Roz Greenstein (2007)

Ex-bolsista sênior e presidente do Departamento de Desenvolvimento Econômico e Comunitário do Lincoln Institute of Land Policy (Cambridge, MA). Entrevistado por Steve Dubb, Pesquisador Associado Sênior, The Democracy Collaborative, Março de 2007

Você poderia começar descrevendo como o Lincoln Land Institute se envolveu em fundos de terras comunitários? Por quê?

Nossa missão é disseminar as ideias de Henry George, conforme discutidas em Progress and Poverty (Progresso e Pobreza). Portanto, nosso interesse em community land trusts (CLTs) decorre disso. Os CLTs ilustram algumas das ideias de Henry George. Como um “capitalista radical”, George gostava de mercados competitivos e propriedade privada; ao mesmo tempo, ficava moralmente indignado com as desigualdades de riqueza. Como os economistas clássicos, ele acreditava que os mercados competitivos eram a melhor instituição para alocar os recursos da sociedade. Entretanto, ele entendia que a terra era um tipo de “mercadoria” diferente das outras comercializadas na economia. Ele não tinha problemas com o fato de os proprietários de capital lucrarem com seus próprios esforços e investimentos. No entanto, não concordava quando os proprietários de terras obtinham lucros simplesmente porque a demanda pelo recurso escasso da terra aumentava. Ele entendia que o aumento da população naturalmente aumentaria a demanda por terras, elevando assim os preços. Portanto, além de sua crença de que os proprietários privados de terras não deveriam lucrar com o aumento geral da população, ele não achava que os proprietários de terras deveriam lucrar com as ações do governo (por exemplo, doar terras ou receber o aumento do valor das terras com investimentos em infraestrutura, como ferrovias). George estava escrevendo em uma época em que o governo dos EUA estava doando grandes quantidades de terra a interesses privados).

A pesquisa e o treinamento do Lincoln Institute of Land Policy concentram-se em uma ampla gama de políticas fundiárias e políticas fiscais relacionadas à terra. Estamos especialmente interessados em políticas que capturam a parte do valor da terra criada pela ação pública. O atual imposto sobre a propriedade é um instrumento fiscal para essa captura. Taxas de impacto e avaliações de benefícios são outros instrumentos de política disponíveis. Na medida em que as regulamentações tradicionais de zoneamento limitam os valores de propriedade, elas também podem ser vistas como um mecanismo para capturar valores de terra criados publicamente e usá-los para benefício público.

Os CLTs são outro mecanismo para capturar o valor da terra criado publicamente para benefício público. Quando o preço de um imóvel residencial aumenta de 8% a 10% ou mais por ano, é o aumento no valor da terra, e não no valor da casa ou das benfeitorias, que faz com que o preço suba. De fato, as benfeitorias normalmente se desvalorizam com o tempo. É esse fato da economia fundiária que torna o CLT uma política lógica e atraente para oferecer oportunidades de aquisição de casa própria para famílias que foram excluídas do mercado imobiliário. Quando a propriedade entre o terreno e a casa é dividida e o terreno é de propriedade do CLT, o terreno não muda de mãos quando a casa é vendida. Portanto, o aumento do valor do terreno nunca é percebido pelo CLT. A família, no entanto, recebe os benefícios de morar na casa (o que os economistas chamam de “serviços de moradia”); a segurança da posse que vem com a propriedade da casa; a estabilidade e a previsibilidade nos pagamentos mensais da moradia do financiamento hipotecário típico; o patrimônio investido na casa e, no caso da maioria dos CLTs, uma parte do aumento do valor do terreno. A comunidade se beneficia ao receber a administração de longo prazo de um estoque de moradias perpetuamente acessíveis.

O que você considera como os principais benefícios proporcionados pelos community land trusts? Quais são os principais benefícios em cidades com mercados fortes? Que benefícios os community land trusts proporcionam em cidades com mercados fracos?

Se você está pensando em usar um Community Land Trust como parte de uma estratégia de desenvolvimento comunitário no sentido mais amplo da palavra “desenvolvimento comunitário”, em um mercado fraco ou em um local com valores de terra mais baixos, é muito mais fácil comprar a terra – é mais acessível. Em mercados imobiliários aquecidos, os CLTs têm sido usados para oferecer oportunidades de aquisição de casa própria para aqueles que estão fora do mercado tradicional de aquisição de casa própria. Os financiadores – o setor público, os doadores privados e as fundações que consideram que sua missão é oferecer oportunidades de aquisição de casa própria para aqueles que foram excluídos do mercado tradicional – veem no CLT um mecanismo para usar seus fundos de forma eficiente. Muitas vezes, os programas de propriedade permitem que o primeiro proprietário capture o ganho imobiliário quando vende sua casa. Entendemos o Community Land Trusts como uma forma de equilibrar esses múltiplos interesses.

Na sua opinião, qual é o papel adequado da moradia de “capital compartilhado” na estratégia de moradia acessível? Onde os community land trusts são mais apropriados e como eles devem se relacionar com as moradias de aluguel e com as moradias de taxa simples?

Em um relatório recente sobre Habitação de Capital Compartilhado, meu colega John Davis fala sobre a “escada da habitação” e que há diferentes degraus na escada (por exemplo, desde o aluguel até acordos de capital compartilhado, como CLTs e cooperativas de capital limitado). No entanto, recentemente eu o ouvi falar sobre opções de moradia como um continuum. Acho que isso é útil. Para mim, a escada implica em uma hierarquia com a propriedade de uma casa simples no topo. No entanto, provavelmente reflete melhor a experiência das pessoas dizer que, em diferentes momentos de nossas vidas, temos diferentes necessidades de moradia. Acho que o continuum reflete esse pensamento.

Certamente acho que, do ponto de vista da política, é razoável perguntar qual é o papel apropriado da casa própria em uma estratégia mais ampla de moradia acessível. Não acho que todas as nossas necessidades de moradia possam ser atendidas com CLTs. Mas acho que a ideia de que os CLTs oferecem uma opção que pode funcionar para algumas pessoas, e que é uma das muitas que as pessoas podem escolher, é bastante sensata.

Você pode acrescentar algo mais sobre o impacto da construção de comunidades pelos fundos de investimento em terras?

Sabemos que o Community Land Trust, como organização, quando está funcionando em sua melhor forma, oferece serviços para as famílias de maneiras diferentes de muitas outras incorporadoras ou programas habitacionais. Esses serviços incluem oficinas de pré-compra, informações sobre manutenção da casa e, como o CLT tem interesse moral e legal na terra, eles ajudam os proprietários que estão tendo problemas para cumprir suas obrigações hipotecárias. Minha suposição é que muitos dos arrendatários do Community Land Trust são proprietários de casas de primeira geração. Portanto, os CLTs fazem muitos treinamentos sobre propriedade de imóveis, o que requer algumas habilidades, conhecimento e experiência. Você não nasce sabendo como trocar o filtro do seu forno; você tem que aprender – esse tipo de coisa. Os funcionários e voluntários do CLT relatam que os CLTs desempenham um papel significativo na construção da comunidade. Na última conferência nacional do CLT em Boulder, Colorado (agosto de 2006), havia mais de 300 participantes. Você percebe uma comunidade grande e crescente de profissionais. Acredito que a questão do papel dos CLTs na construção da comunidade seria uma importante questão de pesquisa a ser explorada.

Quanto subsídio é necessário para que os fundos fiduciários comunitários funcionem? De onde normalmente vem o financiamento? Como o nível de subsídio necessário para que os fundos fiduciários funcionem se compara a outras formas de moradia acessível?

A resposta, que é irritante, é que depende. Depende do mercado. Quanto custa o terreno? Em Cleveland, por exemplo, o terreno é mais barato do que, por exemplo, em Boulder. Portanto, em Cleveland, o CLT precisa de menos dinheiro para comprar a propriedade. Portanto, parte disso depende de como está o mercado. Outro motivo pelo qual “depende” é que alguns CLTs acham que comprar casas antigas e reformá-las é uma forma de aumentar seu estoque de moradias a um custo menor. Em Duluth, a Northern Community Land Trust faz uma quantidade significativa de reformas. Eles criaram uma empresa de construção para ajudá-los, portanto, provavelmente podem fazer as coisas de forma um pouco mais econômica do que outros.

O nível de renda que você está almejando é outro motivo pelo qual “depende”. Há vários CLTs que conseguiram fornecer moradias para famílias abaixo de 75% do AMI [area median income]. Quanto mais baixo você for, no entanto, mais subsídios precisará.

De onde vem o dinheiro? De onde ele veio e de onde provavelmente virá são provavelmente diferentes. Por muitos anos, os Community Land Trusts foram pequenas organizações de base com poucas unidades e talvez sem funcionários remunerados. Você pode ter uma grande quantidade de paixão, compromisso e energia, mas eles não produziam centenas de unidades por ano. Atualmente, há vários land trusts de tamanho médio, com um diretor executivo remunerado e alguns funcionários – eles são profissionais de desenvolvimento comunitário e de habitação tão qualificados quanto você provavelmente verá em qualquer organização. E há alguns CLTs que são razoavelmente grandes.

Há uma nova tendência, com cidades como Irvine, Chicago ou várias cidades da Flórida, onde o governo municipal fez um investimento em um Community Land Trust. A cidade de Irvine comprometeu-se a investir US$ 250 milhões em um período de 10 anos para construir 10.000 unidades de moradias do Community Land Trust. Isso é impressionante para mim. Esses CLTs municipais parecem diferentes em sua estrutura de governança do que o “CLT clássico”.

Acho que você verá mais cidades analisando os Community Land Trusts por vários motivos. As leis de zoneamento de inclusão – as unidades criadas pelo zoneamento de inclusão – poderiam ser administradas em um fundo de terras. Pelo que sei, as unidades subsidiadas criadas pelo zoneamento de inclusão podem “sangrar” de volta para o mercado. Algumas prefeituras percebem que uma consequência não intencional desses programas é que eles podem oferecer ganhos inesperados para os proprietários de imóveis no programa. Para evitar isso, o município precisa monitorar os refinanciamentos e as revendas. Nesse contexto, algumas prefeituras veem o Community Land Trust como um mecanismo para proporcionar essa administração perpétua da terra e da moradia. Para muitos municípios, o investimento em um CLT pode ser um uso mais eficiente do dinheiro público.

Outro exemplo é o de Rochester, Minnesota: A Mayo Clinic estava procurando um programa de moradia assistida pelo empregador. Usando a Rochester Area Foundation como veículo, a Mayo investiu US$ 7 milhões e outros empregadores da área contribuíram com US$ 7 milhões e, juntos, criaram o First Homes CLT. Acho que esse é um modelo interessante. À medida que os empregadores, especialmente as grandes instituições como hospitais e universidades, entendem que seu papel na economia da cidade está mudando. A necessidade de moradia assistida pelos empregadores pode levar essas instituições a pensar em Community Land Trusts. Portanto, se a pergunta é onde os CLTs podem obter seu dinheiro, acho que um CLT pode obter seu dinheiro em qualquer lugar.

Há maneiras específicas de mudar as políticas públicas – em nível local, estadual ou federal – para apoiar melhor os fundos de terras comunitários? Que mudanças você recomendaria?

Estamos fazendo algumas pesquisas sobre isso no momento. Uma área que nos parece bastante importante tem a ver com a avaliação das propriedades em nível local. Imagine duas casas, lado a lado. Uma é simples e a outra é uma casa do Community Land Trust. O proprietário da casa de taxa simples possui o terreno, a casa e o “potencial de desenvolvimento”. Ou seja, em muitas comunidades, o zoneamento é tal que o proprietário pode expandir o tamanho da casa. No caso da casa CLT, esses vários direitos de propriedade são divididos. Ou seja, o CLT é proprietário do terreno; o proprietário é proprietário da casa. O potencial de desenvolvimento é de propriedade do CLT, mas eles firmaram um contrato que diz que não realizarão esse potencial de desenvolvimento. A casa do CLT deve ser avaliada como se o proprietário tivesse a opção de realizar esse potencial de desenvolvimento? Acho que resolver esse problema seria bastante útil.

Muitas vezes, as pessoas começam a pensar em formar um fundo comunitário de terras em uma cidade emergente de mercado forte, onde o aumento dos valores das propriedades e dos impostos está desestruturando os bairros e começando a expulsar as pessoas de suas casas. Há casos em que cidades com mercados fracos realmente agiram antes dos especuladores para desenvolver um fundo comunitário de terras? Em caso afirmativo, como elas fizeram isso e onde encontraram o financiamento para fazê-lo?

O mais famoso que me vem à mente é o Dudley Street Neighbors, em Boston. Eles estão no mercado há mais de duas décadas. Foi isso que eles fizeram. O problema, é claro, é que você não sabe de antemão que os preços vão subir e é difícil arrecadar dinheiro para se antecipar à curva. Como as comunidades escapam desse dilema? Elas o fazem com liderança e visão cívica. Elas o fazem quando os líderes cívicos têm visão suficiente para entender o valor e a necessidade de fazer isso e a vontade política.

Durante muito tempo, o movimento de fideicomisso de terras comunitárias mostrou-se muito promissor, mas permaneceu bastante pequeno – cerca de 6.000 unidades em todo o país. No entanto, atualmente, os fundos fiduciários têm recebido novo interesse tanto de autoridades públicas de cidades como Irvine, CA e Chicago, IL, quanto de fundações. O que causou essa mudança?

Talvez as pessoas estejam começando a entender. Pense nos eufemismos que usamos, como “moradia acessível”. Na Europa, eles chamam isso de habitação social. Cada termo que usamos se torna estigmatizado e, então, criamos um novo termo. Agora será habitação para a força de trabalho. Se você disser às pessoas que precisamos de moradia para pessoas que não se parecem com você, elas dirão não. Se você disser: “Precisamos de moradia para pessoas que prestam serviços a você, como bombeiros, policiais e professores”, as pessoas estarão dispostas a aceitar.

Para mim, isso nos leva à questão da raça. Embora seja difícil falar sobre isso, acho que deve ser discutido abertamente. Acho que há diferenças de opinião sobre isso. Algumas pessoas dizem que os CLTs não são uma boa opção para pessoas de cor porque tudo o que você está fazendo é restringir a capacidade de acumulação de riqueza. Algumas pessoas dizem que essa é apenas uma versão moderna da meação. Outros acreditam que ninguém deveria ganhar dinheiro com imóveis.

No momento, estou adotando uma visão pragmática. A realidade é que o acesso a ganhos imobiliários é distribuído de forma desigual e é sistematicamente estruturado por raça e renda. Esse é um fato brutal. O que isso significa aqui? Para mim, o “continuum habitacional” sobre o qual falamos anteriormente é relevante. O Community Land Trust pode se tornar uma opção preferível para algumas pessoas em alguns momentos de suas vidas. Não acho que seja uma receita.

Como, então, você aborda o desafio que a corrida representa?

Não sei nem se sabemos como falar sobre isso. Nossa rede de segurança social limitada, a forma como financiamos a educação e a aposentadoria e quem tem acesso a elas significam que, se você perder a oportunidade de obter ganhos imobiliários, isso será um grande problema. Quando você começa a desvendar isso, tudo se desfaz.

Meu pensamento, no entanto, é que, se você incorporar a questão de como podemos controlar nossos bairros e comunidades, os Community Land Trusts podem ser uma ferramenta que o ajudará a controlar a comunidade. Estou mais inclinado a ver isso como parte de uma estratégia de desenvolvimento comunitário do que como algo essencial ou definitivo. Então, se você disser que queremos que os Community Land Trusts façam parte do estoque comunitário de moradias a preços acessíveis perpetuamente, e que também apoiamos moradias de aluguel a preços acessíveis, e que também estamos dispostos a conviver com pessoas que lucram com imóveis, isso se tornará uma das muitas opções que as pessoas têm. Então, não é que estejamos restringindo essa classe de pessoas de obter ganhos imobiliários. Em vez disso, é porque há coisas em nossa comunidade às quais você tem acesso… acesso a serviços de moradia, acesso à nossa comunidade, segurança de posse, estabilidade de pagamentos de moradia. Você está recebendo muito com isso, talvez não um ganho inesperado no final, mas está recebendo outras coisas. E, para alguns, essa pode ser uma boa opção. Acho que essa é uma conversa importante que precisamos ter.

Com as corporações de desenvolvimento comunitário, não é incomum que elas participem de um projeto de desenvolvimento que pode incluir uma combinação de moradias a preços de mercado e a preços acessíveis, com os ganhos das moradias a preços de mercado subsidiando as unidades a preços acessíveis. Existem exemplos semelhantes de land trusts que desenvolvem alguns de seus terrenos a preços de mercado para subsidiar moradias de baixa renda ou para financiar a expansão do land trust?

Estou pensando no Madison Area Community Land Trust. Eles desenvolveram co-habitações em terras do land trust e acho que são de renda mista. Acho que há uma sensação de que cada vez mais isso ocorrerá devido aos programas de financiamento federal. A First Homes, em Rochester, é um exemplo um pouco diferente. As moradias do Community Land Trust costumam ser locais dispersos [disbursed throughout a community]. Em Rochester, a forma como o Community Land Trust operava lá era trabalhando em uma nova subdivisão e fazendo um acordo com o incorporador. Digamos, por exemplo, que o incorporador estivesse construindo 200 unidades, eles poderiam obter 20 – foi isso que baixou o preço para eles, comprando essencialmente em grandes quantidades. Portanto, em uma subdivisão, há moradias do Community Land Trust ao lado de moradias a preço de mercado.

Qual foi o nível de envolvimento do Lincoln Institute na formação e no desenvolvimento da National Community Land Trust Network? Além do envolvimento do Lincoln Land Institute, que outros fatores foram importantes para a formação da National Community Land Trust Network?

A Rede já existe há algum tempo, há 5 ou 6 anos. Pelo que sei, o Institute for Community Economics criou a Network com a intenção de que ela se tornasse uma rede independente. Nós estávamos envolvidos com o ICE. Demos a eles financiamento para duas conferências e fizemos uma mesa redonda de pesquisa com eles. Além disso, estávamos fazendo algumas pesquisas e desenvolvendo alguns treinamentos. Estávamos fazendo isso quando, em 2005, o ICE decidiu que precisaria cancelar sua conferência, então a Lincoln entrou com algum financiamento para isso.

O que você considera os desafios ou oportunidades mais importantes que os community land trusts enfrentam atualmente? Onde você acha que a National Community Land Trust Network concentrará suas energias nos próximos 5 a 10 anos?

Vejo dois desafios – ou talvez sejam apenas dois aspectos diferentes de um único desafio. Se você considerar isso como um único desafio, trata-se de pegar algo que está na periferia e torná-lo popular.

Se você dividir a questão em duas, uma parte – não sei se você a chama de raça ou diversidade – ou talvez seja a questão cultural. Seja qual for o nome que você queira dar a ela, vejo que há um potencial para que os fundos de terras comunitários sirvam de modelo para um novo tipo de comportamento político, e esse comportamento envolve a necessidade de equilibrar interesses conflitantes, e não a obtenção de uma vitória para o meu lado. Acho que essa é a maior oportunidade e o maior desafio. A questão da raça é levantada – entre a equipe do Community Land Trust, os arrendatários e a liderança – há diferenças reais. Ainda não há uma unidade. Há muita consciência sobre as diferenças raciais e culturais. Há muita boa vontade e interesse em tentar descobrir como essas diferenças coexistem. Mas acho que ainda estamos descobrindo isso. Acho que não temos muitos modelos bons para isso. Eu aplaudiria o fato de que as pessoas estão tentando descobrir isso.

Acho que a outra questão é o futuro do novo tipo de Community Land Trusts, que serão grandes organizações patrocinadas pelo município. Elas trarão mais racionalização ou uma abordagem racional para as moradias CLT. Isso ajudará a aumentar a escala e ainda não se sabe como será a governança.

Quanto à National Community Land Trust Network, eles acabaram de fazer uma pesquisa com seus membros. No curto prazo, eles se concentrarão no desenvolvimento de capacidades. Acho que seria sensato tratar de algumas questões de política. Por exemplo, há o mercado hipotecário secundário de compra de hipotecas CLT. Há muito tempo, há discussões com a Fannie Mae, mas nem tudo está resolvido. Portanto, acho que, em termos de política, há isso. No que diz respeito à educação, há muito que podemos fazer, especialmente informar as autoridades locais sobre os CLTs. Também há necessidades de avaliação de programas e de serviços de associações comerciais. Acho que todas essas são áreas potenciais.