Champlain Housing Trust

Estabelecida em 1984 (Burlington, Vermont)

Perfil contribuído por Brenda Torpy (2015)

O Champlain Housing Trust (CHT) nasceu em uma pequena cidade com uma grande ideia: ao criar um estoque de moradias permanentemente acessíveis, todos poderiam ter acesso a uma casa decente e acessível, independentemente da renda. Essa era a grande visão de um governo progressista recém-eleito, liderado pelo prefeito Bernie Sanders, que assumiu o cargo em 1981, no mesmo ano em que Ronald Reagan iniciou sua própria presidência de dois mandatos.

A Revolução Reagan forçou o governo de Sanders a desenvolver soluções inovadoras para os problemas habitacionais de Burlington, Vermont, no contexto da retirada do financiamento federal necessário para programas de desenvolvimento comunitário e de moradias acessíveis. Igualmente desafiadores foram as taxas de hipoteca de dois dígitos que prevaleceram no início da década de 1980, a ameaça de gentrificação dos bairros tradicionais da classe trabalhadora de Burlington e a negligência de longa data das questões de qualidade e acessibilidade das moradias pelos prefeitos anteriores, que favoreceram o desenvolvimento comercial no centro da cidade e demoliram bairros de baixa renda em nome da renovação urbana.

Um dos pilares da agenda progressista era abrir a prefeitura para todos os cidadãos – especialmente aqueles que haviam sido excluídos anteriormente – nas decisões sobre planejamento urbano e financiamento público. O modelo CLT descoberto por um vereador do Partido Progressista chamado Terry Bouricius parecia ser uma boa opção. A estrutura democrática do modelo e seu compromisso com a acessibilidade permanente faziam muito sentido em uma cidade onde os custos de moradia pareciam aumentar a cada ciclo econômico, onde a falta de aplicação de códigos e a ausência de leis de locador-inquilino tornavam os inquilinos de baixa renda quase impotentes no mercado imobiliário superaquecido, e onde o desenvolvimento proposto à beira-mar adjacente à área de renda mais baixa da cidade, o Old North End, ameaçava uma maior gentrificação.

Quando o prefeito Sanders criou o Community and Economic Development Office (CEDO) em 1982 para ajudar a implementar sua agenda progressista, o trabalho de criação de um community land trust logo começou. O CEDO enviou três funcionários para o primeiro encontro nacional de CLT em Voluntown, Connecticut, organizado pelo Institute for Community Economics. Nessa delegação da CEDO estavam Michael Monte, diretor de desenvolvimento comunitário da cidade, e Brenda Torpy, diretora de habitação da cidade. Na conferência da Voluntown, eles conheceram John Davis, que era um prestador de assistência técnica da equipe do ICE. Alguns meses depois, a CEDO fez um contrato com o ICE para levá-lo a Burlington a fim de apresentar a ideia da CLT aos cidadãos da cidade e verificar se ela criaria raízes.

O CEDO considerava que sua função principal era envolver os cidadãos para que resolvessem suas próprias necessidades e problemas e depois apoiá-los com financiamento e assistência técnica. O mesmo aconteceu com o esforço do CLT. As pessoas ouviram falar dessa nova abordagem para moradias econômicas e rapidamente a adotaram. Essas partes interessadas incluíam ativistas dos direitos dos inquilinos e líderes de bairros, especialistas em moradias populares e outros defensores da justiça social e econômica.

O Burlington Community Land Trust foi constituído em 1984 após milhares de horas de trabalho voluntário. Recrutados e coordenados pela equipe do CEDO, esses voluntários formaram estatutos, desenvolveram políticas e criaram estratégias para financiar a organização e produzir moradias. Entre os fundadores do BCLT estavam Howard Dean, o futuro governador do estado, e Sara Carpenter, a futura diretora da Vermont Housing Finance Agency. O Old North End foi escolhido como a primeira área-alvo designada pelo BCLT.

Além da assistência recebida da equipe do CEDO e do funcionário do ICE designado para Burlington por meio de um contrato com o CEDO, a cidade apoiou o esforço incipiente do CLT com um subsídio inicial de US$ 200.000 para operações, dois empréstimos de um milhão de dólares do Burlington Employee Retirement Fund e um conjunto de empréstimos negociados com um banco local. Posteriormente, o BCLT recebeu financiamento municipal regular para suas operações e projetos por meio de fundos federais que passaram pelas mãos da cidade, incluindo verbas fornecidas pelo programa CDBG e pelo programa HOME, e de fundos locais desembolsados pelo Housing Trust Fund de Burlington.

O Burlington Community Land Trust foi o primeiro CLT apoiado pelo município nos Estados Unidos, um resultado direto da adoção geral da cidade de Burlington da acessibilidade permanente como a única maneira socialmente justa e fiscalmente prudente para o público criar e manter moradias acessíveis. Bernie Sanders e seu sucessor imediato, o prefeito Peter Clavelle, eram defensores declarados da moradia sem acomodação. Ambas as administrações agiram para codificar esse princípio na política municipal e nas leis municipais. Seu objetivo era garantir que todos os investimentos públicos em moradias acessíveis fossem destinados principalmente – até mesmo exclusivamente – a moradias que seriam mantidas permanentemente acessíveis.

Portanto, ao trabalharem para criar novos recursos para o desenvolvimento de moradias econômicas, também trabalharam para garantir a acessibilidade duradoura de qualquer moradia produzida com esses recursos. Esse duplo compromisso com a expansão da oferta de moradias e com a preservação da acessibilidade econômica dessas moradias foi incorporado ao Housing Trust Fund, capitalizado por meio de um aumento de um centavo na alíquota do imposto predial; à portaria Inclusionary Zoning, em que a acessibilidade econômica de todas as unidades IZ teve de ser preservada por 99 anos; e às portarias que regulamentam a conversão de moradias de aluguel em condomínios e a perda de moradias existentes devido à demolição ou conversão para usos comerciais.

A criação dessas leis exigiu a participação ativa de muitos dos mesmos ativistas de bairro e defensores da moradia que se uniram para criar o BCLT em 1984. O conselho e a equipe do BCLT participaram ativamente de todos esses esforços legislativos para expandir o financiamento de moradias acessíveis, bem como de várias campanhas malsucedidas para promulgar leis que protegessem os direitos de locatários vulneráveis, incluindo um imposto antiespeculação e despejo por justa causa.

Continuou a haver uma sobreposição considerável entre o governo municipal, o Partido Progressista, que ajudou a eleger Bernie Sanders, e o BCLT, durante os primeiros anos deste último. O primeiro diretor executivo do BCLT foi Tim McKenzie, um ativista de bairro que ajudou a mobilizar o apoio dos eleitores para as primeiras campanhas bem-sucedidas de Bernie para prefeito. Gretchen Bailey, advogada assistente da cidade que foi uma das primeiras contratações de Bernie, conduziu grande parte da pesquisa jurídica que permitiu ao BCLT elaborar um contrato de aluguel de terreno compatível com a legislação de Vermont. A primeira presidente do conselho do BCLT foi Brenda Torpy, que continuou a atuar como diretora de habitação da cidade até assumir um cargo na Vermont Housing Finance Agency. Ela foi sucedida no cargo de diretor de habitação por John Davis, o funcionário do ICE que havia ajudado o CEDO a criar o BCLT.

Embora Burlington tenha sido o ponto de apoio e o líder do esforço em Vermont para tornar a acessibilidade permanente a pedra angular de todas as políticas habitacionais, as condições de mercado superaquecidas em todo o estado e uma administração amigável em Montpelier, liderada pela governadora Madeline Kunin, ajudaram os defensores da habitação do estado a levar o modelo CLT e outras soluções progressistas à atenção da legislatura de Vermont e a incorporar uma prioridade para a acessibilidade permanente em um número cada vez maior de leis e planos estaduais. Vermont começou a experimentar uma onda de desenvolvimento especulativo na década de 1980 que ameaçava sua paisagem agrícola tradicional. Os conservacionistas e os defensores da moradia se viram unidos em sua oposição à ameaça de especulação de terras sem restrições, desenvolvimento de luxo e gentrificação. Vermont também foi um dos estados mais atingidos pela perda de moradias de aluguel de propriedade privada subsidiadas pelo governo federal, pois as restrições de acessibilidade expiraram nesses projetos.

Um resultado poderoso dessa convergência de questões foi a criação do Vermont Housing and Conservation Board (VHCB), financiado por uma parte do imposto de transferência de propriedade de Vermont para preservar espaços abertos, fazendas, marcos históricos e moradias econômicas. Os destinatários prioritários dos subsídios desembolsados pelo VHCB deveriam ser uma rede de organizações sem fins lucrativos que se dedicam à conservação de terras ou a moradias econômicas e que seriam solicitadas a administrar permanentemente esses recursos baseados na terra. O VHCB ajudou a sustentar as operações e os projetos de community land trusts não apenas em Burlington, mas em todo o estado. De fato, uma nova safra de CLTs tornou-se o principal meio pelo qual o VHCB buscou cumprir sua missão de moradia acessível.

O Burlington Community Land Trust conseguiu crescer e prosperar nesse ambiente político em que o governo adotou o princípio da acessibilidade permanente e direcionou capital para sustentar os projetos residenciais e as organizações sem fins lucrativos que transformaram esse princípio social em paus e tijolos de novas moradias. O BCLT também se beneficiou, juntamente com outros CLTs em Vermont, do grau incomum de cooperação que existe em Vermont entre moradores, conservacionistas e preservacionistas. Essa solidariedade ajudou a garantir o financiamento contínuo do VHCB, uma das principais fontes de capital para as moradias desenvolvidas pelo BCLT e por outros CLTs do estado.

A estratégia imobiliária fundadora do BCLT tinha duas vertentes: expandir a propriedade de imóveis residenciais criando um produto/programa de propriedade de imóveis residenciais com restrição de revenda e arrendamento de terras que fosse aceito por financiadores públicos, credores privados e possíveis compradores de imóveis; e melhorar o Old North End, um bairro com um estoque de moradias envelhecidas que estava em más condições, mas que estava perdendo sua acessibilidade para os cidadãos de baixa renda da cidade devido à sua proximidade com o centro da cidade, a orla e a Universidade de Vermont.

No que diz respeito à propriedade da casa própria, o primeiro desafio foi obter aceitação para o modelo CLT e, em particular, sua separação entre terreno e benfeitorias. Esse modelo de propriedade dupla assustava os credores e desanimava os avaliadores. No início da década de 1980, havia poucos CLTs para indicar. Portanto, não havia um histórico que assegurasse aos credores céticos e aos líderes públicos que, em primeiro lugar, haveria um mercado para casas de capital limitado em terrenos alugados e, em segundo lugar, que os benefícios superariam os riscos para os compradores ou credores. Até mesmo Bernie Sanders se preocupou com o fato de que essa poderia ser uma “casa própria de segunda classe para os trabalhadores”.

O BCLT também enfrentou a ira de corretores de imóveis privados e incorporadores com fins lucrativos que se opuseram veementemente à remoção de terras e moradias do mercado especulativo. Alguns deles organizaram o Homeowners Against the Land Trust (HALT) para se opor a uma proposta de desenvolvimento do BCLT em que casas unifamiliares isoladas seriam construídas em um terreno doado. Eles fizeram piquetes na prefeitura, cantando “Oh, me dê uma casa com terra que eu possuo”, ao som de Home Home On the Range.

Foi um lembrete claro de que o que o BCLT estava se comprometendo a fazer era um afastamento assustador dos negócios como de costume. O governo progressista de Burlington pode ter adotado a acessibilidade permanente como uma resposta necessária às desigualdades de um mercado imobiliário orientado para o lucro e como uma forma de reter o valor do investimento público em moradias, mas isso não significa que o setor privado – ou os NIMBYees que cercam as moradias do BCLT – estivessem prontos para fazer o mesmo.

O BCLT procurou a Housing Finance Agency (VHFA) do estado em busca de ajuda, apelando para sua missão pública e oferecendo uma nova ferramenta em um momento de taxas hipotecárias de dois dígitos. Depois de muita hesitação, a VHFA aceitou o modelo CLT, mas apenas na metade do caminho. A solução encontrada para fazer com que os bancos participantes aceitassem essa novidade foi criar uma cláusula no contrato de locação que desse ao banco a opção de tomar toda a propriedade (terreno e casa) se o BCLT não sanasse a inadimplência em um prazo específico. O BCLT concordou relutantemente com essa barganha e começou a se envolver com os banqueiros locais que, com o tempo, se tornaram fervorosos apoiadores do community land trust – especialmente quando perceberam que praticamente não havia execuções hipotecárias entre os proprietários de casas de baixa renda atendidos pelo BCLT.

A primeira casa comprada pelo BCLT foi uma casa unifamiliar desocupada. Ela havia sido encontrada por uma mãe solteira, uma bibliotecária assistente chamada Kathy Neilson, que por acaso havia participado de um fórum público na biblioteca para apresentar o BCLT. Kathy queria uma casa decente e segura para criar suas duas filhas e se ofereceu para ser a “cobaia” do novo modelo de posse que o BCLT estava tentando estabelecer.

Enquanto os fundadores do BCLT continuavam a se preocupar com todas as estruturas e políticas para o novo CLT e continuavam a negociar com a VHFA para criar um produto hipotecário para casas com restrições de revenda em terrenos alugados, Kathy e suas filhas limpavam o local do que ela esperava que fosse sua nova casa. No outono, ela contou à nova diretoria do BCLT: “Cortei a grama durante todo o verão e agora estou limpando as folhas, mas não vou limpar a neve a menos que esteja morando lá”.

Instigados por essa apaixonada compradora de imóveis em potencial, que estava ficando um pouco impaciente com o tempo que estava levando para colocar um teto sobre sua cabeça, os líderes do BCLT aceleraram seus esforços para concretizar o negócio. Todas as peças foram reunidas e o BCLT realizou seu primeiro fechamento em 1985. Kathy Neilson finalmente recebeu sua casa.

A Vermont Housing Finance Agency passou a criar um produto favorável para CLTs. Desde então, ela já concedeu mais de US$ 80 milhões em hipotecas para casas BCLT/CHT. O apoio da VHFA apresentou o modelo a todos os bancos que utilizam seus fundos e integrou a hipoteca CLT aos empréstimos locais. Até o momento, 41 credores diferentes fizeram hipotecas para compradores de casas do BCLT/CHT. A organização agora tem um portfólio de 540 casas e condomínios ocupados pelos proprietários (em 2015), além de aproximadamente 2.100 casas que são de propriedade e administradas como moradias de aluguel ou cooperativas.

Outro impulso para o programa de aquisição de casa própria do BCLT veio em 1997, quando o BCLT entrou para a NeighborWorks Network. Isso permitiu que o BCLT tivesse acesso aos recursos da Campanha Nacional de Aquisição de Casa Própria para os compradores de casas do CLT. Naquela época, a NeighborWorks não era conhecida por seu apoio à propriedade compartilhada de imóveis. O BCLT foi uma das vozes que ajudaram a mudar sua posição, demonstrando que um modelo de propriedade residencial como o do BCLT poderia ser bem-sucedido, produtivo e altamente sustentável.

No aspecto de desenvolvimento do bairro de sua missão, o BCLT evoluiu rapidamente para além de seu compromisso inicial contra a gentrificação no Old North End. No início, o BCLT havia comprado estrategicamente propriedades multifamiliares no Old North End para evitar o deslocamento dos inquilinos. O plano inicial era converter essas propriedades em pequenas cooperativas de capital limitado, mas esse modelo acabou não sendo bem-sucedido. A maioria dos residentes preferiu um proprietário social à autogestão e voltou à estrutura de aluguel depois de experimentar por algum tempo a propriedade e a administração de cooperativas. Hoje, as cooperativas sobreviventes são as maiores, em sua maioria cooperativas de capital zero financiadas com Créditos Fiscais para Habitação de Baixa Renda.

Na década de 1990, o BCLT havia se conformado com a realidade de possuir um portfólio crescente de imóveis para aluguel e aceitou a necessidade de desenvolver uma capacidade interna para ser um bom proprietário social. No início, administrava um número relativamente pequeno de propriedades de aluguel reabilitadas em locais dispersos, principalmente no Old North End de Burlington. Também assumiu gradualmente o papel de desenvolvimento comunitário mais amplo no bairro. Ao longo da década, o BCLT reformou locais poluídos e devolveu propriedades abandonadas e deterioradas para uso comunitário, incluindo propriedades residenciais, um parque de bolso, uma prateleira de alimentos, um centro comunitário multigeracional e prédios para escritórios sem fins lucrativos.

Também nessa década, o BCLT expandiu sua área de serviço para além da área da cidade de Burlington, abrangendo todo o condado de Chittenden e, mais tarde, os três condados do noroeste de Vermont, às margens do Lago Champlain.

A maior mudança e o maior salto do BCLT ocorreram em 2005, quando os líderes de outra organização habitacional sem fins lucrativos, a Lake Champlain Housing Development Corporation (LCHDC), convidaram a equipe e a diretoria do BCLT para explorar uma aliança mais formal e, possivelmente, uma fusão. Naquela época, décadas de cortes do HUD e uma destruição draconiana da rede de segurança social por uma sucessão de administrações federais estavam colocando ambas as organizações sem fins lucrativos em risco. Não era mais viável para o LCHDC e o BCLT compartilharem uma área de atendimento relativamente pequena de 200.000 pessoas e competirem por uma escassa oferta de dólares, locais e apoio político. O LCHDC possuía um grande portfólio de aluguel de 1.200 apartamentos. O BCLT tinha um portfólio de 700 residências, divididas igualmente entre aluguel e propriedade. Nenhum deles era grande o suficiente para ser realmente sustentável.

Após quase um ano de conversas, negociações e planejamento, as duas organizações decidiram se fundir em uma só. O BCLT foi escolhido para ser a corporação sobrevivente devido à sua forte base de associados, amplo apoio de doadores e diversidade de programas e fontes de financiamento, incluindo os recursos disponíveis por meio da associação do BCLT à NeighborWorks. O nome escolhido para a nova corporação resultante da fusão foi Champlain Housing Trust.

O modelo de associação e governança de um CLT “clássico” foi adotado por ambas as diretorias durante as negociações que levaram à fusão, mas essa estrutura foi ligeiramente modificada para incorporar o forte vínculo do LCHDC com os governos municipais que se uniram para criar o LCHDC em 1984. O Champlain Housing Trust continuou a ser estruturado como uma organização de membros com uma diretoria tripartite. Um terço dos diretores do conselho administrativo é composto por proprietários, locatários ou membros de cooperativas que moram em uma das 2.650 casas do portfólio do CHT. Um terço do conselho é composto por representantes dos associados gerais da CHT: pessoas que moram na área de atendimento da CHT e apoiam a missão da CHT, mas que não moram em uma residência da CHT. Um terço do conselho é composto por funcionários do setor público, provenientes de vários governos municipais e órgãos regionais dentro da área de serviço de três condados do CHT.

A produção, o gerenciamento, a manutenção e a administração do portfólio cada vez maior de moradias permanentemente acessíveis da CHT atualmente ocupam uma equipe de 90 funcionários, com sede em Burlington. Esse portfólio atende à visão da CHT de oferecer um continuum diversificado de opções de moradia para famílias de renda baixa e moderada, desde abrigos para desabrigados, casas comunitárias com serviços integrados, aluguéis convencionais, cooperativas de capital limitado, condomínios de capital limitado, co-habitação e casas com restrição de revenda em terrenos alugados. A equipe do CHT também oferece uma rica combinação de serviços para proprietários e locatários, a fim de ajudá-los a ter sucesso na moradia que lhes pertence e, quando possível, a avançar ao longo desse contínuo para obter o tipo e a posse de moradia mais adequados para eles.

O CHT continua a ser líder em coalizões habitacionais em todo o estado de Vermont, além de participar ativamente das atividades da Rede Nacional CLT e de outros grupos nacionais que defendem a legislação e o financiamento de moradias acessíveis. Em 2009, o CHT recebeu o Prêmio Habitat Mundial das Nações Unidas para o Norte Global, reconhecendo a sustentabilidade fiscal, ambiental e social do modelo CLT. Esse prêmio chamou a atenção e foi aclamado internacionalmente pela abordagem diferenciada do CHT em relação à desmercantilização da habitação e ajudou a acelerar a disseminação do modelo CLT em outros países, incluindo Austrália, Bélgica e Reino Unido.

Para saber mais sobre o Champlain Housing Trust, passado e presente: