prédios abandonados; liberar o título; remediar toxinas no solo; demolir prédios abandonados; e preparar esses locais para o redesenvolvimento. O que eles não fazem tão bem é manter a responsabilidade pelos moradores dos bairros locais em que estão adquirindo terras; descobrir o que deve acontecer com a terra depois que o título foi liberado e os problemas foram mitigados; e preservar a acessibilidade, a condição e a segurança das moradias e de outros edifícios que são erguidos em terras remediadas depois que elas deixam o banco de terras. Essas últimas atividades são o que um CLT faz especialmente bem. Parece haver aqui um potencial para uma parceria, em que o banco de terras público adquire, mantém e melhora a terra e, em seguida, transfere essa terra para um community land trust, com este último servindo como administrador de longo prazo da terra e de quaisquer edifícios que sejam construídos na terra.

Nosso histórico nos Estados Unidos com agências de renovação urbana, autoridades de redesenvolvimento e bancos de terrenos públicos não é muito bom quando se trata da questão do que acontece com os terrenos depois que eles saem do inventário dos bancos de terrenos. A maioria dos bancos de terrenos é projetada para manter os terrenos por no máximo cinco anos e colocá-los novamente no mercado. Na maioria dos bancos de terrenos, esses terrenos são vendidos pelo preço mais alto; portanto, grande parte desses terrenos é perdida para moradias econômicas, empresas comunitárias e desenvolvimento equitativo. Para incorporar ao sistema tanto a responsabilidade quanto a administração de longo prazo, um banco de terrenos não é suficiente.

O que está acontecendo em Atlanta é uma parceria em evolução entre o Banco de Terras da Cidade de Atlanta-Condado de Fulton e o Atlanta Land Trust Collaborative. Sei que em Cleveland houve discussões sobre algo semelhante sendo negociado para o Evergreen CLT, mas não acho que essa conversa esteja tão avançada quanto em Atlanta.

Quanto subsídio é necessário para que os fundos fiduciários comunitários funcionem de forma sustentável?

Você precisa fazer uma distinção entre o apoio externo para a administração e o apoio externo para o desenvolvimento. Os community land trusts estabelecem para si mesmos a meta de criar um portfólio de tamanho suficiente para gerar internamente receita suficiente para cobrir o custo da administração, ou seja, para pagar sua equipe e cobrir seus custos operacionais de supervisão da acessibilidade, condição e segurança dos edifícios nas terras do land trust. Até que um community land trust chegue ao ponto de ter construído esse portfólio considerável, ele depende totalmente de subsídios públicos e privados para ajudar a pagar seus custos operacionais. No entanto, mesmo quando um community land trust maior, com um portfólio de 100, 200 ou 300 unidades, consegue cobrir o custo da administração, ele nunca chegará a um ponto em que possa criar um excedente suficiente para desenvolver seu próximo projeto. Os CLTs sempre dependerão de capital público e de contribuições privadas para trazer terrenos para seus portfólios e para reduzir o preço das moradias a um ponto em que as pessoas de renda baixa e moderada possam pagar. Portanto, existe o potencial de sustentabilidade e autossuficiência no lado da administração, mas isso é impossível no lado do desenvolvimento.

Não há nada no community land trust que faça com que seja menos dispendioso para um CLT reunir terrenos e desenvolver moradias econômicas do que para qualquer outra pessoa. Os terrenos custam o que custam, e um pedaço de pau a pique para a construção custa o que custa. E as pessoas de baixa renda sempre serão pobres demais para comprar uma casa sem muita ajuda. É assim que o mundo funciona. Se as pessoas de renda baixa e moderada pudessem se tornar proprietárias de imóveis sem assistência pública, não haveria necessidade de programas de assistência à aquisição de imóveis com financiamento público. No início da Grande Depressão, a taxa de propriedade de imóveis nos Estados Unidos era de 45%. Sem a intervenção do governo, nossa taxa de aquisição de casa própria ainda seria de 45%, em vez de estar próxima de 67%.

Não existe moradia “acessível”. Há apenas moradias subsidiadas, nas quais o dinheiro público, os poderes públicos ou os gastos públicos com impostos ajudaram a colocar um bem caro ao alcance de pessoas que não têm acesso ao mercado. Isso é verdade se você for uma pessoa de classe média que se beneficia de empréstimos a juros baixos de uma agência estadual de financiamento habitacional e de uma política tributária que favorece os proprietários de imóveis ou uma família de baixa renda que recebe auxílio para aluguel. Há moradias subsidiadas para três quartos da população. O que acontece é que alguns subsídios públicos são mais óbvios e politicamente vulneráveis do que outros.

O maior subsídio público que temos nos Estados Unidos é a dedutibilidade dos juros hipotecários. Esse é um subsídio federal de US$ 130 bilhões por ano para proprietários de imóveis, a maior parte embolsada pelos proprietários mais ricos, superando a quantia total de dinheiro que o HUD [Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA] distribui todos os anos para todos os outros programas de desenvolvimento comunitário e de moradia acessível combinados.

Há maneiras específicas de mudar as políticas públicas – em nível local, estadual ou federal – para apoiar melhor os fundos de terras comunitários? Que mudanças você recomendaria?

Grande parte do dinheiro de que os community land trusts dependem para crescer vem de programas federais, como CDBG [Community Development Block Grants], HOME [HOME Investment Partnerships Program], NSP [Neighborhood Stabilization Program], programas de climatização e o mercado secundário – Fannie Mae e Freddie Mac. Todos esses programas estão atualmente na mira do Partido Republicano.

O que os fundos comunitários de terras precisam? Eles precisam do financiamento público do qual dependem para crescer e sobreviver. Não há nada de mágico nos fundos de terrenos comunitários. Eles precisam de capital próprio se quiserem fornecer moradias a preços acessíveis e instalações comunitárias para pessoas pobres demais para fazer isso por si mesmas. Os CLTs podem obter dívidas no mercado privado. Mas o patrimônio líquido vem principalmente do setor público. Uma vez que incluímos terrenos e casas em nossos portfólios, não precisamos de tantos subsídios adicionais no futuro. Mas, para começar, você precisa colocar a propriedade no sistema. A grande necessidade é o patrimônio líquido.

A segunda preocupação no momento para os community land trusts ou para qualquer desenvolvedor de moradias a preços acessíveis são as hipotecas a preços acessíveis com critérios de subscrição que não impeçam que você atenda aos compradores de casas de baixa renda que está tentando atender. Com o estouro da bolha imobiliária, os credores tornaram mais rigorosos os critérios de subscrição e dificultaram a obtenção de empréstimos para o nosso pessoal, embora tenhamos evidências de que nossos compradores de casas raramente ficam inadimplentes e, quando isso acontece, estamos lá para apoiá-los e evitar a execução da hipoteca. No entanto, os CLTs ainda estão enfrentando restrições de empréstimos por meio de agências estaduais de financiamento habitacional e consolidações bancárias. Muitos credores que fizeram empréstimos a community land trusts no passado se fundiram com bancos maiores que não conhecem tanto o modelo.

A terceira área que teremos de abordar é a dos impostos locais sobre a propriedade, de modo que os impostos se alinhem ao valor restrito de revenda da residência. É difícil entrar em muitos detalhes aqui, porque esse é um problema que é uma colcha de retalhos, diferindo de estado para estado e de cidade para cidade.

Uma quarta área problemática para nós é a FHA [Federal Housing Administration]. O movimento community land trust vem negociando com a FHA ao longo de cinco administrações presidenciais, tentando obter algumas mudanças nas regras da FHA para facilitar o uso do seguro e dos produtos da FHA pelos credores para financiar casas CLT com restrições de revenda. Ainda estamos tentando fazer essas alterações, embora eu ache que finalmente estamos perto de conseguir. Acredito que este governo finalmente mudará o programa da FHA para facilitar a obtenção de empréstimos da FHA para residências com restrições de revenda, removendo uma barreira importante que vem atormentando os CLTs há muitos anos.

Você pode falar sobre o papel desempenhado pela National Community Land Trust Network na expansão do movimento?

Bem, a National Community Land Trust Network funciona como uma espécie de associação comercial para CLTs nos Estados Unidos. É uma organização de membros que é governada pelos próprios CLTs. Ela foi criada para oferecer defesa e apoio, assistência técnica e treinamento para seus membros. A Rede assumiu a liderança nas negociações com o HUD e a FHA, buscando alterar as regras dessa última. A Rede também ajudou a desenvolver o movimento CLT ao formar alianças estratégicas com outros intermediários nacionais, como NeighborWorks America, Habitat for Humanity International e Cornerstone Partnership.

Um dos maiores e mais antigos programas da Rede é a CLT Academy. A Academia é um programa licenciado sob a égide da Rede, com status semi-autônomo e seu próprio conselho. A Academia é o braço de treinamento e pesquisa da Rede. Ela tem dois departamentos: um que se concentra no desenvolvimento de cursos, seminários, treinamentos e webinars para elevar o padrão de prática em todo o campo e outro departamento que se concentra em pesquisas e publicações. Esse último departamento supervisiona o estudo anual de execuções hipotecárias e produziu recentemente um novo manual técnico e um modelo de arrendamento de terreno. Ele também está envolvido na coleta de melhores práticas, avaliando o que funciona bem e o que não funciona tão bem no mundo das CLTs. Essas “melhores práticas” são, então, repassadas ao departamento de currículos, tornando-se, por fim, o conteúdo de futuros treinamentos.

Na sua opinião, quais são os desafios ou oportunidades mais importantes que os community land trusts enfrentam hoje, à medida que o movimento se expande e se torna mais diversificado?

Um ponto forte do modelo CLT é sua versatilidade nas formas como os CLTs são estruturados, operados e aplicados. Mas um modelo tão plástico e maleável corre o risco de se tornar tudo para todas as pessoas. Existe a tentação de cortar os principais elementos do modelo que você considera politicamente confusos. Há o risco de diluir os valores centrais do modelo a ponto de não ser mais justo chamá-lo de community land trust. Há força na versatilidade, mas sempre há o risco de diluição: você modifica ou remove tantos recursos e valores essenciais que as peças não se encaixam mais para atingir os objetivos de justiça social e desenvolvimento econômico que você se propôs a alcançar.

Sempre houve uma tensão na evolução desse modelo. Você não quer ser tão purista a ponto de não permitir flexibilidade e variação. Ao mesmo tempo, você não quer ser tão frouxo, tão laissez faire, a ponto de chamar qualquer coisa de community land trust só porque ela contém uma ou duas pequenas partes do pacote completo. Atualmente, não é incomum encontrar pessoas que vêm do mundo do governo, dos bancos ou dos negócios e que dizem: “Gosto muito de arrendamento de terras, retenção de subsídios e acessibilidade permanente, mas esses elementos democráticos que vêm com o CLT são um pouco confusos demais”. O que eles estão dizendo, é claro, é que a democracia torna as coisas mais lentas. A democracia atrapalha. Por que você não remove o “C” de community land trust?

Mas, neste movimento, acreditamos que há razões práticas, morais e políticas para a forma como a CLT “clássica” está estruturada. Você pode modificar essa estrutura. Você pode adaptá-la para atender às condições, prioridades e necessidades locais. Mas você não pode simplesmente cortar elementos organizacionais, de propriedade ou operacionais essenciais sem causar sérios danos ao próprio modelo.

O que você vê como as maiores prioridades para a mudança nos próximos 5 a 10 anos? O que você espera ver?

Eu gostaria de ver um aumento no número de fundos de terras comunitários. Gostaria de ver um aumento na escala dos fundos de terras comunitários individuais. E gostaria de ver mais progresso no sentido de garantir a sustentabilidade das organizações que criamos. Qualquer meta para o movimento CLT teria de incluir esses três aspectos: número, escala, sustentabilidade.

Essa é uma meta ambiciosa não apenas para os CLTs nos Estados Unidos, mas também para os CLTs em outros países. Atualmente, há movimentos vigorosos de CLTs em andamento na Austrália e na Inglaterra. Há CLTs sendo iniciados na Bélgica e no Canadá. Fui convidado para ir a todos esses países nos últimos anos e conversei com organizadores de CLT muito inteligentes que estão aplicando e modificando o modelo de maneiras maravilhosas. O movimento CLT nos EUA poderá em breve aprender tanto com eles quanto eles estão aprendendo conosco.

Outra esperança que tenho para o movimento CLT aqui nos EUA é que continuaremos a dar atenção especial à diversidade racial, garantindo que as comunidades de cor sejam incluídas em tudo o que fazemos. Na governança do movimento, nos treinamentos que realizamos, na prioridade que damos à alocação dos recursos da Rede, devemos garantir que as comunidades de cor não sejam ignoradas. Tanto a Academia quanto a Rede estão atualmente dando atenção especial à aplicação de fundos fiduciários de terras comunitárias ao que chamamos de Terras do Patrimônio – ativos baseados em terras em comunidades de cor em que o futuro da comunidade naquele local depende de quem controla a terra. Se as pessoas de cor, de renda baixa e moderada, forem afastadas de terras cada vez mais valiosas, então, como movimento, teremos perdido a oportunidade de oferecer essa poderosa ferramenta às comunidades que estão em maior risco. Teremos perdido a chance de ajudar as pessoas de cor a “tomar uma posição e possuir a terra”, nas palavras da Dudley Street Neighborhood Initiative em Roxbury, Massachusetts.

Quando você tem cidades universitárias, comunidades suburbanas e comunidades de resorts cada vez mais interessadas em fundos de terras comunitários, há uma tentação de transferir recursos para eles. Esses são lugares onde é um pouco mais fácil fazer desenvolvimento, lugares onde você tem o apoio dos poderes constituídos. A construção de moradias para trabalhadores de hospitais ou a inclusão de moradias para policiais e bombeiros em uma comunidade rica são exemplos perfeitos. Não há nada de errado com isso; na verdade, os fundos comunitários de terras estão tendo grande sucesso ao abrir enclaves ricos para pessoas que, de outra forma, não poderiam morar lá. Mas, ao mesmo tempo, não podemos ignorar as pessoas e os lugares que precisam de um community land trust como um baluarte contra os poderes constituídos, um baluarte contra as forças econômicas que tendem a deslocar as pessoas de baixa renda, especialmente as pessoas de baixa renda de cor, sempre que os mercados imobiliários ficam muito quentes – ou muito frios. Estamos tentando garantir que essas comunidades não sejam negligenciadas.

O CLT surgiu a partir do movimento pelos direitos civis. Se quisermos permanecer fiéis às nossas raízes e valores, devemos continuar a dar prioridade às pessoas que estão fora da corrente política e econômica principal. Devemos continuar a abraçar o que a teologia da libertação de um dia anterior chamava de “uma opção preferencial pelos pobres”. Esse compromisso precisa ser intencional. Precisa ser direcionado. Tem de ser consciente. É a base moral na qual os CLTs devem se apoiar – e da qual os CLTs devem continuar a extrair seu propósito e vitalidade – em tempos bons e ruins.