Albany Community Land Trust

Estabelecida em 1987 (Albany, Nova York)

Perfil contribuído por Kirby White (2015)

O Albany Community Land Trust foi lançado na década de 1980 por meio dos esforços da United Tenants of Albany (UTA), cuja equipe se interessou pelos modelos de desenvolvimento comunitário e finanças comunitárias promovidos pelo Institute for Community Economics (ICE). Entre 1984 e 1985, com a assistência técnica de Kirby White, membro da equipe do ICE e morador do Distrito da Capital, e com o trabalho árduo de um comitê organizador diversificado, foi criado o Capital District Community Loan Fund (agora Community Loan Fund of the Capital Region). Depois que o fundo de empréstimo começou a funcionar, a UTA voltou sua atenção para o outro modelo que o ICE estava promovendo ativamente: o community land trust.

A UTA reuniu um Comitê de Organização do CLT, valendo-se de seus muitos contatos com moradores dos bairros de baixa renda de Albany. A maioria dos membros do comitê morava nos bairros de baixa renda, principalmente afro-americanos, de Arbor Hill e West Hill. Portanto, foi acordado que, embora o CLT pudesse eventualmente trabalhar em qualquer lugar de Albany, seus primeiros esforços se concentrariam nesses bairros. Também foi acordado que a missão do CLT seria criar oportunidades para a aquisição de imóveis permanentemente acessíveis, uma vez que a maioria dos residentes desses bairros havia sido inquilina por toda a vida. Presumiu-se que essa missão incluiria a melhoria da qualidade das moradias e das condições do bairro. O Albany Community Land Trust (ACLT) foi formalmente constituído em 1987.

Na época, já existiam várias outras organizações habitacionais sem fins lucrativos em Albany, inclusive organizações de bairro que atendiam Arbor Hill e West Hill, respectivamente, e que recebiam apoio financeiro do programa estadual “Neighborhood Preservation” e dos programas habitacionais da cidade financiados pelo CDBG. Logo no início do processo de organização, os fundadores da ACLT entraram em contato com essas organizações para dizer que não queriam competir com elas por financiamento público ou por apoio da vizinhança, mas que queriam cooperar com elas para preservar a acessibilidade dos projetos subsidiados de propriedade de casas que essas organizações existentes estavam desenvolvendo.

O recém-chegado apoiado pela UTA foi recebido com interesse amigável por essas organizações estabelecidas. Concordou-se que, pelo menos em teoria, algum tipo de cooperação poderia fazer sentido, e os membros mais jovens da equipe das duas organizações sem fins lucrativos existentes foram incentivados a se voluntariar para o Albany CLT. Alguns deles o fizeram, trazendo para o incipiente CLT uma experiência útil com programas de desenvolvimento habitacional da cidade e do estado, bem como um interesse entusiasmado em experimentar um novo modelo. Um desses jovens funcionários, Bob Radliff, acabaria se tornando o diretor executivo do Albany CLT (e mais tarde ainda se tornaria diretor executivo do Capital District Community Loan Fund). Os fundadores do Albany CLT também se reuniram com as autoridades da cidade para apresentar o modelo de community land trust e deixar claro que eles esperavam poder trabalhar com a cidade. Novamente, houve um interesse amigável e um convite para “mostrar-nos o que você pode fazer”, mas não houve promessa imediata de apoio financeiro.

As moradias nos dois bairros desinvestidos visados pelo ACLT estavam, em geral, em más condições, mas os preços eram baixos e era possível encontrar casas para uma única família, bem como casas para duas e três famílias, que eram estruturalmente sólidas e não exigiam uma reabilitação cara. Um Comitê de Aquisição, incluindo moradores do bairro e pessoas com experiência em reabilitação de moradias, foi formado pela nova diretoria para trabalhar com a equipe de meio período da ACLT (que inicialmente era paga pela UTA). Um corretor de imóveis amigável concordou em compartilhar as listagens da MLS para os bairros e mostrar ao comitê as propriedades nas quais eles estavam interessados. As casas selecionadas foram então compradas com empréstimos de três anos do ICE e do novo Community Loan Fund, cobrindo 100% do preço de compra.

Também foi formado um Comitê de Seleção de Residentes. Esse comitê incluía o pessoal da United Tenants e outros representantes da comunidade, de modo que tinha os contatos necessários para identificar as famílias que estavam ansiosas para obter o controle de suas próprias casas e que estavam preparadas para se mudar para as casas da ACLT assim que o novo CLT tivesse adquirido o título e feito os reparos essenciais. Os novos residentes não haviam sido pré-qualificados para hipotecas antes de se mudarem, e a maioria deles não conseguiria se qualificar a menos que recebesse mais tempo e assistência. O resultado foi uma espécie de programa ad hoc de aluguel e compra que não havia sido totalmente pensado, mas que parecia ser a única maneira possível de avançar

Os primeiros residentes do CLT foram Bill e Phosia Rowe, que poderiam ter se qualificado para uma hipoteca, já que Bill tinha acabado de se aposentar de uma longa carreira no Escritório Estadual de Serviços Gerais e o casal tinha uma renda de aposentadoria modesta, mas estável. Mas Bill faleceu repentinamente de um ataque cardíaco logo após a mudança, deixando Phosia com uma renda extremamente limitada. A ACLT conseguiu refinanciar a casa com um empréstimo de pessoas interessadas em termos beneficentes que permitiram que o pagamento mensal de Phosia ao CLT fosse estabelecido em um nível acessível. Phosia optou por não assumir as responsabilidades desconhecidas da propriedade de uma casa e permaneceu como inquilina segura em sua casa na ACLT pelo resto de sua vida. Após sua morte, sua casa foi alugada pela ACLT para outra família.

Phosia não foi a única suposta inquilina de aluguel-compra que se tornou inquilina permanente de uma casa da ACLT. Alguns acabaram comprando suas casas, firmando um contrato de arrendamento de 99 anos para o terreno abaixo de suas casas, mas outros não puderam comprar ou simplesmente optaram por não comprar. A ACLT optou por não forçar a saída desses inquilinos, e o Community Loan Fund concordou em estender seu financiamento para essas casas como propriedades de aluguel. A realidade é que, para muitos desses residentes, o objetivo não era construir patrimônio por meio da propriedade, mas ter o tipo de segurança de longo prazo que o aluguel convencional não oferecia.

A segunda moradora do ACLT, Judy Coleman, que acabou se tornando proprietária de uma casa no ACLT, disse que, antes de se mudar para a casa do ACLT, ela havia morado em 30 apartamentos alugados ao longo da vida. O que ela queria desesperadamente agora era um lugar onde sua família pudesse “ficar quieta”.

O resultado desse programa de “arrendamento-compra” para a ACLT foi que grande parte do seu tempo foi ocupado com responsabilidades de gerenciamento de aluguel (embora os inquilinos de longo prazo tendessem a cuidar bem de suas casas). O progresso em direção à meta original de criar uma casa própria permanentemente acessível foi lento. Com o tempo, a organização passou a ter acesso aos fundos do HOME, tanto por meio da cidade, onde foi reconhecida como Community Housing Development Organization (CHDO), quanto pelo estado, e pôde usar esses fundos para subsidiar a aquisição e a reabilitação de casas para venda a famílias de baixa renda. No entanto, a organização teve dificuldades em seus primeiros anos. Teve dificuldades para administrar suas propriedades de aluguel acumuladas, para encontrar pessoas que pudessem pagar para comprar casas nesses bairros problemáticos, para encontrar maneiras de ajudar a resolver esses problemas e para encontrar financiamento suficiente para pagar a equipe para fazer tudo isso e muito mais.

É provável que o Albany CLT não tivesse conseguido continuar operando se não fosse por seu relacionamento com três organizações irmãs: o Capital District Community Loan Fund; a United Tenants of Albany; e a Affordable Housing Partnership (a AHP foi formada em 1989, após uma contestação da UTA à Lei de Reinvestimento Comunitário, para canalizar fundos bancários para hipotecas de casas para pessoas de baixa renda). O Community Loan Fund continuou a fornecer financiamento de dívida para projetos CLT. O codiretor da UTA, Roger Markovics, tornou-se um funcionário de fato da ACLT (enquanto sua esposa, Maria, a outra codiretora da UTA, continuou a se concentrar nos programas da UTA). A AHP forneceu à ACLT treinamento para compradores de imóveis, serviços imobiliários sem fins lucrativos e espaço para escritórios, além de compartilhar os serviços de Susan Cotner, que tem sido a magistral diretora executiva da AHP desde a sua fundação. Agora ela também atua como diretora executiva da ACLT. As relações entre essas quatro organizações – UTA, Community Loan Fund, ACLT e AHP – foram formalizadas por meio de sua associação à Community Development Alliance of the Capital District.

Nos últimos anos, os programas de aquisição de casa própria e de aluguel da ACLT foram reformulados. Um programa de aquisição de casa própria para toda a cidade, utilizando subsídios do estado e permitindo que os compradores se pré-qualifiquem para a compra de casas que eles selecionam entre as disponíveis no mercado em toda a cidade, substituiu o programa original de “aquisição-reabilitação” baseado em bairros. O ACLT adquire as casas selecionadas pelos compradores com uma linha de crédito do Community Loan Fund e supervisiona os reparos necessários antes de revender a casa (e arrendar o terreno) para o comprador.

Essa abordagem significou o abandono do esforço anterior de promover a propriedade de imóveis como estratégia para revitalizar bairros específicos. No entanto, o programa de aluguel atual atende a esses bairros com um foco claro no fornecimento e na manutenção de moradias seguras para aluguel de longo prazo, a maioria das quais se encontra nesses bairros. O programa agora é atendido por um gerente de propriedades em tempo integral que também gerencia propriedades de outros membros da Community Development Alliance, incluindo o prédio da incubadora de empresas onde estão localizados o Community Loan Fund, o ACLT e o AHP.

Agora, em seu segundo quarto de século, a ACLT continua a operar com uma “estrutura tradicional de CLT”. É uma organização de membros com um conselho de administração tripartido. Um terço da diretoria continua a ser composto por proprietários de imóveis da ACLT. Uma parte substancial da diretoria é composta por membros que têm uma preocupação específica com a melhoria das condições nos bairros que o Albany CLT tem visado e atendido desde o início. Ela se manteve fiel à sua missão fundadora e à sua comunidade original.

Para saber mais sobre o Albany Community Land Trust (e seus aliados), você pode acessar o site: